Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 06 Février 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [F] [Z] [V]

Logement A107 Etage 1

39 Rue de la Garillère

44230 SAINT-SEBASTIEN SUR LOIRE

comparant en personne

Monsieur [C] [I] [Y]

116 Route de Carquefou

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 décembre 2024

date des débats : 05 décembre 2024

délibéré au : 06 février 2025

RG N° N° RG 24/02034 – N° Portalis DBYS-W-B7I-ND3F

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [F] [Z] [V]

CCC à Monsieur [C] [I] [Y] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 17 novembre 2017, prenant effet le 7 décembre 2017, la SA DES MARCHES DE L’OUEST (ci après dénommée la SAMO), a donné à bail à Madame [F] [Z] [V] et à Monsieur [C] [I] [Y], un local à usage d’habitation (A107) et un stationnement (PC21) , 39 rue de la Garillère 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE (44 230), moyennant un loyer mensuel de 331,51 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie égal à un loyer.

Des loyers restant impayés, par acte du 14 février 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SAMO, leur a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par actes séparés de commissaire de justice en date des 25 et 26 juin 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a assigné Madame [F] [Z] [V] et Monsieur [C] [I] [Y] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de voir :

— à titre principal, constater la résiliation du bail signé le 17 novembre 2017 entre les parties à compter du 14 mars 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 27 mars 2024 pour défaut de paiement,

— à titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir la résolution judiciaire du bail,

Dans tous les cas :

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [F] [Z] [V] et de Monsieur [C] [I] [Y] des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi,

— les condamner solidairement à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2258,76 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 21 mai 2024 avec intérêts de droit à compter du 14 février 2024 ou à compter du jugement à intervenir à parfaire ou diminuer au jour de l’audience,

— les condamner solidairement à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 14 mars 2024 ou du 27 mars 2024 ou du jugement à intervenir, et, jusqu’à libération complète des lieux,

— assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge,

— juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date de l’audience de jugement et la signification de ce jugement, ou au titre de l’arriéré, resterait impayés sans mise en demeure préalable,

Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 mars 2024,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de Madame [F] [Z] [V] et à Monsieur [C] [I] [Y] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,Madame [F] [Z] [V] et à Monsieur [C] [I] [Y] seront condamnés solidairement à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,- condamner solidairement Madame [F] [Z] [V] et à Monsieur [C] [I] [Y] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 800€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement Madame [F] [Z] [V] et à Monsieur [C] [I] [Y] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement,

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 5 décembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a maintenu sa demande de résiliation du bail sur le fondement du défaut de paiement des loyers. Elle a actualisé sa créance à la somme de 2 687,72 euros, arrêtée au 29 novembre 2024. Elle a accepté le principe des délais de paiement aux fins de voir suspendre les effets de la clause résolutoire, dans la mesure où Madame [F] [Z] [V] a repris le paiement des loyers.

Monsieur [C] [I] [Y] qui été assigné suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, a comparu. Il a indiqué avoir donné congé et quitté le logement depuis le mois de janvier 2024. Il a déclaré percevoir des revenus de l’ordre de 1 300 euros dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée.

Régulièrement assignée, Madame [F] [Z] [V] a comparu et a indiqué avoir repris le paiement des loyers. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 60 euros par mois en sus du loyer et des charges. Elle a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant percevoir des revenus irréguliers, compris entre 400 et 1000 euros mensuels.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pas été réalisée en l’absence des intéressés.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions a été saisie le 7 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation des 25 et 26 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la date d’effet du congé de Monsieur [C] [I] [Y] et la clause de solidarité

Il résulte de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que du contrat de bail signé entre les parties, que le délai de préavis, d’une durée de 3 mois, ne court qu’à compter du jour de la réception de la lettre recommandé ou de la signification de l’acte d’huissier. Des dérogations sont prévues, réduisant le délai de préavis à un mois.

En l’espèce, Monsieur [C] [I] [Y] a donné son congé par courrier recommandé reçu par le bailleur le 8 décembre 2023. Il ne justifie aucunement des motifs lui permettant de déroger au délai de préavis de trois mois. Son congé ne prend dès lors effet qu’à compter du 8 mars 2024 minuit.

En outre, la clause de solidarité insérée au bail prévoit qu’en cas de pluralité des locataires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du présente contrat de location, étant précisé que le co-preneur donnant congé par anticipation demeure solidaire pendant 6 mois à compter de la date d’effet de son congé.

En l’espèce, la date d’effet du congé de Monsieur [C] [I] [Y] étant fixée au 8 mars 2024, il est tenu au paiement des loyers solidairement avec Madame [F] [Z] [V] jusqu’au 8 septembre 2024 inclus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit page 5, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 14 février 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [F] [Z] [V] et à Monsieur [C] [I] [Y] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, régulier en la forme, pour un montant principal de 1 338,89 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 avril 2024.

A compter de cette date, Madame [F] [Z] [V] et à Monsieur [C] [I] [Y] sont occupants sans droit ni titre.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il résulte des pièces produites et notamment du décompte en date du 29 novembre 2024, produit par CDC HABITAT SOCIAL que Madame [F] [Z] [V] et Monsieur [C] [I] [Y] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges du local d’habitation.

Ils reconnaissent le principe de la dette locative et son montant.

En effet, le décompte fait apparaître un solde débiteur de 2 687,72 euros au 29 novembre 2024, dont il convient de déduire 175,57 euros au titre des frais contentieux en date du 20 février 2024, et 153,42 euros au titre des frais contentieux en date du 10 juillet 2024. La créance de loyer est dès lors de 2 358,73 euros.

La créance est justifiée pour un montant 2 358,73 euros.

La solidarité sur la dette sera prononcée jusqu’au 8 septembre 2024 inclus. A compter de cette date, Madame [F] [Z] [V] est seule redevable des sommes dues.

Les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 février 2024 sur la somme de 1 338.89 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2 258,76 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Madame [F] [Z] [V]

L’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

En l’espèce, Madame [F] [Z] [V] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 60 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer la dette. Le bailleur accepte cette proposition.

Il ressort du décompte que Madame [F] [Z] [V] a repris le paiement des loyers versant 850 euros le 16 octobre puis 450 euros le 19 suivant et 401.24 euros le 19 novembre 2024. Ces éléments sont confirmés lors de l’audience. En outre, elle a déclaré percevoir environ 1 000 euros de salaire alors que le loyer, charges comprises, s’élève à la somme de 401.24 euros.

Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser Madame [F] [Z] [V] et Monsieur [C] [I] [Y] à se libérer de la dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur la suspension de la clause résolutoire

L’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

En l’espèce, des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la résolutoire sont suspendus à l’égard de Madame [F] [Z] [V], seule locataire au jour de l’audience.

Si Madame [F] [Z] [V] et Monsieur [C] [I] [Y] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,Madame [F] [Z] [V] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l’expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [F] [Z] [V] et Monsieur [C] [I] [Y], qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civil, comprenant les frais du commandement de payer du 14 février 2024.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 17 novembre 2017 entre la SA DES MARCHES DE L’OUEST et portant sur un local à usage d’habitation 39 rue de la Garillère 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE et ses accessoires, sont réunies à la date du 15 avril 2024 ;

FIXE la créance de CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA DES MARCHES DE L’OUEST à la somme de 2 358,73 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, arrêtée du 29 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [Z] [V] et Monsieur [C] [I] [Y] audit paiement jusqu’au 8 septembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [F] [Z] [V] seule audit paiement à partir du 9 septembre 2024 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 février 2024 sur la somme de 1 338.89 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2258,76 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE à la locataire ses obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

AUTORISE Madame [F] [Z] [V] et Monsieur [C] [I] [Y] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 60 euros (soixante euros) le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [F] [Z] [V] et Monsieur [C] [I] [Y] se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Madame [F] [Z] [V] et Monsieur [C] [I] [Y] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, la société CDC HABITAT SOCIAL à procéder à l’expulsion de Madame [F] [Z] [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE dans ce cas Madame [F] [Z] [V] à payer à la CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [Z] [V] et Monsieur [C] [I] [Y] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 février 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA