Minute n° 26/152

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 13 Mars 2026

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DEMANDEUR :

Madame [P] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Demanderesse représentée par

M^e Viviane ROY, avocat au barreau de NANTES – 69

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [O]

domiciliée : chez Madame [I] [O]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Défenderesse non comparante

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Gaëlle DEJOIE

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 Janvier 2026

date des débats : 16 Janvier 2026

délibéré au : 13 Mars 2026

RG N° RG 25/03643 – N° Portalis DBYS-W-B7J-ODX7

COPIES AUX PARTIES LE :

CE+CCC M^e Viviane ROY

CCC Madame [Y] [O] + PREFECTURE

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er avril 2022, monsieur et madame [Q] ont donné à bail à madame [Y] [O] une maison à usage d’habitation située [Adresse 3], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 940 euros par mois, outre une provision pour charges mensuelles de 60 euros, et ce pour une durée initiale de trois années.

Par courrier recommandé du 5 juillet 2024, madame [Q] a fait délivrer à madame [Y] [O] un congé justifié par sa décision de vendre le logement, à effet du 31 mars 2025.

Par acte de commissaire de Justice du 7 octobre 2024, monsieur et madame [Q] ont délivré à madame [Y] [O] un commandement de payer les loyers portant sur la somme de 6.176,61 (loyer de septembre 2024 inclus).

M. [Q] est décédé le 31 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2025, madame [Q] a fait assigner madame [Y] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er août 2025, le non paiement des loyers pendant une année constituant un motif grave justifiant la résiliation aux torts de la locataire,

— ordonner l’expulsion des lieux de Mme [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et si besoin avec le concours de la force publique et l’intervention d’un serrurier,

— condamner Mme [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner madame [Y] [O] au paiement de la somme de 17.407,49 euros correspondant à la dette de loyers, charges et indemnité d’occupation au jour de l’assignation,

— condamner madame [Y] [O] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 janvier 2026.

A l’audience, madame [Q], représentée par son conseil, a réitéré les demandes formées dans son acte introductif d’instance.

Madame [Y] [O], assignée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande du prononcé de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 2 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs madame [Q] justifient avoir saisi la CCAPEX le 7 novembre 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable à l’encontre de madame [Y] [O].

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, madame [Y] [O] ne s’est pas présentée devant le tribunal et aucun rapport social n’a été établi, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. L’assignation mentionne expressément la condamnation de la locataire à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux.

Il résulte néanmoins des pièces produites que madame [Y] [O] n’était manifestement déjà plus occupante des lieux le 7 octobre 2024, date du commandement de payer, date à laquelle la dette locative s’élevait à la somme de 6.176,61 euros incluant les loyers et charges impayés des mois de décembre 2023, juin, juillet, août et septembre 2024, outre la taxe sur les ordures ménagères. Le montant global de la somme réclamée à hauteur de la somme de 17.407,49 euros correspond à cette dette de loyers et charges augmentée du montant des loyers et charges cumulés sur la période postérieure, jusqu’à la date de l’assignation (août 2025).

Aucun décompte actualisé au jour de l’audience n’a été versé aux débats.

La créance étant justifiée pour un montant total de 17.407,49 euros, incluant les loyers et charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 incluse, il convient en conséquence de condamner madame [Y] [O] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu depuis l’assignation viendra s’imputer sur la dette locative.

Sur la demande de résiliation du bail

Conformément aux dispositions des articles 1728 et 1134 du code civil, et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le juge peut, sur le fondement des dispositions des articles 1217 et 1224, applicables au litige, prononcer la résolution de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, en particulier du contrat de bail et du décompte inclus dans le commandement de payer qu’à défaut de versement de loyer pour les mois de décembre 2023 puis juin à septembre 2024, madame [Y] [O] reste redevable d’une somme de plus de 17.000 euros selon décompte arrêté à la date de l’assignation.

Madame [Y] [O] n’a cependant pas justifié de son congé ni des circonstances dans lesquelles elle aurait quitté les lieux et, non comparante à l’audience, n’a formulé aucune offre pour apurer l’arriéré ni reprendre le paiement du loyer courant.

Madame [Y] [O] s’est donc abstenue, depuis de nombreux termes, de l’exécution de son obligation contractuelle découlant du bail et, en particulier, l’obligation au paiement du loyer, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet de la présente décision.

Il convient de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par madame [Y] [O]

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié par la présente décision, madame [Y] [O] est désormais occupante sans droit ni titre.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de la présente décision, augmentée des charges locatives en cours, soit à hauteur de la seule somme de 1.006,16 euros dont il est justifié à défaut d’autre calcul produit, et ce jusqu’à libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres au bailleur, et de condamner madame [Y] [O] à son paiement.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [Y] [O], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par madame [P] [Q] afin de recouvrer les sommes dues, de sorte que madame [Y] [O] sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail liant les parties à la date du présent jugement,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de madame [Y] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier durant l’ensemble des opérations et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux,

RAPPELLE que le sorte des meubles sera réglé selon les dispositions de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par madame [Y] [O] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme de 1.006,16 euros,

CONDAMNE madame [Y] [O] à son paiement à compter de l’échéance du mois de mars 2026, et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE madame [Y] [O] à payer à madame [P] [Q] la somme de 17.407,49 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au 31 août 2025,

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette,

CONDAMNE madame [Y] [O] à payer à madame [P] [Q] une indemnité de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE madame [Y] [O] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le Département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction le 13 mars 2026.

Le Greffier La juge des contentieux de la protection

Aurélien PARES Gaëlle DEJOIE