N° RG 25/02687 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNHJ

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 25/02687 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNHJ

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Emmanuel JUNG

Le

Le greffier

M^e Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

SCI DES GARAGES DE LA [Adresse 9], immatriculée au RCS de Strasbourg sous le n° 442.864.559. prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [H] [C],

demeurant [Adresse 1]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Novembre 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

Par contrat signé le 26 février 2019, la SCI des Garages de la [Adresse 9] a donné à bail à M. [B] [H] [C] un garage n° 11 situé [Adresse 2] à 67200 Strasbourg, pour un loyer mensuel de 78 € TTC (65 € HT + 13 € de TVA).

Selon commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par commissaire de justice le 15 novembre 2024, la SCI des Garages de la [Adresse 9] a mis en demeure M. [B] [H] [C] de payer la somme de 1 091,21 € en principal au titre des loyers impayés.

Par assignation délivrée le 18 mars 2025, la SCI des Garages de la [Adresse 9] a attrait M. [B] [H] [S] [N] devant le Tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de :

— à titre principal, constater à la date du 15 décembre 2024 l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du garage 11 sis n° [Adresse 2] à [Localité 4], consenti le 26 février 2019 à M. [B] [H] [C] ;

— à titre subsidiaire :

* prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave et répété de M. [B] [H] [S] [N] à ses obligations essentielles de payer les loyers ;

* le condamner au paiement des loyers jusqu’à la date de résiliation judiciaire du bail, puis le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

— en tout état de cause :

* condamner M. [B] [H] [S] [N] au paiement de la somme de 1 481,21 € correspondant à la dette arrêtée au 5 mars 2025 (à parfaire) ;

* fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [B] [H] [S] [N] à hauteur de deux fois le loyer contractuel du garage, soit la somme de 156 €, laquelle sera réévaluée en fonction de l’indice contractuel, charges en sus, exigible jusqu’à libération des lieux ;

* condamner M. [B] [H] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation de 156 €, laquelle sera réévaluée en fonction de l’indice contractuel, outre les charges qui pourraient être dues en sus, dont le montant sera exigible jusqu’à la libération des lieux ;

* ordonner sans délai l’expulsion de M. [B] [H] [C], et de tout occupant de son chef du garage 11 sis n° [Adresse 3] [Localité 4], avec si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dès la signification du jugement à intervenir ;

* ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, et ce aux frais, risques et périls de M. [B] [H] [C] ;

* condamner M. [B] [H] [C] au paiement de la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* le condamner aux entiers dépens et frais de la procédure, y compris les frais du commandement de payer d’un montant de 78,34 €, non inclus dans l’extrait de compte ;

* ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SCI des [Adresse 6] de [Adresse 8] faisait valoir que M. [B] [H] [C] avait accumulé un retard dans le paiement de ses loyers, lequel s’élevait à la somme de 1 481,21 € au 5 mars 2025.

Elle indiquait à titre principal, au fondement de l’article 1103 du code civil, que faute pour M. [B] [H] [C] de s’être acquitté des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois, conformément à la clause résolutoire stipulée au bail le contrat s’en trouvait résilié à la date du 15 décembre 2024.

Elle soutenait à titre subsidiaire au fondement des articles 1728 et 1741 du code civil, qu’en s’abstenant de payer les loyers de son garage, M. [B] [H] [C] avait manqué à son obligation principale de locataire, justifiant le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité par remise de l’acte à un tiers présent au domicile, M. [B] [H] [C] n’a pas constitué avocat. La présente décision étant susceptible d’appel et la convocation en justice n’ayant pas été délivrée à personne, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

La clôture a été prononcée le 9 septembre 2025, l’affaire a été évoquée à l’audience du même jour et la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025.

Motivation

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale

1.1 Sur la demande de résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article « VIII – CLAUSE RESOLUTOIRE – CLAUSES PENALES » que :

« Le présent contrat sera RESILIE IMMEDIATEMENT ET DE PLEIN DROIT, un mois après un commandement resté infructueux, c’est-à-dire sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, dans les cas suivants :

— à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ;

— en cas de non versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat ;

— en cas d’inexécution de la part du LOCATAIRE de l’une quelconque de ses obligations essentielles énoncées au présent contrat ;

— à défaut d’assurance contre les risques locatifs ou à défaut de justification au BAILLEUR à chaque période convenue.

Une fois acquis au BAILLEUR le bénéfice de la clause résolutoire, le LOCATAIRE devra libérer immédiatement les lieux ; s’il s’y refuse, le BAILLEUR devra préalablement à toute expulsion faire constater la résiliation du bail par le juge des référés. »

En l’occurrence, par un commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par commissaire de justice le 15 novembre 2024, la SCI des [Adresse 6] de [Adresse 8] a mis en demeure M. [B] [H] [C] de payer la somme de 1 091,21 € en principal au titre des loyers impayés.

La charge de la preuve du paiement dans le mois du commandement incombe au locataire, qui en l’espèce n’a pas comparu ni, partant, justifié que le commandement de payer a été suivi d’effet ou contesté la dette locative.

Par conséquent, le tribunal constatera la résiliation du contrat de bail, à la date du 16 décembre 2024.

M. [B] [H] [S] [N] est ainsi occupant sans droit ni titre depuis cette date. Son expulsion sera en conséquence ordonnée.

À défaut d’évacuation volontaire, la SCI des [Adresse 6] de [Adresse 8] pourra poursuivre l’expulsion de M. [B] [H] [C], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, tel que précisé au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

1.2 Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI des [Adresse 6] de [Adresse 7] [Adresse 9] sollicite la condamnation de M. [B] [H] [C] au paiement de la somme de 1 481,21 € correspondant aux loyers impayés par ce dernier à la date du 5 mars 2025.

Or, la résiliation du contrat étant intervenue le 16 décembre 2024, à compter de cette date M. [B] [H] [C] n’est plus redevable du loyer mais d’une indemnité d’occupation.

Il résulte du décompte annexé au commandement de payer délivré à M. [B] [H] [C] le 15 novembre 2024, que sa dette locative s’élevait à 1 091,21 € au 2 octobre 2024, terme d’octobre 2024 compris. Il y a lieu d’y ajouter le montant du loyer du mois de novembre 2024 et des 15 premiers jours du mois de décembre 2024.

En définitive, M. [B] [H] [C] est redevable d’une somme totale de 1 206,95 € au titrer des loyers impayés, somme qu’il sera condamné à verser au bailleur.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, M. [B] [H] [C] n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. L’indemnité d’occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l’occupant et à réparer le préjudice subi par la SCI des [Adresse 6] de [Adresse 8] du fait de son occupation sans droit ni titre ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article « VIII – CLAUSE RESOLUTOIRE – CLAUSES PENALES » que :

« 2- Si le LOCATAIRE déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés. Cette indemnité est destinée à dédommager le BAILLEUR du préjudice provoqué par l’occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l’exercice des droits du BAILLEUR. »

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire l’indemnité sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail et augmenté des accessoires, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés, soit à la somme de 78 € par mois, et ce à compter du 16 décembre 2024, date de résiliation du contrat de bail.

Par ailleurs, le bail stipule en son article « IV – LOYER, REVISION » que :

« Le loyer est librement fixé entre les parties. Il ne subira aucune variation pendant la première année du contrat. A compter du début de la seconde année, il sera éventuellement révisé, en plus ou moins, en fonction de l’Indice national du Coût de la Construction publié trimestriellement par l’I.N.S.E.E. En cas de modification ou de remplacement de l’indice, le nouvel indice sera substitué de plein droit à l’ancien dans les conditions légales et selon les coefficients publiés. La révision prendra effet par la publication de l’indice, sans que le bénéficiaire de cette indexation soit tenu de procéder à aucune notification préalable. »

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI des [Adresse 6] de [Adresse 8] et d’ordonner la réévaluation de l’indemnité d’occupation en fonction de l’indice contractuel, conformément à ces dispositions.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, M. [B] [H] [C], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 novembre 2024.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, condamné aux dépens, M. [B] [H] [C] sera condamné à verser à la SCI des [Adresse 6] de [Adresse 8] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

2.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

Le Tribunal,

CONSTATE la résiliation à la date du 16 décembre 2024 du contrat de bail conclu entre les parties le 26 février 2019 portant sur le garage n° 11 situé [Adresse 2] à [Localité 4] ;

ORDONNE à M. [B] [H] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de M. [B] [H] [S] [N] et de tout occupant de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, ainsi que d’un serrurier ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [B] [H] [C] à payer en deniers ou quittances à la SCI des Garages de la [Adresse 9] la somme de 1 206,95 € (mille deux cent six euros et quatre-vingt-quinze centimes) au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 15 décembre 2024 ;

CONDAMNE M. [B] [H] [S] [N] à payer en deniers ou quittances à la SCI des Garages de la [Adresse 9] une indemnité d’occupation de 78 € (soixante-dix-huit euros), à compter du 16 décembre 2024 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera réévaluée en fonction de l’indice contractuel ;

MET les dépens à la charge de M. [B] [H] [C], en ce compris le coût du commandement de payer du 15 novembre 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

CONDAMNE M. [B] [H] [C] à verser à la SCI des Garages de la [Adresse 9] une indemnité de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY