Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 20 Novembre 2025

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DEMANDEUR :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représenté par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [I]

Appartemernt 6 Rez de Chaussée Droite Tesseries 6

6 Allée Louis Aragon

44800 SAINT- HERBLAIN

comparant en personne

Madame [C] [W] épouse [I]

Appartemernt 6 Rez de Chaussée Droite Tesseries 6

6 Allée Louis Aragon

44800 SAINT- HERBLAIN

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 26 juin 2025

date des débats : 25 septembre 2025

délibéré au : 20 novembre 2025

RG N° N° RG 25/01338 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NXON

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER

CCC à Monsieur [J] [I] +Madame [C] [W] épouse [I]

CCC à la préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 6 décembre 2018 à effet au 7 décembre 2018, l’Office public de l’Habitat de Loire-Atlantique – HABITAT 44 (ci-après désigné HABITAT 44) a donné à bail à [J] [I] un logement de type 2 lui appartenant sis, 6 rue Louis Aragon, Noëlles Tesseries, rez-de-chaussée – 44800 SAINT-HERBLAIN, moyennant un loyer mensuel initial de 381,06 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 47,45 €. Le même jour, les parties ont signé dans les mêmes conditions un contrat de location d’un emplacement de stationnement sis 6 rue Louis Aragon pour un loyer mensuel de 14,02 €, outre 0,78 € de provisions sur charges.

Par avenant en date du 12 mars 2020, [C] [W] épouse [I] est devenue co-titualire du contrat de bail. Le même jour, les parties ont signé un contrat de location d’un second emplacement de stationnement sis 6 rue Louis Aragon pour un loyer mensuel de 14,42 €.

Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2024, HABITAT 44 a fait commandement à [J] [I] et [C] [W] épouse [I] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4 093,48 €, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HABITAT 44 a fait assigner [J] [I] et [C] [W] épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer les demandes recevables et bien fondées ;

· Constater la résiliation du bail d’habitation, par le jeu de la clause résolutoire, à effet du 23 juin 2024 et subsidiairement la prononcer pour non-paiement des loyers sur le fondement de l’article 1224 ;

· Ordonner l’expulsion de [J] [I] et [C] [W] épouse [I] et de tout occupant de leur chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

· Condamner solidairement les époux [I] à payer la somme de 6 167,21 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au jour de l’assignation, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

· Condamner solidairement [J] [I] et [C] [W] épouse [I] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges courantes, soit la somme mensuelle de 497,95 €, augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément SLS et de la pénalité OPS, et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Rappeler que, en cas d’application de l’article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ;

· les condamner solidairement au paiement de la somme de 700 €, sur le fondement de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

· Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du code de procédure civile.

Par une décision en date du 15 mai 2025, la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a prononcé la recevabilité du dossier de surendettement de [J] [I] et l’a orienté vers des mesures imposées.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 26 mai 2025 par l’Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 juin 2025, renvoyée et retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

À ladite audience, HABITAT 44, représentée par son conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 7.163,11 €, coût de l’assignation et du commandement de payer déduits, et que le montant actuel du loyer mensuel est de 497,95 €. En outre, la société donne son accord pour que des délais de paiement soient octroyés aux locataires au vu de la reprise du paiement du loyer courant en attente de la réception du plan de surendettement.

Régulièrement assignés chacun à étude, [J] [I] a comparu, contrairement à son épouse [C] [W] épouse [I]. Le locataire sollicite l’octroi de délai de paiement à hauteur de 100 € par mois.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayés de loyers à la CCAPEX le 25 avril 2024 soit au moins deux mois avant l’assignation du 27 mars 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 27 mars 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 28 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 26 juin 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.5.1.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 avril 2024, HABITAT 44 a fait commandement à [J] [I] et [C] [W] épouse [I] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4 093,48 €, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juin 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [J] [I] et [C] [W] épouse [I].

Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoient que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

À l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés.

Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [J] [I] reconnaît le montant de la dette.

[C] [W] épouse [I] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 7 163,11 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 9 septembre 2025.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte également de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quel que soit le régime matrimonial en cours d’exécution (article 226 du code civil). Entrent dans le champ d’application de l’article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges, même lorsque le bail n’a été conclu que par un seul des deux époux.

Les époux sont tenus solidairement du paiement des loyers et charges jusqu’à ce que le jugement de divorce soit opposable aux tiers par accomplissement des formalités de mentions en marge des actes d’état civil.

[J] [I] et [C] [W] épouse [I] étant mariés, ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 7 163,11 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 9 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à HABITAT 44, à compter du 10 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 497,95 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement”.

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, il est établi par les pièces produits aux débats que la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique, le 15 mai 2025, a déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par les époux [I] et a décidé de l’orienter vers des mesures imposées. Il n’est pas contesté que la procédure de surendettement est toujours en cours d’instruction.

En outre, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les époux [I] ont repris le paiement intégral du loyer courant depuis le 15 juillet 2025.

Lors de l’audience, [J] [I] sollicite des délais de paiement proposant de verser la somme mensuelle de 100 € en sus du loyer courant, ce à quoi la bailleresse a donné son accord dans l’en attente de la réception du plan de surendettement.

Selon, le diagnostic social et financier les difficultés financières de [J] [I] résultent de la perte de son emploi causé par le premier confinement et d’une escroquerie qu’il aurait subie lui faisant perdre la somme de 5 000 €. Ces difficultés financières se sont accentuées par son addiction aux jeux d’argent. Par ailleurs, [C] [W] épouse [I], qui travaille à temps plein dans le domaine de la restauration collective en crèche, a vu son contrat de travail et ses ressources suspendus à cause d’un retard dans le renouvellement de son titre de séjour. En outre, cette dernière assume les frais d’éducation de sa fille de 9 ans restée au Maroc. Enfin, le couple a également une dette d’eau provoquant une saisie sur salaire de la locataire à hauteur de 250 € par mois.

Dans ces conditions, compte-tenu de l’existence d’une procédure de surendettement en cours d’instruction, de la reprise intégrale du paiement des loyers par les époux [I], lesquels disposent en outre de revenus devant leur permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de leur dette en sus du loyer courant, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [J] [I] et [C] [W] épouse [I] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables solidairement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). HABITAT 44 pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [I], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, et ce en deniers ou quittance.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à HABITAT 44 la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation en date du 6 décembre 2018 entre HABITAT 44 d’une part, et [J] [I] et [C] [W] épouse [I] d’autre part, concernant le logement sis 6 rue Louis Aragon, Noelles Tesseries, rez-de-chaussée – 44800 SAINT-HERBLAIN et des emplacements de parking ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 23 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement [J] [I] et [C] [W] épouse [I] à payer à HABITAT 44 la somme de 7 163,11€, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 9 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [J] [I] et [C] [W] épouse [I] un délai de paiement pour se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels d’un montant de 100 €, en plus du loyer courant, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation au profit des locataires, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [J] [I] et [C] [W] épouse [I] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 6 rue Louis Aragon, Noelles Tesseries, rez-de-chaussée – 44800 SAINT-HERBLAIN et des emplacements de parking, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [J] [I] et [C] [W] épouse [I] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoient que « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

À l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés.

Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur. » ;

CONDAMNE dans ce cas solidairement [J] [I] et [C] [W] épouse [I] à payer à HABITAT 44, à compter du 10 septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 497,95 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE in solidum [J] [I] et [C] [W] épouse [I] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État, en deniers ou quittance ;

CONDAMNE in solidum [J] [I] et [C] [W] épouse [I] à payer à HABITAT 44 la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY