TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

1ère CHAMBRE

N° RG 23/00637 – N° Portalis DBZZ-W-B7H-EPB7

JUGEMENT DU 19 JUIN 2025

JUGEMENT de la Première Chambre civile du tribunal judiciaire d’ARRAS composée lors des débats et du délibéré de Monsieur JOUANNY, Vice-Président, statuant en qualité de juge unique,

DÉBATS à l’audience publique tenue le 10 Avril 2025

Greffier : Madame DURETZ

En présence de Mme [Y], auditrice de justice

PRONONCÉ par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025, après prorogation du délibéré initialement prévu le 12 Juin 2025, le présent jugement est signé par Monsieur JOUANNY, Vice Président, et par Madame BORDE, Greffière.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT :

S.E.L.A.R.L. AMADEVELOPPEMENT, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Géry HUMEZ, avocat au barreau D’ARRAS

À

Monsieur [S] [W], venant aux droits de la SCI SAINT SAUVEUR

né le 04 Août 1976 à [Localité 4] (62)

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Vincent DEBLIQUIS, avocat au barreau D’ARRAS

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant actes sous seing privé datés de septembre 1993, du 02 avril 1999 et du 01 décembre 2013 et à effet respectivement du 15 octobre 1993, du 01 avril 1999 et du 01 décembre 2013, la SCI SAINT SAUVEUR a donné à bail à la SARL AMADEVELOPPEMENT trois locaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2] à ARRAS (62).

Par jugement du tribunal de grande instance d’Arras du 04 juillet 2019, M. [S] [W] a été déclaré adjudicataire de cet immeuble.

Par actes de commissaire de justice en date du 21 mars 2023, M. [W] a fait délivrer à la SARL AMADEVELOPPEMENT trois commandements de payer visant les clauses résolutoires prévues aux baux, pour les sommes en principal de 4 419,93 euros, 933,43 euros et 640,29 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2023, la SARL AMADEVELOPPEMENT a fait assigner M. [W] devant le tribunal judiciaire d’Arras aux fins, à titre principal, qu’il soit pris acte de son opposition auxdits commandements, qu’il soit jugé qu’elle n’est débitrice d’aucune somme, que ces commandements soient annulés et, subsidiairement, qu’il lui soit accordé des délais de paiement.

M. [W] a constitué avocat et fait déposer des conclusions.

La clôture de l’instruction, initialement fixée au 06 novembre 2024, a été reportée au 30 décembre 2024 par ordonnance du juge de la mise en état en date du 06 novembre 2024.

* * *

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 décembre 2024, la SARL AMADEVELOPPEMENT demande au tribunal de :

— à titre principal, déclarer prescrites les demandes reconventionnelles en requalification des baux et en paiement des loyers,

— prendre acte de Au regard de ce que vous pratiquez en juridiction, je n’ai pas vraiment requalifié à ce stade mais seulement dans la motivation.

son opposition aux commandements de payer délivrés le 21 mars 2023,

— déclarer qu’elle n’est débitrice d’aucune somme à l’égard de M. [W] au titre des commandements de payer du 21 mars 2023,

— prononcer l’annulation des commandements de payer délivrés le 21 mars 2023, ou à défaut constater que leurs causes ont été réglées dans le mois de leur délivrance,

— condamner J’ai repris ces prétentions telles qu’elles ont été rédigées en y répondant dans la motivation et j’ai simplement enlevé, conformément à la méthode ENM, la prétention tendant à voir « déclarer » que les contrats ne stipulent pas de remboursement de taxes foncières car c’est plutôt, à mon sens, un moyen au soutien de ces 3 demandes

M. [W] à lui verser une somme de 16 465,75 euros en remboursement des taxes foncières acquittées,

— condamner M. [W] à lui adresser les quittances de loyer afférentes à la période de novembre 2018 jusqu’au jour de la décision à intervenir, et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois,

— débouter M. [W] de ses demandes en paiement,

— à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement,

— suspendre les effets des clauses résolutoires stipulées aux baux concernés,

— en tout état de cause, condamner M. [W] aux dépens, avec distraction au profit de son conseil,

— condamner M. [W] à lui verser la somme de 2 500,00 euros en indemnisation des frais exposés et non compris dans les dépens.

S’agissant de la demande en requalification des baux formée par M. [W], la SARL AMADEVELOPPEMENT soutient qu’une telle action se prescrit par deux ans à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée, de sorte qu’elle doit être déclarée irrecevable.

Sur le fond, la SARL AMADEVELOPPEMENT soutient, au visa de l’article 1104 du code civil, n’être redevable d’aucune des sommes visées dans les trois commandements délivrés le 21 mars 2023, de sorte qu’ils doivent être annulés.

Concernant le commandement afférent au bail de septembre 1993, elle indique que les loyers de janvier et février 2020 ont été réglés postérieurement à la période de crise sanitaire et doivent s’imputer, conformément à l’article 1342-10 du code civil, sur les dettes les plus anciennes en l’absence d’affectation spécifique. Elle précise également que le loyer de janvier 2023 a été acquitté le 01 février 2023 et que des règlements complémentaires ont été effectués les 01 mars et 01 avril 2023, soit dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement. Quant à la taxe foncière réclamée, elle soutient que le bail n’étant pas régi par le décret du 30 septembre 1953, il ne peut imposer une telle charge au locataire. Elle souligne par ailleurs qu’aucune clause contractuelle ne prévoit cette imputation et qu’aucun justificatif relatif au montant demandé n’a été produit.

Concernant le commandement relatif au bail du 2 avril 1999, la SARL AMADEVELOPPEMENT conteste devoir les loyers de janvier 1999, période antérieure à l’acquisition de l’immeuble par M. [W], ainsi que ceux de juillet 2019, en l’absence de preuve de la date de signification du jugement d’adjudication. Elle indique également que le loyer de décembre 2019, réclamé à ce titre, se rattache en réalité au bail du 1er décembre 2013. Elle fait valoir que le paiement de ces trois loyers est en toute hypothèse prescrit, conformément à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Seul le loyer de septembre 2022 pourrait, selon elle, être réclamé, mais celui-ci a été réglé le 14 octobre 2022. Elle indique qu’en tout état de cause ce loyer a été acquitté par des paiements ultérieurs imputés, en l’absence d’indication contraire, sur les dettes les plus anciennes.

S’agissant enfin du commandement de payer afférent au bail du 1er décembre 2013, la SARL AMADEVELOPPEMENT soutient que le paiement des loyers de juillet et décembre 2019 est également prescrit en application de l’article 7-1 précité. Elle précise que le loyer de janvier 2023 a été réglé le 2 mars 2023 ou, à défaut, doit être imputé sur la dette la plus ancienne, conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil.

Au soutien de sa demande en remboursement des taxes foncières, la SARL AMADEVELOPPEMENT invoque l’article 1302-2 du code civil et soutient qu’aucun des baux litigieux ne prévoit une clause mettant à la charge du preneur le remboursement des taxes foncières. Elle en conclut que les montants qu’elle a spontanément acquittés à ce titre entre 2020 et 2023 doivent lui être restitués.

Elle soutient également, à l’appui de sa demande tendant à la délivrance des quittances de loyer, que M. [W] n’a jamais procédé à cette formalité pour les baux litigieux.

Enfin, pour s’opposer à la demande reconventionnelle en paiement de la taxe foncière 2024 présentée par M. [W] , la société réaffirme qu’aucune clause contractuelle ne prévoit la prise en charge d’une telle dépense par le preneur. Dès lors, elle conclut à l’absence de toute dette à ce titre.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2024, M. [W] demande au tribunal de :

— juger que les baux litigieux sont soumis au décret du 30 septembre 1953 relatif aux baux commerciaux,

— débouter la SARL AMADEVELOPPEMENT de l’ensemble de ses demandes,

— déclarer la SARL AMADEVELOPPEMENT débitrice des sommes reprises aux commandements de payer délivrés le 21 mars 2023 et, en conséquence, la condamner au paiement de ces sommes,

— à titre reconventionnel, condamner la SARL AMADEVELOPPEMENT à lui verser les sommes de :

—  4 584,108 euros au titre de la taxe foncière pour l’année 2024,

—  5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, M. [W] expose que les trois baux doivent être soumis au statut des baux commerciaux. Il fait valoir que, bien que deux d’entre eux aient été initialement présentés comme des baux d’habitation, ils ont en réalité été conclus au bénéfice d’une société commerciale dans le cadre de l’exploitation de son activité, et doivent dès lors être considérés comme des accessoires du bail principal, lui-même soumis au statut impératif des baux commerciaux.

Pour solliciter la condamnation au paiement des sommes visées aux commandements de payer, M. [W] soutient que la SARL AMADEVELOPPEMENT ne rapporte pas la preuve d’un règlement intégral des sommes visées, lesquelles concernent les loyers, charges et taxes afférents aux trois baux litigieux. Il précise que le détail de ces créances est dûment présenté dans des décomptes actualisés, versés aux débats.

Concernant la demande de délais de paiement formulée à titre subsidiaire par la SARL AMADEVELOPPEMENT, M. [W] s’y oppose en soulignant que la créance de loyers et charges est ancienne et que la société demanderesse ne justifie d’aucune difficulté financière particulière qui permettrait de motiver l’octroi de délais supplémentaires, plusieurs mois après la délivrance des commandements.

Pour contester la demande en remboursement des taxes foncières formée par la SARL AMADEVELOPPEMENT, M. [W] rappelle que ces taxes sont dues par le locataire dans la mesure où les baux en cause relèvent du statut des baux commerciaux. Il ajoute que ce régime, d’ordre public, a toujours été revendiqué par la société preneuse, qui s’est régulièrement acquittée des taxes jusqu’à présent. À cet égard, il invoque un courrier adressé par la SARL AMADEVELOPPEMENT le 25 juin 2021, dans lequel cette dernière ne conteste pas devoir ces sommes, ce qui, selon lui, constitue une reconnaissance de dette explicite. Il fait en outre valoir que les baux comportent des clauses de répartition des charges qui prévoient clairement la prise en charge de la taxe foncière par le locataire.

Enfin, au soutien de sa demande reconventionnelle en paiement de la taxe foncière pour l’année 2024, M. [W] précise que cette somme, à hauteur de 4.584,18 euros, est aujourd’hui exigible en sus des montants déjà visés dans les commandements de payer.

* * *

À l’issue des débats, le juge a averti les parties présentes ou représentées qu’après délibéré la décisions serait rendue le 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe. Le délibéré a finalement été prorogé jusqu’au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilitée de la demande reconventionnelle en requalification des contrats de bail

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, la prescription constitue une fin de non-recevoir tendant à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond.

L’article 789 du code de procédure civile prévoit que les fins de non-recevoir relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement.

En l’espèce, la SARL AMADEVELOPPEMENT soutient que la demande de requalification des contrats de bail formée par M. [W] est prescrite et, partant, doit être déclarée irrecevable. Cette argumentation, visant à écarter la demande sans examen au fond, constitue une fin de non-recevoir fondée sur la prescription biennale applicable à l’action en requalification de contrats en baux commerciaux. Elle relève donc de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

Or, cette fin de non-recevoir n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état postérieurement à sa saisine par des conclusions d’incident qui lui auraient été destinées.

Par conséquent, la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de requalification des contrats de bail soulevée par la SARL AMADEVELOPPEMENT sera déclarée irrecevable.

2. Sur la qualification des baux liant les parties

L’article 1709 du code civil dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En application de l’article L. 145-1 (I) du code de commerce, les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce. Il résulte de des dispositions de l’article L. 145-5 alinéa 1 du même code que, si les parties peuvent déroger à l’application du statut des baux commerciaux lors de l’entrée dans les lieux du locataire et pendant une durée qui n’excède pas trois ans, cette dérogation cesse de plein droit en cas de reconduction tacite ou expresse du bail.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le premier bail conclu entres les parties est désigné comme étant un « bail commercial non soumis au décret du 30 septembre 1953 » instituant le statut des baux commerciaux antérieurement à l’entrée en vigueur du code de commerce tandis que les deux suivants se réfèrent par erreur à la loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation. Pour autant, il est n’est pas contesté que les locaux objets du bail constituent un local professionnel utilisé pour l’exploitation d’un fonds de commerce par la SARL AMADEVELOPPEMENT, société commerciale inscrite au Registre du commerce et des sociétés d’Arras. Même si l’entrée dans les lieux a pu donner lieu à la conclusion d’un bail dit précaire dérogeant au statut des baux commerciaux, plus de trois années se sont écoulées depuis la conclusion des baux successifs si bien que tous constituent aujourd’hui des baux commerciaux.

En conséquence, il convient de retenir que les baux objets du litige sont soumis aux dispositions spécifiques à ce type de contrat.

3. Sur le bien-fondé des commandements de payer

L’article 1353 du code civil indique que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1342-10 de ce même code prévoit que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Enfin, l’action en paiement des loyers commerciaux ne figurant pas parmi les actions régies par l’article L 145-60 du code de commerce qui fixe une prescription biennale, elle est donc soumise au délai de prescription de droit commun de cinq ans. Pour le reste, la qualifcation des baux objets du litige fait obstacle à l’application des dispositions de la loi du loi du 06 juillet 1989 sur la prescription.

3.1. Sur le commandement relatif au bail de septembre 1993

Sur les loyers

Le commandement délivré le 21 mars 2023 fait état d’un solde de loyers impayés de 1 829,40 euros, correspondant aux mois de janvier 2020, février 2020 et janvier 2023. Il n’est pas contestable que ces loyers étaient échus depuis moins de cinq ans à la date du commandement de payer.

Concernant les loyers de janvier et février 2020, il ressort du décompte produit par M. [W] (pièce n°6 – défendeur) que la SARL AMADEVELOPPEMENT a versé, au titre de l’année 2020, un total de 7 004,86 euros (609,80x8 + 303,78x7) pour cette location, sur un montant annuel total de loyers de 7 317,60 euros, soit un solde restant dû de 312,74 euros.

Or, pour l’année 2021, le même décompte démontre que le bailleur a bénéficié d’un trop-perçu de 817,70 euros (609,80+240). En application de l’article 1342-10 du code civil, ce trop-perçu doit s’imputer sur la dette antérieure, soit le solde de loyer de l’année 2020. Ainsi, la créance résiduelle au titre de janvier et février 2020 doit être considérée comme réglée.

S’agissant du loyer de janvier 2023, la SARL AMADEVELOPPEMENT justifie en avoir réglé le montant par virement bancaire le 01 février 2023, pour un montant de 609,80 euros, avec la mention explicite du mois concerné (pièce n°8 – demandeur). Aucun autre impayé n’est relevé pour l’année 2023.

Par conséquent, aucune dette de loyer ne demeure exigible pour les périodes visées dans le commandement du 21 mars 2023.

Sur la taxe foncière

En vertu de l’article L. 145-40-2 alinéa 1 du code de commerce, le bail commercial doit comporter « un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. »

En l’espèce, le commandement précité mentionne également un solde de taxe foncière de 2 590,53 euros, correspondant au prorata de l’année 2019 et au solde de l’année 2020. Or le bail de septembre 1993, comporte une clause relative aux charges et impôts, stipulant que : « Le preneur remboursera au bailleur la totalité des taxes municipales ainsi que sa quote-part sur toute installation. Ce remboursement s’effectuera à première demande du bailleur, sur justification ». Néanmoins, la taxe foncière ne peut être assimilée à une taxe municipale au sens du contrat de bail. En effet, si elle constitue un impôt local, elle comprend plusieurs impositions dont le produit est destiné à alimenter les finances non seulement de la commune mais également celles du département et de la région. Englober la taxe foncière parmi les taxes municipales correspondrait ainsi à une interprétation extensive de la clause contractuelle, en méconnaissance de l’intention des parties. Ainsi, et comme le souligne à juste titre M. [W] , à défaut d’être spécifiquement mentionnée comme étant à la charge du locataire, la taxe foncière doit être réputée incombant au bailleur.

Par ailleurs, le fait que le locataire ait réglé à plusieurs reprises la taxe foncière à la demande du bailleur ne saurait, à lui seul, valoir acceptation tacite de cette charge, en l’absence de stipulation expresse en ce sens dans le contrat de bail. Le courrier produit par M. [W] (pièce n°7 – défendeur) ne peut davantage être interprété comme une reconnaissance de dette certaine et non équivoque, dès lors qu’il ne comporte ni précision sur la nature exacte de la créance invoquée, ni indication claire des baux concernés. Cette interprétation est d’autant plus fondée que le locataire a expressément contesté les sommes réclamées, tant dans ce courrier que dans un autre adressé au bailleur et réceptionné le 17 octobre 2023 (pièce n°12 – demandeur).

Il ressort de ces éléments qu’aucune somme ne peut être considérée comme étant due à ce titre.

Au final, aucune des sommes réclamées dans le commandement de payer visant le bail de septembre 1993 n’apparaît due. Cet acte dénué de fondement juridique doit être annulé.

3.2. Sur le commandement relatif au bail du 2 avril 1999

Ce commandement fait état d’un solde de loyers impayés de 933,43 euros, correspondant aux échéances des mois de janvier 1999, juillet 2019, décembre 2019 et septembre 2022.

En ce qui concerne le loyer de janvier 1999, il suffit de constater que le bail en question a pris effet le 01 avril 1999 si bien qu’aucune échéance de loyer n’est due par la locataire avant cette date. Au surplus, M. [W] est propriétaire du bien immobilier et à ce titre créancier des loyers depuis le 04 juillet 2019 seulement.

S’agissant du loyer de décembre 2019, il convient de préciser que le montant réclamé (213,43 €) ne correspond pas au loyer fixé pour le bail visé au commandement. Il semble qu’il s’agisse du montant du loyer du troisième bail du 01 décembre 2013, lequel n’est pas visé dans le commandement. Cette somme ne pouvait donc être inscrite dans le décompte, d’autant qu’elle est aussi réclamée dans le commandement de payer visant ce troisième bail.

Concernant l’échéance de septembre 2022, échue depuis moins de cinq ans à la date du commandement, le décompte produit par M. [W] (pièce n°6 – défendeur) montre que le locataire a versé un total de 2 640 euros en 2022 (soit 11 mensualités de 240 euros), alors que le montant annuel dû s’élevait à 2 880 euros, laissant apparaître un solde de 240 euros. En y ajoutant le montant de l’échéance de juillet 2019 (240 euros), le montant total restant dû par la locatire serait de 480 euros. Or, il a déjà été relevé que, selon le propre décompte de M. [W], la SARL AMADEVELOPPEMENT a procédé à un trop-versé de loyers d’un montant de 817,70 euros au cours de l’année 2021. Même après imputation du solde dû au titre du premier bail, cette somme couvre le montant réclamé au titre du deuxième bail.

Au final, aucune des sommes réclamées dans le commandement de payer visant le bail du 02 avril 2013 n’apparaît due. Cet acte dénué de fondement juridique doit être annulé.

3.3. Sur le commandement relatif au bail du 01 décembre 2013

Le commandement de payer en date du 21 mars 2023 fait état d’un solde de loyers impayés de 640,29 euros correspondant aux échéances des mois de juillet 2019, décembre 2019 et janvier 2023.

S’agissant des deux premières échéances, la SARL AMADEVELOPPEMENT n’invoque aucune preuve d’un paiement de sa part. Les pièces qu’elle verse débats se rapportent à des paiements opérés par elle en 2021 et 2023 seulement. Le décompte établi par M. [W] apparaît conforme aux documents bancaires produits de part et d’autre. Ces échéances restent dues pour un montant total de 426,86 euros.

S’agissant en revanche du loyer de janvier 2023, la SARL AMADEVELOPPEMENT justifie en avoir effectué le paiement par un virement bancaire de 213,43 euros en date du 01 février 2023, comme en atteste le relevé bancaire produit (pièce n°8 – demandeur), mentionnant expressément que ce versement correspond à l’échéance de janvier 2023. Aucun impayé n’est constitué à cet égard.

Il en résulte que le commandement de payer du 21 mars 2023 relatif au bail du 1er décembre 2013 n’est pas dénué de tout fondement. Il ne peut être annulé sur ce motif mais doit être cantonné dans ses effets à la somme de 426,86 euros dont la SARL AMADEVELOPPEMENT doit paiement à M. [W].

4. Sur la demande de remboursement des taxes foncières acquittées par la locataire

Aux termes de l’article 1156 ancien du code civil (1188 nouveau), le contrat doit être interprété selon la commune intention des parties, plutôt qu’au seul regard de la lettre des termes employés.

L’article 1302, alinéa 1, du code civil dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

L’article 1302-1 du même code prévoit que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En vertu de l’article L. 145-40-2 alinéa 1 du code de commerce, le bail commercial doit comporter « un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. »

En l’espèce, il a déjà été relevé que les stipulations du bail de septembre 1993, ne contient aucune stipulation expresse imposant la charge de la taxe foncière, en tout ou en partie, au locataire et ne peut pas s’interpréter en ce sens. S’agissant des deux baux ultérieurs, ils ne contiennent aucune disposition spécifique aux charges fiscales et renvoient expressément aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation qui ne prévoient pas de mettre la taxe foncière à la charge du preneur. Il doit donc être présumé que les parties n’ont pas convenu qu’il en soit autrement pour ces deux nouvelles locations. Pour le reste, ainsi qu’il ressort des motifs exposés ci-dessus, il ne peut être considéré, compte tenu des éléments versés aux débats, que le locataire ait accepté tacitement la charge du remboursement de la taxe foncière.

La SARL AMADEVELOPPEMENT justifie, au moyen de ses relevés de compte (pièces n°9, 10 et 11 – demandeur), s’être acquittée à tort des sommes suivantes au titre de la taxe foncière :

—  3 619,47 euros pour l’année 2020,

—  3 873,42 euros pour l’année 2021,

—  4 427,31 euros pour l’année 2022.

En revanche, elle ne rapporte pas de manière suffisante la preuve du paiement de la somme de 4.545,55 euros correspondant à la taxe foncière de l’année 2023, se bornant de produire la demande du propriétaire ainsi qu’un courrier recommandé par lequel elle conteste le montant sollicité tout en exprimant son intention de procéder au règlement.

Il apparaît donc que M. [W] est tenu de restituer à la SARL AMADEVELOPPEMENT la somme totale de 11 920,20 euros, correspondant aux taxes foncières indûment acquittées pour les années 2020 à 2022.

Après compensation avec la somme restant due par la locataire au titre des loyers du troisième bail (426,86 euros), il sera condamné à lui verser la somme de 11 493,34 euros.

5. Sur la demande de production des quittances de loyer

Il est constant que, quel que soit le type de bail, le bailleur est tenu de délivrer gratuitement au locataire, sur simple demande, une quittance de loyer. Cette quittance doit détailler les sommes versées, en distinguant clairement le loyer des charges. En cas de paiement partiel, le bailleur est tenu de remettre un reçu correspondant aux sommes effectivement perçues.

En l’espèce, bien que la SARL AMADEVELOPPEMENT ne rapporte pas la preuve d’une demande formelle de délivrance de quittances, M. [W] produit lui-même un courrier daté du 25 juin 2021 dans lequel le locataire affirme ne pas avoir reçu, malgré de multiples relances, les quittances de loyers à compter de juillet 2019. Il ne conteste aucunement cette lacune. M. [W] n’étant devenu propriétaire de l’immeuble qu’à la suite du jugement du 4 juillet 2019, il sera condamné à transmettre à la SARL AMADEVELOPPEMENT, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, les quittances de loyers intégralement acquittés, ou à défaut, les reçus correspondant aux paiements partiels, à compter de cette date. En l’état des éléments versés aux débats qui ne démontrent ni urgence spéciale pour la société à responsabilité limitée AMADEVELOPPEMENT, ni résistance particulière de M. [W], il n’y a pas lieu d’assortir ces condamnations d’une astreinte pour en assurer la bonne exécution.

6. Sur la demande reconventionnelle en paiement de la taxe foncière de l’année 2024

Compte tenu des conclusions déjà adoptées pour les motifs précédemment exposés, il apparaît que M. [W] est mal fondé à solliciter le paiement par la SARL AMADEVELOPPEMENT de la taxe foncière pour l’année 2024, aucune clause contractuelle ne spécifiant qu’elle incomberait au locataire.

Par conséquent, M. [W] sera débouté de sa demande reconventionnelle en paiement de la taxe foncière pour l’année 2024.

7. Sur la demande reconventionnelle en indemnisation pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice constitue en son principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que s’il est caractérisé un acte de mauvaise foi ou de malice ou une erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, M. [W] ne rapporte aucun élément de nature à démontrer que la SARL AMADEVELOPPEMENT aurait fait un usage abusif de son droit d’agir en justice. Il ressort au contraire des conclusions déjà adoptées que cette dernière était largement fondée à faire valoir ses prétentions.

Par conséquent, M. [W] sera débouté de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive.

8. Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, M. [W], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL CABINET D’AVOCATS GERY HUMEZ conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. En l’espèce, M. [W], partie perdante au procès, sera condamné à payer à la SARL AMADEVELOPPEMENT, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 1 500 euros.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut, en application de l’article 514-1 du même code, écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit, sans qu’il ne soit besoin de l’écarter, dès lors qu’elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE IRRECEVABLE la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de requalification des contrats de bail soulevée par la SARL AMADEVELOPPEMENT ;

DÉCLARE NUL le commandement de payer délivré le 21 mars 2023 à la SARL AMADEVELOPPEMENT en exécution du bail de septembre 1993 ;

DÉCLARE NUL le commandement de payer délivré le 21 mars 2023 à la SARL AMADEVELOPPEMENT en exécution du bail du 02 avril 1999 ;

DÉBOUTE la SARL AMADEVELOPPEMENT de sa demande d’annulation du commandement de payer délivré le 21 mars 2023 en exécution du bail du 01 décembre 2013 ;

CONDAMNE M. [S] [W] à verser à la SARL AMADEVELOPPEMENT, après compensation, la somme de 11 493,34 euros en restitution des taxes foncières indûment acquittées pour les années 2020 à 2022 ;

CONDAMNE M. [S] [W] à remettre à la SARL AMADEVELOPPEMENT, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, les quittances ou reçus de loyers versés depuis le 04 juillet 2019 jusqu’au présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

DÉBOUTE M. [S] [W] de ses demandes reconventionnelles en paiement de la taxe foncière pour l’année 2024 et en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE M. [S] [W] aux dépens ;

ACCORDE à la SELARL CABINET D’AVOCATS GERY HUMEZ, avocat de la SARL AMADEVELOPPEMENT, le droit de recouvrer contre M. [S] [W] ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans recevoir de provision ;

CONDAMNE M. [S] [W] à verser à la SARL AMADEVELOPPEMENT la somme de 1 500 euros, correspondant aux frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et le président a signé avec le greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,