Minute n° 26/123

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 03 Avril 2026

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] D sis [Adresse 2] à [Localité 1]

représenté par son syndic le CABINET SYMPLICE

[Adresse 3]

[Localité 2]

Demandeur représenté par M^e Gilles APCHER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Madame [R] [W]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Monsieur [I] [U]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Défendeurs non comparants

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Muriel BLANCHARD

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 23 Janvier 2026

date des débats : 23 Janvier 2026

délibéré au : 03 Avril 2026 par mise à disposition au greffe

N° RG 25/04066 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OGPD

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé NOVALLENDE ILOT D, sis [Adresse 2] à SAINT- [Adresse 6] (44800) représenté par son syndic le cabinet SYMPLICE a fait assigner Madame [T] [W] et Monsieur [I] [U] devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de:

— CONDAMNER solidairement Madame [T] [W] et Monsieur [I] [U] à payer au Syndicat de copropriété dénommé [Adresse 7], sis [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic le cabinet SYMPLICE, la somme de 3.113,03 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais necessaires à leur recouvrement selon décompte arrêté au 8 octobre 2025, assorti des intértês de droit à compter du présent exploit ;

— CONDAMNER solidairement Madame [T] [W] et Monsieur [I] [U] au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;

— CONDAMNER solidairement Madame [T] [W] et Monsieur [I] [U] au paiement de la somme de 1.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il demande au tribunal de rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Madame [T] [W] et Monsieur [I] [U] sont propriétaires des lots n° 79 et 106 au sein de la résidence en copropriété dénommée [Adresse 7], située [Adresse 2] à [Localité 5] et qu’en dépit de multiples relances dont un avis de relance par courrier recommandé en date du 12 décembre 2023 et une mise en demeure à chaque copropriétaire en date du 27 juin 2025 ils n’ont pas réglé les charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de Madame [T] [W] et Monsieur [I] [U] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2026 à laquelle le Syndicat de copropriété dénommé [Adresse 7], sis [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic le cabinet SYMPLICE a comparu représenté par son conseil et a actualisé le décompte à hauteur de 2 199,42 euros selon décompte arrêté au 29 décembre 2025.

Madame [T] [W] et Monsieur [I] [U] bien que cités à étude, étaient absents et non représentés.

Le délibéré a été fixé au 3 avril 2026 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

Par mail du 30 Mars 2026 Monsieur [I] [U] a fait des observations

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Madame [T] [W] et Monsieur [I] [U], ni présent ni représenté, ont été cités, la présente affaire étant susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la note en délibéré

Le tribunal n’ayant pas autorisé de note en délibéré il y a lieu de rejeter des débats le mail du 30 mars 2026 émanant de Mr [I] [U].

2- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier produit aux débats :

— un relevé de propriété de Madame [T] [W] et Monsieur [I] [U] portant sur la propriété des lots au sein de l’ensemble immobilier

— la Mise en demeure LRAR en date du 27 juin 2025

— un relevé de compte au 29 décembre 2025 faisant état d’une somme à payer de 1 809 ,42 euros une fois déduit les honoraires de l’avocat à hauteur de 390 euros et faisant état de virements des copropriétaires, le dernier du 30 juin 2025.

— les PV d’AG en date du 24 mai 2022, en date du 5 juin 2023 ,en date du 19 fevrier 2024, en date du 1er juillet 2024 et en date du 19 mai 2025 ainsi que le Contrat de Syndic.

Il découle des pièces produites que Madame [T] [W] et Monsieur [I] [U] ont effectué irrégulièrement le paiement de charges de copropriété en dépit des multiples démarches amiables à cette fin et étaient redevables à ce titre de la somme de 1 809,42 euros selon relevé de compte au 29 décembre 2025. Cette somme produira des intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2025.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [T] [W] et Monsieur [I] [U] restent redevables de la somme de 40 euros au titre des frais nécessaires avant l’assignation (mise en demeure).

3- Sur la solidarité

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

“Dans le cas ou un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisement à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra, en conséquence, exiger l’entier paiement de n’importe lequel des copropriétaires indivis.”

En l’espèce Monsieur Madame [T] [W] et Monsieur [I] [U] sont propriétaires indivisaires des lots concernés. Ils seront donc condamnés solidairement dans le paiement des charges afférentes à leurs lots et in solidum pour le paiement des frais, des dommages et intérêts, des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile .

4- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, Madame [T] [W] et Monsieur [I] [U] ont procédé à des règlements tardifs et insuffisants au détriment de l’équilibre des comptes de la copropriété.

Il s’ensuit que la carence de Madame [T] [W] et Monsieur [I] [U] est manifeste.

Ils seront condamnés au paiement de la somme de 150 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive .

5- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [T] [W] et Monsieur [I] [U] qui succombent à la présente instance seront condamnés aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 590 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETTE des débats le mail du 30 mars 2026 émanant de Monsieur [I] [U].

CONDAMNE Madame [T] [W] et Monsieur [I] [U] à payer en quittance ou deniers au Syndicat de copropriété dénommé [Adresse 8] ILOT D, sis [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic le cabinet SYMPLICE :

— solidairement la somme de 1 809,42 euros selon relevé de compte au 29 décembre 2025 au titre de l’arriéré de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2025,

— in solidum la somme de 40 euros au titre des frais nécessaires arrêté au 20 novembre 2025, 150 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive et 590 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [W] et Monsieur [I] [U] aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Muriel BLANCHARD, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,