TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT rendu le 15 Octobre 2025

N° RG 24/00064 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YS2M

DEMANDERESSE :

DEMANDERESSE :

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par M^e Joséphine DUPONT-WILLOT substituant M^e Patrick DUPONT-THIEFFRY, postulant, avocat au barreau de LILLE, et M^e Clément DEAN, plaidant, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [W] [L]

[Adresse 11]

[Localité 8] (BELGIQUE)

représenté par M^e David-Franck PAWLETTA, avocat au barreau de LILLE

CREANCIERS INSCRITS :

— CENTRE DES FINANCES PUBLIQUES SIP DE [Localité 14]

[Adresse 6]

[Localité 7]

— TRESOR PUBLIC SIP DES NON RESIDENTS

[Adresse 1]

[Localité 10]

non comparants

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Monsieur Damien CUVILLIER

Premier Vice-Président adjoint,

Juge de l’exécution par délégation de Madame la Présidente du Tribunal judiciaire de LILLE

GREFFIER : Madame Coralie DESROUSSEAUX

DEBATS : A l’audience publique du 03 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Octobre 2025

JUGEMENT : prononcé par décision REPUTEE CONTRADICTOIRE

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Vu le commandement de payer valant saisie immobilière délivré à Monsieur [T] [W] [L] à la demande de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2024, publié le 24 mai 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 12] 3 , sous les références 5914P03 S00077, pour un immeuble désigné comme suit :

Sur la commune de [Localité 13]

une maison à usage d’habitation située [Adresse 3]

cadastré AM [Cadastre 4]

Vu l’assignation à comparaître devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lille à l’audience d’orientation du 20 novembre 2024, délivrée par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024 remis à Monsieur [T] [W] [L] à CHARLEROI en BELGIQUE le 26 juillet 2024;

Vu les dénonciations de cette assignation aux créanciers inscrits par actes de commissaire de justice en date du 22 juillet 2024 ;

***

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’audience d’orientation s’est tenue le 3 septembre 2025.

A cette audience, le CREDIT FONCIER DE FRANCE, représenté par son avocat, a présenté les demandes suivantes :

— déclarer que la clause de déchéance du terme ne revêt aucun caractère abusif ;

— déclarer au besoin que le prêt n°23597390 octroyé par le CREDIT FONCIER à Monsieur [L] a régulièrement fait l’objet d’une résolution unilatérale en suite de la mise en demeure du 24/08/23 ;

— constater et déclarer au besoin que, en suite des manquements graves et répétés de Monsieur [L] à son obligation de remboursement au titre de ce prêt, la résolution unilatérale en est acquise ;

— constater ainsi et quoi qu’il en soit que le créancier poursuivant est titulaire d’une créance liquide et exigible et agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit aux article L.311-2 et L.311-4 du CPCE ;

— constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables conformément aux dispositions de l’article L.311-6 du CPCE ;

— retenir la créance du CREDIT FONCIER en principal, frais, intérêts et autres accessoires, au jour du jugement à intervenir ainsi que relatée dans l’exposé qui précède à la somme totale de 98.075,21 euros arrêtée au 09/11/2023 au titre du prêt n°23597390 outre les intérêts au taux de 4,30 % l’an à compter du 10 novembre 2023 et jusqu’à parfait paiement ;

— déterminer les modalités de poursuite de la procédure et orienter en vente forcée les poursuites portant sur un bien à [Localité 13] [Adresse 3] cadastré section AM n°[Cadastre 4] pour 4 a 15 ca pour le prix de 60 000 €;

— Subsidiairement et si par impossible la clause de déchéance devait être réputée non écrite et que la résolution unilatérale du prêt devait ne pas être constatée, déclarer que la saisie peut se poursuivre pour le solde débiteur de 18.252,81 euros au 06/10/2023 ;

— En cas de vente forcée, fixer la date d’audience d’adjudication de tellle sorte que puissent être respectés l’article R.322-26 du CPCE et les articles 643 et 645 du CPC (délais de distance) ;

— ordonner, outre la publicité légale et l’aménagement judiciaire de la publicité, une annonce sur un site internet dont le coût sera inclus dans les frais taxés de poursuite ;

— déterminer les modalités de visite de l’immeuble, comme demandé ci-dessus,

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— dire que les frais et honoraires du commissaire de justice ou Huissier de Justice désigné et les techniciens choisis seront taxés par le Juge et payés par privilège en sus du prix en même temps que les frais taxés ;

Si la vente amiable venait à être autorisée à la demande du débiteur :

— taxer les frais de poursuite qui seront versés directement par l’acquéreur, en sus du prix de vente et des émoluments, entre les mains du poursuivant ;

— dire que les émoluments de vente amiable seront perçus par l’avocat poursuivant conformément aux articles A.444-191 et A.444-91 du Code de commerce, en sus du prix de vente.

L’avocat de Monsieur [T] [W] [L], présent à l’audience, a indiqué qu’il n’avait pu conclure car il restait actuellement sans nouvelle de son client. Il a sollicité un renvoi qui a cependant été refusé.

Les créanciers inscrits n’étaient ni présents ni représentés.

A l’issue des débats les parties ont été informées que la décision serait rendue, après plus ample délibéré, par jugement mis à disposition au greffe le 15 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les conditions de la saisie immobilière.

L’article R322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies – c’est à dire que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière et saisissable – et statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En l’espèce, le créancier poursuivant justifie :

— d’un titre exécutoire, à savoir la copie exécutoire d’un acte notarié en date du 31 août et du 1er septembre 2010, contenant un prêt consenti par la société CREDIT FONCIER DE FRANCE à Monsieur [T] [W] [L] d’un montant de 120.000 euros au taux de 4,30 % l’an, remboursable en 300 mensualités de 678,65 euros.

— d’une mise en demeure de régulariser des échéances impayées sous peine de déchéance du terme en date du 24 août 2023,

— d’une lettre de déchéance du terme en date du 16 octobre 2023.

Le créancier poursuivant justifie ainsi disposer d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, à tout le moins les échéances impayées du prêt immobilier.

Le bien saisi est de nature immobilière et sa saisissabilité n’est pas contestée.

En conséquence, il doit être considéré que la partie demanderesse réunit les conditions pour poursuivre la présente procédure de saisie immobilière.

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Sur le montant de la créance.

L’article R 322-18 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

. Sur la déchéance du terme

Aux termes de l’article L 132-1 devenu l’article L 212-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission des clauses abusives, détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Un décret pris dans les mêmes conditions, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Dans un arrêt 2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n°21-14.540 publié, la Cour de cassation a dit pour droit que le juge de l’exécution est tenu d’examiner d’office si les clauses insérées dans le contrat conclu entre le professionnel et le non professionnel ou consommateur ne revêtent pas un caractère abusif, à moins que cette question ait déjà été examinée dans une précédente décision revêtue de l’autorité de la chose jugée.

Dans un autre arrêt, 1ère Civ., 22 mars 2023, pourvoi n°21-16.044, la Cour de cassation a dit pour droit que la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

La Cour d’Appel de DOUAI considère par ailleurs qu’un délai de quinze jours pour régulariser une situation d’impayés ne constitue pas un préavis d’une durée raisonnable.

En l’espèce, le commandement de payer aux fins de saisie immobilière a été délivré à la demande de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE en exécution de l’acte notarié exécutoire en date des 31 août et 1er septembre 2010 ci-dessus rappelé.

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Pour réclamer, dans ce commandement, une créance de 98 075,21 €, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE se prévaut de la déchéance du terme du prêt en application de l’article 11 du prêt notarié « CAS D’EXIGIBILITE ANTICIPEE – DECHEANCE DU TERME », lequel est ainsi rédigé :

« A la discrétion du Prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu’une lettre recommandée avec accusé de réception, dans l’un des cas suivants :

(…)

— défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances ».

Il est constant que la validité de cette clause n’a pas été précédemment examinée dans le cadre d’une précédente instance en justice et qu’aucune décision de justice n’a été rendue sur ce point.

Par application des textes et arrêts sus-rappelés, le juge de l’exécution est donc tenu d’examiner d’office la validité de cette clause au regard des exigences de l’article L 132-1 du code de la consommation, aujourd’hui devenu l’article L 212-1 du même code.

La clause dont se prévaut la banque prévoit certes une mise en demeure mais laisse à la totale discrétion du prêteur la durée du temps à laisser au débiteur pour régulariser sa situation.

Cette clause permet donc au prêteur de fixer potestativement le délai dans lequel le débiteur devra régulariser la situation, sans qu’aucun délai minimum ne soit exigé.

Cette clause permet donc au prêteur, à sa discrétion, de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

La clause de déchéance du terme dont se prévaut la société CREDIT FONCIER DE FRANCE est donc abusive au regard des exigences de l’article L 132-1 devenu L 212-1 du code de la consommation et doit comme telle être réputée non écrite.

Le fait que la banque ait, de fait, laissé au débiteur un temps raisonnable, soit 30 jours, pour rétablir sa situation est indifférent : la clause de déchéance du terme étant irrégulière et donc réputée non écrite, la partie poursuivante ne pouvait se prévaloir d’une déchéance du terme non prévue au contrat.

Dans ces conditions, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE ne peut se prévaloir de la déchéance du terme.

.Sur la résolution unilatérale du contrat

Aux termes de l’article L 213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en œuvre.

Le juge de l’exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.

Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires.

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Il connaît de la saisie des rémunérations, à l’exception des demandes ou moyens de défense échappant à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Le juge de l’exécution exerce également les compétences particulières qui lui sont dévolues par le code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige par application de l’article 9 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Aux termes de l’article L 312-22 du code de la consommation, devenu l’article L 313-51 du même code, lorsque le prêteur est amené à demander la résolution du contrat, il peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, ainsi que le paiement des intérêts échus. Jusqu’à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt.

En outre, le prêteur peut demander à l’emprunteur défaillant une indemnité qui, sans préjudice de l’application des articles 1152 et 1231 du code civil, ne peut excéder un montant qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat, est fixé suivant un barème déterminé par décret.

En l’espèce, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE indique que, pour le cas où la clause de déchéance du terme serait jugée abusive, elle serait alors en mesure de se prévaloir de la résolution unilatérale de l’acte de prêt puisqu’elle a régulièrement adressé une mise en demeure au débiteur en lui laissant un délai raisonnable pour s’exécuter et qu’elle lui a ensuite notifié la résolution du contrat et ce en application des articles 1184 ancien et 1226 du code civil.

Cependant, l’article 1184 ancien du code civil, seul applicable à la présente instance par application de l’article 9 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, ne permet pas la résolution unitalérale du contrat au risque et péril du créancier mais prévoit que cette résolution doit être obtenue en justice, ce qui n’a pas été fait en l’espèce.

Il manque donc le titre exécutoire constatant cette résolution judiciaire.

Par ailleurs à supposer que la banque puisse se prévaloir des dispositions de l’article 1226 du code civil, force est de constater, qu’il n’existe en l’espèce aucune notification de cette résolution unilatérale au débiteur, la lettre de déchéance du terme en date du 16 février 2023 visant expressément et exclusivement l’application de la clause de déchéance du terme.

Dans ces conditions, la partie poursuivante ne peut donc pas non plus se prévaloir d’une résolution unilatérale du contrat de prêt.

.Sur les échéances échues impayées

En exécution du titre exécutoire dont elle dispose, la partie poursuivante peut cependant régulièrement réclamer paiement des échéances échues impayées au jour de la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière.

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Au vu du décompte non contesté produit avec le commandement de payer et des demandes de la partie poursuivante, il convient de fixer la créance à recouvrer à la somme de 18 252,81 € outre intérêts au taux contractuel postérieurs au 6 octobre 2023.

En conséquence, il convient de mentionner la créance de la partie poursuivante à la somme de 18 252,81 € outre intérêts au taux contractuel postérieurs au 6 octobre 2023.

Sur la vente forcée.

Conformément à l’article R322-15 du code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu, à défaut de demande d’autorisation de vente amiable, d’ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière, étant rappelé qu’en vertu de l’article R322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date d’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre 2 et 4 mois à compter du prononcé de sa décision, et détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Les mesures de publicité seront celles habituellement pratiquées, conformément aux articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens

Les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et susceptible d’appel, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de la saisie immobilière sont réunies ;

MENTIONNE la créance du créancier poursuivant pour la somme de 18 252,81€, outre les intérêts postérieurs au 6 octobre 2023 ;

ORDONNE la vente forcée des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière ;

FIXE la vente aux enchères publiques de l’immeuble saisi à l’audience d’adjudication du Mercredi 18 Mars 2026 à 14 H 00, qui se déroulera au sein du tribunal judiciaire de Lille, Immeuble de la Halle aux sucres, [Adresse 5], salle 1.16 ;

DIT que le créancier poursuivant procédera à la publicité de cette vente conformément aux articles R322-30 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que tout huissier territorialement compétent et requis par le créancier, organisera la visite des lieux en accord avec les débiteurs ou à défaut à charge pour l’huissier d’aviser le débiteur des dates retenues par lettre recommandée avec accusé de réception 5 jours à l’avance et en les regroupant afin d’en réduire le nombre ;

DIT que le présent jugement devra être signifié aux éventuels occupants du bien saisi trois jours au moins avant la première visite ;

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DIT que tout éventuel occupant de l’immeuble saisi sera tenu de laisser visiter les lieux et qu’à défaut il sera procédé à l’ouverture des portes avec l’assistance d’un serrurier et si besoin de la force publique conformément à l’article L142-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en cas de difficulté il pourra en être référé au juge de l’exécution sur requête ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

La greffière Le juge de l’exécution

Coralie DESROUSSEAUX Damien CUVILLIER