TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Olivier BROCHARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La Selarl LAGOA-Avocats

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10367 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JDB

N° MINUTE :

8/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 01 juillet 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8]

ayant pour sigle RIVP

Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par la Selarl LAGOA-Avocats, avocats au barreau de PARIS,vestiaire C2573

DÉFENDERESSE

Madame [P] [U] [N]

demeurant [Adresse 6]

assistée de Maître Olivier BROCHARD, avocat au barreeau de [Localité 8],vestiaire C944 (bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro C-75056-2025-001806 du 04/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 juillet 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 01 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10367 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JDB

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 novembre 2018, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [P] [U] [N] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 591,85 euros et d’une provision pour charges de 210 euros.

Par acte séparé, il lui a été consenti, à compter du 1er juin 2019, un bail portant sur un emplacement de stationnement situé [Adresse 2] à [Localité 9], pour une durée de 3 mois renouvelable, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 90 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 9361,52 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant les clauses résolutoires contenues aux contrats.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [P] [U] [N] le 9 avril 2024.

Par assignation du 31 octobre 2024, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [U] [N], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,9349,13 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 30 avril 2025, la RIVP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et déclare accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse.

Mme [P] [U] [N], assistée par son conseil, dépose des conclusions qu’elle soutient oralement, aux termes desquelles elle demande la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement pendant 36 mois moyennant le versement d’une échéance mensuelle de 200 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette. Elle sollicite le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice

En l’espèce, la RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail d’habitation avait été renouvelé, pour la dernière fois, le 28 novembre 2021 soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, de sorte que seul un délai de 2 mois pouvait valablement être imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette.

Il y a donc lieu de constater, d’après l’historique des versements, que Mme [P] [U] [N] ne s’est pas acquittée de la somme de 9361,52 euros mentionnée au commandement de payer dans le délai de deux mois suivant la signification de cet acte survenue le 8 avril 2024.

Par conséquent, la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets des clauses résolutoires, dont les conditions sont réunies depuis le 9 juin 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé versé au dossier par la requérante que Mme [P] [U] [N] a bien repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et qu’elle a commencé à apurer sa dette. La bailleresse ne s’oppose pas aux demandes de la locataire tendant à obtenir des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. Le bail portant sur l’emplacement de stationnement connaîtra le même sort.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, les clauses résolutoires seront, à l’issue de ce plan, réputées n’avoir pas joué, et l’exécution des contrats de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, les clauses résolutoires seront acquises, et les baux seront résiliés de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation des baux, une indemnité d’occupation sera due, à titre provisionnel, à partir du 9 juin 2024 jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire, égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, payable et révisable dans les mêmes conditions.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 avril 2025, Mme [P] [U] [N] lui devait la somme de 7937,09 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [P] [U] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 29 avril 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation valant mise en demeure, compte-tenu des versements intervenus depuis la délivrance du commandement de payer.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [P] [U] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [P] [U] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 novembre 2018 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP), d’une part, et Mme [P] [U] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Adresse 7] [Localité 1]), étage 3, porte 33 ainsi que le contrat à effet au 1er juin 2019, portant sur un emplacement de stationnement situé [Adresse 2] à [Localité 9], conclu entre les mêmes parties, sont résiliés depuis le 9 juin 2024,

CONDAMNE Mme [P] [U] [N] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) la somme de 7937,09 euros (sept mille neuf cent trente-sept euros et neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 29 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse,

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter de 31 octobre 2024, date de l’assignation,

AUTORISE Mme [P] [U] [N] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les vingt jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le vingtième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [P] [U] [N],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 9 juin 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [U] [N] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [P] [U] [N] sera condamnée à verser à titre de provision à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [P] [U] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 avril 2024 et celui de l’assignation du 31 octobre 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge