N° RG 24/08476 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZK43

INCIDENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

5EME CHAMBRE CIVILE

56D

N° RG 24/08476 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZK43

AFFAIRE :

[E], [L], [C] [Z]

C/

S.A.R.L. SELEXIUM Patrimoine Finance Conseil, S.A.R.L. Société de gestion locative

[G]

le :

à

Avocats :

la SELARL CAROLINE MAZERES

la SCP DACHARRY & ASSOCIES

la SELARL GREGORY BELLOCQ

M^e Jean-Lou LEVI

N° RG 24/08476 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZK43

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Le VINGT QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Nous, Madame Myriam SAUNIER, Vice-Président,

Juge de la Mise en Etat de la 5EME CHAMBRE CIVILE,

Greffier, lors des débats Madame Amélie CAZALA TROUSSILH

et du délibéré Monsieur Lionel GARNIER

DÉBATS

A l’audience d’incident du 6 Mai 2025

Vu la procédure entre :

DEMANDEUR AU FOND

DEFENDEUR A L’INCIDENT

Monsieur [E], [L], [C] [Z]

né le 24 Juin 1964 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Caroline MAZERES de la SELARL CAROLINE MAZERES, avocats au barreau de BORDEAUX, M^e Jean-Lou LEVI, avocat au barreau de MONTAUBAN

DEFENDERESSES AU FOND

DEMANDEUR A L’INCIDENT

S.A.R.L. SELEXIUM Patrimoine Finance Conseil

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Hélène SEURIN de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. Société de gestion locative

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suite à une étude de financement et d’investissement locatif réalisée par la société SELEXIUM PATRIMOINE FINANCE CONSEIL le 14 septembre 2012, monsieur [E] [Z] a acquis le 29 décembre 2012 un appartement moyennant le prix de 259.800 euros, financé par la souscription d’un prêt auprès de la SOCIETE GENERALE.

Selon contrat de mandat du 07 mai 2013, monsieur [Z] a confié à la société SELEXIUM GESTION LOCATIVE la gestion locative de l’appartement. Le premier bail a été conclu par contrat du 15 avril 2014, à compter du 02 mai 2014.

Monsieur [Z], après avoir fait délivrer le 31 octobre 2022 un congé pour vente, et après le départ des locataires au mois de décembre 2022, a mis en vente l’appartement au prix initial de 330.000 euros, puis finalement de 230.000 euros.

Monsieur [Z] a saisi le juge des contentieux et de la protection afin de solliciter une suspension du paiement des échéances du prêt, qui avait été racheté par le CREDIT LYONNAIS par contrat du 22 juin 2015.

Exposant que l’opération financière envisagée n’a pas eu le résultat qui lui avait été présenté tant au titre du montant des loyers perçus que du prix de revente du bien, par acte délivré le 1er octobre 2024, monsieur [E] [Z] a fait assigner la SARL SELEXIUM IMMOBILIER et la SARL SOCIETE DE GESTION LOCATIVE (nouvelle dénomination de la société SELEXIUM GESTION LOCATIVE depuis le 18 mars 2016) devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’indemnisation de son préjudice économique et financier.

Par conclusions spécialement adressées au juge de la mise en état le 29 janvier 2025, la SARL SELEXIUM PATRIMOINE FINANCE CONSEIL a soulevé un incident de mise en état, lequel a été fixé le 06 mai 2025 après un renvoi à la demande des parties.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 29 janvier et 02 mai 2025, la SARL SELEXIUM PATRIMOINE FINANCE CONSEIL demande au juge de la mise en état de :

— In limine litis, déclarer le tribunal judiciaire de Bordeaux incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris,

— déclarer irrecevable les demandes formées par monsieur [E] [Z] au titre de la perte de valeur locative et des indemnités de remboursement anticipé du prêt lors du rachat du prêt de la SOCIETE GENERALE,

— condamner monsieur [Z] au paiement des dépens et à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de la compétence territoriale du tribunal judiciaire de Paris, la société SELEXIUM fait valoir au visa des articles 42 et 43 du code de procédure civile que les deux sociétés défenderesses disposent de leur siège social à Paris. Elle expose que l’exception prévue par l’article 44 du même code relative au lieu de situation de l’immeuble n’est pas applicable dès lors que l’action engagée par monsieur [Z] ne porte pas sur un droit réel relatif à l’immeuble mais sur l’inexécution de leurs obligations. De même, elle expose que l’option de compétence offerte par l’article R631-3 du code de la consommation ne peut s’appliquer dès lors que monsieur [Z] demeurait à [Localité 9] (91) lors de la conclusion du contrat ou de la survenance du fait dommageable. Enfin, elle soutient que l’option de compétence, en matière contractuelle, prévue par l’article 46 du code de procédure civile n’est pas applicable dès lors que les prestations de service réalisées l’ont été à [Localité 7]. Elle conteste la possibilité d’invoquer l’option de compétence ouverte par ce même texte en matière délictuelle en raison du principe de non cumul des responsabilités délictuelles et contractuelles, étant relevé qu’il existe un lien contractuel entre eux. Elle ajoute que le lieu du fait dommageable n’est pas le lieu de situation du bien immobilier mais le lieu de réalisation de la prestation de conseil et le lieu du dommage le domicile de monsieur [Z].

Au soutien de l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre, la société SELEXIUM prétend, au visa des articles 2219 et 2224 du code civil, que la demande en indemnisation portant sur la différence entre le loyer estimé initial de 905 euros et le loyer perçu de 715 euros est prescrite pour ne pas avoir été engagée dans le délai de 5 ans à compter du 15 avril 2014, date du premier contrat de location. De même, s’agissant de la demande en indemnisation portant sur les indemnités de remboursement anticipé consécutivement au rachat du prêt, la société SELEXIUM fait valoir qu’elle est prescrite pour ne pas avoir été engagée dans le délai de cinq ans à compter du 22 juin 2015 date de rachat du contrat par le LCL après que monsieur [Z] ait estimé que les échéances du prêt à courte durée, souscrit à sa demande, auprès de la SOCIETE GENERALE étaient trop élevées. Elle ajoute qu’il est inopérant de retenir comme point de départ de la prescription la date de revente du bien dès lors que le dommage allégué est distinct.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 03 février 2025, la SOCIETE DE GESTION LOCATIVE demande au juge de la mise en état de :

— statuer ce que de droit sur l’exception d’incompétence territoriale soulevée par la société SELEXIUM PATRIMOINE FINANCE CONSEIL,

— déclarer irrecevables les demandes formées par monsieur [U] à son encontre au titre du préjudice lié à la perte locative et au titre des indemnités de remboursement anticipé versées lors du rachat du prêt SOCIETE GENERALE,

— condamner monsieur [E] [Z] au paiement des dépens et à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de l’irrecevabilité de certaines demandes, la société SGL expose que la demande relative au préjudice lié à la perte locative est, conformément à l’article 2224 du code civil, prescrite pour ne pas avoir été engagée dans le délai de cinq ans à compter de la signature du bail qui a permis à monsieur [Z] d’avoir connaissance de la différence de loyer de 200 euros avec le montant prévu dans l’étude de financement. De même, concernant la demande au titre des indemnités liées au rachat du prêt, la société SGL expose que cette demande est prescrite pour ne pas avoir été engagée dans le délai de cinq ans à compter de la date de rachat du prêt, date à laquelle monsieur [Z] a eu connaissance du montant desdites indemnités.

Aux termes de ses conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, monsieur [E] [Z] sollicite du juge de la mise en état de :

— rejeter l’exception d’incompétence territoriale du tribunal judiciaire de Bordeaux,

— déclarer recevable ses demandes,

— condamner conjointement et solidairement les sociétés SELEXIUM PATRIMOINE FINANCE CONSEIL et SOCIETE DE GESTION LOCATIVE au paiement des dépens et à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse à l’exception d’incompétence, monsieur [U] fait valoir, par application de l’article 46 du code de procédure civile et de l’article R631-3 du code de la consommation, qu’il était fondé à agir devant la juridiction bordelaise au motif que d’une part la prestation de service concerne une prestation relative à un immeuble situé à [Localité 5], et que d’autre part, fondant une partie de ses demandes sur la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil, il pouvait agir devant la juridiction du lieu du fait dommageable ou celle dans le ressort de laquelle le dommage a été subi.

Pour contester la prescription de son action, monsieur [U] fait valoir, au visa de l’article 2224 du code civil, que le point de départ de son action indemnitaire doit être fixé au jour où il a eu connaissance des faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat, soit au moment de la mise en vente du bien, et ce qu’il s’agisse des conséquences tant relatives au montant des loyers que du prix de vente.

MOTIVATION

1/ Sur l’exception d’incompétence territoriale au profit du tribunal judiciaire de Paris

Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

En application de l’article 75 de ce code, s’il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée.

Il en résulte que le juge de la mise en état est compétent pour statuer sur les exceptions de procédure tirées de la compétence matérielle et territoriale du tribunal.

En vertu des articles 42 et 43 du code de procédure civile, la juridiction territorialement compétente est, sauf disposition contraire, celle du lieu où demeure le débiteur, qui est s’agissant d’une personne morale, la juridiction du lieu où celle-ci est établie.

L’article 46 du même code précise que le demandeur peut saisir à son choix, outre la juridiction du lieu où demeure le défendeur :

— en matière contractuelle, la juridiction du lieu de la livraison effective de la chose ou du lieu de l’exécution de la prestation de service ;

— en matière délictuelle, la juridiction du lieu du fait dommageable ou celle dans le ressort de laquelle le dommage a été subi ;

Enfin, l’article R631-3 du code de la consommation dispose que le consommateur peut saisir, soit l’une des juridictions territorialement compétentes en vertu du code de procédure civile, soit la juridiction du lieu où il demeurait au moment de la conclusion du contrat ou de la survenance du fait dommageable.

En l’espèce, il n’est pas contesté par monsieur [Z] que les deux sociétés défenderesses sont domiciliées à [Adresse 8], adresse à laquelle l’assignation leur a été délivrée et qui est démontrée par les justificatifs relatifs à leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour la société SELEXIUM et au registre national des entreprises pour la société SOCIETE DE GESTION LOCATIVE. Il en résulte que la juridiction parisienne est en principe compétente pour connaitre du litige, sauf bénéfice d’une disposition contraire.

S’agissant des options de compétence invoquées par monsieur [Z], il convient en premier lieu de constater qu’il ne peut prétendre au bénéfice des dispositions de l’article R631-3 du code de la consommation dans leur deuxième partie dès lors qu’il n’allègue et ne démontre pas qu’il résidait dans le ressort de la juridiction bordelaise soit au moment de la conclusion du contrat, étant relevé qu’il résidait tant au moment de la vente qu’au moment de la conclusion du mandat de gestion en ESSONNE, soit lors de la survenance des faits dommageables allégués, celui-ci résidant désormais dans le TARN ET GARONNE.

En revanche, en deuxième lieu, concernant le bénéfice de l’article 46 du code de procédure civile, si monsieur [Z] indique dans ses conclusions qu’il fonde une partie de ses demandes sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, il doit être constaté qu’il se borne à cette affirmation sans plus d’explication. Or, il résulte de la lecture de l’assignation que monsieur [Z] cite effectivement l’article 1240 du code civil, mais que ce texte est immédiatement suivi des articles 1991 et 1992 relatifs aux contrats de mandat. Il apparaît donc que si monsieur [Z] prétend avoir entendu engager la responsabilité délictuelle de ses cocontractants, il paraît s’être positionné, malgré la citation de l’article 1240, dans un cadre contractuel en invoquant les dispositions des articles du mandat d’une part, et en soutenant d’autre part un manquement des deux sociétés défenderesses à leur obligation de conseil et d’information.

Or, à ce titre il convient de retenir que les deux contrats signés, à savoir l’étude de financement avec la société SELEXIUM PATRIMOINE, et le mandat de gestion conclu avec SGL avaient tous deux pour objet l’exécution d’une prestation de service, pour l’une l’accompagnement dans un projet d’investissement locatif, et surtout pour l’autre de gestion locative du bien acquis, qui portaient sur un bien immobilier situé à [Localité 5] et qui a ainsi conduit, pour le second, à la conclusion à [Localité 5] d’un contrat de location daté du 15 avril 2014.

Ces caractéristiques des contrats relatives au lieu d’exécution de la prestation de service permettent donc de retenir la compétence du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par conséquent, au regard de ces éléments, il convient de rejeter l’exception d’incompétence territoriale soutenue par la société SELEXIUM PATRIMOINE FINANCE.

2/ Sur la recevabilité des demandes indemnitaires au titre du préjudice lié à la perte locative et au titre des indemnités de remboursement anticipé versées lors du rachat du prêt

Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En matière d’investissement locatif défiscalisant, le point de départ de l’action en responsabilité engagée par l’acquéreur contre les professionnels, pour manquement à leurs obligations d’information ou de conseil, est le jour où le risque s’est réalisé, soit celui où l’acquéreur a appris qu’il serait dans l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue au contrat.

En l’espèce, monsieur [Z] formule aux termes de son assignation une prétention indemnitaire unique découpée en trois postes de préjudices, lesquels ne sauraient s’apprécier de manière individualisée dès lors qu’il s’agit pour monsieur [Z] de faire sanctionner un manquement à des obligations d’information et de conseil au titre d’une opération globale de défiscalisation et de la détermination de sa rentabilité ou non.

Ainsi, s’agissant du poste relatif à la perte des loyers, s’il est constant que monsieur [Z] a su lors de la signature du contrat de bail le 15 avril 2014 qu’il était conclu à un montant inférieur au montant du loyer prévu dans l’étude de financement, il ne peut en être déduit qu’il aurait dû agir dans le délai de cinq années à compter de cette date. En effet, cette baisse pouvait être simplement l’illustration d’une fluctuation ponctuelle du marché et ne laissait pas présager de la possibilité d’une évolution favorable dans les années postérieures, ou d’une évolution du prix de revente du bien permettant de compenser cette baisse.

De même, concernant les frais bancaires acquittés lors du rachat du crédit immobilier, s’il est constant que monsieur [Z] en a nécessairement eu connaissance à la date de souscription du nouveau crédit le 22 juin 2015, il ne peut en être déduit qu’il aurait dû agir dans le délai de cinq années à compter de cette date dès lors qu’au regard du montant de ces frais, s’établissant à la somme de 4.563,26 euros, l’existence d’un préjudice subsistant dépend nécessairement de la détermination de la rentabilité globale de l’opération d’investissement locatif défiscalisant après revente du bien.

Dès lors, monsieur [Z] justifiant avoir mis en vente le bien par un mandat du 11 février 2023, et d’une offre d’achat acceptée au prix de 215.000 euros, commission d’agence de 13.000 euros incluse, du 24 mai 2024, il a valablement agi dans le délai de cinq années à compter de la date à laquelle il soutient avoir appris l’impossibilité de respecter la rentabilité alléguée.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de déclarer recevable l’action engagée par monsieur [E] [Z] à l’encontre des sociétés SELEXIUM PATRIMOINE FINANCE CONSEIL et SOCIETE DE GESTION LOCATIVE.

Sur les frais de la procédure d’incident

En application de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées par application de l’article 700.

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure poursuivant son cours devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, il convient de réserver les dépens et de dire qu’ils suivront le sort de ceux de l’instance au fond.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, les dépens étant réservés, il convient de débouter les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles de la procédure d’incident dont chacune conservera la charge.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, susceptible de recours selon les modalités de l’article 795 du code de procédure civile, prononcée par mise à disposition au greffe,

Rejette l’exception d’incompétence territoriale au profit du tribunal judiciaire de Paris ;

Déclare recevable l’action indemnitaire au titre du préjudice lié à la perte locative et au titre des indemnités de remboursement anticipé versées lors du rachat du prêt formée par monsieur [E] [Z] ;

Réserve les dépens ;

Déboute la SARL SELEXIUM PATRIMOINE FINANCE CONSEIL, la SARL SOCIETE DE GESTION LOCATIVE et monsieur [E] [Z] de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne le renvoi du dossier à la mise en état continue du 24 septembre 2025 pour conclusions de la SARL SELEXIUM PATRIMOINE FINANCE CONSEIL et, la SARL SOCIETE DE GESTION LOCATIVE en réponses aux prétentions de monsieur [E] [Z] contenues dans l’assignation du 1er octobre 2024 ;

La présente décision a été signée par Madame Myriam SAUNIER, Vice-Président, Juge de la mise en état, et par Monsieur Lionel GARNIER, greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE DE LA MISE EN ETAT,