TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/07295 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYTA

Minute : 24/01036

Monsieur [B] [Z]

Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

C/

Monsieur [U] [C]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

AARPI CAN CHABANNE

Copie délivrée à :

Mr [U] [C]

Le

JUGEMENT DU 16 Octobre 2024

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 16 Octobre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [B] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

Madame [E] [Y] épouse [Z]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [C]

[Adresse 6]

[Localité 7]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 9 novembre 2007, Monsieur [B] [Z] a donné à bail à Monsieur [U] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 660 euros outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2024, Monsieur [B] [Z] et Madame [E] [Z] née [Y] (orthographié [X] dans l’attestation notariée) ont fait assigner Monsieur [U] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir :

prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts du preneur,ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 750 euros par jour de retard,condamner Monsieur [U] [C] à leur payer les loyers et charges impayés soit la somme de 1 931,55 euros, somme à parfaire au jour du jugement, ,condamner Monsieur [U] [C] à leur payer la somme de 1 000 euros à titre indemnitaire,le condamner à leur payer la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce inclus le coût du commandement et de la dénonciation de la procédure au Préfet.

A l’audience du 9 septembre 2024 à laquelle l’affaire a été régulièrement appelée, Monsieur [B] [Z] et Madame [E] [Z] née [Y], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice des termes de leur assignation, sauf à actualiser l’arriéré locatif à la somme de 1 363,61 euros et leur demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 2 500.

Au soutien de leurs prétentions et en substance, ils font valoir que le compte locatif du locataire est systématiquement en arriéré depuis le mois de septembre 2022 ce qui constitue un non respect systématique de ses obligations contractuelles.

Monsieur [U] [C], bien que régulièrement assigné par procès-verbal de remise à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La décision sera réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis le 11 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et l’expulsion des lieux

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif produit à l’audience que depuis le mois de septembre 2022 soit depuis 2 ans, Monsieur [U] [C] cumule un retard de paiement, sans jamais que son compte ne soit créditeur.

Même si le contrat de bail est ancien et que le montant de la dette est modeste, il convient de relever que Monsieur [U] [C] ne respecte pas son obligation de paiement régulier du loyer, alors au surplus qu’il bénéficie de prestations sociales et que le montant résiduel de son loyer à payer est de 377 euros, soit un retard récurrent de 4 loyers. Aussi, cette violation grave et renouvelée depuis plus de deux années de cette obligation contractuelle prioritaire justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Monsieur [U] [C] devenant occupant sans droit ni titre depuis le présent jugement, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [U] [C] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l’espèce, Monsieur [B] [Z] et madame [E] [Z] née [Y] produisent un décompte arrêté au 3 septembre 2024 portant le montant de la dette locative à la somme de 1 363,61 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés jusqu’au mois de mars 2024 inclus.

Les frais de poursuite facturés 178,05 euros et 269,97 euros, seront retirés dans la mesure où ils correspondent aux frais de procédure au sujet desquels il sera statué ci-après au titre des dépens.

Monsieur [U] [C] sera en conséquence condamné à verser à Monsieur [B] [Z] et Madame [E] [Z] née [Y] la somme de 915,59 euros (décompte arrêté au 3 septembre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers et charges.

Monsieur [U] [C] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 4 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi

Sur la demande indemnitaire

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les demandeurs ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard de paiement et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de Monsieur [U] [C].

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile en ce exclus le coût du commandement de payer qui n’est pas un acte nécessaire à la présente instance et en ce inclus la notification au préfet.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Monsieur [B] [Z] et madame [E] [Z] née [Y] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Prononce la résiliation judiciaire du bail conclu le 9 novembre 2007 entre Monsieur [B] [Z] et Monsieur [U] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4] aux torts du preneur, à compter de ce jour ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [U] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [U] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [B] [Z] et madame [E] [Z] née [Y] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Déboute Monsieur [B] [Z] et madame [E] [Z] née [Y] de leur demande d’expulsion sous astreinte ;

Condamne Monsieur [U] [C] à verser à Monsieur [B] [Z] et Madame [E] [Z] née [Y] la somme de 915,59 euros (décompte arrêté au 3 septembre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Monsieur [U] [C] à verser à Monsieur [B] [Z] et madame [E] [Z] née [Y] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [U] [C] aux dépens, en ce exclus le coût du commandement de payer et en ce inclus le coût de la notification de l’assignation au Préfet ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection