Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Mars 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ADOMA

33 avenue Pierre Mendès-France

75013 PARIS

représentée par Maître Cynthia LE BERRE, avocate au barreau de PARIS

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [K] [X]

28, avenue Jose Maria de Heredia

Résidence ADOMA Logement B408

44300 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 février 2025

date des débats : 06 février 2025

délibéré au : 26 mars 2025

RG N° N° RG 24/03433 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NLPU

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Cynthia LE BERRE

CCC à Monsieur [U] [K] [X] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 mai 2018, pour une durée d’un mois renouvelable, à compter du même jour, la société anonyme d’économie mixte ADOMA a conclu avec Monsieur [U] [K] [X] un contrat de résidence pour la mise à disposition d’un logement numéro B408 situé 28 avenue José Maria de Heredia à Nantes (44300), moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 379.80 euros. Est annexé le règlement intérieur, signé du résident.

Par un courrier en date du 13 juin 2024, la société ADOMA a effectué un signalement au procureur de la République concernant la situation de Monsieur [U] [K] [X].

Le 27 février 2024, Monsieur [C], représentant ADOMA a déposé plainte contre X après avoir découvert le véhicule de service vandalisé le même jour à 8h30.

Le 4 mars 2024, Madame [E] [H] a déposé plainte contre X pour des dégradations commises sur son véhicule entre le 01 février et le 3 mars 2024.

Le 24 juin 2024, la société ADOMA a déposé plainte contre le défendeur pour des faits de dégradations commis sur les véhicules du parking extérieur de la résidence. Des attestations des résidents ont été rédigées le même jour.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, la société Adoma a délivré à Monsieur [U] [K] [X] une mise en demeure de libérer les lieux, le contrat se trouvant résilié en raison de manquement à ses obligations. Cette mise en demeure vise le règlement intérieur du contrat de résidence.

Le 27 juin 2024, Maître [N] [R], commissaire de justice, a dressé un procès-verbal de constat de dégradations de véhicules stationnés sur le parking privé de la résidence, suite au visionnage des images des caméras de surveillance de la société.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, la société CDC Habitat Adoma a fait assigner Monsieur [U] [K] [X] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Nantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

Constater que Monsieur [U] [K] [X] a commis une voie de fait en totale violation des dispositions du règlement intérieur en commettant de manière répétée des actes de détériorations et de dégradations sur plusieurs véhicules stationnés au sein de la résidence ADOMA, cette voie de fait étant constitutive d’une faute grave ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit de l’article 1 du règlement intérieur de la société ADOMA, rappelée aux termes de la mise en demeure du 24 juin 2024, signifiée en date du 27 juin 2024, et la résiliation du contrat de résidence de Monsieur [U] [K] [X] à compter du 28 juillet 2024 ;Ordonner en conséquence l’expulsion sans délai de Monsieur [U] [K] [X] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Dire et juger que le délai de deux mois prévus à l’article 62 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991 doit être écarté au cas d’espèce, compte tenu de la gravité des faits ;Fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 28 juillet 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, sur la base de la redevance mensuelle due, et ce jusqu’au jour du départ effectif des lieux et condamner Monsieur [U] [K] [X] au paiement de cette somme ;Dire et juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ADOMA la partie des frais non compris dans les dépens d’un montant de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [U] [K] [X] au paiement à son profit de la somme de 600 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente procédure.

A l’audience du 06 février 2025, la société ADOMA, a procédé par dépôt sollicitant ainsi le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [U] [K] [X] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2025, les parties présentes ayant été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de préciser que les contrats de résidence sociale sont exclus du champ d’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et sont régis par les dispositions de droit commun du code civil et les dispositions convenues entre les parties.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Monsieur [U] [K] [X] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du contrat et ses conséquences

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

L’article L. 633-2 du Code de la construction et de l’habitation, applicable au contrat de résidence sociale liant les parties, dispose que : “Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire” peut intervenir en cas d'“inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur”.

L’article R 633-3 du même code précise que “Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur”. Cette résiliation doit être signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Le contrat liant les parties prévoit en son article 8 que “Le résident s’engage à parapher et signer le règlement intérieur joint au présent contrat et le respecter en tout point”.

Le contrat contient en outre, en son article 11, une clause résolutoire prévoyant que la société ADOMA peut résilier de plein droit le contrat “en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur”. Cette clause prévoit également que “la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception”.

Par ailleurs, l’article 1 du règlement intérieur, paraphé et signé par Monsieur [U] [K] [X], prévoit que “Tout résident devra parapher et signer le présent règlement qui fait partie intégrante du contrat de résidence. Il devra le respecter en tous points. En cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur, le contrat pourra être résilié de plein droit par Adoma, ladite résiliation produisant effet un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception (…)”.

L’article 2 de ce règlement intérieur stipule enfin que : “De façon générale, le résident s’engage à se conformer à la règlementation en vigueur, à user des lieux paisiblement et selon leur stricte destination (…) Le résident s’engage également à (…) respecter les personnes et les biens. Tout comportement constitutif d’une violence et/ou d’une voie de fait sera considéré comme une faute grave justifiant la résiliation du contrat de résidence (…)”.

En l’espèce, la société ADOMA a mis à la disposition de Monsieur [U] [K] [X] à compter du 24 mai 2018 un logement dans le cadre d’un contrat de résidence sociale

.

Elle lui reproche des agissements graves et répétés constitutifs d’une faute grave justifiant la résiliation du bail, en particulier des détériorations de son logement et des parties communes et des dégradations de véhicules stationnés sur le parking extérieur de la résidence, notamment un véhicule de service, entre le 27 février et le 24 juin 2024. Elle soutient également que Monsieur [U] [K] [X] a des comportements agressifs et insultants, perturbant fortement la tranquillité des résidents.

Ces faits ont fait l’objet d’un signalement adressé par un courrier en date du 13 juin 2024 au procureur de la République du Tribunal judiciaire de Nantes.

La société ADOMA affirme que, malgré le courrier daté du 24 juin, signifié le 27 suivant, mettant en demeure Monsieur [U] [K] [X] de quitter les lieux en raison des faits sus-cités, celui occupe toujours les lieux.

A l’appui de ses dires, elle verse les dépôts de plainte de la société ADOMA et de Madame [E] [H], résidente, pour dégradations sur le véhicule de marque PEUGOT, modèle 308, de couleur blanc immatriculé CT-556-CE, entre le 01 février 23 heures 30 et le 2 février 2024, 9 heures 15, et sur une camionnette de marque RENAULT Trafic, immatriculé GX-939-EP, le 24 juin 2024 à trois heures, et enfin sur un véhicule de marque PEUGEOT, modèle expert, immatriculé GE-823-MX, entre le 26 février 18 heures et le 27 février 8 heures 30.

Il ressort de la lecture du procès-verbal de constat dressé le 27 juin 2024 par Maître [N] [R], commissaire de justice, retraçant le visionnage des images de caméras de surveillance orientées vers le parking privé extérieur de la résidence qu’une personne de couleur noire a commis des dégradations sur trois véhicules stationnés, entre le 22 et le 24 juin 2024 :

« -le 22 juin 2024, à 00 heure 56 minutes et 48 secondes, un jeune homme, de couleur noire, au crâne rasé, a jeté une pierre sur le pare-brise avant d’un véhicule utilitaire de couleur noire, stationné sur le parking, et arraché le rétroviseur côté conducteur puis contre la vitre de la porte arrière du véhicule ;

— le 22 juin 2024, à 3 heures 26 minutes, la même personne arrache la vitre du rétroviseur côté conducteur d’un véhicule de tourisme de couleur blanche ;

— le 24 juin 2024 à 3 heures et 59 minutes et 14 secondes, le même individu frappe avec un bâton les vitres arrière du véhicule noir puis quitte les lieux en se dirigeant vers les locaux d’ADOMA ;

— le 24 juin 2024 à 4 heures et 39 secondes, il jette successivement les deux vitres du véhicule de marque Peugeot, stationné place 10 du même parking, et arrache l’essuie-glace arrière puis jette violemment une pierre sur le pare-brise arrière qui explose ;

— le 24 juin 2024 à 4 heures et 2 minutes et suivants, après avoir disparu de l’écran, il rentre lentement dans le bâtiment d’ADOMA à 4h03m et 46 secondes puis ressort pour rentrer de nouveau à 4 heures 8 minutes et 4 secondes, une pierre à la main… »

A l’issue du visionnage, le 24 juin 2024, la société ADOMA a déposé plainte contre Monsieur [U] [K] [X] pour des faits de dégradations commis sur les véhicules du parking extérieur de la résidence.

Elle produit également le témoignage d’un résident qui décrit des faits de dégradation de véhicules la nuit du 21 juin 2024 entre vers 3 heures et 20 minutes, sur un véhicule C3, C4 et un camion marron et la nuit du 23 juin vers 3 heures et 30 minutes, sur une 206, par un individu de sexe masculin, à l’aide d’une pierre, qui est rentré dans son appartement au quatrième étage.

Par ailleurs, selon le témoignage d’une habitante de la résidence, toutes les nuits à partir de 21 heures une musique très forte provient de l’appartement B408 causant des nuisances sonores.

Non comparant, Monsieur [U] [K] [X] ne critique pas les faits qui lui sont reprochés.

Parmi l’ensemble des éléments de preuve produits par la société ADOMA, seule l’une des plaintes pour dégradation de véhicule privé mentionne expressément le nom de Monsieur [U] [K] [X]. Les deux témoignages fournis évoquent pour l’un un logement au quatrième étage, et pour l’autre des nuisances sonores provenant de l’appartement B408, appartement dans lequel réside Monsieur [U] [K]. Toutefois, ces nuisances ne sont pas étayées.

Cependant, si le procès-verbal de commissaire de justice se borne à constater les dégradations sans pouvoir identifier son auteur, il ressort de la procédure que, suite au visionnage des bandes vidéos, la société ADOMA a déposé plainte contre Monsieur [U] [K] [X] pour des faits de dégradations commis sur les véhicules du parking extérieur de la résidence.

L’ensemble des éléments produits permettent de mettre en exergue un faisceau d’indices suffisant pour lui attribuer la réalisation de ces faits.

Ces violences sont constitutives d’un manquement grave à ses obligations contractuelles et notamment à l’article 2 du règlement intérieur paraphé et signé par Monsieur [U] [K] [X].

Par acte d’huissier de justice en date du 27 juin 2024, la société ADOMA a fait signifier à Monsieur [U] [K] [X] la résiliation de son contrat de résidence, lui rappelant que celle-ci prendrait effet un mois après la date de signification.

Ainsi, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du contrat, par l’effet de la clause résolutoire, à la date du 28 juillet 2024.

Dès lors, Monsieur [U] [K] [X], occupant désormais les locaux sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [U] [K] [X] sera en outre condamné à payer à la société ADOMA, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant de la dernière redevance mensuelle d’occupation.

Sur la demande de suppression du délai

La société ADOMA sollicite de voir écarter l’application de l’article 62 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d’exécution.

Ce texte ayant été abrogé depuis l’ordonnance n°2011-1895 du 19 décembre 2011, il convient alors de rappeler le bon fondement juridique.

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

La gravité des manquements commis par Monsieur [U] [K] [X] mettant en péril la sécurité des biens d’autrui et la répétition de ces agissements caractérisent la mauvaise foi de ce dernier, ce qui justifie la suppression du délai de 2 mois après le commandement pour quitter les lieux.

En conséquence, la demande de suppression du délai de deux mois après commandement d’avoir à quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera ordonnée.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [U] [K] [X], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [U] [K] [X] sera condamné à payer à la société ADOMA, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 200 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu entre Monsieur [U] [K] [X] et la société anonyme d’économie mixte ADOMA, par l’effet de la clause résolutoire, à la date du 28 juillet 2024 ;

DIT que Monsieur [U] [K] [X] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués numéro B408 situé 28 avenue José Maria de Heredia à Nantes (44300), en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [U] [K] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RENVOIE la société anonyme d’économie mixte ADOMA aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

ORDONNE la suppression du délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [K] [X] à payer à la société anonyme d’économie mixte ADOMA une indemnité d’occupation égale au montant de la dernière redevance en cours, et ce à compter de l’échéance de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE à l’intéressé ses obligations et notamment le paiement des redevances, charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [U] [K] [X] à payer à la société anonyme d’économie mixte ADOMA la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [U] [K] [X] aux dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M HORTAIS S ZARIFFA