Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 18 Décembre 2025

__________________________________________

DEMANDERESSES :

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION

20 Rue Quentin-Bauchart

75008 PARIS

S.A. CNP CAUTION

4, promenade Coeur de Ville

92130 ISSY LES MOULINEAUX

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX, avocate au barreau de PARIS,

substituée par Maître Julien MONNIER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [U]

Appartement NTS03A0214 Résidence la Beaujoire

4 Allée Baltard

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 novembre 2025

date des débats : 06 novembre 2025

délibéré au : 18 décembre 2025

RG N° N° RG 25/02104 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N3S6

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Marion LACOME D’ESTALENX

CCC à Monsieur [E] [U] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 23 juillet 2024, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a conclu avec Monsieur [E] [U] un contrat de location en résidence universitaire portant sur un logement situé Résidence La Beaujoire, 4 allée Baltard, appartement n°NTS03A0214 – 44300 NANTES, moyennant le règlement d’une redevance mensuelle révisable de 569 euros, charges et frais d’occupation compris, et ce pour une durée initiale de deux ans prenant effet à compter du 25 juillet 2024.

Par acte du 25 juillet 2024, la SA CNP Caution, représentée par la société GARANTME, s’est portée caution solidaire des dettes de Monsieur [E] [U] trouvant leur origine dans le contrat de location.

Le 6 mars 2025, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a fait délivrer à Monsieur [E] [U] un commandement de payer, visant la clause résolutoire du contrat, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1.138 euros au titre des redevances impayées au 24 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 21 mai 2025, la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION et la SA CNP Caution ont fait assigner Monsieur [E] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, aux fins de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [U]. Elles ont en outre sollicité la condamnation de ce dernier à verser, au titre des redevances, les sommes de 143,84 euros à la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION et de 1138 euros à la SA CNP Caution, subrogée dans les droits de la société bailleresse, outre une indemnité d’occupation, ainsi que la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

A l’audience du 6 novembre 2025, la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION et la SA CNP Caution, représentées par leur conseil, ont réitéré les termes de leur acte introductif d’instance, actualisant la dette locative à la somme de 4006,40 euros, dont 2868,40 euros au titre de la créance de la bailleresse et 1138 euros au titre de la créance de la caution, selon le décompte arrêté au 1er novembre 2025. Elles se sont par ailleurs opposées à l’octroi de tout délai.

Monsieur [E] [U], comparant, a actualisé sa situation financière et personnelle, déclarant être en deuxième année d’alternance et percevoir dans ce cadre la rémunération mensuelle de 1211 euros. Il a exposé avoir réalisé un règlement de 600 euros le 5 novembre 2025 et en a justifié lors de l’audience. En outre, il a soutenu qu’il a été convenu avec la société GARANTME de payer la dette en trois échéances.

Les parties ont été autorisées par le juge à produire une note en délibéré dans un délai de quinze jours à compter de l’audience afin de justifier d’un éventuel accord.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi par les services sociaux, en l’absence de contact avec locataire et le propriétaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

Par une note en délibéré reçue au greffe le 14 novembre 2025, le conseil de la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION et la SA CNP Caution a confirmé qu’un échéancier de trois mensualités à verser en sus du paiement de la redevance et des charges courantes a été convenu avec la société GARANTME, représentant la SA CNP Caution. Les sociétés demanderesses sollicitent de faire acter cet échéancier et de ne prononcer la résiliation judiciaire qu’à défaut du respect de celui-ci. En outre, elles versent aux débats un décompte actualisé, arrêté au 11 novembre 2025, lequel laisse apparaître que Monsieur [E] [U] a réalisé deux versements, un premier de 580 euros le 6 novembre 2025 et un second de 952,68 euros le 11 novembre 2025, dès lors la dette locative s’élève à 1243,72 euros, dont 105,72 euros au titre de la créance de la bailleresse et 1138 euros au titre de la créance de la caution.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1 – Sur la demande en résiliation et l’expulsion :

L’article 1224 du Code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Par ailleurs, aux termes de l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En vertu du deuxième alinéa de l’article 1229 du Code civil, la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat.

En l’espèce, il convient de rappeler que le litige opposant la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION et la SA CNP Caution d’une part, et Monsieur [E] [U], d’autre part, n’est pas soumis aux dispositions d’ordre public de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, conformément aux dispositions de son article 2 qui exclut de son champ d’application les logements foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1 de cette même loi.

La convention signée par la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et Monsieur [E] [U] le 23 juillet 2024 prévoit au titre des conditions générales, en son article 4 que le contrat « est consenti et accepté moyennant une redevance mensuelle dont le montant est indiqué aux conditions particulières du contrat, au jour de la date d’effet ».

Le bailleur a été contraint de délivrer un commandement de payer à Monsieur [E] [U] le 6 mars 2025.

Le dernier décompte locatif permet de constater que les versements de la redevance ont été réalisés de manière partielle et très irrégulière.

Lors des derniers débats, Monsieur [E] [U] n’a pas justifié ses nombreux retards de paiement.

Dès lors, les manquements successifs au versement de la redevance constituent des faits répétés et suffisamment graves qui justifient de prononcer, à compter du 1er décembre 2024, date du premier impayé, la résiliation du contrat de location conclu le 23 juillet 2024 et d’ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [E] [U] des lieux loués, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

2 – Sur la demande en paiement :

Sur le montant de l’arriéré locatif :

En vertu de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu « d’user de la chose louée raisonnablement et, suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention, et de payer le prix du bail aux termes convenus ».

En l’espèce, la créance principale de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION est justifiée en son principe en vertu du contrat de résidence du 23 juillet 2024.

Monsieur [E] [U] a fait état lors des débats d’un règlement qui n’aurait pas été pris en considération.

Conformément à l’autorisation accordée à l’audience, le conseil de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et de la SA CNP Caution a fait savoir par une note en délibéré que Monsieur [E] [U] a réalisé deux versements de 580 euros le 6 novembre 2025 et de 952,68 euros le 11 novembre 2025, réduisant la dette locative à la somme totale de 1243,72 euros.

Au regard des pièces versées aux débats, et notamment du décompte actualisé, la demande en paiement apparaît fondée à hauteur de 1243,72 euros au titre des redevances mensuelles et indemnités d’occupation échues et impayées au 11 novembre 2025.

Sur la subrogation de la SA CNP CAUTION dans les droits du bailleur :

Suivant l’article 2308 du Code civil, « la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle. Si la caution a subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes mentionnées à l’alinéa premier, elle peut aussi en obtenir réparation ».

L’article 2309 du Code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement conclu le 25 juillet 2024 prévoit en son paragraphe IV que « dès le paiement des dettes locatives, la caution sera subrogée dans l’ensemble des droits, actions et sûretés du bailleur ou de son mandataire, à l’encontre du locataire et de l’Etat, afin de recouvrer l’ensemble des sommes dues. La caution, par l’intermédiaire de GARANTME, pourra choisir d’exercer son recours personnel ou subrogatoire, à concurrence des sommes dues et demander la résiliation du bail et/ou l’expulsion du locataire. Les frais des procédures contentieuses consécutives à la mise en jeu du cautionnement sont inclus dans la garantie. Ils ne sont pas à la charge du bailleur ».

En vertu des quittances subrogatives produites en date du 31 mars 2025 et du 5 mai 2025 la SAS GARANTME, agissant pour le compte de la SA CNP CAUTION, a versé à titre de caution la somme totale de 1138 euros à la société LES ESTUDINES OUEST – LA BEAUJOIRE – NANTES, représentant la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, laquelle est subrogée dans ses droits à hauteur de 1138 euros.

En conséquence, Monsieur [E] [U] sera condamné à payer la somme de 1138 euros à la SA CNP Caution, subrogée dans les droits de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, ainsi que celle de 105,72 euros à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION au titre des redevances mensuelles et indemnités d’occupation échues et impayées au 11 novembre 2025, échéance du mois de novembre incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présence décision.

— Sur les délais de paiement et l’effet suspensif de la résiliation :

L’article 1343-5 nouveau du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [E] [U] a repris le paiement intégral de la redevance depuis le mois d’octobre 2025.

Lors des débats, l’intéressé indique percevoir une rémunération mensuelle de 1211 euros au titre de son contrat d’apprentissage, revenus qui doivent lui permettre de verser une somme complémentaire en plus de son loyer. Monsieur [E] [U] a sollicité des délais de paiement en indiquant qu’un échéancier de trois mois a été convenu avec la société GARANTME, ce qui a été confirmé par la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA CNP CAUTION par une note en délibéré.

Il convient de constater l’accord des parties et d’accorder à Monsieur [E] [U] des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Dans sa note en délibéré du 13 novembre 2025, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION s’est accordée sur la suspension de la résiliation prononcée en cas de respect de l’échéancier fixé.

Conformément à cet accord, les effets de la résiliation seront suspendus pendant le cours des délais accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [X] [U] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la résiliation ne sera pas prononcée et il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation à compter de l’échéance de décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, fixée par référence au montant de la dernière redevance mensuelle d’occupation augmentée des charges et prestations annexes, soit la somme de 579,35 euros par mois selon le décompte versé aux débats.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

— Sur demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [U], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, Monsieur [E] [U] sera condamné à payer à la société CNP Caution une somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [E] [U] au paiement de la somme de 1243,72 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation échues et impayées au 11 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, répartie de la manière suivante :

1138 euros à verser à la SA CNP Caution, subrogée dans les droits de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION ;105,72 euros à verser à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION ;

CONSTATE l’accord de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et de la SA CNP Caution, d’une part, et de Monsieur [E] [U], d’autre part, sur la mise en œuvre d’un échéancier pour le règlement de cette dette locative ;

ACCORDE en conséquence à Monsieur [E] [U] un délai de paiement de deux mois pour se libérer de la dette, en sus de la redevance et des charges courantes, à raison d’une première échéance de 600 euros, la seconde mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la résiliation du contrat conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par Monsieur [E] [U], la résiliation sera réputée ne pas avoir pris effet ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la résiliation reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

PRONONCE la résiliation du contrat de location conclu le 23 juillet 2024 par Monsieur [E] [U] portant sur le logement situé Résidence La Beaujoire, 4 allée Baltard, appartement n°NTS03A0214 – 44300 NANTES, à compter du 1er décembre 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [E] [U] est déchu de son titre d’occupation des lieux loués ;

DIT que Monsieur [E] [U] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [E] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’issue du sursis prévu à l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE dans ce cas Monsieur [E] [U] à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité d’occupation égale au montant de la dernière redevance mensuelle d’occupation augmentée des charges et prestations annexes, soit la somme de 579,35 euros par mois, et ce à compter de l’échéance de décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [E] [U] aux dépens, en ce compris notamment les frais de commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [E] [U] à payer à la société CNP Caution la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE