Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 15 Mai 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Monsieur [P] [C], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [O] [S] [R]

Appartement 67

2 Rue Henri Fiollin

44400 REZE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Marie-Pierrel KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 mars 2025

date des débats : 20 mars 2025

délibéré au : 15 mai 2025

RG N° N° RG 25/00656 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NTVK

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Madame [G] [O] [S] [R] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 21 juin 2019, prenant effet le même jour, pour une durée d’un an renouvelable, la SA Harmonie Habitat a donné à bail à Madame [G] [O] [S] [R] un local à usage d’habitation numéro 67 au 1er étage sis 2 rue Henri Fiollin à Rezé (44400) et un emplacement de parking n° 2A30, moyennant un loyer mensuel révisable de 470.71 euros, outre une provision sur charges de 67.51 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Des loyers restant impayés, par acte du 24 juillet 2024, la SA Harmonie Habitat lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025, la SA Harmonie Habitat a assigné Madame [G] [R] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail signé le 21 juin 2019 entre les parties ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 21 juin 2019 entre les parties ;

— ordonner l’expulsion de Madame [G] [R] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner Madame [G] [R] à payer à la SA Harmonie Habitat :

— la somme de 8 916.56€ correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 19 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 655.96€ à compter de la date de l’audience et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la somme de 200€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 20 mars 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la SA Harmonie Habitat, représentée par Monsieur [P] [C], muni d’un pouvoir régulier à cet effet, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 13 375.64 euros arrêtée au 17 mars 2025. La société bailleresse a indiqué s’opposer à l’octroi de tout délais, la locataire n’ayant pas les ressources suffisantes afin de régler sa dette tout en payant le loyer. Elle a précisé qu’une demande auprès du SIAO était en cours, tout en spécifiant que le loyer actuel était de 675 euros et que des surloyers étaient appliqués à la locataire depuis janvier 2025.

Madame [G] [R] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle elle a sollicité l’octroi de délais de paiement, ne s’opposant pas en tant que telle à la demande d’expulsion. Elle explique l’origine de sa dette par une période de dépression pour laquelle elle fait l’objet d’un suivi. Elle a également indiqué vouloir s’en sortir et avoir retrouvé du travail en tant qu’aide-soignante à mi-temps. Elle percevrait 991 euros d’indemnités journalières par mois, dont 100 euros sont déduits en remboursement d’un indu. Elle ne possède pas de véhicule personnel et doit remettre son avis d’imposition dans les plus brefs délais à la société bailleresse.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 28 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Madame [G] [R] reconnaît tant le principe que le montant de la dette.

Il résulte du décompte versé à l’audience que Madame [G] [R] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 13 375.64 euros arrêté au 17 mars 2025.

Aux termes des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

Il ressort du décompte que la bailleresse a appliqué un surloyer forfaitaire mensuel de 1 239.46 euros sur les échéances de janvier et de février 2025, soit la somme de 2 478.92 euros, outre 25 euros au titre des frais de dossiers en raison de l’absence de réponse de la locataire à l’enquête sociale sur les surloyers.

La SA Harmonie Habitat produit un procès-verbal de constat du 15 novembre 2024 faisant état d’un contrôle aléatoire par sondage effectué par commissaire de justice des enveloppes prêtes à être expédiées par la SA Harmonie Habitat à ses locataires. Le commissaire constate que toutes les enveloppes contrôlées contiennent un courrier ayant pour objet « Enquête de Supplément de loyer de Solidarité » et que ces courriers sont identiques. Dans la liste des plis vérifiés, le nom de Madame [G] [R] n’apparait pas, et il n’est justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé à la locataire.

Dès lors, la bailleresse ne rapportant pas la preuve d’avoir effectivement adressé à la locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, formalité substantielle, elle ne peut prétendre au paiement des surloyers (2 478.92 euros) et des frais de dossier pour non-réponse à l’enquête sociale (25 euros).

La créance étant justifiée pour un montant de 10 871.72? euros, il convient en conséquence de condamner Madame [G] [R] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 8 916.56 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Il convient de rappeler que la locataire est redevable des loyers et des charges entre la date de l’audience et la signification de la décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [G] [R] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 5 636.76 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêté au 16 juillet 2024.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 septembre 2024.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Madame [G] [R]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Madame [G] [R] sollicite des délais de paiement afin de pouvoir apurer sa dette et de voir suspendre la clause résolutoire, sans plus de précisions. La bailleresse refuse cette proposition.

Il ressort du diagnostic social et financier que les ressources de Madame [G] [R], travaillant en intérim en tant qu’aide-soignante, sont fluctuantes et ne lui permettent pas de prendre en charge la totalité du loyer. La locataire est décrite comme ayant un état psychologique fragile, elle a rompu avec les services de soins durant l’année 2024 et s’est complétement soustraite à ses obligations locatives. Des demandes d’aide auprès du FSL ainsi que du SIAO ont pu être effectuées après que Madame [G] [R] ait repris contact avec les différents professionnels du social et de la santé. La locataire réfléchit à l’élaboration d’un dossier de surendettement mais dit ne pas se sentir prête à enclencher cette démarche. Dans ses observations, la société baillerresse décrit Madame [G] [R] comme étant difficilement mobilisable.

Il ressort par ailleurs du décompte versé aux débats que Madame [G] [R] n’a pas repris le paiement intégral des loyers depuis plus d’un an.

Dès lors, Madame [G] [R] ne remplit pas les conditions légales pour que des délais de paiement visant à suspendre la clause résolutoire soient accordés.

Sa demande sera en conséquence rejetée et son expulsion ordonnée.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [G] [R]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 25 septembre 2024, Madame [G] [R] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 26 septembre 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Madame [G] [R] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de février 2025. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er mars 2025.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [G] [R], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu 21 juin 2019 entre la SA Harmonie Habitat et Madame [G] [R] portant sur un local à usage d’habitation numéro 67 au 1er étage sis 2 rue Henri Fiollin à Rezé (44400) et un emplacement de parking n° 2A30, sont réunies à la date du 25 septembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [G] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RAPPELLE que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux est régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [G] [R] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles ;

CONDAMNE Madame [G] [R] à son paiement à compter de l’échéance de mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [G] [R] à payer à la SA Harmonie Habitat la somme de 10 871.72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 17 mars 2025, échéance de février 2025 incluse ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 8 916.56 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE à la locataire ses obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [G] [R] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA