Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Mars 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES

représenté par Maître Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES

substitué par Maître Lucille BLASSIN, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [T] [G]

Logement 28 Etage 4

8 Rue de Brest

44300 NANTES

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 30 janvier 2025 No C-44109-2025-000463

Madame [B] [R]

Logement 28 Etage 4

8 Rue de Brest

44300 NANTES

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 30 janvier 2025 No C-44109-2025-000464

représentées par Maître Gwennolé LE GOURIELLEC, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 décembre 2024

date des débats : 06 février 2025

délibéré au : 26 mars 2025

RG N° N° RG 24/01881 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NCFE

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Benoît BOMMELAER

CCC à Maître Gwennolé LE GOURIELLEC + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Nantes Métropole Habitat a assigné Madame [T] [G] et Madame [B] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes afin de voir ordonner leur expulsion immédiate en raison d’une occupation sans droit ni titre.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 décembre 2024 et renvoyée au 6 février 2025 afin que les droits de la défense soient respectés.

A l’audience, Nantes Métropole Habitat, représentée par son conseil, a déposé ses dernières écritures aux termes desquelles elle soutient l’occupation sans droit ni titre de Madame [T] [G] et Madame [B] [R] d’un local à usage d’habitation sis 8 rue de Brest à Nantes, appartement numéro 28 situé au 4ème étage ; que cette occupation a été constatée par Commissaire de Justice le 17 novembre 2023 ; qu’une plainte a été déposée le 28 novembre 2023 contre X pour des faits d’escroquerie au logement ; que par décision du 25 avril 2024, la Préfecture a rejeté la demande d’évacuation forcée de la bailleresse ; qu’une plainte a été déposée contre X ; que Madame [T] [G] et Madame [B] [R] se sont introduits dans le local sans y être autorisée par le propriétaire, ce qui constitue une voie de fait sanctionnée par l’expulsion ; que dès lors, les délais prévus par les articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution doivent être supprimés. Nantes Métropole Habitat conteste la théorie de l’apparence avancée par les défenderesses et leur bonne foi. Elle fait par ailleurs valoir, arguant d’une pétition, rédigée par Madame [X] [Y], locataire, en date du 13 décembre 2023 signées par 13 personnes, des nuisances graves et répétées troublant la tranquillité du voisinage, confirmée par un courrier en date du 01 octobre 2024 et un courriel du 9 décembre 2024. Nantes Métropole Habitat s’oppose à la demande de délai pour quitter les lieux aux motifs d’une part, que la voie de fait est constituée par la manœuvre consistant en la conclusion d’un faux bail et d’autre part, qu’elles sont de mauvaise foi.

Madame [T] [G] et Madame [B] [R], représentées par leur conseil, ont également déposé leurs dernières conclusions aux termes desquelles elles sollicitent, à titre principal, de voir opposer à Nantes Métropole Habitat le contrat de location conclus entre les défenderesses et Monsieur [E] [V] le 16 octobre 2023 ; à titre subsidiaire, dire n’y avoir lieu à supprimer les délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ; et accorder des délais d’un an pour quitter les lieux. Elles soutiennent avoir signé un bail avec Monsieur [M] [P], se présentant comme le représentant du bailleur et lui avoir versé la somme de 2 370 euros en espèces, après avoir visité ledit bien à deux reprises ; que ce dernier a été condamné par le Tribunal judiciaire de Nantes pour escroquerie au logement en particulier à l’encontre de Nantes Métropole Habitat ; elles soutiennent l’application de la théorie de l’apparence, la bonne foi et l’existence d’une erreur commune s’appréciant au jour de l’acquisition ; qu’elles sont victimes des agissements frauduleux de celui-ci et d’une erreur « commune et invincible », en raison du grand nombre de personnes concernées par ce stratagème ; dès lors, le contrat de bail conclu est opposable à Nantes Métropole Habitat. A titre subsidiaire, elles font valoir leur bonne foi, l’âge de Mme [G] et leur situation financière et familiale et contestent les termes de l’attestation versée par Nantes Métropole Habitat estimant que la voie de fait n’est pas caractérisée et sollicitent un délai pour quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’occupation sans droit si titre

L’article L. 213–4-3 du code de l’organisation judiciaire, modifiée par la loi n°2019-222 du 23 mars 2019, attribue compétence au Juge des Contentieux de la Protection pour connaître des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

Il est par ailleurs de jurisprudence constante que l’occupation d’un immeuble sans droit ni titre est générateur d’un trouble manifestement illicite en ce qu’elle constitue une violation flagrante du droit de propriété défini à l’article 544 du code civil.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Nantes Métropole Habitat est propriétaire d’un local à usage d’habitation sis 8 rue de Brest à Nantes, appartement numéro 28 situé au 4ème étage.

Il ressort du procès-verbal de constat dressé le 17 novembre 2023 par Maître [J] [D], Commissaire de Justice, que ledit local est occupé par 5 adultes et 7 enfants et ce, depuis le 16 octobre 2023, suivant contrat de bail signé le même jour avec Monsieur [E] [V], moyennant un loyer de 790 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie égal au montant du loyer et deux fois la somme de 790 euros au titre de « deux mois de loyer d’avance » ; que la boîte aux lettres porte les noms de « [G] [R] [O] » ; que le cylindre de la porte de l’appartement est d’aspect récent.

Il n’est pas contesté que le propriétaire des lieux est Nantes Métropole Habitat.

Il n’est pas non plus contesté que Madame [T] [G] et Madame [B] [R] occupent actuellement les lieux litigieux.

Cependant, elles soutiennent que, s’il s’est avéré que Monsieur [E] [V] n’était pas le véritable propriétaire, le bail de la chose d’autrui n’est pour autant pas nul de plein droit, et qu’il peut l’opposer au véritable propriétaire, en vertu de la théorie de l’apparence, dès lors qu’elles ont traité de bonne foi sous l’empire de l’erreur commune. Elles versent un contrat de bail signé le 16 octobre 2023, la copie de la carte d’identité de Monsieur [P] [M], comme étant le représentant du bailleur leur ayant fait visiter les lieux et le jugement condamnant ce dernier pour des escroqueries au logement entre le 15 août 2023 et le 2 février 2024.

La théorie de l’apparence ne protège le tiers qui a contracté avec le propriétaire apparent qu’à condition qu’il soit de bonne foi et que l’erreur qu’il a commise en traitant avec ce propriétaire apparent relève de l’erreur commune et invincible, et que l’acte consenti par le propriétaire apparent l’a été à titre onéreux.

Il est constant qu’une erreur commune et invincible « suppose qu’il ait été impossible ou quasi impossible à la victime de l’apparence de connaître la véritable qualité de son cocontractant compte tenu des investigations et vérifications nécessaires auxquelles il convient de procéder ».

Or, les circonstances dans lesquelles le contrat a été signé n’ont pas alerté Madame [T] [G] et Madame [B] [R]. Pourtant, elles expliquent que Monsieur [P] [M] est venu les trouver sur le terrain qu’elles occupaient afin de leur proposer la location d’un logement inoccupé ; qu’il n’y a eu qu’un seul règlement de 2 370 euros correspondant à trois loyers, uniquement en espèces, dont au surplus, elles ne rapportent pas la preuve ; qu’en outre, aucun état des lieux d’entrée n’a été rédigé ni aucun document obligatoire, listés dans le bail, n’a été remis par le propriétaire apparent ni le nombre de clés confiées ; qu’elles n’ont pas accès aux dépendances ni aux parties et équipements d’usage commun, selon les mentions portées sur le bail produit.

Par ailleurs, la bonne foi de Madame [T] [G] et Madame [B] [R] ne peut être retenue aux motifs que depuis le 16 octobre 2023, elles ne justifient d’aucun paiement de mensualités et ni ne produisent aucune quittance de loyer. Si elles assurent avoir contacté, sans succès, la personne ayant signé le bail suite à la demande de la caisse des affaires familiales aux fins de versement d’allocations logement, mais ne justifient pas avoir sollicité Monsieur [P] [M] dont elles avaient la carte d’identité.

Par ailleurs, elles ne peuvent ignorer que le nom figurant sur l’interphone à l’extérieur n’était pas les leurs.

En toute hypothèse, l’huissier de justice leur ayant indiqué le 17 novembre 2023 intervenir pour le compte de Nantes Métropole Habitat, propriétaire du bien, les occupantes étant dès lors parfaitement informées de ce qu’elles n’ont pas signé de contrat de bail avec le véritable propriétaire.

Cette information ne les a pourtant pas amenées à déposer plainte pour escroquerie au logement contre Monsieur [V] et Monsieur [M].

S’il convient de relever que Monsieur [P] [M] a été condamné par le Tribunal judiciaire de Nantes le 5 février 2024 pour des escroqueries au logement commises entre le 15 août 2023 et le 2 février 2024, cet élément ne justifie pas l’erreur commune et invincible, ledit jugement rappelant que ce dernier « choisissait des victimes vulnérables, en difficulté pour obtenir un logement du fait de leur situation professionnelle, personnelle et administrative », de sorte que les victimes sont disposées à accepter une telle situation, étant âgées et mère de famille, vivant sur un terrain.

Madame [T] [G] et Madame [B] [R] ne peuvent se prévaloir ce jour d’un titre leur permettant d’occuper le bien ni faire valoir qu’elles ne sauraient être expulsées du bien en leur qualité de locataire.

L’occupation, dès lors sans droit ni titre, constitue un trouble manifestement illicite justifiant la mesure d’expulsion sollicitée par Nantes Métropole Habitat.

En conséquence, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [G] et Madame [B] [R] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier.

Le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

L’occupation sans droit ni titre étant acquise sur le fondement de la théorie de l’apparence, il n’y a pas lieu de statuer à ce stade sur les nuisances soutenues.

Sur la demande d’astreinte

Il n’y a pas lieu à astreinte, l’expulsion pouvant intervenir le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

Sur la demande de suppression des délais prévus aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »

L’occupation sans droit ni titre est sanctionnée par l’expulsion tandis que « la voie de fait, qui se définit comme un ensemble d’actes matériels de violence ou d’effraction imputables à la personne dont l’expulsion es demandée, est sanctionnable par la suppression du délai de deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux, ladite suppression ayant pour effet de rendre l’expulsion immédiatement exécutable. »

Ainsi, la seule occupation des lieux sans l’autorisation du propriétaire est insuffisante à caractériser la voie de fait.

Nantes Métropole Habitat retient l’existence d’une voie de fait emportant la suppression délai de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et celle du bénéfice de la trêve hivernale prévu à l’article L.412-6 du même code, aux motifs que Madame [T] [G] et Madame [B] [R] sont entrées dans les lieux à l’aide de manœuvre, caractérisée par la signature d’un faux bail.

Madame [T] [G] et Madame [B] [R] revendiquent le bénéfice des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, affirmant avoir été abusées par une personne se faisant passer par le bailleur et se prévalant de leur bonne foi dans la conclusion du contrat de bail ; elles nient toute effraction ou détérioration qui leur serait imputable ; elles ajoutent que la préfecture a rejeté la demande de Nantes Métropole Habitat aux fins d’évacuation forcée, les conditions de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable dite DALO n’étant pas réunies.

Il ne ressort pas des constatations opérées par le commissaire de justice, ni d’aucun autre élément que les occupants sont entrés dans le logement à l’aide de menaces, voies de fait ou contrainte, les éléments du dossier n’établissant pas qu’il y ait eu dégradation ni acte de violence.

Si la bonne foi des occupantes n’a pas été retenue dans le cadre de la théorie de l’apparence, il convient de souligner que Nantes Métropole Habitat n’établit pas la mauvaise foi de Madame [T] [G] et Madame [B] [R] dans les conditions spécifiques à l’expulsion. De la même manière, les manœuvres évoquées, à savoir la signature du bail litigieux, ne sont pas suffisantes à caractériser une voie de fait alors qu’aucune sommation de quitter les lieux n’a été délivrée.

Dès lors, la demande de suppression du délai de deux mois après commandement d’avoir à quitter les lieux prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et la demande visant à déroger à la période de la trêve prévue par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de délai de grâce

Aux termes des dispositions combinées des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Madame [T] [G] et Madame [B] [R] sollicitent un délai d’un an pour libérer les lieux déclarant avoir fait l’objet d’une escroquerie au logement, soulignant avoir versé 2 370 euros en espèces et être dans une situation financière précaire. En effet, elles justifient de l’âge de Madame [G] (70 ans), bénéficiant d’une reconnaissance de travailleur handicapée avec un taux d’incapacité supérieur ou égal à 50% (décision du 14/06/24). Elle perçoit à ce titre une allocation de 1 012.02 euros. Madame [B] [R], quant à elle, perçoit des allocations de la caisse des affaires familiales s’élevant à la somme de 1 178.38 euros, composées d’une Paje, d’un soutien familial pour sa fille [W], née le 3 décembre 2022. Elle est à 21 semaines d’aménorrhée et six jours le 28 janvier 2025. Elles versent lesdites pièces justificatives de leur situation.

Nantes Métropole Habitat conclut au rejet de cette demande arguant d’une part, de l’occupation du bien de manière illégale depuis plus d’un an et demi et commettent des nuisances répétées portant atteinte à la tranquillité des locataires et d’autre part, de l’absence de diligence aux fins de se loger.

Depuis l’assignation du 5 juin 2024, Madame [T] [G] et Madame [B] [R] ont de fait bénéficié d’un délai de près de neuf mois à la date du délibéré pour s’organiser et quitter le logement mais surtout, lors du passage du Commissaire de justice le 17 novembre 2023, elles ont connaissance de leur occupation illégale du bien litigieux, soit depuis environ 16 mois.

En outre, si en effet, il y a un enfant en bas âge au sein du foyer et un à venir, il convient de relever que leurs revenus cumulés sont d’environ 2 190 euros, de sorte qu’elles peuvent prétendre à un logement dans le parc social. Elles ne produisent pourtant aucune pièce pour attester de démarches actives de relogement.

Aucune circonstance particulière ne justifie d’imposer des délais supplémentaires au bailleur social, lequel, au surplus, est fondé à invoquer la nécessité, eu égard à l’ampleur des demandes de logements sociaux, de relouer à bref délai l’appartement concerné.

Dès lors, il n’y a pas lieu de leur accorder des délais supplémentaires pour quitter les lieux. Madame [T] [G] et Madame [B] [R] sera en conséquence déboutée de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [T] [G] et Madame [B] [R] qui succombent, supporteront les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile/

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Cependant, la nature du litige justifie que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONSTATE que Madame [T] [G] et Madame [B] [R] sont occupantes sans droit ni titre de l’appartement situé sis 8 rue de Brest à Nantes, appartement numéro 28 situé au 4ème étage et ce, au détriment de la Nantes Métropole Habitat ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux de Madame [T] [G] et Madame [B] [R], il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef de l’appartement situé 8 rue de Brest à Nantes, appartement numéro 28 situé au 4ème étage , avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, ce dans un délai de deux mois qui suivra la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DEBOUTE Nantes Métropole Habitat de sa demande de suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Nantes Métropole Habitat de sa demande de suppression du sursis à expulsion au regard des dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution;

DEBOUTE Madame [T] [G] et Madame [B] [R] de la demande de délais de grâce ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Madame [T] [G] et Madame [B] [R] aux entiers dépens de la présente instance,

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

M. HORTAIS S.ZARIFFA