TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M. [W] [O]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/00742 – N° Portalis 352J-W-B7H-C345B

N° MINUTE : 2 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 03 décembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1]

Représenté par son syndic, le Cabinet WARREN & ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [O]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Laura JOBERT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 décembre 2024 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Laura JOBERT, Greffière.

Décision du 03 décembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/00742 – N° Portalis 352J-W-B7H-C345B

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [W] [O] est propriétaire du lot n°13 et 21 dans l’immeuble sis [Adresse 2], cadastré AL211, soumis au régime de la copropriété représentant 28/1036ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet WARREN & ASSOCIES en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [W] [O], par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  2777,27 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement au 1er octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et avec capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

—  2500 euros de dommages et intérêts,

—  2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 septembre 2024.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 2524,64 euros, appel du 4ème trimestre 2024 inclus, dont 1335,23 euros de frais de recouvrement. Il s’en est rapporté que l’octroi éventuel des délais de paiement sollicités en défense.

Monsieur [W] [O] a comparu à l’audience et a reconnu être débiteur de la somme qui lui est réclamée. Il a sollicité de pouvoir rembourser sa dette de manière échelonnée en 2 ou 3 mensualités. Sur sa situation, il a indiqué être salarié en CDI et percevoir 1900 euros de revenus par mois. Il a ajouté avoir deux enfants à charges.

La décision a été mise en délibéré au 3 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 13 et 21, indiquant la répartition des tantièmes (28/1036èmes), établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [W] [O],

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 9 mai 2016 au 30 septembre 2024,

— l’historique du compte en date du 18 septembre 2024 pour la période du 1er avril 2016 au 1er juillet 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 2524,64 euros (en ce inclus 1536,37 euros de frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 janvier 2015, 7 mars 2016, 19 avril 2017, 4 avril 2018, 2 avril 2019, 20 octobre 2020, 14 juin 2021, 14 juin 2022, 1er juin 2023 et 12 mars 2024 comportant :

— approbation des comptes des exercices 2014 à 2023,

— vote des budgets prévisionnels 2016 à 2025,

— fonds travaux 2015 à 2024,

— vote des travaux ou opérations suivantes : ravalement de la façade, travaux sur la structure du plancher et les pans de bois de la façade (assemblée générale du 14 janvier 2015, résolution 5, 6), réouverture des soupiraux, mise en place d’un procédé mur Tronic, remplacement des interphone sur rue et du SAS, création d’un espace vélo (assemblée générale du 19 avril 2017, résolution 17, 18, 21, 22, 23), reprise de la souche de cheminée (assemblée générale du 4 avril 2018, résolution 19), changement des boîtes aux lettres, remplacement de la porte principale, réfection des fenêtres de l’escalier, réfection des souches de cheminée (assemblée générale du 2 avril 2019, résolution 15, 16, 17, 19), ravalement de la façade, réfection des souches de cheminée (assemblée générale du 20 octobre 2020, résolution 15, 16, 17), étude d’architecte (assemblée générale du 1er juin 2023, résolution 17),

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— les mises en demeure des 30 novembre 2018, 31 janvier 2019, 24 octobre 2019, 4 décembre 2020, 3 mars 2022, 17 novembre 2022, 16 décembre 2022, 17 mai 2023, 14 juin 2023, sans aucun justificatif d’envoi par courrier avec AR,

— les lettres de relance des 9 novembre 2018, 4 mars 2020, 19 novembre 2020, 5 novembre 2021, 3 février 2022, 20 octobre 2022, 7 mars 2023,

— le contrat de syndic,

— les factures de frais de gestion.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2524,64 euros portant sur la période allant du 9 mai 2016 au 30 septembre 2024, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1536,37 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 988,27 euros (2524,64-1536,37).

Conformément à l’article 36 du décret n°2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 novembre 2023, en l’absence au dossier de mise en demeure dont l’envoi par courrier avec AR est justifié.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) ».

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1536,37 euros se décomposant comme suit :

—  528 euros pour l’envoi de 13 mises en demeure,

—  7,50 euros pour l’envoi de 9 relances,

—  352,87 euros de frais de commandements de payer,

—  360 euros, somme enregistrée au décompte au 16 septembre 2016 au titre du « contentieux SDC / [O] »,

—  288 euros pour la constitution du dossier commissaire de justice.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, il sera relevé que l’envoi d’autant de mises en demeures et de lettres de relance avant toute action judiciaire en sus de la délivrance de deux commandements de payer, est un choix qui appartient au syndicat. Il n’est en outre pas établi que les mises en demeure aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l’accusé de réception.

Les commandements de payer ne sont pas non plus versés aux débats.

Pour l’envoi du dossier au commissaire de justice, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituants ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Enfin, la réalité des autres frais et actes dont le paiement est sollicité n’est pas justifiée.

En conséquence la demande au titre des frais de recouvrement sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du Code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [W] [O] présente, de manière récurrente depuis 2016, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, ce qui apparaît à la lecture des décisions d’assemblée générale comme la nécessité de reporter des travaux ou l’instauration d’un appel de fonds pour pallier les impayés. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur [W] [O]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 24 novembre 2023 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En vertu de l’article 847-2 du code de procédure civile, devenu 832, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du Code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe.

En l’espèce, Monsieur [W] [O] justifie d’une situation financière difficile, mais également de ressources stables. Par conséquent, et compte tenu du contexte exposé par Monsieur [W] [O] à l’audience, il convient d’octroyer les délais conformément aux modalités fixées au dispositif.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [W] [O] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le cabinet WARREN & ASSOCIES :

— la somme de 988,27 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 9 mai 2016 au 30 septembre 2024 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023,

— la somme de 200 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement au 18 septembre 2024, date du décompte, l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du Code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 24 novembre 2023,

AUTORISE Monsieur [W] [O] à s’acquitter des sommes susvisées en 3 mensualités de 300 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Monsieur [W] [O] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le cabinet WARREN & ASSOCIES, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur [W] [O] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La Greffière, Le Juge,