SG

LE 06 MAI 2025

Minute n°

N° RG 20/05227 – N° Portalis DBYS-W-B7E-K4J3

[R] [X]

[O] [G] épouse [X]

[U] [X]

[Y] [X]

C/

Syndic. de copro. LA GUYLHOMNE pris en la personne de son syndic, la société CHARLES GASCHIGNARD (RCS 306 809 609 – [Adresse 5])

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL CVS – 22B

la SELARL GUEGUEN AVOCATS – 53

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Stéphanie LAPORTE, Juge,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 04 FEVRIER 2025 devant Stéphanie LAPORTE, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 24 AVRIL 2025 prorogé au 06 MAI 2025.

Jugement Contradictoire rédigé par Stéphanie LAPORTE, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Monsieur [R] [X], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Camille MANDEVILLE de la SELARL GUEGUEN AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

Madame [O] [G] épouse [X], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Camille MANDEVILLE de la SELARL GUEGUEN AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [U] [X], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Camille MANDEVILLE de la SELARL GUEGUEN AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [Y] [X], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Camille MANDEVILLE de la SELARL GUEGUEN AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

Syndic. de copro. LA GUYLHOMNE pris en la personne de son syndic, la société CHARLES GASCHIGNARD (RCS 306 809 609 – [Adresse 5]), domiciliée : chez Syndic SARL CHARLES GASCHIGNARD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [X], Madame [O] [G] épouse [X] et leurs enfants Monsieur [U] [X] et Monsieur [Y] [X] sont copropriétaires dans l’immeuble [Adresse 8], située [Adresse 4].

Le 28 septembre 2020, l’assemblée générale annuelle s’est tenue, du fait de la crise sanitaire, par correspondance. Des discussions ont porté sur la question de la rénovation de la chaufferie collective au gaz ou du changement de mode énergétique, au profit du réseau de chaleur urbain.

Par acte du 20 novembre 2020, Monsieur [R] [X], Madame [O] [G] épouse [X] et leurs enfants Monsieur [U] [X] et Monsieur [Y] [X] ont fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Nantes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], aux fins d’annulation des résolutions n°11 à 23, 29 et 30, du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 septembre 2020.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 20-05227.

Selon le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 19 février 2021, et rectificatif adressé par le syndic le 19 mars 2021, les copropriétaires ont voté l’annulation des toutes les résolutions qui avaient été prises le 28 septembre 2020, concernant le système de chauffage.

Une nouvelle assemblée générale a été convoquée pour le 29 novembre 2021 afin que la question du système de chauffage soit à nouveau discutée.

Par acte du 27 janvier 2022, Monsieur [R] [X], Madame [O] [G] épouse [X] et leurs enfants Monsieur [U] [X] et Monsieur [Y] [X] ont fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Nantes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], aux fins d’annulation d’un certain nombre de résolutions prises lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 novembre 2021.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22-00517.

Le 09 juin 2022, les deux affaires ont fait l’objet d’une jonction, sous le seul numéro de RG 20-05227.

Par dernières conclusions signifiées par RPVA le 30 janvier 2023, Monsieur [R] [X], Madame [O] [G] épouse [X] et leurs enfants Monsieur [U] [X] et Monsieur [Y] [X] ont sollicité du tribunal, au visa des articles 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, des articles 24, 25, 25-1 et 26 de la loi du n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 19 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, de l’article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et de l’article 17-1-A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et de l’article 33 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de :

Dire et juger Monsieur [R] [X], Madame [O] [G] épouse [X], Monsieur [U] [X] et Monsieur [Y] [X] tant recevables que bien-fondés en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

En conséquence,

Prononcer l’annulation des résolutions numéro 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 29 et 30, telles que figurant au procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16], du 28 septembre 2020 ;

Prononcer l’annulation des résolutions numéro 02 à 16, telles que figurant au procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16], du 29 novembre 2021 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CHARLES GASCHIGNARD, à payer aux requérants la somme de 10.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CHARLES GASCHIGNARD, aux entiers dépens d’instance, et accorder à la SELARL GUEGUEN AVOCATS, représentée par Maître Camille Mandeville, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du même code ;

Dire et juger qu’en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les requérants devront être dispensés de toute participation à la dépense induite par les deux condamnations précédentes prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

A l’appui de leurs conclusions, Monsieur [R] [X], Madame [O] [G] épouse [X] et leurs enfants Monsieur [U] [X] et Monsieur [Y] [X] sollicitent l’annulation des résolutions votées lors de l’assemblée générale du 28 septembre 2020. Ils font valoir que l’assemblée générale du 19 février 2021, qui est censée avoir annulé ces résolutions est affectée d’irrégularités, qui ont été rectifiées par le syndic le 19 mars 2021, et que le procès-verbal de l’assemblée n’a pas été notifié à chaque propriétaire.

S’agissant de l’assemblée générale du 29 novembre 2021, les demandeurs font valoir que les documents édités par la société NOVAE-IDEX sur la présentation du projet de raccordement au réseau de chaleur urbain, joints par le syndic à la convocation à l’assemblée générale, comportent des erreurs et des approximations, sur les besoins de la copropriété, le coût des travaux à réaliser et le projet de police d’abonnement de la copropriété auprès de la société NOVAS-IDEX pour le raccordement au réseau de chaleur. Ils soulignent que les contrats d’entretien n’ont pas été transmis avec la convocation.

Les demandeurs soulignent également que certaines informations concernant le choix entre les deux solutions de chauffage, n’ont pas été transmises aux copropriétaires, à savoir le rapport ACCEO réalisé à la demande du syndicat des copropriétaires et déposé le 09 septembre 2020, celui de Monsieur [X] mandaté par le conseil syndical, le 10 février 2020 et celui de Monsieur [I], membre du conseil syndical et thermicien de profession.

Les demandeurs font également valoir que l’assemblée générale du 29 novembre 2021 n’a pas respecté l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, dès lors que l’avis consultatif obligatoire du conseil syndical ne fait pas état des contrats et propositions d’engagements financiers sur 10 ans ou 20 ans des sociétés retenues pour les travaux et de l’étude ou des conclusions de Monsieur [I].

Ils font état d’une méconnaissance de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le projet de raccordement au réseau de chaleur implique un changement de destination du local de chaufferie des trois chaudières et du local de la piscine et une suppression des chaudières, remplacées par une sous-station d’échange ou réseau secondaire et constitue un nouvel équipement collectif. Cela constitue, selon eux, une perte d’actif patrimonial de la copropriété et ce changement pourrait menacer le groupe électrogène présent dans la chaufferie. Or la décision de raccorder la copropriété au réseau de chaleur a été votée à la majorité prévue à l’article 25. Les résolutions 3 à 7 et 14 sont ainsi nulles.

S’agissant du changement de fournisseur d’énergie, les demandeurs indiquent qu’un second vote a été fait à la majorité de l’article 24, sur la base de l’article 25-1, en l’absence de majorité prévue par l’article 25, sans que les copropriétaires s’expriment sur les contrats de chacun des candidats. Ils soulignent qu’il aurait fallu faire voter le maintien de l’ancien chauffage au gaz à la majorité de l’article 25, puis le raccordement au réseau de chaleur à la même majorité, avant d’envisager la passerelle de l’article 25-1. Les demandeurs font valoir que cela justifie l’annulation des résolutions 3 à 7.

Quant aux résolutions 5 à 13 relatives aux travaux à réaliser, elles ont été votées à la majorité de l’article 24, alors qu’elles relèvent de l’article 25.

Les demandeurs dénoncent la violation des dispositions de l’article 17 du décret de 1967 et 17-1-A de la loi de 1965, relatives au décompte des votes et au vote par correspondance, dès lors qu’il n’est pas possible de savoir qui a voté par correspondance et que certaines résolutions mentionnent le nom et le nombre de voix des copropriétaires ayant voté favorablement. Ils soulignent, en outre des divergences entre la convocation et le bulletin de vote par correspondance, sans la désignation des résolutions et le fait que des résolutions ont été amendées en cours d’assemblée, notamment celle sur le montant des travaux, ce qui change le sens des votes par correspondance. Ces irrégularités sont de nature à justifier l’annulation des résolutions 3 à 16.

Ils soulignent encore la méconnaissance de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le nombre de voix affectées aux copropriétaires n’est pas toujours identique.

Les demandeurs invoquent la méconnaissance de l’article 33 de la loi, dès lors que les résolutions 3 à 5 ont mis à la charge des copropriétaires un contrat d’abonnement sur 20 ans, en violation de l’interdiction de faire supporter un engagement supérieur à 10 ans à un copropriétaire opposant.

Les demandeurs contestent enfin la délégation qui a été votée à la résolution n°16, dès lors que s’agissant de décider de dépenses, aucun montant maximum n’a été fixé et sollicitent l’annulation de cette résolution.

Par dernières conclusions signifiées par RPVA, le 05 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] a sollicité du tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967, de :

Débouter les Consorts [X] de l’ensemble de leurs demandes fins, et conclusions ;

Condamner les Consorts [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 8] la somme de 8000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les Consorts [X] au entiers dépens et allouer à la société CVS (Maître [Y] [M]), SELARL d’Avocats Interbarreaux ([Localité 12]-[Localité 13]-[Localité 14]-[Localité 10]- [Localité 6]-[Localité 11]), le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] fait valoir s’agissant de la demande d’annulation des décisions prises lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2020, qu’elle n’a plus d’objet dès lors que l’assemblée qui s’est tenue le 19 février 2021, les a annulées et qu’une nouvelle assemblée a été convoquée pour voter sur le changement de source d’énergie, le 29 novembre 2021.

S’agissant de l’annulation des décisions prises lors de l’assemblée générale du 29 novembre 2021, les copropriétaires ont voté en faveur du passage au réseau de chaleur (résolution n°4), à la majorité de l’article 24, suivant le mécanisme de passerelle prévu à l’article 25-1. Il précise que les copropriétaires ont ensuite voté les travaux nécessaires au passage du réseau de chaleur en retenant le devis de la société IDEX, sur la base de l’article 24, puis les honoraires du syndic sur la même base, que le financement des travaux par le fonds de travaux a été adopté à la majorité de l’article 25 et que la délégation accordée au conseil syndical a fait l’objet de la passerelle de l’article 25-1.

Sur les informations transmises aux copropriétaires, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la demande d’annulation à ce titre n’est fondée que sur l’article 11 du décret qui prévoit la liste des documents à joindre à la convocation et que les documents évoqués ont été transmis, que ce soit l’analyse du conseil syndical, un document de présentation du projet de raccordement établi par la société NOVAE, le contrat d’abonnement, les devis des sociétés IDEX et DALKIA, une simulation de répartition du coût pour chacun, que ce soit pour le raccordement au réseau de chaleur ou la rénovation complète de la chaufferie principale et de la chaufferie de la piscine. Il souligne, en outre, que les représentants des sociétés NOVAE-IDEX (pour le raccordement au réseau de chauffage urbain) et DALKIA (pour le remplacement des chaudières) étaient présents lors de l’assemblée générale et que cela avait été annoncé dans la convocation, au point 2, sachant qu’un représentant du cabinet ACCEO avait assisté à celle du 28 septembre 2020.

Sur le défaut de communication du document établi par Monsieur [X], le syndicat des copropriétaires souligne que celui-ci étant expert-comptable, il ne pouvait se prononcer sur le choix du type de chauffage, sur celui rédigé par Monsieur [I], il indique que ce dernier voulait qu’il ne soit communiqué qu’au conseil syndical et sur le rapport ACCEO, il justifie de sa communication lors de la convocation à l’assemblée générale du 28 septembre 2020 et précise qu’il en est de même pour le contrat d’abonnement de la société NOVAE. Concernant la différence de chiffrage entre les documents transmis et les travaux votés, le concluant souligne qu’il s’agit d’une simple actualisation et précise que la décision n’a pas été uniquement guidée par des considérations financières.

Sur la consultation obligatoire du conseil syndical, le syndicat des copropriétaires souligne que ce dernier a bien été consulté et que son avis a été annexé à la convocation. Il précise qu’en outre, cet avis prévu à l’article 11 du décret de 1967 n’est requis qu’à titre d’information des copropriétaires.

Sur la majorité applicable à la décision de changement de source d’énergie, il conteste l’application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que ce changement doive s’accompagner d’un changement d’affectation d’une partie commune, alors que le local chaufferie garde son affectation. Sur l’application de l’article 25-1 à cette décision portant sur le choix du réseau de chaleur urbain, le syndicat des copropriétaires conteste le fait qu’il faille voter sur le remplacement des chaudières, avant de passer à l’article 24, dès lors que l’article 19 du décret s’applique uniquement lorsque plusieurs candidats sont sur un même contrat, ce qui n’était pas le cas pour le raccordement au réseau de chaleur. Il indique également que la méconnaissance de cette disposition n’est pas une cause de nullité.

Concernant les travaux rendus nécessaires par le changement de source d’énergie, le syndicat des copropriétaires soutient qu’ils relèvent de l’article 24 de la loi, de même que les honoraires du syndic.

S’agissant du décompte des votes, le concluant fait valoir que l’article 17-1 du décret précise que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal de l’assemblée ou la feuille de présence, concernant les conditions de vote ou la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale, s’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat n’en est pas affecté. Or, concernant les résolutions n°3 et 4 sur le changement d’énergie, le concluant souligne que les noms des copropriétaires ayant voté « pour » sont précisés, que l’identité de ceux ayant voté par correspondance est connue et que ceux présents ou représentés ayant voté « contre » sont mentionnés dans le procès-verbal. Pour les travaux secondaires prévus à la résolution n°5, les noms des 10 copropriétaires opposants figurent dans le procès-verbal et concernant les honoraires du syndic, aucun copropriétaire n’a voté « contre ». Il en est de même pour la résolution n°14 sur le financement, les résolutions n°15 et 16, pour la délégation. Sur la différence entre le nombre de résolutions prévues dans la convocation et celles votées, le syndicat précise qu’il s’agit seulement de la résolution n°15 qui avait été prévue en cas d’utilisation de l’article 25-1 pour le financement des travaux. Il conteste enfin l’argument selon lequel des résolutions auraient été amendées en cours d’assemblée justifiant l’application de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les clés de répartition appliquées pour les votes, le syndicat des copropriétaires soutient que le règlement de copropriété prévoit des charges communes générales et des charges communes spéciales avec des grilles de répartition spécifiques et que les voix seront réparties d’après cette répartition, ce qui est le cas pour les charges communes spéciales chauffage de l’immeuble. Il souligne, à titre subsidiaire, que les résultats des votes auraient été identiques.

S’agissant de la limitation des engagements financiers, le concluant soutient que l’article 33 n’est applicable qu’aux travaux d’amélioration prévus à l’article 25 de la loi.

Quant à la délégation de pouvoir accordée au conseil syndical, le concluant précise que la délégation est encadrée dès lors que les contrats seront proposés lors de l’assemblée suivante aux copropriétaires.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 décembre 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience du 04 février 2025 et mise en délibéré au 24 avril 2025 prorogée au 06 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’annulation des décisions prises lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2020

Selon l’article 768 du code de procédure civile « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

Monsieur [R] [X], Madame [O] [G] épouse [X] et leurs enfants Monsieur [U] [X] et Monsieur [Y] [X] sollicitent l’annulation des résolutions adoptées à l’occasion de l’assemblée générale du 28 septembre 2020, en dépit de l’abrogation de ces résolutions lors de l’assemblée générale du 19 février 2021.

Dans la mesure où ils n’ont pas repris, dans leurs dernières conclusions, les moyens et les discussions, à l’appui de cette prétention, celle-ci n’est pas justifiée et doit être rejetée.

Il convient de rejeter la demande de Monsieur [R] [X], Madame [O] [G] épouse [X] et leurs enfants Monsieur [U] [X] et Monsieur [Y] [X], d’annulation des résolutions adoptées à l’occasion de l’assemblée générale du 28 septembre 2020.

Sur l’annulation des résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 29 novembre 2021

Monsieur [R] [X], Madame [O] [G] épouse [X] et leurs enfants Monsieur [U] [X] et Monsieur [Y] [X] sollicitent l’annulation des résolutions 2 à 16 votées lors de l’assemblée générale du 29 novembre 2021, en invoquant plusieurs motifs. Il convient de préciser que la résolution n°2 n’est pas une décision, mais simplement une information sur le choix offert aux copropriétaires de rénover la chaufferie ou changer le mode de chauffage. Sa nullité ne peut être sollicitée.

Sur le défaut d’information ou le caractère erroné des informations transmises avec la convocation à l’assemblée générale

Selon l’article 9, alinéa 1er du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges (…). »

L’article 11 précise que « sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour:

I.- Pour la validité de la décision :

(…)

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ;

(…)

7° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18-1 A (1er et 2e alinéas du II), 24 II, 25, 26, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;

(…)

II.- Pour l’information des copropriétaires :

1° Les annexes au budget prévisionnel ;

2° L’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;

3° L’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965;

4° Le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l’article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du troisième alinéa de l’article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965;

5° En vue de l’approbation des comptes par l’assemblée générale, le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ;

8° Le descriptif détaillé des travaux, mentionné au premier alinéa de l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

(…).

Le contenu de ces documents ne fait pas l’objet d’un vote par l’assemblée des copropriétaires. »

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 liste les documents qui doivent joints à la convocation à l’assemblée générale, en distinguant ceux qui doivent l’être pour la validité de la décision (I) et ceux qui le sont à titre purement informatif (II).

L’article 11, I, 3° concerne les documents devant accompagner les contrats proposés au vote.

L’article 11, I, 3° n’exige nullement la notification de tous les documents préalables au contrat qui fera l’objet d’un vote en assemblée générale, que ce soit le devis ou l’intégralité des conditions du contrat, la notification des conditions essentielles suffit.

En l’espèce, les demandeurs font valoir que les documents édités par la société NOVAE-IDEX sur la présentation du projet de raccordement au réseau de chaleur urbain, joints par le syndic à la convocation à l’assemblée générale, comportaient des erreurs et des approximations, sur les besoins de la copropriété, le coût des travaux à réaliser et le projet de police d’abonnement de la copropriété. Ils soulignent que les contrats d’entretien n’ont pas été transmis avec la convocation.

Les demandeurs soulignent également que certaines informations concernant le choix entre les deux solutions de chauffage, n’ont pas été transmises aux copropriétaires, à savoir le rapport ACCEO réalisé à la demande du syndicat des copropriétaires et déposé le 09 septembre 2020, celui de Monsieur [X] mandaté par le conseil syndical, le 10 février 2020 et celui de Monsieur [I], membre du conseil syndical et thermicien de profession.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’à l’appui de la convocation à l’assemblée générale ont été joints : une présentation du projet de raccordement de la copropriété [Adresse 7], au réseau de chaleur [Localité 12] Nord Chézine, réalisée par NOVAE, l’analyse du conseil syndical, la police d’abonnement, pour la délégation de service public relative à la réalisation et à l’exploitation d’un réseau de chaleur urbain Nord-Chézine, les devis des sociétés IDEX et DALKIA, pour les travaux nécessaires à la réalisation du raccordement au réseau de chaleur urbain et ceux pour le maintien du chauffage au gaz, ainsi qu’une simulation de la répartition des coûts entre les copropriétaires pour chacune des hypothèses présentées, la communication de l’analyse du conseil syndical sur ces deux solutions.

Sur la base de l’article 11, I 3° et 7° précité, les conditions essentielles des contrats de travaux et les projets de résolutions adoptées sur la base des articles 24-II, 25 et 26 de la loi doivent être joints à la convocation à l’assemblée générale, à peine de nullité de la décision.

S’agissant du contrat d’abonnement, le projet de contrat joint à la convocation vise uniquement la piscine privée, alors qu’il est fait état dans les projets de résolutions d’un contrat d’abonnement de 20 ans au réseau NOVAE, transmis en annexe. Ce document doit permettre aux copropriétaires de connaître la nature de l’engagement pris, avec le délégataire de service public, dans l’hypothèse d’un raccordement au réseau de chaleur, sur une longue période. Celui qui a été joint à la convocation à l’assemblée du 29 novembre 2021 ne concerne que la piscine et ne précise pas de délai.

Le contrat d’abonnement prévu pour les logements avait été transmis avec la convocation à l’assemblée du 28 septembre 2020, ainsi que le règlement de service, annexe 13 des contrats d’abonnement, les descriptifs des travaux nécessaires pour le raccordement au réseau de chaleur et les conditions techniques de ce raccordement, documents établis par le délégataire du service public NOVAE. Ces documents fournissent les conditions essentielles du contrat d’abonnement et permettent de connaître les travaux faisant l’objet des devis proposés par les sociétés IDEX et DALKIA.

Le fait que ces documents, spécialement le contrat d’abonnement applicable aux logements et le règlement de service, aient été notifiés pour l’assemblée générale qui s’est tenue le 28 septembre 2020 n’est pas suffisant à informer les copropriétaires lors de l’assemblée du 29 novembre 2021, les deux assemblées étant autonomes, quand bien même, elles auraient le même objet.

Cette notification en même temps que l’ordre du jour, étant imposée par l’article 11 I 3° du décret du 17 mars 1967, pour la validité de la décision, les résolutions 3 et 4 relatives au changement de fournisseur d’énergie doivent être annulées.

Les résolutions n°5 à 7 concernent les travaux de rénovation pour la partie secondaire de la chaufferie principale et de la chaufferie de la piscine, les honoraires de syndic, dans l’hypothèse du passage au réseau de chaleur. Le changement de fournisseur d’énergie ayant été abandonné, le vote de ces travaux est devenu sans objet.

Les résolutions n°8 à 13 concernant la rénovation complète de la chaufferie principale et de la chaufferie piscine, hors réseau de chaleur, et les honoraires de syndic liés, ont été rejetées du fait du passage au réseau de chaleur.

La résolution n°14 relative au financement des travaux votés et celles n°15 et 16 sur la délégation accordée au conseil syndical pour les contrats de maintenance, n’ont pas davantage lieu d’être, du fait de l’annulation des résolutions n°3 et 4.

Sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres motifs de nullité invoqués, il convient d’annuler les résolutions n°3 et 4 relatives au changement de fournisseur d’énergie, ainsi que les résolutions n°5 à 7 et les résolutions n°14 à 16, subséquentes aux résolutions n°3 et 4, figurant au procès-verbal de l’assemblée générale du 29 novembre 2021.

Les dépens et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Guylhomné, succombant en la présente instance, sera condamné au paiement des dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [R] [X], Madame [O] [G] épouse [X] et leurs enfants Monsieur [U] [X] et Monsieur [Y] [X] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Guylhomné est condamné à verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il est débouté de sa demande d’indemnisation au même titre.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats en audience publique

REJETTE la demande de Monsieur [R] [X], Madame [O] [G] épouse [X] et leurs enfants Monsieur [U] [X] et Monsieur [Y] [X], d’annulation des résolutions adoptées à l’occasion de l’assemblée générale du 28 septembre 2020, de l’immeuble [Adresse 8], située [Adresse 4] ;

ANNULE les résolutions n°3 et 4 relatives au changement de fournisseur d’énergie, ainsi que les résolutions n°5 à 7 et les résolutions n°14 à 16, subséquentes aux résolutions n°3 et 4, figurant au procès-verbal de l’assemblée générale du 29 novembre 2021, de l’immeuble La Guylhomné, située [Adresse 4] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Guylhomné, située [Adresse 4], aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Guylhomné, située [Adresse 4], à verser la somme de 2000 euros à Monsieur [R] [X], Madame [O] [G] épouse [X] et leurs enfants Monsieur [U] [X] et Monsieur [Y] [X], au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Guylhomné, située [Adresse 4] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE Monsieur [R] [X], Madame [O] [G] épouse [X] et leurs enfants Monsieur [U] [X] et Monsieur [Y] [X], de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Stéphanie LAPORTE