Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 13 Mars 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES

représenté par Madame [W] [B], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [O]

12 rue Honoré Daumier

Appartement 12 Etage 4

44100 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : [P] KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 janvier 2025

date des débats : 16 janvier 2025

délibéré au : 13 mars 2025

RG N° N° RG 24/04090 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NPXI

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Madame [P] [O] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 10 janvier 2017, pour une durée d’un an renouvelable, Nantes Métropole Habitat, Office public de l’habitat de la métropole nantaise a donné à bail à Madame [P] [O] un local à usage d’habitation numéro 12 au quatrième étage sis 12 rue Honoré Daumier à Nantes (44100), moyennant un loyer mensuel de 371.86 euros outre une provision mensuelle pour charges de 148.32 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 371 euros.

Par acte du 20 décembre 2023, la locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 13 août 2024, Nantes Métropole Habitat a assigné Madame [P] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, à défaut de conciliation, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater la résiliation du bail en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;

A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ;

Ordonner, en conséquence, l’expulsion de la locataire des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les lieux, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

Condamner la locataire au paiement de :la somme de 2 465.01 euros représentant les loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 406.46 euros, augmentée des charges locatives en cours, à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

— Condamner in solidum la locataire au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification à la Préfecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par Madame [W] [B], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisant sa créance à la somme de 3 822.52 euros arrêtée au 14 janvier 2025. Elle a précisé se désister de sa demande de condamnation « in solidum » comme rédigé dans l’assignation. Elle a précisé la suspension des aide personnalisées au logement et l’absence de contact avec Madame [P] [O].

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [P] [O] n’a pas comparu et personne ne l’a représentée.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence de la locataire aux rendez-vous proposés.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défenderesses ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Madame [P] [O] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 3 août 2023 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Madame [P] [O] ne s’est pas présentée devant le tribunal et le rapport social n’a pas pu être réalisé, l’intéressée ne s’étant pas présentée aux deux rendez-vous qui lui ont été proposés, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation de la locataire à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de l’intéressée.

Il résulte des pièces produites et en particulier du décompte en date du 14 janvier 2025 que les loyers et charges du local d’habitation n’ont pas été régulièrement réglés, de sorte que le compte locataire est débiteur de la somme de 4 126.78 euros, terme de décembre 2024 inclus.

Il convient toutefois de déduire de ce montant la somme de 304.26 euros au titre des frais de contentieux relevant des dépens et le coût de l’assurance souscrite pour le compte du locataire en l’absence de pièces conformément à l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 (99 euros), ainsi que les frais de pénalité de non-réponse à l’enquête sociale non justifiés par la lettre recommandée avec accusé de réception telle que prévue à l’article L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation (76.2 euros).

La créance étant justifiée pour la somme de 3 647.32 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [P] [O] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 465.01 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Il convient de rappeler que la locataire est redevable des loyers et des charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification de la décision.

Il importe également de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, l’article 4.7.1 du contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, Nantes Métropole Habitat a fait délivrer à Madame [P] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 1 432.59 euros au titre des loyers et charges arrêté au 12 décembre 2023.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 21 février 2024.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [O] et de tous occupants de son fait, étant occupante sans droit ni titre à compter de cette date à défaut de départ volontaire, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [P] [O]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail la locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 21 février 2024, Madame [P] [O] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat et de condamner Madame [P] [O] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de décembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er janvier 2025.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [P] [O], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de la société Nantes Métropole Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 10 janvier 2017 entre Nantes Métropole Habitat, Office public de l’habitat de la métropole nantaise, et Madame [P] [O] portant sur un local à usage d’habitation numéro 12 au quatrième étage sis 12 rue Honoré Daumier à Nantes (44100), à compter du 21 février 2024;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [P] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux est régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [P] [O] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

CONDAMNE Madame [P] [O] à son paiement à compter de l’échéance de janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame [P] [O] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 3 647.32 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au 14 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 465.01 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges sera déduite de la dette ;

RAPPELLE à la locataire ses obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Madame [P] [O] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La présidente

Michel HORTAIS S.ZARIFFA