SG

LE 22 JUILLET 2025

Minute n°

N° RG 20/03032 – N° Portalis DBYS-W-B7E-KXK6

[J] [M]

[K] [N] épouse [M]

[Z] [N]

S.C.I. SIGUATEPEQUE

C/

Syndic. de copro. [Adresse 7], representé par son syndic le cabinet AVELIM

S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL

S.A.S. NEXITY LAMY

Demande d’un copropriétaire tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une atteinte à la propriété ou à la jouissance d’un lot

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SCP ACTA JURIS SCP D’AVOCATS – 10

la SELARL ARES – Rennes

la SELARL AVOXA [Localité 13] – 52

la SELARL GUIMARAES & POULARD – 162

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du VINGT DEUX JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

Assesseur : Stéphanie LAPORTE, Juge,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 18 MARS 2025 devant Nathalie CLAVIER, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 17 JUIN 2025 prorogé au 22 JUILLET 2025.

Jugement Contradictoire rédigé par Nathalie CLAVIER, prononcé par mise à disposition au greffe.

— --------------

ENTRE :

Monsieur [J] [M], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Isabelle GUIMARAES de la SELARL GUIMARAES & POULARD, avocats au barreau de NANTES

Madame [K] [N] épouse [M], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Isabelle GUIMARAES de la SELARL GUIMARAES & POULARD, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [Z] [N], demeurant [Adresse 2] (ANGLETERRE)

Rep/assistant : Maître Isabelle GUIMARAES de la SELARL GUIMARAES & POULARD, avocats au barreau de NANTES

S.C.I. SIGUATEPEQUE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Isabelle GUIMARAES de la SELARL GUIMARAES & POULARD, avocats au barreau de NANTES

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

Syndic. de copro. [Adresse 8], representé par son syndic, le cabinet AVELIM, domicilié : chez Syndic Cabinet AVELIM, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Rep/assistant : Maître Céline GRAS de la SELARL AVOXA NANTES, avocats au barreau de NANTES

S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL, dont le siège social est sis [Adresse 12]

Rep/assistant : Maître Joachim D’AUDIFFRET de la SCP ACTA JURIS SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

S.A.S. NEXITY LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Tiphaine GUYOT-VASNIER de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES

DEFENDERESSES.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

Monsieur [J] [M], Madame [K] [N] épouse [M] et Monsieur [Z] [N] sont propriétaires en indivision du lot n°19-234 dans le bâtiment E d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, sis [Adresse 9].

Monsieur [Z] [N] est également propriétaire du lot n°32-225 dans le bâtiment C dans le même ensemble immobilier.

La S.C.I. SIGUATEPEQUE est, pour sa part, propriétaire du lot n°13-226 dans le bâtiment C.

Par actes d’huissier du 15 décembre 2015, Monsieur [J] [M], Madame [K] [N] épouse [M], Monsieur [Z] [N] et la S.C.I. SIGUATEPEQUE ont fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 10], à NANTES, et son ancien syndic, la S.A.S. NEXITY LAMY, devant le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de NANTES aux fins notamment, d’expertise judiciaire pour voir déterminer l’origine des désordres affectant leurs lots de copropriété.

Par acte d’huissier du 21 janvier 2016, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a appelé à la cause son assureur, la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL.

Par décision du 10 mars 2016, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise et a commis pour y procéder, Monsieur [S] [A].

Le 28 juin 2018, l’expert a déposé le rapport définitif de ses opérations.

Par actes d’huissier délivrés les 22 et 23 juin 2020, les consorts [M] – [N] ont fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, la S.A.S. NEXITY LAMY et la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins d’indemnisation de leurs préjudices s’agissant du lot de copropriété lot n°19-234 (R.G. n°20-3032).

Par actes d’huissier délivrés les 22 et 23 juin 2020, Monsieur [Z] [N] a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, la S.A.S. NEXITY LAMY et la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins d’indemnisation de ses préjudices s’agissant du lot n°32-225 (R.G. n°20-3034).

Par actes d’huissier délivrés les 22 et 23 juin 2020, la S.C.I. SIGUATEPEQUE a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, la S.A.S. NEXITY LAMY et la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins d’indemnisation de ses préjudices s’agissant du lot de copropriété n°13-226 (R.G. n°20-3033).

Le 13 octobre 2020, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de ces trois procédures (R.G. n°20-3032).

***

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 02 décembre 2022, les consorts [M] – [N] et la S.C.I. SIGUATEPEQUE sollicitent du tribunal de :

Vu les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

— Juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SARL AVELIM, pris en la personne de leurs représentants légaux, et la SAS NEXITY LAMY, prise en la personne de ses représentants légaux, conjointement ou l’un à défaut de l’autre, sont responsables des désordres constatés ;

— Juger que la SAS NEXITY LAMY prise en la personne de ses représentants légaux a commis une faute de gestion ;

— Juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SARL AVELIM, pris en la personne de leurs représentants légaux, doit effectuer les travaux nécessaires pour la réalisation du dallage et les travaux limitant l’apport d’humidité dans les terrains d’assise, comme préconisé par le rapport d’expertise du 28 juin 2018, et ce dans un délai de 6 mois à compter du jugement à intervenir ;

— Juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SARL AVELIM, pris en la personne de leurs représentants légaux, et la SAS NEXITY LAMY, prise en la personne de ses représentants légaux, seront condamnés conjointement et solidairement ou l’un à défaut de l’autre à indemniser Monsieur et Madame [M] et Monsieur [N] pour les préjudices subis :

—  37.440,00 euros au titre de la perte de loyers pour la période de septembre 2015 à septembre 2022, somme à parfaire ;

—  15.000,00 euros au titre du préjudice économique ;

—  4.000,00 euros au titre de la perte de revenus de Madame [M] lors de son hospitalisation en avril 2017 ;

—  275,00 euros au titre des frais d’huissier de justice pour le procès-verbal de constat du 27 octobre 2016 ;

—  20.000,00 euros au titre du préjudice moral ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SARL AVELIM, pris en la personne de leurs représentants légaux, et la SAS NEXITY LAMY, prise en la personne de ses représentants légaux, seront condamnés conjointement et solidairement ou l’un à défaut de l’autre à verser la somme de 3.000,00 euros à Monsieur et Madame [M] et Monsieur [N] au titre des frais irrépétibles;

— Juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SARL AVELIM, pris en la personne de leurs représentants légaux, et la SAS NEXITY LAMY, prise en la personne de ses représentants légaux, seront condamnés conjointement et solidairement ou l’un à défaut de l’autre à indemniser Monsieur [Z] [N] pour les préjudices subis :

—  53.160,00 euros au titre de la perte de loyers pour la période d’avril 2014 à septembre 2022, somme à parfaire ;

—  15.000,00 euros au titre du préjudice économique ;

—  2.101,98 euros au titre des factures réglées pour les mesures conservatoires;

—  10.000,00euros au titre du préjudice moral ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SARL AVELIM, pris en la personne de leurs représentants légaux, et la SAS NEXITY LAMY, prise en la personne de ses représentants légaux, seront condamnés conjointement et solidairement ou l’un à défaut de l’autre à verser la somme de 3.000,00 euros à Monsieur [N] au titre des frais irrépétibles ;

— Juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SARL AVELIM, pris en la personne de leurs représentants légaux, et la SAS NEXITY LAMY, prise en la personne de ses représentants légaux, seront condamnés conjointement et solidairement ou l’un à défaut de l’autre à indemniser la SCI SIGUATEPEQUE pour les préjudices subis :

—  33.000,00 euros au titre de la perte de loyers pour la période d’avril 2014 à septembre 2022, somme à parfaire ;

—  15.000,00 euros au titre du préjudice économique ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SARL AVELIM, pris en la personne de leurs représentants légaux, et la SAS NEXITY LAMY, prise en la personne de ses représentants légaux, seront condamnés conjointement et solidairement ou l’un à défaut de l’autre à verser la somme de 3.000,00 euros à la SCI SIGUATEPEQUE au titre des frais irrépétibles ;

— Les condamner aux entiers dépens ;

— Juger que le jugement à intervenir est opposable à la société ASSURANCE DU CREDIT MUTUEL, assureur de l’immeuble ;

— Juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 22 mai 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sollicite du tribunal de :

Vu les articles 14 et 18 de la Loi du 10 juillet 1965,

— Rejeter les demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

— Condamner in solidum ou à défaut l’un ou l’autre la société NEXITY et les ACM à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

— Condamner in solidum la société NEXITY et les ACM à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner in solidum la société NEXITY et les ACM aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP CADORET TOUSSAINT – DENIS Monsieur [J] [M], Madame [K] [N] épouse [M] et Monsieur [X].

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 18 novembre 2024, la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL sollicite du tribunal de:

— Débouter la SCI SIGUATEPEQUE et les Consorts [G] et également le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], et toute autre partie, de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre des ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL;

— Débouter la société NEXITY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— En tout état de cause, à titre subsidiaire, si par impossible, il était prononcé une quelconque condamnation à l’encontre des ACM, condamner la société NEXITY à garantir les ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil ;

— Condamner la SCI SIGUATEPEQUE et les Consorts [G] ou toute partie succombante à payer aux ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner la SCI SIGUATEPEQUE et les Consorts [G] ou toute partie succombante aux entiers dépens.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 21 septembre 2023, la S.A.S. NEXITY LAMY sollicite du tribunal de :

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

— Dire irrecevables ou infondées les demandes, fins et conclusions dirigées contre la Société NEXITY LAMY ;

— Rejeter les demandes, fins et conclusions dirigées contre la Société NEXITY LAMY par Monsieur [Z] [N], Monsieur et Madame [M] et la SCI SIGUATEPEQUE et les en débouter ;

— Débouter le syndicat de copropriété [Adresse 5] à [Localité 13] de sa demande de garantie intégrale en tant que dirigée contre la Société NEXITY LAMY;

— Débouter la Société ACM de sa demande en garantie intégrale en tant que dirigée contre la Société NEXITY LAMY ;

— Débouter Monsieur [Z] [N], Monsieur et Madame [M] et la SCI SIGUATEPEQUE de la demande d’article 700 et de condamnation aux dépens en tant que dirigée contre la Société NEXITY LAMY ;

— Débouter de même le syndicat de copropriété [Adresse 5] à [Localité 13] et la Société ACM de la demande qu’ils présentent contre la Société NEXITY LAMY au titre de l’article 700 et des dépens ;

— Condamner la partie succombante à verser à la Société NEXITY LAMY la somme de 4.000,00 euros par application de l’article 700 du CPC, et la CONDAMNER aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 18 mars 2025. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile. Le délibéré a été prorogé au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes des consorts [M] – [N] et de la S.C.I. SIGUATEPEQUE

A titre liminaire, il convient de relever que les consorts [M] – [N] et la S.C.I. SIGUATEPEQUE entendent obtenir d’une part, la réalisation des travaux permettant de remédier à l’humidité persistante affectant les trois logements dont ils sont propriétaires et d’autre part, la réparation des préjudices consécutifs à celle-ci et essentiellement liés à l’impossibilité de louer les dits logements.

1. Sur la nature et la cause des désordres

Les constatations de l’expert judiciaire permettent très clairement d’établir la réalité des désordres allégués et plus précisément, l’existence d’une humidité importante en pieds de cloisons de doublages et de distribution dans les trois appartements appartenant aux consorts [M] – [N] et à la S.C.I. SIGUATEPEQUE, situés dans les bâtiments C et E de la copropriété, les rendant en l’état inhabitables.

Les investigations de l’expert judiciaire font apparaître que cette humidité est manifestement liée à celle du sous-sol constituant le terrain d’assise du dallage et des murs de l’immeuble, avec :

— d’une part, des remontées capillaires rendues possibles par une mauvaise conception de l’ouvrage de dallage du rez-de-chaussée en l’absence notamment, de tout dispositif (de type film polyane) permettant de s’opposer à une migration de l’humidité ;

— d’autre part, une aggravation de ces remontées capillaires par un défaut d’entretien du gros-oeuvre et de la couverture de l’immeuble contribuant à l’humidité des sols d’assises avec notamment, un défaut d’étanchéité des collectes E.P., un défaut de maçonnerie entre le caniveau et la façade, une mauvaise étanchéité du sol de la cour, un défaut d’étanchéité des plaques ondulées en couverture (pour les lots [N]/S.C.I.) et des lézardes infiltrantes dans l’enduit de façade (pour le lot [M]/[N]).

Aucun élément probant permettant de remettre en causes les conclusions de l’expert judiciaire sur ce point n’est produit par les parties, étant souligné :

— que si les demandeurs semblent contester l’existence du vice de construction susvisé à l’origine des remontées capillaires (tout en sollicitant la réalisation des travaux permettant d’y remédier), au motif qu’aucun problème d’humidité n’a été constaté pendant plusieurs années, force est de constater que les conclusions de Monsieur [S] [A] sont concordantes avec celles des techniciens intervenus avant lui et plus particulièrement, la S.A.R.L. CODEFEL (septembre 2014), la S.A.R.L. FLAC (novembre 2014) et la S.A.R.L. ELEX (septembre 2015) ;

— que seule la mauvaise qualité du dallage sur terre-plein, tel que réalisé à l’origine, est en cause, les travaux d’aménagements intérieurs évoqués par les défendeurs et qui auraient été réalisés dans les logements, n’ayant eu aucune incidence sur les désordres susvisés ;

— qu’en outre, l’hypothèse de fuites classiques des réseaux (adduction d’eau, évacuation des eaux usées) a clairement été écartée, la surconsommation d’eau de la copropriété relevée entre 2012/2013 et dont l’origine est restée indéterminée, n’ayant manifestement aucun lien avec l’humidité constatée depuis lors et notamment, au cours des opérations d’expertise réalisées en 2016/2017.

Dans ces conditions, l’humidité persistante constatée dans les logements des consorts [M] – [N] et de la S.C.I. SIGUATEPEQUE sera considérée comme liée à des remontées capillaires dues à un vice de construction, aggravées par des défauts d’entretien du gros-oeuvre et de la couverture de l’immeuble.

2. Sur les responsabilités

Sur la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

Aux termes de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s’agit d’une responsabilité de plein droit dont le syndicat ne peut s’exonérer en alléguant qu’il n’a commis aucune faute.

En l’espèce, la simple lecture du règlement de copropriété du 23 août 1949, modifié à plusieurs reprises et en dernier lieu le 30 décembre 2020, fait apparaître que le vice de construction et les défauts d’entretien susvisés affectent des parties communes, générales ou spéciales, de la copropriété, dès lors notamment :

— que l’article 2 section I A définissant les parties communes générales vise expressément le sol de la cour intérieure, ainsi que les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales ;

— que l’article 2 section I B définissant les parties communes spéciales mentionne très clairement les fondations, les murs de façade, le gros oeuvre des planchers et la toiture.

La responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES doit donc être retenue.

A ce titre, il doit être tenu d’indemniser les consorts [M] – [N] et la S.C.I. SIGUATEPEQUE des préjudices qu’ils ont subis, en lien avec les désordres susvisés.

Sur la responsabilité de la S.A.S. NEXITY LAMY

En vertu de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est chargé notamment, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Conformément à l’article 1382, devenu 1240, du code civil, “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer”.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, “il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En l’espèce, les parties conviennent que la S.A.S. NEXITY LAMY s’est vue confier un mandat de syndic entre janvier 2013 et avril 2017.

Si un éventuel manquement à ses obligations contractuelles en cette qualité de syndic est susceptible de constituer une faute de nature délictuelle à l’égard des consorts [N] – [M], de la S.C.I. SIGUATEPEQUE et d’engager sa responsabilité sur le fondement des dispositions légales susvisées, il appartient aux demandeurs d’apporter la preuve d’un tel manquement, en lien direct et certain avec les préjudices dont ils demandent aujourd’hui réparation.

En l’occurrence, force est de constater que la plupart des griefs reprochés à la S.A.S. NEXITY LAMY apparaissent sans lien avec ces préjudices résultant de l’humidité constatée dans leurs logements, étant relevé ainsi :

— que l’inaction du syndic telle qu’alléguée par les demandeurs, à la supposer établie, concernant notamment un arbre poussant dans le mur, une fuite d’eau sur un compteur ou la surconsommation d’eau précédemment évoquée, est dépourvue de tout lien de causalité avec les désordres, objets du présent du litige ;

— que les précédents sinistres et dégâts des eaux rappelés par l’expert judiciaire, intervenus dans le courant de l’année 2013/2014, ont été pris en charge et indemnisés par l’assurance de la copropriété ou ont fait l’objet d’un refus de prise en charge lorsque l’origine n’a pu en être déterminée, sans qu’un manquement quelconque de la S.A.S. NEXITY LAMY sur ce point n’apparaisse caractérisé.

Ainsi, si la gestion générale de la copropriété est manifestement mise en cause tant par les demandeurs, que par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, seuls pourraient éventuellement être pris en considération un défaut de diligences ou un défaut d’information de la S.A.S. NEXITY LAMY s’agissant des remontées capillaires mises en évidence par l’expert judiciaire et plus particulièrement, du défaut d’entretien du gros-oeuvre et de la couverture de l’immeuble relevé par ses soins, à l’origine des désordres, objets du présent litige.

Certes et comme le souligne l’expert judiciaire, la S.A.S. NEXITY LAMY a été informée, au mois de novembre 2014, par la S.A.R.L. FLAC qu’elle avait mandatée pour rechercher l’origine des désordres affectant les logements des consorts [M] – [N] et de la S.C.I. SIGUATEPEQUE, de la possibilité de remontées capillaires et de l’existence de défauts concernant la maçonnerie/d’étanchéité, ainsi que les descentes E.P.

Cependant, force est de constater que les éléments parcellaires produits par les demandeurs sont aujourd’hui insuffisants pour caractériser précisément l’existence de manquements de la S.A.S. NEXITY LAMY à ses obligations, étant relevé :

— que contrairement à ce semblent prétendre les consorts [M] – [N] et la S.C.I. SIGUATEPEQUE, le syndic a fait le nécessaire pour l’intervention de plusieurs techniciens aux fins de déterminer les causes de l’humidité constatée dans leurs logements, sans que ces derniers n’aient pu précisément établir l’origine des désordres ;

— que si le rapport de la S.A.R.L. FLAC, mandatée par soins, a conclu, au mois de novembre 2014, à l’existence de remontées capillaires et de défauts de maçonnerie/de la descente E.P., il ne permettait pas à lui seul de s’assurer de manière certaine des causes des désordres et d’envisager de façon urgente notamment, la mise en oeuvre de mesures conservatoires, justifiant que le syndic procède, de sa propre initiative, à l’exécution de certains travaux dont la nature n’était en l’état pas déterminée ;

— qu’au demeurant, lors de l’assemblée générale suivante du 06 mars 2015, “la réalisation et la gestion des travaux de réfection de la couverture” du bâtiment E a bien été inscrite à l’ordre du jour, avec la mention de devis [V]/[I] COUVERTURE restant en attente et à soumettre à une prochaine assemblée générale extraordinaire, outre les décisions prises de procéder à la réalisation de travaux d’assèchement des murs dans le logement de Monsieur [N] et de procéder à un appel d’offres auprès de bureaux d’études spécialisées et d’architectes dans le cadre d’un projet de travaux de rénovation de la copropriété ;

— que par ailleurs, lors de l’assemblée générale du 23 mars 2016, ont été portées au vote “la ratification des travaux sur toiture (facture de la S.A.R.L. MOINE FRERES)”, ainsi que les décisions à prendre concernant “la réalisation et la gestion des travaux de remise en état de la toiture du bâtiment E – proposition [V]”, l’absence de communication de l’intégralité du procès-verbal ne permettant pas de s’assurer et de vérifier la teneur du vote des copropriétaires sur ces différents points et alors qu’aucun élément d’information sur le rapport d’activité du conseil syndical, objet de la résolution n°4, n’est produit.

En outre, il convient de relever qu’entre ces deux dernières assemblées générales, la procédure de référé initiée par les demandeurs le 15 décembre 2015 pour déterminer l’origine des désordres et la nature des travaux pour y remédier, a nécessairement eu une incidence sur les diligences et décisions tant du syndic, que du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, compte tenu des opérations d’expertise qui étaient envisagées.

En tout état de cause, à supposer même que soit considéré comme établi un défaut de diligences du syndic, sur une période de temps très limitée et avant la fin de son mandat au mois d’avril 2017, la preuve d’un lien de causalité avec la perte de loyers, le préjudice économique et le préjudice moral qu’auraient subi les demandeurs et dont ils demandent aujourd’hui réparation, n’est aucunement démontrée, dès lors que depuis cette date, les travaux n’ont jamais été réalisés, sans que les demandeurs et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne s’expliquent sur ce point et alors que la nature des travaux à réaliser, tels que déterminés par l’expert judiciaire, est connue depuis le mois de juin 2018.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la responsabilité de la S.A.S. NEXITY LAMY ne peut être retenue.

En conséquence, les consorts [M] – [N] et la S.C.I. SIGUATEPEQUE seront déboutés des demandes formées à son encontre.

3. Sur les travaux réparatoires

L’expert judiciaire a préconisé la réalisation de travaux de reprise :

— d’une part, du dallage du rez-de-chaussée permettant d’éviter les phénomènes de remontées capillaires évalués à 49.120,00 euros H.T. pour les trois logements ;

— d’autre part, des ouvrages entretenant l’humidité des terrains d’assise des bâtiments et plus particulièrement, des collecteurs E.P./E.U. sur le pignon du lot 32-225, de la maçonnerie entre le caniveau sur cour et les façades des lots 32-225, 13-226, de l’étanchéité du sol de la cour, de l’étanchéité en couverture du bâtiment B, du traitement du puits sur cour, du calfeutrement des lézardes en façade du lot 19-234, évalués à 11.660,00 euros H.T.

Aucun élément probant n’est produit par les parties pour remettre en cause les conclusions de Monsieur [S] [A] et la nature de ces travaux réparatoires.

Dans ces conditions et conformément à ce qui a été précédemment exposé, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sera condamné à faire réaliser les travaux de reprise tels que préconisés par l’expert judiciaire aux termes de son rapport en date du 28 juin 2018 (en pages 23 et 24), dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement.

4. Sur l’indemnisation des préjudices

Sur la perte de loyers

Les consorts [M] – [N] et la S.C.I. SIGUATEPEQUE affirment être bien fondés à solliciter une indemnisation relative à la perte de loyers qu’ils ont subie depuis septembre 2015/avril 2014 à hauteur respectivement de 37,440,00 euros, 53.160,00 euros et 33.000,00 euros.

Certes, il apparaît clairement, au vu des constatations de l’expert judiciaire, que les trois logements dont ils sont propriétaires, manifestement destinés à la location, sont devenus inhabitables en raison de l’humidité persistante des cloisons de doublages/de distribution et ne peuvent être loués, en l’état des pièces versées aux débats :

— depuis le mois de septembre 2015 pour le lot 19-234 des consorts [M] – [N], date à laquelle le dernier locataire a quitté le logement et alors que l’humidité est relevée sur l’état des lieux de sortie ;

— depuis le mois de mars 2016 pour le lot 32-225 de Monsieur [Z] [N], date à laquelle l’expert judiciaire a pu constater que les désordres étaient réels et que les lieux n’étaient effectivement plus loués, en l’absence de tout autre élément probant produit par le demandeur sur ce point ;

— depuis le mois de juillet 2016 pour le lot 13-226 de la S.C.I. SIGUATEPEQUE, date à laquelle le dernier locataire a quitté le logement et alors que l’humidité est relevée sur l’état des lieux de sortie.

Cependant et en premier lieu, force est de constater que les pièces produites par les demandeurs sont parfaitement insuffisantes pour établir la valeur locative de chacun de leurs lots depuis lors.

En outre et en second lieu, la mise en location d’un bien immobilier comporte nécessairement un aléa concernant tant la conclusion du bail avec le délai nécessaire pour trouver un locataire, que son exécution avec le non-paiement de loyers par un locataire devenu insolvable, et sa durée avec un congé délivré prématurément et le délai de vacance locative pour trouver un successeur.

Dans ces conditions, le préjudice subi par les demandeurs consiste en réalité seulement en la perte d’une chance de percevoir des loyers sur les périodes considérées.

La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue sans pouvoir être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Dès lors, compte tenu des caractéristiques des biens destinés à location et des éléments versés aux débats, seront alloués aux demandeurs les dommages et intérêts suivants :

— la somme de 30.000,00 euros à Monsieur [J] [M], Madame [K] [N] épouse [M] et Monsieur [Z] [N] pour le lot 19-234 ;

— la somme de 35.000,00 euros à Monsieur [Z] [N] pour le lot 32-225 ;

— la somme de 30.000,00 euros à la S.C.I. SIGUATEPEQUE pour le lot 13-226.

Sur le préjudice économique

Les consorts [M] – [N] et la S.C.I. SIGUATEPEQUE font valoir qu’ils sont bien fondés à solliciter une indemnisation de 15.000,00 euros pour chacun des lots, objets du présent litige, au titre du préjudice économique qu’ils auraient subi, soutenant qu’ils se sont trouvés contraints de régler des charges pour un logement dont ils ne pouvaient disposer et qu’il en est résulté des difficultés financières, outre la perte de valeur de leurs biens.

Ils procèdent cependant par pures affirmations sur ce point et ne démontrent aucunement la réalité du préjudice économique allégué, étant souligné notamment qu’aucun élément probant ne permet de s’assurer d’une quelconque perte de valeur et ce, alors que le bien-fondé de leurs prétentions s’agissant des travaux de remise en état a été retenu.

En conséquence, il ne peut être fait droit à leurs demandes de ce chef.

Monsieur [Z] [N] sollicite par ailleurs le remboursement du montant des factures dont il s’est acquitté auprès de Monsieur [P] et de la S.A.R.L. OLLIVIER à hauteur de 2.101,98 euros.

Les pièces versées aux débats apparaissent toutefois insuffisantes pour établir le bien-fondé de sa demande, dès lors qu’elles ne permettent pas de s’assurer de l’existence d’un lien de causalité entre les désordres, objets de l’instance, et les frais engagés par ses soins en janvier 2013 et octobre/novembre 2014 au vu des différents sinistres/dégâts des eaux évoqués par les parties et alors que le détail de l’indemnité de 6.254,00 euros réglée par la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL en novembre 2016 concerne une partie de ces frais.

La demande de Monsieur [Z] [N] doit donc être rejetée.

Madame [K] [M] sollicite enfin une indemnisation de 4.000,00 euros au titre de la perte de revenus qu’elle aurait subie lors de son hospitalisation en avril 2017, outre le remboursement des frais de constat d’huissier exposés pour une fuite d’eau sur un compteur situé [Adresse 1].

Les pièces produites ne permettent pas cependant de vérifier le bien-fondé de ses prétentions s’agissant de cette perte de revenus et de caractériser l’existence d’un lien de causalité, à la supposer établie, avec les désordres susvisés. En outre, les frais de constat d’huissier sont à l’évidence sans lien avec l’objet du présent litige, tel que cela ressort de ses propres allégations.

Il ne peut donc être fait droit à sa demande de ces chefs.

Sur le préjudice moral

Le préjudice moral subi par les consorts [M] – [N] n’est pas sérieusement contestable compte tenu des tracas, des démarches et des préjudices financiers auxquels ils ont dû nécessairement faire face à la suite de l’apparition et de la persistance des désordres dans leurs biens immobiliers.

L’ampleur de ce préjudice, telle qu’alléguée par leurs soins, ne peut cependant être retenue en l’absence notamment, d’élément probant particulier sur ce point.

Dans ces conditions, il leur sera alloué, chacun, la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

***

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sera condamné à payer les sommes suivantes :

—  30.000,00 euros à Monsieur [J] [M], Madame [K] [N] épouse [M] et Monsieur [Z] [N] au titre de la perte de loyers pour le lot 19-234 ;

—  35.000,00 euros à Monsieur [Z] [N] au titre de la perte de loyers pour le lot 32-225;

—  30.000,00 euros à la S.C.I. SIGUATEPEQUE au titre de la perte de loyers pour le lot 13-226;

—  5.000,00 euros à Monsieur [J] [M] en réparation de son préjudice moral;

—  5.000,00 euros à Madame [K] [M] en réparation de son préjudice moral;

—  5.000,00 euros à Monsieur [Z] [N] en réparation de son préjudice moral.

Ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Les consorts [M] – [N] et la S.C.I. SIGUATEPEQUE seront déboutés de leurs demandes pour le surplus.

Il n’y a pas lieu de déclarer le présent jugement opposable à la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL qui a été régulièrement mis en cause dans le cadre de la présente procédure et qui est donc partie à l’instance.

II. Sur les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

1. Sur la garantie de la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver…”

En l’espèce, il appartient au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES d’apporter la preuve que la garantie sollicitée figure effectivement dans le contrat d’assurance conclu avec la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL et que les désordres entrent bien dans son champs d’application.

En l’occurrence, les pièces versées aux débats permettent d’établir que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a souscrit un contrat AURORE 2000, les conditions générales et les conventions spéciales FONCIMMO 6 produites par la S.A. ASSURANCES DU CREDIT lui étant parfaitement opposables, contrairement à ce qu’il semble prétendre, dès lors qu’il y ait fait expressément référence dans l’avenant signé le 11 octobre 2013.

Conformément à ce qui a été précédemment exposé, la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES est engagée en raison de remontées d’humidité par capillarité des sols d’assises de l’ensemble immobilier, liées à un vice de construction et aggravées par des défauts d’entretien du gros-oeuvre et de la couverture.

Or, les conventions spéciales FONCIMMO 6 susvisées définissent très clairement les événements dont les conséquences sont garanties par la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL, listés au chapitre 2 et comprenant notamment, “les dégâts causés par l’eau et tout liquide”.

A ce titre, il est précisé que la garantie porte sur “les dommages matériels causés aux biens assurés par l’eau ou tout liquide résultant :

— des débordements, fuites, ruptures, engorgements ;

— des infiltrations :

— au travers de la toiture des bâtiments, des ciels vitrés, terrasses, loggias et balcons formant terrasses, bandeaux ;

— au travers des carrelages et des joints d’étanchéité des appareils sanitaires;

— au travers des murs et façades, au travers des portes, fenêtres, baies, impostes, soupiraux, vasistas et lucarnes pour autant qu’elles soient fermées ;

[…]

— de la condensation, la buée ou l’humidité uniquement si elle résulte du débordement, de la rupture ou de la fuite d’une conduite ou d’un appareil à effet d’eau;

[…]

— des fuites ou des ruptures de canalisations souterraines ou enterrées et de réservoirs d’eau ;

[…]

— des eaux de ruissellement, inondations en cas de fortes pluies ou d’orages, lorsque ces phénomènes ne résultent pas d’événements classés catastrophes naturelles ;

[…]”

Force est de constater que les remontées d’humidité par capillarité ne sont pas visées et ne peuvent être assimilées à aucun de ces événements, étant souligné que cette humidité ne résulte pas du débordement, de la rupture ou de la fuite d’une conduite ou d’un appareil à effet d’eau visés ci-dessus.

Or, ce contrat souscrit auprès de la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL est une assurance à risques déterminés et ne garantit que les dommages survenus dans certaines circonstances, limitativement énumérées par la convention.

Ainsi, les remontées d’humidité par capillarité ne peuvent donner lieu à la garantie de la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL.

Par ailleurs, il convient de relever l’exclusion de garantie expressément prévue par les conventions spéciales FONCIMMO 6 liée aux dommages résultant d’un défaut d’entretien ou de réparation incombant au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, tel que retenu ci-dessus à son encontre.

En conséquence et au vu de l’ensemble de ces éléments, aucune condamnation ne peut être prononcée à l’encontre de la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL.

2. Sur la garantie de la S.A.S. NEXITY LAMY

Aux termes de l’article 1147, devenu 1231-1 du code civil, “le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.”

En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES fait valoir que les conditions de mise en oeuvre de la responsabilité contractuelle de la S.A. NEXITY LAMY, en sa qualité de syndic, sont réunies, dès lors que des manquements à ses obligations peuvent être retenus à son encontre, s’agissant d’une part, du retard qui lui est imputable pour engager les recherches de fuites et d’autre part, de l’absence ou du retard dans l’exécution des travaux de nature à mettre fin aux désordres.

Cependant et pour les motifs déjà exposés, les pièces versées aux débats ne permettent pas de caractériser les manquements allégués.

En outre et en tout état de cause, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne peut valablement faire valoir que “le syndic a laissé s’aggraver les choses” et qu’il aurait ainsi contribué aux dommages subis par les demandeurs, alors que parfaitement informé de la nature, des causes et des conséquences des désordres depuis le dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 28 juin 2018, il ne justifie aucunement du vote et de la réalisation des travaux réparatoires préconisés par Monsieur [S] [A] pour mettre un terme aux désordres depuis lors.

Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à la demande de garantie formée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à l’encontre de la S.A.S. NEXITY LAMY.

III. Sur les décisions de fin de jugement

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES qui succombe à l’action, supportera les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront les honoraires de l’expert judiciaire.

En outre, les consorts [M] – [N] et la S.C.I. SIGUATEPEQUE ont dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sera donc condamné à leur payer la somme globale de 7.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité s’oppose à toute autre condamnation sur le fondement de ces dispositions légales. Il ne sera ainsi pas fait droit aux demandes de la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL et de la S.A.S. NEXITY LAMY au titre de leurs frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 11], à faire réaliser les travaux réparatoires tels que préconisés par l’expert judiciaire, Monsieur [S] [A], aux termes de son rapport en date du 28 juin 2018 (en pages 23 et 24), pour la reprise du dallage sur terre-plein et pour limiter l’apport d’humidité dans les terrains d’assises, dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à payer à Monsieur [J] [M], Madame [K] [N] épouse [M], Monsieur [Z] [N] et la S.C.I. SIGUATEPEQUE les sommes suivantes :

—  30.000,00 euros à Monsieur [J] [M], Madame [K] [N] épouse [M] et Monsieur [Z] [N] au titre de la perte de loyers pour le lot de copropriété n°19-234 ;

—  35.000,00 euros à Monsieur [Z] [N] au titre de la perte de loyers pour le lot de copropriété n°32-225;

—  30.000,00 euros à la S.C.I. SIGUATEPEQUE au titre de la perte de loyers pour le lot de copropriété n°13-226 ;

—  5.000,00 euros à Monsieur [J] [M] en réparation de son préjudice moral;

—  5.000,00 euros à Madame [K] [M] en réparation de son préjudice moral;

—  5.000,00 euros à Monsieur [Z] [N] en réparation de son préjudice moral.

DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

DÉBOUTE Monsieur [J] [M], Madame [K] [N] épouse [M], Monsieur [Z] [N] et la S.C.I. SIGUATEPEQUE de leurs demandes formées à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES pour le surplus ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [M], Madame [K] [N] épouse [M], Monsieur [Z] [N] et la S.C.I. SIGUATEPEQUE de leurs demandes formées à l’encontre de la S.A.S. NEXITY LAMY ;

DÉBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de ses demandes formées à l’encontre de la S.A. ASSURANCE DU CREDIT MUTUEL et de la S.A.S. NEXITY LAMY ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES aux dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à payer à Monsieur [J] [M], Madame [K] [N] épouse [M], Monsieur [Z] [N] et la S.C.I. SIGUATEPEQUE la somme globale de 7.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL et de la S.A.S. NEXITY LAMY de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER