TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

AFFAIRE N° RG 25/00501

N° Portalis DBWX-W-B7J-DMWF

MESURE D’INSTRUCTION N°26/93

AFFAIRE :

[Q] [Y]

C/

S.A.R.L. SARL LA PETITE JARDINERIE D’OCCITANIE

Composition :

Xavier BAISLE, Président

Clémence GARIN, Greffière

APPEL

N°

du

Ordonnance rectificative

N°

du

☒ Copie à

M^e BLANQUER

M^e CHOPIN

☒ 1 scan service expertises

☒ copie dossier

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Délibéré du 26 Mai 2026 : par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,

Audience publique du 05 Mai 2026 présidée par Xavier BAISLE, Juge des référés, assisté de Alexandra GAFFIE, greffière lors des plaidoiries, et de Clémence GARIN, greffière pour la mise à disposition dans l’affaire opposant :

Monsieur [Q] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Benoît CROIZIER de la SCP BLANQUER/CROIZIER/CHARPY/SELMO, avocats au barreau de NARBONNE, avocat plaidant,

et par Maître Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER/CROIZIER/CHARPY/SELMO, avocats au barreau de NARBONNE, avocat postulant

A

S.A.R.L. LA PETITE JARDINERIE D’OCCITANIE, immatriculée au RCS sous le n° 952 614 790 représentée par sa gérante en exercice domiciliée es-qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Guillaume LECLERC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

et par Maître Thierry CHOPIN de la SELAS SELAS CHOPIN-PEPIN & ASSOCIES, avocats au barreau de NARBONNE, avocat postulant

DÉBATS

Après avoir entendu les représentants des parties à l’audience du 05 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026 et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

FAITS ET PROCEDURE

Par assignation délivrée à la SARL LA PETITE JARDINERIE DE L’OCCITANIE le 12 novembre 2025, monsieur [Q] [Y] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Narbonne d’une demande tendant à entendre constater le jeu de la clause résolutoire au 11 octobre 2025, ordonner l’expulsion de la SARL LA PETITE JARDINERIE DE L’OCCITANIE ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués, avec si nécessaire le concours de la force publique, outre condamnation à lui payer une somme provisionnelle de 18 324,34 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er septembre 2025 ainsi que 1 440 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à libération complète des lieux, sollicitant également la condamnation à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens ainsi que les entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement et le coût des états des nantissements et privilèges levés auprès du greffe du tribunal de commerce de Narbonne.

Au soutien de ses demandes et au visa des articles L.145-41 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile, il fait valoir en substance que :

— Il est le bailleur de la SARL LA PETITE JARDINERIE DE L’OCCITANIE suivant acte sous seing privé en date du 28 mai 2023 contenant bail commercial d’un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 3], prenant effet au 1er mai 2023 ;

— Le bail prévoit le versement d’un loyer mensuel de 1 200 euros HT soit 1 440 euros TTC ;

— A compter du mois de janvier 2024 les loyers n’ont plus été payés de manière régulière ;

— Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 10 septembre 2025 pour le paiement de la somme en principal de 18 324,34 euros au titre des loyers impayés de janvier 2024 à septembre 2025 ;

— Ce commandement est resté infructueux, devant conduire à faire droit aux demandes qu’il présente.

Dans le dernier état de ses conclusions récapitulatives, monsieur [Y] sollicite de :

— Juger que la SARL LA PETITE JARDINERIE DE L’OCCITANIE ne démontre l’existence d’aucun manquement aux obligations contractuelles de monsieur [Y],

— Juger irrecevables les demandes de la SARL LA PETITE JARDINERIE DE L’OCCITANIE tenant les contestations sérieuses auxquelles elles se heurtes,

— En conséquence, débouter la SARL LA PETITE JARDINERIE DE L’OCCITANIE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Juger que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise au 11 octobre 2025,

— Débouter la SARL LA PETITE JARDINERIE DE L’OCCITANIE de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

— Juger que le bail liant les parties est résilié à compter du 11 octobre 2025,

— Ordonner l’expulsion de la SARL LA PETITE JARDINERIE DE L’OCCITANIE au paiement de la somme de 18 324,34 euros à titre de provision à valoir sur les loyers échus et non réglés au 1er septembre 2025,

— Débouter la SARL LA PETITE JARDINERIE DE L’OCCITANIE de sa demande de délais de paiement,

— Condamner la SARL LA PETITE JARDINERIE DE l’OCCITANIE au paiement de la somme mensuelle de 1440 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du mois d’octobre 2025 en dernier ou quittance et ce jusqu’à son complet départ et remise des clefs,

— Condamner la SARL LA PETITE JARDINERIE DE L’OCCITANIE au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SARL LA PETITE JARDINERIE DE L’OCCITANIE aux entiers dépens dans lesquels seront compris le coût du commandement ainsi que le coût des états des nantissements et privilèges levés auprès du greffe du tribunal de commerce de Narbonne par monsieur [Y].

Au soutien de ses prétentions, il indique que le preneur échoue à démontrer un quelconque manquement à l’obligation de délivrance ou d’entretien des locaux et agit de mauvaise foi. Il rappelle en ce sens que le local commercial a été loué « en l’état » et que le preneur a bénéficié d’un délai de deux mois d’exonération de paiement du loyer afin d’effectuer les aménagements nécessaires à son activité en précisant qu’il a librement pris possession des lieux et les exploite depuis mai 2023. Il affirme en outre que l’origine exacte des infiltrations et désordres allégués n’est pas établie et soutient que les désordres pourraient résulter des modifications réalisées par le preneur lui-même, notamment dans l’installation de la machine à laver dans les sanitaires ayant conduit à modifier les évacuations ou encore dans la création d’une pergola à l’entrée et de jardinières contre la façade nord ayant modifié l’écoulement des eaux pluviales. Il souligne que les photographies produites en défense sont inexploitables et ne permettent pas d’identifier l’origine des désordres allégués. Il ajoute aussi que de simples traces d’eau en façade extérieure lors d’épisodes pluvieux ne caractérisent pas un désordre imputable au bailleur. A ce titre, il soutient que les infiltrations invoquées correspondent à des épisodes climatiques exceptionnels (fortes pluies du 15 décembre 2025 ayant donné lieu à une vigilance météorologique ou encore les intempéries du 17 au 20 janvier 2026 reconnues au titre de catastrophe naturelle dans l’AUDE), soulignant par ailleurs que la commune de [Localité 4] est classée en zone à risques d’inondation et de remontées de nappes, de sorte que les inondations ne sauraient lui être imputées.

Il indique par ailleurs que le preneur ne l’a jamais informé des ces prétendus désordres avant le courrier du mois de janvier 2026, soit postérieurement à la délivrance de la présente assignation en résiliation du bail, et qu’aucun sinistre n’a été déclaré auprès de son assurance. Il précise aussi que le preneur ne démontre ni impossibilité d’exploiter les lieux, ni fermeture effective de l’établissement, ni perte d’exploitation justifiée.

S’agissant des factures et travaux invoqués par le preneur, il conteste les factures produites émises par la société ALLO SM, au motif qu’elles datent de 2023 et qu’elles auraient été établies par le gérant de ladite société, monsieur [L], qui est également co-gérant de la SARL LA PETITE JARDINERIE. Il souligne également que les factures concernant principalement des travaux de plomberie alors même que des problèmes persisteraient à ce jour, de sorte que ces travaux n’auraient pas été réalisés dans les règles de l’art et qu’aucun justificatif ne démontre que le preneur aurait effectivement supporté les coûts allégués. Il ajoute qu’aucun devis précis de reprise des désordres allégués n’est produit et que les travaux demandés ne sont pas identifiés avec suffisamment de précision.

Sur l’absence de préjudice démontré, il conteste l’existence de tout préjudice indemnisable et estime que les demandes de remboursement des travaux à hauteur de 22 631, 50 euros, de dommages et intérêts à hauteur de 9 000 euros et de travaux sous astreinte se heurtent à des contestations sérieuses et ne peuvent prospérer en référé. Il indique, qu’en revanche, aucune contestation sérieuse n’existe sur la dette locative, rappelant que le commandement de payer délivré le 10 septembre 2025 comporte un décompte détaillé des loyers impayés depuis janvier 2024 à septembre 2025 pour un montant total de 18 324,34 euros. Il considère en conséquence que la clause résolutoire doit être constatée acquise, que le preneur doit être expulsé et condamné au paiement des loyers impayés.

Il conteste enfin toute demande de délai de grâce en rappelant que les loyers ont été réglés de manière très irrégulière depuis janvier 2024, qu’une tentative amiable engagée par l’intermédiaire d’un conciliateur s’est soldée par un échec en l’absence de présentation du preneur à la réunion et que le commandement de payer est demeuré infructueux dans le délai légal imparti. Dans ces conditions, il considère que le preneur ne démontre ni bonne foi ni volonté réelle de régulariser sa situation.

Dans le dernier état de ses conclusions en défense, la SARL LA PETITE JARDINERIE DE L’OCCITANIE conteste les demandes du bailleur et sollicite du juge des référés de :

— Constater le manquement grave de monsieur [Q] [Y] à son obligation de délivrance et d’entretien des locaux loués,

— Juger qu’elle est fondée à actionner l’exception d’inexécution,

— Rejeter la demande de constatation de la clause résolutoire et d’expulsion,

— Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,

— Constater le caractère sérieusement contestable des sommes demandées par le bailleur au regard des éléments apportés,

— Condamner monsieur [Y] à rembourser les sommes liées aux travaux avancés par le preneur, évalués à ce jour à 22 631,50 euros (sous réserve de consolidation ultérieure),

— Condamner monsieur [Y] à lui verser une indemnité de 9 000 euros TTC pour le préjudice subi,

— Ordonner l’établissement d’un décompte contradictoire prenant en compte les versements effectués,

— Ordonner le cas échéant une compensation entre les sommes dues,

— Désigner tout expert, si cela est jugé utile par madame ou monsieur le Président de la juridiction de céans, pour l’évaluation des sommes respectivement dues,

— Ordonner la réalisation des travaux nécessaires dans les locaux, sous astreinte de 200 euros TTC par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— Constater que le diagnostic technique amiante réalisé le 21 janvier 2026 par la société SOCOTEC révèle la présence d’amiante (plaques en fibres-ciment) dans l’intégralité de la toiture des locaux occupés,

— Constater que monsieur [Y] n’a jamais communiqué ce diagnostic technique amiante à son locataire, en violation des articles R.1334-29-5 et suivants du code de la santé publique,

— Constater que la présence d’amiante dans la toiture des locaux, combinée aux infiltrations d’eaux récurrentes, constitue un risque sanitaire grave pour les occupants et les clients de l’établissement,

— Constater que le rapport d’expertise contradictoire de monsieur [F] [A] (SARETEC) du 3 avril 2026 confirme que la couverture est d’origine, qu’aucun travaux d’entretien n’a été réalisé depuis 18 ans à minima, que les plaques de fibrociment sont fendues et contiennent de l’amiante, et que le remplacement complet de la couverture est nécessaire,

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux fins de déterminer l’état de conservation des matériaux amiantés et le niveau d’empoussièrement dans les locaux aux frais avancés de monsieur [Y],

— Constater que l’attestation de la SARL SAINT LAURENT AUTO (pièce adverse 9) ne respecte pas les prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile et comporte des informations matériellement inexactes,

— Ecarter des débats l’attestation de la SARL SAINT LAURENT AUTO (pièce adverse 9) comme étant dépourvue de force probante,

A titre subsidiaire,

— Prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire,

— Lui accorder un délai de 9 mois ou plus pour régulariser sa situation,

En tout état de cause,

— Condamner monsieur [Y] à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner monsieur [Y] aux entiers dépens de la présente instance,

— Juger que la décision à venir ne bénéficiera pas de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes et au visa des articles 1719, 1219, 1343-5 du Code civil, L.145-41 du code de commerce, 700 du code de procédure civile, R.1334-29-5 et L.1334-12-1 du code de la santé publique, elle invoque d’abord l’exception d’inexécution, faisant valoir que le bailleur a gravement manqué à son obligation de délivrance conforme et d’entretien des locaux en violation de l’article 1719 du code civil. Elle explique que les locaux loués sont affectés de désordres structurels importants, notamment des infiltrations d’eau récurrentes provenant de la toiture, des inondations fréquentes liés à un défaut d’évacuation des eaux pluviales, des problèmes d’humidité et de moisissures, et des défauts d’étanchéité majeurs affectant l’exploitation normale du commerce, lesquels sont établis par un constat de commissaire de justice du 20 janvier 2026, de nombreuses photographies, plusieurs attestations de clients et tiers ainsi qu’un rapport d’expertise contradictoire du cabinet SARETEC en date du 1er avril 2026. Elle souligne qu’il s’agit de désordres structurels et imputables exclusivement au bailleur, lequel n’aurait réalisé aucun entretien sérieux de la toiture depuis de nombreuses années. Elle conteste en outre l’argument du bailleur selon lequel les locaux auraient été « loués en l’état », rappelant qu’une telle clause ne saurait exonérer le bailleur de son obligation essentielle de délivrance ni des grosses réparations de l’article 606 du code civil. Elle réfute aussi toute responsabilité dans les désordres, en contestant que les aménagements réalisés (machine à laver, pergola) puissent être à l’origine des infiltrations.

Elle invoque par ailleurs un manquement supplémentaire aggravé du bailleur résultant de la présence d’amiante dans l’intégralité de la toiture, révélée par un diagnostic SOCOTEC du 21 janvier 2026. Elle soutient que cette présence d’amiante, combinée aux infiltrations d’eau constitue un risque sanitaire grave et que le bailleur a tardé à communiquer le diagnostic amiante malgré plusieurs relances en précisant que cette rétention délibérée d’information caractérise un manquement à l’obligation de bonne foi contractuelle prévue à l’article 1104 du code civil. Elle fait valoir que l’état dégradé de la toiture amiantée accroit le risque de dispersion de fibres d’amiantes dans les locaux accueillant du public et souligne que l’expert a conclu à la nécessité de procéder au remplacement complet de la couverture incluant l’enlèvement des plaques amiantées. Elle précise encore que le propriétaire est tenu, en vertu des articles R.1334-27 et R.1334-28 du code de la santé publique de procéder à une évaluation périodique de l’état de conservation des matériaux amiantées dans un délai maximal de trois ans, et de faire réaliser les mesures d’empoussièrement si nécessaire, et qu’à ce jour monsieur [Y] n’a justifié d’aucune mesure d’empoussièrement ni d’aucun plan de surveillance et d’aucune information aux occupants sur les modalités de consultation du DTA en violation de l’article R.1334-29-5 du code de la santé publique.

La locataire soutient encore que les désordres allégués ont eu des conséquences importantes sur son activité commerciale telles qu’une perte de clientèle, une dégradation des marchandises, des fermetures ponctuelles lors d’épisodes pluvieux, une atteinte à l’image du magasin et des difficultés financières importantes. Elle affirme avoir dû engager personnellement des travaux et frais de remise en état pour un montant total de 22 631,50 euros ainsi que des dépenses supplémentaires de chauffage et déshumidification. Elle soutient avoir régulièrement réglé ses loyers avant d’être contrainte de suspendre partiellement les paiements en raison de l’inaction persistante du bailleur.

Sur la bonne foi du preneur, elle affirme avoir signalé à plusieurs reprises les désordres au bailleur, notamment par échanges téléphoniques puis par courrier en janvier 2026. Elle précise en réplique à l’argumentation du demandeur que l’absence de déclaration de sinistre ou de courrier antérieur à 2026 ne prive pas le locataire du droit d’invoquer l’exception d’inexécution.

Sur la contestation de la clause résolutoire et de l’expulsion, elle estime que les manquements du bailleur rendent les locaux impropres à leur destination commerciale et justifient l’application de l’article 1219 du code civil relatif à l’exception d’inexécution. Elle invoque notamment une jurisprudence de la Cour de cassation du 18 septembre 2025 (n°23-24.005) admettant qu’un preneur puisse suspendre le paiement des loyers lorsque les locaux deviennent impropres à leur usage, sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable.

Sur la condamnation au titre des loyers, elle conteste le montant de 18 324,34 euros réclamé par le bailleur au titre des loyers impayés, en soutenant que plusieurs paiements déjà effectués n’ont pas été pris en compte et qu’il doit être tenu compte des travaux financés par le preneur, outre le fait qu’une compensation doit intervenir au regard des préjudices subis. Elle sollicite ainsi l’établissement d’un décompte contradictoire des sommes réellement dues, à défaut duquel elle se réserve le droit de solliciter une expertise comptable afin de déterminer le montant exact de la dette locative.

A titre reconventionnel, elle s’estime fondée à solliciter du juge des référés d’ordonner au bailleur la réalisation des travaux nécessaires sous astreinte de 200 euros par jour de retard, de condamner le bailleur à lui rembourser les travaux avancés par elle à hauteur de 22 631, 50 euros, outre le paiement de 9 000 euros TTC de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance et des préjudices commerciaux.

Enfin, à titre subsidiaire, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi d’un délai de grâce de 9 mois ou plus pour régulariser la situation et précise qu’elle est disposée à consigner les loyers courants pendant la durée du délai de grâce afin de témoigner de sa bonne foi.

A l’audience du 5 mai 2026 à laquelle l’affaire a été examinée, les parties représentées par leurs conseils respectifs, maintiennent leurs demandes telles que formulées à travers leurs dernières écritures.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026, les parties avisées de cette date de mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article L145-41 du code de commerce dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Aux termes de l’article 1219 du code civil " Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Aux termes de l’article 1719 du code civil " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. "

Aux termes de l’article 1719 du code civil " Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien ".

Sur la clause résolutoire

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue du bail que le preneur n’a pas respecté, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre.

La question de l’exception d’inexécution dont le bien-fondé relève de l’appréciation du juge du fond, peut néanmoins faire l’objet d’une appréciation du juge des référés, quant au point de savoir si l’exception ainsi soulevée présente un caractère sérieux devant conduire à considérer que la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse.

En l’espèce, la SARL LA PETITE JARDINERIE DE L’OCCITANIE appuie essentiellement l’exception d’inexécution qu’elle oppose à son bailleur sur un défaut de délivrance conforme, lié d’une part aux infiltrations d’eau en cas de fortes pluies, d’autre part à la présence d’amiante dans les locaux.

Elle produit pour en justifier :

Un courrier du 31 décembre 2025, se plaignant d’infiltrations d’eau,Des attestations de clients ayant constaté des infiltrations d’eau importante dans les locaux le 15 décembre 2025, ou encore la présence de plaques de fibrociment le 9 décembre 2025 Des photographies non datées montrant des murs ou des parties de locaux très humides, Un procès-verbal de constat de commissaire de justice le 20 janvier 2026, constatant : à l’intérieur et au niveau de l’espace de vente de multiples flaques d’eau dans la partie ouest du bâtiment, ainsi que des coulures visibles sous les plaques ondulées de la toiture, des coulures sur le mur est au-dessus de l’escalier conduisant à la mezzanine, de la peinture écaillée au sol, le sol de sanitaires couvert d’eau, au niveau de l’arrière-boutique, des cartons disposés sous la toiture dont certains gorgés d’eau, d’importantes coulures sur le mur intérieur dans l’angle nord-est près de l’ouverture menant à la seconde pièce en contrebas, une pièce partiellement inondée, le ruissellement de l’eau sur tous les murs, les étagères en bois gorgées d’eau ; dans le bureau : le mur détrempé en partie basse notamment sous la fenêtre et la peinture boursouflée ; dans l’atelier : le ruissellement d’eau sur les murs ; à l’extérieur : l’infiltration de l’eau sous une partie couverte et la présence de flaques au sol, ainsi qu’un parking inondé ; le terrain à l’ouest : totalement détrempé avec des traces de montée des eaux sur le bâtiment ; Un diagnostic amiante réalisé à la demande du propriétaire le 30 janvier 2026 établissant la présence d’amiante mais dont l’ensemble des pages n’a pas été produit,

Un rapport SOCOTEC du 3 avril 2026 mandaté par l’assureur de protection juridique de la SARL LA PETITE JARDINERIE DE L’OCCITANIE constatant (notamment sur la base du rapport du commissaire de justice du 20 janvier 2026 et de photos et vidéos remises par l’assuré) l’existence d’infiltrations qui trouveraient leurs causes dans des infiltrations par la toiture, des infiltrations par les menuiseries et des infiltrations par façade ; ce rapport constate également, toujours sur la base des mêmes documents produits par l’assuré, le ruissellement des eaux pluviales sur le parking et la submersion du local, dont l’origine proviendrait de l’absence de planéité des sols et de l’absence de seuil maçonné concernant les menuiseries, cette absence empêchant de rejeter l’eau ruisselant sur les menuiseries afin d’éviter les pénétrations d’eau ; ce rapport constate encore la présence de matériaux amiantés, à savoir les plaques de fibro-ciment formant la couverture et qui apparaissent anciennes, avec le rappel général du danger susceptible de résider dans la perte de cohésion transformant le matériau inerte en une source d’émission de poussières invisibles et cancérigènes ; le rapport note également l’état vétuste du bâtiment (vétusté importante du bâtiment, de la toiture et des menuiseries, dont la construction remonterait à 1974, avec la présence établie de traces de calcites importantes en sous face des plaques ondulées attestant du caractère récurrent des infiltrations ; aucun travaux d’entretien n’aurait été fait depuis au moins 18 ans ; le rapport note enfin une problématique d’évacuation des eaux usées.

Il ressort du bail commercial signé entre les parties que le preneur a pour obligation notamment « d’effectuer tous les travaux d’entretien, de réparation, de réfection, de mise en conformité de l’immeuble y compris de ravalement, dès lors qu’ils ne relèvent pas des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil. »

Au regard des pièces versées au débat par le preneur, quand bien même les constatations qui sont faites sont postérieures à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, ces pièces font ressortir la vraisemblance du défaut par le bailleur de respect de l’obligation qui lui incombe quant aux grosses réparations notamment de toiture, et à l’ancienneté du défaut de respect de cette obligation, des traces d’humidité permettant d’attester de la récurrence des infiltrations relevées tant par le commissaire de justice que par le bureau SOCOTEC.

En conséquence, au regard du caractère sérieux du moyen relevé, d’exception d’inexécution opposé par le preneur (la SARL LA PETITE JARDINERIE DE L’OCCITANIE), la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse, justifiant qu’il n’y soit pas fait droit dans le cadre de la présente instance en référé.

Les demandes subséquentes, en expulsion et condamnation au paiement d’indemnité d’occupation sont nécessairement rejetées, dès lors qu’elles supposent l’acquisition de la clause résolutoire, laquelle se heurte à une contestation sérieuse.

Sur les demandes reconventionnelles du preneur

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile : " le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. "

En l’espèce, la SARL LA PETITE JARDINERIE DE L’OCCITANIE sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation du bailleur à réaliser des travaux sous astreinte, le remboursement de travaux qu’elle indique avoir exposés à hauteur de 22 631,50 euros, l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de de 9 000 euros TTC pour le préjudice subi, ainsi qu’une mesure d’expertise judiciaire.

Si les éléments produits, et notamment le rapport d’expertise SARETEC du 3 avril 2026, le constat de commissaire de justice du 20 janvier 2026 et le diagnostic technique amiante SOCOTEC du 21 janvier 2026 caractérisent l’existence de désordres affectant les locaux loués et justifient que des investigations ou travaux puissent être envisagés au fond, ils ne permettent pas, en l’état de la procédure de référé, de retenir avec l’évidence requise l’existence d’un manquement suffisamment caractérisé du bailleur à ses obligations contractuelles ouvrant droit aux condamnations sollicitées.

Dès lors, l’existence d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent imposant au juge des référés d’ordonner immédiatement des travaux sous astreinte n’apparait pas caractérisée avec l’évidence requise par l’article 835 du code de procédure civile.

Par ailleurs, les demandes provisionnelles formées par la défenderesse au titre du remboursement des travaux prétendument exposés et de l’indemnisation de son préjudice se heurtent également à des contestations sérieuses dès lors que tant l’origine exacte des désordres que l’imputabilité des travaux réalisés, leur nécessité, le coût effectif, et l’existence même des préjudices invoqués demeurent discutés entre les parties et ne peuvent être tranchés en référé.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SARL LA PETITE JARDINERIE de ces demandes.

Au regard des données du litige, la mesure d’expertise demandée par la SARL LA PETITE JARDINERIE DE L’OCCITANIE apparaît nécessaire et la partie qui en fait la demande dispose d’un intérêt légitime conforme à l’article 145 du code de procédure civile dès lors que l’expertise permettra de rechercher et d’objectiver les désordres dont les pièces produites attestent seulement en l’état de la vraisemblance et du caractère sérieux, et permettra à l’issue de faire le compte entre les parties.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à cette expertise aux frais avancés pour moitié par chacune des deux parties, toutes deux ayant en définitive intérêt à la mesure, étant précisé que la mesure d’expertise comptable n’apparaît pas nécessaire pour comptabiliser les loyers impayés, ce point étant aisément démontrable le moment venu par la production, par la partie débitrice de l’obligation de paiement du loyer des justificatifs de paiement effectués.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 695 du code de procédure civile, le juge peut laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens lorsque l’équité ou la nature du litige le justifie.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et du rejet des demandes principales respectives de chaque partie, il y a lieu de dire que chacune d’elle conservera la charge de ses propres dépens.

Sur les frais irrépétibles

En équité à défaut en l’état de certitude quant à l’issue du litige, les circonstances de la cause ne justifient pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient en conséquence de débouter les parties de leurs demandes formées à ce titre, chacune conservant à sa charge les frais exposés par elle pour assurer sa représentation en justice à ce stade.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que l’ordonnance de référé est exécutoire de plein droit à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile. Il convient en conséquence de débouter la SARL LA PETITE JARDINERIE DE L’OCCITANIE de sa demande tendant à juger que la présente décision ne bénéficiera pas de l’exécution provisoire.

Les demandes autres ou plus amples des parties seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Nous Xavier BAISLE,

Président du tribunal judiciaire de NARBONNE,

Par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition des parties au greffe, les parties ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Vu les articles 145-41 et suivants du code de commerce,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Rejetant toutes autres conclusions contraires ou plus amples,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, par provision,

Déboutons monsieur [Q] [Y] de ses demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la SARL LA PETITE JARDINERIE DE L’OCCITANIE et condamner cette dernière au paiement provisionnel des loyers, charges et indemnités d’occupation sollicités ;

Déboutons la SARL LA PETITE JARDINERIE DE L’OCCITANIE de ses demandes reconventionnelles tendant au remboursement de travaux, à l’octroi de dommages et intérêts ainsi qu’à la réalisation de travaux sous astreinte ;

Ordonnons l’organisation d’une mesure d’expertise et commettons pour y procéder un expert spécialisé en – Couverture – Étanchéité : généralistes inscrit sur la liste de la cour d’appel de MONTPELLIER, en la personne de:

[C] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Mob. 06.43.52.87.23

Mél. [Courriel 1]

à défaut, en cas d’empêchement:

[D] [U]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Mob. 06.84.52.89.65

Mél. [Courriel 2]

Lequel aura pour mission de :

Préalablement à la mission d’expertise, convoquer les parties et leurs conseils par lettre recommandée, ou tout autre moyen avec accusé de réception en les informant de la possibilité de se faire assister du technicien de leur choix, afin de fixer une date pour le déroulement des opérations d’expertise.

Entendre les parties et leur conseil en attirant leur attention sur le fait qu’elles doivent impérativement lui soumettre tout élément dont elles entendent se prévaloir au cours de l’instance, ainsi que tout sachant dans ses observations, recueillir leurs dires et explications et se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission (relevés des compteurs généraux et divisionnaires sur les trois derniers exercices, contrat avec le prestataire de relève ITSA, factures d’eau, règlement de copropriété et procès-verbaux d’assemblée…) puis :

se rendre sur les lieux sis, [Adresse 6], [Localité 7] ; constater les désordres allégués (infiltrations et présence d’amiante) affectant le bien objet du bail commercial ;en déterminer l’origine, les dates, causes et les circonstances d’apparition;décrire le cas échéant l’ensemble des travaux effectués par l’une ou l’autre des parties en lien avec les désordres ainsi constatés ; donner notamment son avis sur les factures de travaux invoqués par la SARL LA PETITE JARDINERIE DE L’OCCITANIE (ses pièces 35 à 38) ; donner son avis sur la nature des désordres constatés et le fait de savoir si la reprise ceux-ci relèvent de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil imputables au propriétaire ou de travaux d’entretiens ou réparations imputables au locataire ;préciser la nature des travaux propres à remédier aux désordres et en chiffrer le coût ;le cas échéant, sur la base des éléments transmis par les parties, évaluer tous préjudices invoqués par celles-ci et consécutifs aux désordres constatés ;plus généralement, faire toutes constatations et formuler toutes observations utiles en vue de permettre ultérieurement la résolution du litige.

MODALITES TECHNIQUES

Rappelons que l’expertise se déroulera dans les formes et conditions prescrites par les articles 263 et suivants du code de procédure civile.

Rappelons à l’expert qu’il doit dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans le 8 jours de sa saisine, étant précisé que si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance.

Demandons à l’expert de s’adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise.

Indiquons à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours, à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et conclusions. Pour les dossiers complexes et obligatoirement en matière de construction, patrimoniale ou comptable, l’expert adressera à son issue au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer en déroulement efficace de ses opérations.

Invitons instamment les parties à adresser, spontanément et dans les délais les plus brefs, et dès avant la première réunion, à l’expert les pièces répertoriées suivant bordereau d’accompagnement.

Ordonnons par ailleurs, en tant que besoin la communication de renseignement et le versement de toutes pièces utiles à l’expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organisme de gestion, et notamment en application de l’article L 143 du livre des procédures fiscales.

Fixons à l’expert un délai de maximum de HUIT MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins auprès de tiers, sauf prorogation accordée.

Disons que le rapport récapitulera l’ensemble des missions et une conclusion qui reprendra poste par poste le résultat des investigations.

Ordonnons à la SARL LA PETITE JARDINERIE DE L’OCCITANIE de consigner auprès de la régie du tribunal judiciaire de NARBONNE, une somme de 2 000 euros dans le mois de l’avis d’appel de consignation notifié par le greffe, avec faculté pour monsieur [Q] [Y], à défaut de consignation dans ce délai, de se substituer à la SARL LA PETITE JARDINERIE DE L’OCCITANIE dans le versement de la charge de cette consignation, en versant alors le montant de cette consignation dans le délai d’un mois suivant le délai initialement imparti et ce, à peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause.

Ordonnons à monsieur [Q] [Y] de consigner auprès de la régie du tribunal judiciaire de NARBONNE, une somme de 2 000 euros dans le mois de l’avis d’appel de consignation notifié par le greffe (sauf à justifier qu’ils sont bénéficiaires de l’aide juridictionnelle), avec faculté pour la SARL LA PETITE JARDINERIE DE L’OCCITANIE, à défaut de consignation dans ce délai, de se substituer à la monsieur [Q] [Y] dans le versement de la charge de cette consignation, en versant alors le montant de cette consignation dans le délai d’un mois suivant le délai initialement imparti sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause.

Indiquons que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires afin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Disons que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre à toutes questions posées par les parties et aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport comportant chiffrage détaillé des différents postes de préjudices et moyens pour y remédier (notamment travaux de reprise et de réfection), qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en faisant notamment produire par les parties des devis qu’il appréciera et en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé.

Rappelons que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : « Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées ».

Demandons à l’expert de vérifier le contenu de sa mission, la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer dans les plus brefs délais la mise en cause éventuelle d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure dans le délai prescrit ou de toutes difficultés instruites par l’expert dont la solution paraîtra utile à la manifestation de la vérité. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra.

Autorisons l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre de tout sapiteur, technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité et notamment si besoin est.

Rappelons que l’expert n’autorise aucuns travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas.

Soulignons qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal.

Disons que l’expert, s’il constate la conciliation des parties, en fera communication au magistrat désigné par l’ordonnance de roulement pour contrôler les opérations d’expertise ;

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes ;

Disons que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens;

Rejetons les demandes formées au titre des frais non compris dans les dépens;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

et la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et la greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Clémence GARIN Xavier BAISLE