Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 15 Mai 2025

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DEMANDEUR :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représenté par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [I]

Logement 26 Groupe Trois Moulins

2 Rue Jules Laisne

44400 REZE

Madame [X] [Z] épouse [I]

Logement 26 Groupe Trois Moulins

2 Rue Jules Laisne

44400 REZE

représentés par Maître Marie DESSEIN, avocate au barreau de NANTES D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 mars 2025

date des débats : 20 mars 2025

délibéré au : 15 mai 2025

RG N° N° RG 25/00343 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NRY4

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER

CCC à Maître Marie DESSEIN + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 30 décembre 2021, prenant effet le 1er janvier 2022, pour une durée d’un an renouvelable, l’office public de l’habitat de Loire-Atlantique – Habitat 44 a donné à bail à Madame [X] [Z], épouse [I] et à Monsieur [O] [I] un local à usage d’habitation situé au troisième étage sis 2 rue Jules Laisne à Rezé (44 400), moyennant un loyer mensuel révisable de 488.02 euros, outre une provision sur charges de 72.68 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Un contrat accessoire à la location a été conclu entre les mêmes parties le 6 octobre 2022, prenant effet le 11 octobre 2022, pour une durée d’un mois renouvelable, s’agissant d’une place de parking sis 2 ter rue Jules Laisne à Rezé (44 400), moyennant un loyer mensuel révisable de 12.72 euros, outre une provision sur charges de 3.22 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Des loyers restant impayés, par actes du 18 août 2023, Habitat 44 leur a délivré un commandement de payer les loyers visant les clauses résolutoires des contrats de location.

Par actes séparés de commissaire de justice du 8 janvier 2025, Habitat 44 a assigné Madame [X] [Z], épouse [I] et Monsieur [O] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail d’habitation et du bail du garage, par le jeu de la clause résolutoire, à la date du 19 octobre 2023 ;

— subsidiairement prononcer la résiliation pour non-paiement des loyers ;

— en toutes hypothèses, ordonner l’expulsion de Madame [X] [Z], épouse [I] et Monsieur [O] [I] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner solidairement Madame [X] [Z], épouse [I] et Monsieur [O] [I] à lui payer la somme de 2 154.72 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au jour de l’assignation, somme à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience ;

— condamner solidairement Madame [X] [Z], épouse [I] et Monsieur [O] [I] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges courantes, soit la somme mensuelle de 622.49 euros, augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément SLS et de la pénalité OPS, et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu’à libération effective des lieux ;

— dire et juger que, en cas d’application de l’article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible dans sa totalité ;

— condamner solidairement Madame [X] [Z], épouse [I] et Monsieur [O] [I] au paiement d’une somme de 700 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de 135.61 euros ;

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 20 mars 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Habitat 44, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en précisant que sa créance s’élève désormais à la somme de 3 084.68 euros arrêtée au 20 mars 2025. Elle a précisé que l’aide personnalisée au logement est suspendue depuis trois mois. En outre, elle a accepté la proposition visant à suspendre la clause résolutoire, sous réserve néanmoins que le montant versé mensuellement en sus du loyer et des charges soit de 100 euros.

Régulièrement assignés respectivement à personne et à domicile, Madame [X] [Z], épouse [I] et Monsieur [O] [I], représentés par leur conseil, ont sollicité des délais de paiement proposant de verser la somme de 100 euros afin d’apurer leur dette.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

En cours de délibéré, le 24 mars 2025, le conseil de Madame [X] [Z], épouse [I] et Monsieur [O] [I] a déposé des conclusions et pièces.

MOTIFS DE LA DECISION

Les défendeurs ne justifiant pas avoir communiqué leurs écritures et pièces à Habitat 44, conformément au principe de la contradiction, celles-ci seront écartées et seuls les éléments des débats étudiés.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 30 juin 2023 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Madame [X] [Z], épouse [I] et Monsieur [O] [I] reconnaissent le principe et le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que les locataires n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers, des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation ainsi que de la place de parking. En effet, il ressort du décompte arrêté au 7 mars 2025 et versé à l’audience que le couple est redevable de la somme de 3 220.29 euros. Il convient de déduire de cette somme celle de 135.61 euros au titre des frais de contentieux relevant des dépens.

La créance étant justifiée pour la somme de 3 084.68 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [X] [Z] épouse [I] et Monsieur [O] [I] au paiement de cette somme, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous. La solidarité sera prononcée en application de l’article 220 du code civil.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, les contrats signés par les parties les 30 décembre 2021 et 6 octobre 2022 prévoient respectivement en leurs articles 4.7.1. et 4.3., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 18 août 2023, le bailleur a fait délivrer à Madame [X] [Z], épouse [I] et Monsieur [O] [I] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 2 059.91 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires sont réunies à la date du 19 octobre 2023.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par le couple [I]

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 19 octobre 2023, les défendeurs sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 19 octobre 2023, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, de condamner Madame [X] [Z] épouse [I] et Monsieur [O] [I] à son paiement.

La solidarité sera prononcée sur le fondement de l’article 220 du code civil, en l’absence d’élément contraire, les indemnités d’occupation étant des dettes ménagères.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par le couple [I]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. »

Madame [X] [Z], épouse [I] et Monsieur [O] [I] sollicitent des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 100 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer leur dette.

Il ressort du décompte actualisé versé aux débats que les locataires n’ont pas repris le paiement régulier du loyer, seuls quelques versements sont mis au crédit.

Il ressort du diagnostic social et financier que le couple perçoit 932 euros au titre du revenu de solidarité active et est allocataire de l’aide personnalisée au logement. Un plan d’apurement de la dette locative a été mis en place à compter d’octobre 2023, les locataires s’étant engagés à verser 100 euros en sus du loyer et des charges par mois.

Le bailleur accepte pourtant expressément cette proposition.

Dès lors, il convient de valider le plan d’apurement convenu entre les parties et autoriser Madame [X] [Z], épouse [I] et Monsieur [O] [I] à se libérer de la dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [X] [Z], épouse [I] et Monsieur [O] [I] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,les locataires seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant l’exécution des délais de paiement accordés aux défendeurs, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires de délais pour quitter les lieux et pour apurer la dette locative.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [X] [Z], épouse [I] et Monsieur [O] [I], qui succombent, supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande d’Habitat 44 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires des baux conclus le 30 décembre 2021 et le 6 octobre 2022 entre l’office public de l’habitat – Habitat 44, et Madame [X] [Z], épouse [I] et Monsieur [O] [I] portant respectivement sur un local à usage d’habitation situé au troisième étage sis 2 rue Jules Laisne à Rezé (44 400) et une place de parking au sous-sol sis 2 ter rue Jules Laisne à Rezé (44 400), sont réunies à la date du 19 octobre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [Z], épouse [I] et Monsieur [O] [I] à payer à Habitat 44 la somme de 3 084.68 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 20 mars 2025 ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE aux locataires leurs obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

AUTORISE Madame [X] [Z], épouse [I] et Monsieur [O] [I] à s’acquitter de la dette par 30 mensualités de 100 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 31ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant le cours de ces délais, lesquelles seront réputées n’avoir jamais joué si Madame [X] [Z], épouse [I] et Monsieur [O] [I] se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Madame [X] [Z], épouse [I] et Monsieur [O] [I] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, les clauses résolutoires seraient acquises et les baux se trouveraient automatiquement résiliés ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, Habitat 44 à procéder à l’expulsion de Madame [X] [Z], épouse [I] et de Monsieur [O] [I] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE les dispositions de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement dans ce cas Madame [X] [Z], épouse [I] et Monsieur [O] [I] à payer à une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [Z], épouse [I] et Monsieur [O] [I] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA