JUGEMENT

DU

27 JANVIER 2025

Minute n°:

N° N° RG 23/03935 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MOF4

[H] [A] aux droits de M. et Mme [B], décédés [B]

[R], [G], [N], [W] [B]

[W], [Y], [F], [E] [J] veuve [B]

C/

S.A.R.L. [Q]

JUGEMENT

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELAS FIDAL & ASSOCIES

la SELARL PARTHEMA AVOCATS

délivrées le 27 Janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du VINGT SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Monsieur Pierre GRAMAIZE, Premier vice-président, statuant en Juge Unique, et qui a prononcé le jugement par mise à disposition au greffe.

GREFFIER : Graziella CASAMATTA

Débats à l’audience publique du 09 DECEMBRE 2024.

Prononcé du jugement fixé au 27 JANVIER 2025, par mise à disposition au greffe.

Jugement,

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ENTRE :

Madame [H] [A] aux droits de M. et Mme [B], décédés [B], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [R], [G], [N], [W] [B], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Jean-philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 49

Madame [W], [Y], [F], [E] [J] veuve [B], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Jean-philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 49

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. [Q], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Jules MARTINEZ de la SARL STEP AVOCATS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 2

D’AUTRE PART

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PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 11 janvier 1988, M. [R] [B] et de Mme [W] [J] épouse [B] ont donné à bail commercial à M. et Mme [U] [S] un local comprenant au rez-de-chaussée deux salles à usage de café, une cuisine et une petite pièce, au sous-sol une cave, outre une petite cour dans laquelle se trouve des WC et petites dépendances, dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 2], pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1988, à destination de l’exploitation exclusive d’un commerce de café, moyennant un loyer annuel de 24 000 francs hors charges hors taxes payable mensuellement et d’avance.

Le fonds de commerce dont dépend le droit au bail a été successivement cédé, le 29 mars 1991, selon acte dressé par Me [I], notaire à [Localité 3], au profit de l’E.U.R.L. LE DRIVER, puis le 28 juin 1994, suivant acte dressé par Me [M], notaire à [Localité 4], au profit de M. et Mme [D] [V].

Suivant acte dressé le 20 avril 2001 par Me [C] [L], notaire à [Localité 1], intervenu après un premier accord de renouvellement convenu entre les parties, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2000 avec modification de clauses concernant les travaux de mises en conformité et les taxes et charges.

Suivant acte reçu le 2 septembre 2009 par Me [C] [L], notaire à [Localité 1], le bail a été renouvelé au profit de la S.A.R.L. CUL DE POULE pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2009, moyennant un loyer annuel de 9 600,00 € hors charges hors taxes payable mensuellement d’avance.

Suivant jugement du 29 mai 2013, le tribunal de commerce de NANTES a autorisé la cession du fonds de commerce de la S.A.R.L. CUL DE POULE qui était placée en redressement judiciaire au profit de la S.A.R.L. [Q]. La cession du droit au bail a été approuvée par les bailleurs suivant acte sous seing privé du 24 juillet 2013.

Selon acte d’huissier signifié le 27 novembre 2019, la S.A.R.L. [T] LAPIN a sollicité le renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2020 aux mêmes clauses et conditions.

Par courriers du 8 juillet 2020 puis du 23 août 2021, les bailleurs ont notifié un mémoire préalable par lettres recommandées, en soutenant que :

— la population du quartier de la [Adresse 5] a augmenté entre 2007 et 2012 à hauteur de plus de 18,7 % et des logements neufs et bâtiments d’activités ont été livrés entre 2004 et 2014 avec plus de 285 logements et 6 500 m² de bureaux,

— ces modifications notables ont directement profité au commerce,

— la surface pondérée acceptée entre les parties lors du précédent renouvellement est de 100 m²,

— les prix pratiqués dans le voisinage pour les emplacements de même catégorie sont de l’ordre de 270 € du m²,

— le loyer doit être fixé à la valeur locative de 100 x 270 = 27 000 € hors taxes hors charges.

M. [R] [B] et de Mme [W] [J] épouse [B] ont fait assigner la S.A.R.L. [Q] devant le juge des loyers commerciaux par acte de commissaire de justice du 22 août 2023 afin de solliciter :

— la fixation du montant du bail renouvelé au 1er janvier 2020 à la somme de 27 000 € hors taxes hors charges,

— subsidiairement, l’organisation d’une expertise et la fixation du loyer provisionnel à 27 000 € hors taxes hors charges,

— le paiement des arriérés de loyers depuis le renouvellement avec intérêt à taux légal à compter de l’assignation pour ceux échus à cette date et au fur et à mesure des échéances pour le surplus avec capitalisation annuelle,

— le rappel de l’exécution provisoire,

— la condamnation de la défenderesse à leur payer la somme de 3 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Selon un mémoire en réponse n° 2 notifié par lettre recommandée du 4 décembre 2024, la S.A.R.L. [Q] a répliqué que :

— la demande est irrecevable pour nullité de l’assignation tirée du défaut de communication du plan des locaux en application de l’article R 145-27 du code de commerce, alors que le relevé de surface est ancien et que la disposition des lieux a été modifiée par les différents occupants, ce qui fait grief,

— l’action est également irrecevable par application de la prescription biennale de l’article L 145-60 du code de commerce, au regard du dernier acte interruptif de prescription intervenu par notification du mémoire préalable le 23 août 2021, un doute subsistant quant à la date d’accomplissement des formalités prévues par l’article 658 du code de procédure civile, faute de remise à personne de l’assignation,

— la modification des facteurs locaux de commercialité alléguée n’est pas étayée par des données sur l’évolution de la population sur toute la période concernée, à savoir du 1er juillet 2009 au 1er janvier 2020, et même en retenant une augmentation de 14 % sur dix années écoulées, cet accroissement ne peut être considéré comme notable, de même que pour la livraison des immeubles qui ne représenterait qu’une hausse de 5,7 % de l’offre immobilière sur la période considérée,

— il n’y a ni pièces justificatives ni références locatives tangibles et les calculs de surface sont erronés, se basant sur la surface réelle et non pondérée,

— une expertise ne peut être destinée à suppléer la carence de preuve des demandeurs.

Elle a conclu à titre liminaire à la nullité de l’assignation et à l’irrecevabilité de l’action des demandeurs, à titre principal au constat que le montant du loyer annuel ne peut excéder le taux de variation de l’indice des loyers commerciaux depuis la prise d’effet du bail expiré, subsidiairement à l’organisation d’une expertise en la limitant à un avis sur le seul motif de déplafonnement invoqué tiré de l’augmentation de la population et sur la valeur locative, avec condamnation des époux [B] au paiement d’une somme de 6 160,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Mme [H] [B], venant aux droits de M. [R] [B] et de Mme [W] [J] épouse [B] suite à leurs décès respectifs le 15 septembre 2023 et le 8 juillet 2023, a rétorqué par mémoire en réponse n° 1 notifié par lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 2 décembre 2024, en ajoutant au mémoire préalable que :

— le défaut de communication d’un plan des locaux ne constitue qu’une irrégularité de forme, laquelle ne peut entraîner la nullité de l’acte introductif faute de démonstration d’un grief,

— aucun texte n’impose de fournir un relevé de surface actualisé par rapport à celui annexé au dernier bail de 2009, et la locataire ne justifie pas d’une modification des lieux, d’ailleurs non autorisée,

— la preuve de l’irrecevabilité pour prescription doit être rapportée par celui qui l’invoque alors que l’acte d’huissier comporte les mentions et formalités requises attestant de la validité de l’assignation et que même nul, l’acte introductif d’instance interrompt la prescription par application de l’article 2241 du code civil,

— une expertise s’impose compte tenu de la contestation des motifs de déplafonnement et de son calcul de la valeur locative.

Elle a conclu à la fixation du montant du loyer annuel à 27 000 € hors charges hors taxes à compter du 8 juillet 2020 et au maintien du surplus de ses prétentions.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 décembre 2024, puis mise en délibéré avec l’indication que le jugement serait mis à disposition le 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de la citation :

Si l’article R 145-27 du code de commerce impose à la partie qui saisit le juge en vue de faire fixer le loyer du bail renouvelé de remettre au greffe son mémoire aux fins de fixation de la date d’audience et d’y annexer notamment les pièces sur lesquelles elle fonde sa demande et un plan des locaux, le non respect de ces formalités s’analyse comme un vice de forme et la nullité de l’acte d’assignation suivant cette formalité ne peut être prononcée que dans les conditions fixées par le régime de l’article 114 du code de procédure civile.

La S.A.R.L. [Q] ne démontre aucun grief résultant de l’absence de communication d’un plan des locaux, alors que le bail définit précisément les lots de copropriété mis à disposition du preneur par leurs numéros et leur description et qu’y est annexé un relevé de surfaces établi par M. [Z] [P], architecte, le 6 avril 2000, selon la loi Carrez, document ayant valeur contractuelle. Le débat sur la pertinence du calcul opéré en vue de l’examen au fond de la demande n’est pas pertinent pour caractériser un grief.

La citation est donc régulière.

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription :

Comme l’admet la S.A.R.L. [T] LAPIN, la prescription biennale de l’article L 145-60 du code de commerce a été interrompue par la notification du mémoire préalable par les bailleurs du 23 août 2021.

La contestation élevée concernant la date de signification de l’acte introductif d’instance n’est pas fondée, dès lors que la copie de l’acte produite permet de vérifier que celui-ci comporte la date du 22 août 2024 et qu’il précise les diligences accomplies ce jour là pour tenter de remettre l’acte à son destinataire, à savoir le déplacement sur son lieu d’activité d’un clerc assermenté, qui a constaté la présence du nom du destinataire sur l’enseigne, et l’impossibilité de remettre l’acte en l’absence du destinataire.

Les modalités de remise de l’acte précisent l’accomplissement des formalités de dépôt à l’étude de l’acte et de dépôt d’un avis de passage au domicile du destinataire le jour-même, ainsi que l’envoi d’une lettre avec copie de l’acte le jour-même ou au plus tard le premier jour ouvrable suivant, de sorte que l’acte est régulier.

La date de l’acte fait donc foi, nonobstant les doutes émis par la S.A.R.L. [Q], qui ne produit aucun élément contraire, si bien que la prescription a été à nouveau interrompue avant que le délai de deux ans ne soit acquis, et il n’est pas nécessaire de s’interroger sur son effet interruptif en cas de nullité, moyen devenu superfétatoire.

La demande est donc recevable.

Sur la demande de déplafonnement du loyer :

Il résulte des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce que le montant du loyer du bail à renouveler dont la durée n’est pas supérieure à neuf ans doit correspondre à la valeur locative et ne peut excéder la variation de l’indice du coût de la construction depuis la fixation initiale du loyer sauf modification notable :

— des caractéristiques du local considéré,

— de la destination des lieux,

— des obligations respectives des parties,

— des facteurs locaux de commercialité.

En l’espèce, la demanderesse invoque une modification notable des facteurs locaux de commercialité pour solliciter le déplafonnement du loyer à compter de la date de la première demande formulée par ses parents le 8 juillet 2020, conformément aux dispositions de l’article L 145-11 du code de commerce, puisqu’ils n’avaient pas donné de réponse à la demande de renouvellement dans les trois mois.

Les éléments qu’elle invoque sont contestés et le caractère notable de l’évolution des facteurs de commercialité également. C’est un débat technique sur lequel l’avis d’un expert est nécessaire. Il ne s’agit pas de pallier une carence de preuve de la demanderesse mais d’éclairer le juge par des éléments pertinents et objectifs, étant donné que les chiffres cités ne sont pas contestés et résultent d’ailleurs de données accessibles, et que c’est seulement les conséquences à en tirer qui sont à examiner.

De plus, les parties sont en désaccord sur le montant de la valeur locative et la surface du local sans fournir aucun terme de référence précis, sachant que s’il y a déplafonnement, la recherche de cette valeur s’impose.

L’étude de l’évolution des facteurs locaux de commercialité et la recherche de la valeur locative présentent des aspects techniques nécessitant de vérifier les plans à prendre en considération, la conformation des lieux pour en déterminer l’utilité et par suite la pondération des surfaces, mais également de rechercher des valeurs dans le voisinage pour des locaux présentant des caractéristiques comparables.

Seul l’avis d’un technicien spécialisé en matière de baux commerciaux permettra d’avoir une opinion éclairée, dès lors qu’il pourra décrire les caractéristiques du local afin d’en rechercher la valeur locative dans le cadre d’un débat technique contradictoire.

Il convient en conséquence d’ordonner une expertise avant dire droit pour avoir un avis sur l’ensemble des éléments en litige.

Comme pour toute demande formée à titre provisionnel, seule une obligation non sérieusement contestable peut fonder le prix du loyer à payer.

En l’espèce, le débat porte justement sur la recherche de la valeur locative, de sorte que seules les règles du bail relatives à la fixation du loyer peuvent être considérées comme ne faisant pas l’objet d’une contestation sérieuse.

Il convient donc de rejeter la demande de modification provisionnelle du loyer.

Les demandes concernant les frais et dépens seront réservées.

L’exécution provisoire est désormais de droit pour les décisions de première instance sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

DECISION

Par ces motifs, le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel,

Déclare la demande recevable,

Ordonne une expertise avant dire droit sur le surplus,

Désigne pour y procéder Mme [O] [X], expert près la cour d’appel de [Localité 5], demeurant [Adresse 6], [Localité 6]. : 06.88.92.57.67, Mèl : [Courriel 1] avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble, en faire la description avec plan et photographies à l’appui,

* proposer un calcul de la surface pondérée des locaux,

* donner son avis sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité pendant le cours du bail écoulé selon les éléments avancés par le bailleur et leur influence sur le commerce en cause, en précisant les éléments pouvant le cas échéant être de nature à justifier le déplafonnement du loyer,

* préciser toutes les caractéristiques susceptibles d’être prises en compte pour l’évaluation de la valeur locative conformément aux définitions des articles L 145-33, R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,

* donner son avis sur la valeur locative à compter du 8 juillet 2020, conformément à ces critères,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Dit que Mme [H] [B] devra consigner au greffe, avant le 27 mars 2025, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 28 février 2026,

Rejette la demande de modification provisionnelle du loyer,

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Graziella CASAMATTA Pierre GRAMAIZE