Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Juin 2025

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DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représenté par M^e Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [J] [A]

Appartement 3 Résidence du Grand Clos

11 Rue Victor Hugo

44400 REZE

Non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 Avril 2025

date des débats : 24 Avril 2025

délibéré au : 19 Juin 2025

prorogé au :

RG N° N° RG 25/00621 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NTRF

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à

CCC à + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 septembre 1997, la société anonyme des marchés de l’ouest (SAMO) a consenti à Mme [J] [A] un local à usage d’habitation numéro 3 d’un immeuble sis 11 rue Victor Hugo à Rezé (44400) ses annexes notamment un garage numéro 3. Le règlement intérieur a été signé par les parties le même jour outre un avenant.

La bailleresse informée des plaintes du voisinage et du gardien de l’immeuble déposées à l’encontre de M. [N] [M], fils de Mme [J] [A], en raison des troubles causés par celui-ci.

Le 18 mars 2024, Maître [I] [O] a dressé un procès-verbal de constat des lieux.

Le 24 avril 2024, la CDC Habitat Social, venant aux droits de la SAMO, a délivré à Mme [J] [A] une sommation de cesser les troubles de voisinage

Par acte d’huissier de justice en date du 23 janvier 2025, la CDC Habitat Social, venant aux droits de la SAMO, a assigné Mme [J] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes afin de voir, avec exécution provisoire de droit :

— prononcer à compter du jugement à intervenir, la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de la locataire et de tout autre occupant de son chef du logement loué avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner Mme [J] [A] à payer une indemnité d’occupation égale au montant égal au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que le loyer, payable immédiatement à compter du jugement à intervenir et ce, jusqu’à libération effective de l’appartement ;

— condamner la locataire à lui payer la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l’appui de ses prétentions, au visa des articles 6-1 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1227, 1228, 1728 et 1741 du code civil, le bailleur soutient que Mme [J] [A] ne respecte pas ses obligations contractuelles et trouble la tranquillité des habitants de l’immeuble.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 24 avril 2025.

A l’audience, le bailleur, représenté par son conseil, a soutenu oralement ses prétentions soulignant que les nuisances perdurent.

Régulièrement assignée à étude, Mme [J] [A] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La défendresse n’a pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la demande de résiliation du bail

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1104 nouveau du code civil et aux dispositions de l’article 7 b) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Le juge peut, sur le fondement des dispositions des articles 1217 et 1224 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Aux termes de l’article 1735 du code civil, le preneur doit répondre des « dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires »

Le 5° du contrat de bail renvoie au règlement intérieur, élément du contrat, signé le même jour.

Ainsi, l’article 3 du règlement intérieur prévoit notamment que le locataire doit « observer les lois et règlements concernant le bon ordre, l’hygiène et la salubrité publique, de telle façon que son comportement ne nuise ou ne trouble la tranquillité et la sécurité de ses voisins ».

La CDC Habitat Social reproche à Mme [J] [A] des agissements graves et répétés depuis 2017 commis par son fils, M. [N] [M] à l’encontre de son voisinage et du gardien de l’immeuble et en particulier, des faits d’insultes, de menaces, de dégradations des compteurs d’eau et d’électricité, des hurlements jour et nuit qui causent la peur des voisins.

A l’appui de ses prétentions, elle produit une déclaration de main courante de M. [Z] [D], gardien de l’immeuble et de M. [X] [Y] les 6 et 7 février 2024 ainsi que plusieurs attestations recueillies dans le cadre du transport sur les lieux du commissaire de justice, ayant donné lieu à la rédaction du procès-verbal en date du 18 mars 2024. Entre le 18 mars 2024 au 5 septembre 2024, les voisins décrivent une succession de faits qui seraient commis par le fils de Mme [J] [A] engendrant des nuisances de jour comme de nuit pour les habitants.

Il ressort des pièces produites, qu’outre des hurlements continuels, des jets d’objets sur les volets notamment, trois habitants évoquent le fait que M. [N] [M] « se promène » « avec un couteau (…) ou/et une batte de base-ball ». Le gardien et M. [Y] ont été victimes d’insultes, de menaces, et d’intimidations, tout deux décrivant par ailleurs des dégradations sur les compteurs électriques ayant pour conséquences les pannes d’ascenseur, de VMC et une absence de lumière au sous-sol. Ces derniers éléments sont confirmés par la société Brunet qui indique dans son compte-rendu d’intervention daté du 22 février 2024 qu’elle est intervenue à deux reprises sur le compteur électrique en raison d’actes de vandalisme.

Toutes les attestations versées évoquent des actes répétés et la peur dans le quotidien même si le voisinage reconnaît que M. [N] [M] présente un état de santé fragile, ce qui a été confirmé par son frère, M. [L] [M].

Malgré la sommation de cesser les troubles en date du 24 avril 2024, ces agissements ont perdurés, de sorte que Mme [K] [B] a déposé une main courante le 6 septembre 2024 exposant des faits de tapage et de nuisances : hurlements, jet d’objet et frappes sur les volets des voisins, dégradations (fils électriques coupés…).

En l’absence de la défenderesse, ces éléments ne sont pas contestés.

Pour autant, les dégradations évoquées ne sont ni justifiées ni étayés par des éléments probants permettant de s’assurer que ces agissements ont été commis par M. [N] [M]. En effet, le constat de la proximité du logement de Mme [J] [A] de la porte abritant les compteurs ne suffit pas à imputer la dégradation de celle-ci à M. [M].

Cependant, il ressort des attestations et mains courantes que M. [N] [M], fils de Mme [J] [A], hébergé par cette dernière au moment des faits, par ses comportements insultants, menaçants et répétés, trouble la tranquillité et la sécurité du voisinage au point où certains expriment une grande peur pour eux et leurs enfants, ce qui est constitutif de manquements graves, répétés dans le temps, aux obligations contractuelles de la locataire, et justifie la résiliation du bail.

En conséquence, Mme [J] [A] devenant sans droit ni titre à compter du prononcé du jugement, il convient, à défaut de départ volontaire, d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

En outre, il convient de mettre à la charge de Mme [J] [A] à une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux et de la condamner à son paiement.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Mme [J] [A], qui succombe, supportera les dépens, conformément à l’article 696 code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais irrépétibles exposés dans la présente instance et non comprises dans les dépens. En conséquence, Mme [J] [A] sera condamnée à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article au titre de l’article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

PRONONCE, à compter de la présente décision, la résiliation du bail conclu le 11 septembre 1997 entre la société anonyme des marchés de l’ouest et Mme [J] [A] portant sur un local à usage d’habitation numéro 3 d’un immeuble sis 11 rue Victor Hugo à Rezé (44400) ses annexes notamment un garage numéro 3 ;

ORDONNE à défaut de depart volontaire, l’expulsion de Mme [J] [A] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [J] [A] à payer à la CDC Habitat Social venant aux droits de la SAMO une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), à compter de la présente decision et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Mme [J] [A] à payer à la CDC Habitat Social venant aux droits de la SAMO une indemnité de 200 euros au tire de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Mme [J] [A] aux dépens ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

A.PARES S. ZARIFFA