TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 21 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 24/01890 – N° Portalis DBWX-W-B7I-DIKB

AFFAIRE :

S.A.R.L. LES BALCONS DE ST HYPPOLITE

C/

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]

APPEL

N°

du

— Copie exécutoire délivrée à

ME PEREZ

ME CONQUET

— Copie à

ME PEREZ

ME CONQUET

— copie dossier

JUGEMENT

RENDU LE VINGT ET UN MAI DEUX MIL VINGT SIX, par mise à disposition au greffe

Dans l’affaire :

ENTRE :

S.A.R.L. LES BALCONS DE ST HYPPOLITE, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 794 691 881, agissant par l’intermédiaire de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Pauline PEREZ de la SELARL SELARL SINSOLLIER-PEREZ, avocats au barreau de NARBONNE, avocats postulant, M^e Audrey MEGRET ROTH-MEYER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEMANDEUR

ET :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société AGENCE DU SOLEIL située [Adresse 3], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 450 467 493, prise en la personne de son représentant légal, domiciliée en cette qualité audit siège

domiciliée : chez [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Estelle CONQUET de la SELARL CLEMENT MALBEC CONQUET, avocats au barreau de NARBONNE, avocats postulant, M^e Herve PIELBERG, avocat au barreau de POITIERS, avocat plaidant

DEFENDEUR

***

Vu les articles 786 et 786-1 du Code de Procédure Civile,

Conformément à l’article 779 alinéa 3 du Code de Procédure Civile, par ordonnance de clôture du 18 Février 2026 les avocats des parties ont été autorisés à déposer leurs dossiers pour le 19/03/2026.

Devant Monsieur Marc POUYSSEGUR, Juge rapporteur assistée de Madame Alexandra GAFFIE Greffier a mis l’affaire en délibéré au 21 Mai 2026 et la décision rendue par le Tribunal composé de Marie-Camille BARDOU Présidente, Xavier BAISLE et de Marc POUYSSEGUR assesseurs.

Les avocats en ont été avisés le 19/03/2026.

Le jugement a été rédigé par Monsieur Marc POUYSSEGUR, Juge rapporteur.

Conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, le jugement a été rendu contradictoirement en premier ressort par mise à disposition au Greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’acte introductif d’instance en date du date du 10 juin 2022 auquel il est renvoyé pour plus ample exposé et par lequel la partie demanderesse, en l’occurrence, la société LES BALCONS DE ST HYPPOLITE Société à responsabilité limitée au capital de 1.000 Euros, ayant son siège social [Adresse 2], immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Montpellier sous le numéro 794 691 881, agissant par l’intermédiaire de son représentant légal, a assigné devant le tribunal de céans, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], située [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société AGENCE DU SOLEIL, société par actions simplifiée au capital de 1.650.000 Euros dont le siège social est situé [Adresse 7], immatriculée au Registre du commerce et de sociétés de Narbonne sous le numéro450 467 493, prise en la personne de son représentant légal, à propos de l’empiétement d’un enrochement et ses conséquences sur les terrains appartenant alors à la société ASPEN, acquis ultérieurement, et ainsi, au visa des articles 544 et suivants et 1240 du code civil, afin notamment de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

— homologuer le rapport d’expertise de Monsieur [L],

— ordonner la suppression de l’empiétement du talus en enrochement du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], conformément aux travaux préconisés par l’expert,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à démarrer et achever les travaux de remise en état préconisés, sous astreinte,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à l’indemniser des différents préjudices subis,

Une indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile est réclamée à hauteur de 10 000, 00 € à la partie défenderesse, outre sa condamnation aux entiers dépens.

Vu les ordonnances de référé en date du 13 décembre 2016, du 17 octobre 2017 et du 24 avril 2018 , Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de NARBONNE ordonnant l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire, désignant pour y procéder M. [U] [L] avec notamment pour mission de :

« – Préciser l’emprise du ou des ouvrages réalisés pour la copropriété [Adresse 8] sur l’assiette foncière appartenant à la SAS ASPEN et sur laquelle un permis d’aménager a été obtenu,

— Dire si cette emprise constitue un empêchement ou une contrainte aux travaux de réalisation du lotissement,

— Indiquer et évaluer les travaux nécessaires à la remise en état des lieux conformément aux droits des parties et en préciser la durée, après avoir communiqué aux parties dans un délai raisonnable les devis des propositions chiffrées concernant ces travaux ».

Vu le rapport définitif de l’expert judiciaire en date du 27 octobre 2021.

Vu l’ ordonnance du 10 janvier 2024, le juge de la Mise en Etat déboutait la SARL LES BALCONS DE SAINT HYPPOLITE de l’intégralité de ses demandes,

Vu la radiation administrative de l’affaire originelle le 19 juin 2024.

Vu la conclusions récapitulatives en vue de la réinscription enregistrée sous le RG 24/01890 et arrêtant au final les demandes ainsi :

— Juger la société LES BALCONS DE ST HYPPOLITE recevable et bien fondée en ses demandes

En conséquence,

Vu l’article 383 du Code de procédure civile,

constater que les présentes écritures constituent la justification des diligences dont le défaut avait entraîné l’ordonnance de radiation du 19 juin 2024

ordonner en conséquence le rétablissement de l’instance engagée par assignation du 10 juin 2022 et enrôlée sous le numéro RG 22/00910;

Y ajoutant, statuant sur le fond,

Vu l’article 545 du Code civil,

Vu l’article 1240 dudit Code,

— Homologuer le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [U] [L] du 27 octobre 2021 :

* en ce qu’il a constaté contradictoirement l’empiétement du talus en enrochement du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], située [Adresse 9] sur le fonds de la société LES BALCONS DE ST HYPPOLITE et la nécessité de reprendre et repositionner le talus en enrochements du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 11], située [Adresse 6];

* en ce qu’il a préconisé les travaux visant à supprimer l’empiétement du talus en enrochements du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 11], située [Adresse 12] et à réaliser son repositionnement sur son terrain d’emprise;

* en ce qu’il a évalué les travaux de remise en état du talus en enrochement constitutif de l’empiétement à hauteur d’un montant total de 190.469,78 Euros HT, soit 228.563,73 Euros TTC

ordonner la suppression de l’empiétement du talus en enrochement du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], située [Adresse 6] sur le fonds de la société LES BALCONS DE ST HYPPOLITE conformément aux travaux préconisés par le rapport d’expertise ;

condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], située [Adresse 6], en sa qualité de propriétaire du talus en enrochement litigieux, à faire, à ses frais :

* démarrer la réalisation des travaux de remise en état préconisés et évalués par le rapport d’expertise, et en justifier dûment à la société LES BALCONS DE ST HYPPOLITE, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard;

* achever la réalisation des travaux de remise en état préconisés et évalués par le rapport d’expertise, et justifier de leur achèvement à la société LES BALCONS DE ST HYPPOLITE, dans un délai de deux mois à compter de leur démarrage, sous astreinte de 500 Euros par jour à compter du lendemain de l’expiration de ce délai;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], située [Adresse 13] à la société LES BALCONS DE ST HYPPOLITE, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation :

* une somme de 20.400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la privation de la surface et de la rentabilité des parkings, jusqu’à leur achèvement

* une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’impossibilité d’achever le drainage du Rec au bas de pente

* une somme de 54.600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’impossibilité de commercialiser le lot 24 pendant près de quatre ans

* une somme de 45.999,90 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’impossibilité de commercialiser le lot 25 pendant plus de cinq ans

* une somme de 93.000 euros, à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi à raison de la perte de valeur foncière du lot 26 résultant de l’impossibilité de le commercialiser

* une somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant de l’atteinte à son image

* une somme de 21.657,14 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice complémentaire subi à raison des honoraires d’Avocats autres que fondant sa demande en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], située [Adresse 6] à la société LES BALCONS DE ST HYPPOLITE une somme de 17.560,40 Euros, assortie des intérêts aux taux légal à compter des présentes écritures, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du coût des travaux de stabilisation et sécurisation du talus et de végétalisation en faisant partie intégrante, réalisés dans l’attente de la réfection du talus pour permettre la réfection du parking du lotissement de la société LES BALCONS DE ST HYPPOLlTE

— donner acte à la société LES BALCONS DE ST HYPPOLJTE de ce qu’elle se réserve expressément la possibilité d’actualiser ses demandes au cours de la présente instance

— débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], située [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], située [Adresse 13] à payer à la société LES BALCONS DE ST HYPPOLITE la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], située [Adresse 6] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Vu les écritures en réponse de la partie défenderesse, qui conclut au rejet en ces termes :

Débouter la SARL LBSH de l’intégralité de ses demandes.

Condamner la SARL LBSH à verser au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 14], représenté par son syndic, l’Agence du Soleil, la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles, et la condamner aux entiers dépens de l’incident et du fond.

Écarter l’exécution provisoire.

Vu la tentative de médiation favorisée par le tribunal,

Vu les bordereaux des pièces produites et échangées par les parties concluantes,

Vu l’ordonnance en date du 18 février 2026, avec clôture différée au 12 mars 2026, fixant l’affaire à l’audience de jugement du 19 mars 2026 où elle a été mise en délibéré à la date du 21 mai 2026.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

° Il est constant que suivant arrêté du 7 juillet 2014, modifié le 25 juillet 2016, la SARL [Adresse 15] DE SAINT [Adresse 16] a obtenu de la mairie de [Localité 1] (11) un permis d’aménager un lotissement dénommé “ [Adresse 17]” portant sur une cinquantaine de terrains à bâtir sur un ensemble foncier initialement cadastré NI [Cadastre 1] à [Localité 1] appartenant à la société ASPEN.

Suivant actes authentiques en date des 5 octobre 2016 et 1er mars 2017, la SARL LES BALCONS DE SAINT HYPPOLITE a acquis auprès de la société ASPEN les terrains objets du permis d’aménager.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] est propriétaire des parcelles situés en contrebas du lotissement sur lesquelles étaient érigées 4 bâtiments représentant 102 logements. La réception des travaux de résidence avait été prononcée le 5 février 2013.

Indiquant que lors des travaux préparatoires du lotissement, il était apparu que les talus et les enrochements de la résidence voisine du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 11] empiétaient de manière importante sur les terrains appartenant alors à la société ASPEN, la SARL LES BALCONS DE SAINT HYPPOLITE et la société ASPEN ont saisi le président du tribunal judiciaire de NARBONNE statuant en référé qui a ordonné le 13 décembre 2016 une expertise judiciaire confiée à M. [U] [L]. Les opérations ont été déclarées communes et opposables à :

— la société MEDITERRANEE IMMOBILIER, promoteur de l’opération les Lavandes, et à la société RAYMOND LAVOYE ET SES FILS, en charge du terrassement ainsi qu’à son assureur, par ordonnance du 17 octobre 2017,

— la société PLEINE VUE, maître de l’ouvrage, l’entreprise COLAS titulaire du marché de VRD, la société SUD REHAL INGENIERIE, maître d’œuvre VRD et la société FONDATEX,bureau d’études de sol et des fondations, par ordonnance du 24 avril 2018,

— au liquidateur de la société PLEINE VUE (M. [M] [E]), à son assureur et à son mandataire par ordonnance du 18 décembre 2018, avant que la cour d’appel par arrêt du 14 novembre 2019 ne dise n’y avoir lieu à déclarer les opérations d’expertise opposables à M.[E],

— la SCCV PLEINE VUE, à l’agence RAYSSAC, architecte, à la MAF et à la société ELITE INSURANCE COMPANY, assureur dommage ouvrage de la SARL PLEINE VUE, par ordonnance du 30 juin 2020.

L’expert a déposé son rapport le 27 octobre 2021.

Par acte en date du 10 juin 2022, la SARL LES BALCONS DE SAINT HYPPOLITE a fait assigner le syndicat des copropriétaires (SDC) de la [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire, sur le fondement des articles 544 et suivants et 1240 du code civil, afin notamment de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

— homologuer le rapport d’expertise,

— ordonner la suppression de l’empiétement du talus en enrochement du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], conformément aux travaux préconisés par l’expert,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à démarrer et achever les travaux de remise en état préconisés, sous astreinte,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à l’indemniser des différents préjudices subis,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à lui devoir 10 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à devoir les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

La SARL LES BALCONS DE SAINT HYPPOLITE saisissait le juge de la mise en état par conclusions d’incident du 6 septembre 2022.

Le juge de la Mise en État a par ordonnance statué ainsi :

« Déboute la SARL LES BALCONS DE SAINT HYPPOLITE de sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à démarrer et achever la réalisation des travaux de remise en état préconisés et évalués par le rapport d’expertise,sous astreinte,

Déboute la SARL LES BALCONS DE SAINT HYPPOLITE de sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à lui devoir une provision d’un montant de 190 469,78€ HT à valoir sur les travaux de remise en états préconisés et évalués par le rapport d’expertise et de sa demande tendant à l’autoriser à faire exécuter les travaux de remise en état préconisées par toute entreprises qualifiée et sous la maîtrise d’œuvre de son choix,

Renvoie les parties à l’audience de mise en état du 8 février 2024 pour conclusions du défendeur,

Réserve les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Réserve les dépens. »

I – Rappel de la configuration des lieux et de l’historique de la situation

° La SCCV PLEINE VUE a projeté la réalisation d’une résidence de tourisme de 77 logements, ainsi qu’une résidence « senior » de 36 logements et déposait, le 3 mars 2020, auprès de la commune de [Localité 1], une demande de permis de construire, le projet portant sur les parcelles alors cadastrées section NI [Cadastre 2] et [Cadastre 3], MZ [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6].

Le permis de construire sollicité était accordé par le maire de la commune de [Localité 1] suivant arrêté en date du 3 juillet 2009.

Suivant arrêté en date du 5 novembre 2010, le permis de construire était transféré à la SARL PLEINE VUE.

Le chantier était ouvert le 9 mars 2011.

Par suite, il était présenté, le 20 septembre 2012, par la SARL PLEINE VUE une demande de modification du permis de construire. Le projet était finalement totalement modifié en ce sens qu’il était sollicité l’autorisation de construire non des résidences « tourisme » et « sénior », mais des logements représentants 102 unités.

Par un arrêté en date du 7 septembre 2012, il était accordé à la SARL PLEINE VUE le permis de construire modificatif sollicité .

La résidence « [Adresse 18] » a été construite, étant précisé que la réception des travaux de la résidence a été prononcée le 5 février 2013, avec une date d’achèvement des travaux au 31 janvier 2013.

° En contre-haut de la résidence « [Adresse 18] », devait être édifié un lotissement.

Par acte authentique en date du 8 juillet 1999, la société ASPEN devait acquérir de la Société de Développement des Hauts de [Localité 1] un ensemble de terrains sis commune de [Localité 1], situés en contre-haut des parcelles sur lesquelles a été édifiée la résidence « [Adresse 18] » dont la parcelle NI [Cadastre 1].

Par un arrêté du 7 juillet 2014, puis du 25 février 2016, il était accordé par le maire de la commune de [Localité 1] à la SARL [Adresse 19], un permis d’aménager 53 lots, ledit permis d’aménager ayant été modifié par arrêté du 25 février 2016, avec cette précision que les modifications étaient les suivantes :

— suppression du macro lot initialement prévu ;

— création de 3 lots en lieu et place du macro lot ;

— le découpage du permis d’aménager [Adresse 19] en 4 tranches.

Suivant actes authentiques des 5 octobre 2016 et 1er mars 2017, la SARL LBSH devait acquérir de la société ASPEN les parcelles, et notamment la parcelle NI [Cadastre 7], anciennement NI [Cadastre 1], sur lesquelles le lotissement [Adresse 19] devait être édifié.

Aux termes de cet acte, il est précisé que l’acquéreur, demandeur dans le cadre de la présente procédure, à savoir la SARL LBSH, « prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée

en jouissance » et qu’il n’existe « à ce jour aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété »

° Dans le cadre de son action revendicative, la SARL LBSH indique qu’il serait apparu suivant constat d’huissier du 23 septembre 2016, à l’occasion des travaux préparatoires à l’implantation du lotissement, que la résidence du [Etablissement 1] empiéterait sur l’assiette foncière des terrains appartenant anciennement à la société ASPEN et que que suite à un éboulement et effondrement du talus séparant les propriétés appartenant au SDC de la [Adresse 8] et à l’époque à la société ASPEN, le talus s’étant « effondré », aurait été stabilisé par un enrochement, qui a constitué l’empiétement en cause.

La partie requise, fondant sa position essentiellement sa défense sur le fait que la situation critiquée était déjà effective et connue de la SARL LBSH, souligne qu’ en 2014, les parcelles sur lesquelles le lotissement devait être édifié étaient la propriété de la société ASPEN, le lotisseur étant déjà la SARL [Adresse 15] DE SAINT [Adresse 20] , laquelle sollicitait les autorisations d’urbanisme.

En pièce 66 et 67 de son dossier, la requérante dont les conclusions font état d’un graphique simplifié en coupe de la situation au niveau du lot 26 avant éboulement et après éboulement, présente un plan topographique de la zone concernée en mars 2011 avant la construction de la [Adresse 8] et le plan d’implantation de la société LBSH en mai 2014, éléments qui montrerait que le talus n’était pas alors effondré.

II – L’expert judiciaire qui a déposé son rapport d’expertise définitif le 27 octobre 2021, précise à la suite d’un état de géomètre spécialement mandaté :

« Les enrochements litigieux impactent les parcelles situées en partie basse du lotissement :

NI 296 ( et non 269) parkings et bassin de rétention

NI [Cadastre 8] ( et non 241) correspondant au lot 26

NI [Cadastre 9] ( et non 240) correspondant au lot 25 »

En effet, il convient dès à présent de souligner une erreur de correspondance entre les plans de vente des lots 24, 25 et 26 et les références cadastrales des parcelles concernées.

Ainsi,

— la parcelle Nl [Cadastre 10] a été divisée en deux parcelles distinctes

une parcelle NI [Cadastre 11] (parking, talus à végétaliser et bassin de rétention devenu deux cuves enterrées)

une parcelle Nl [Cadastre 8] (lot 26);

— la parcelle Nl [Cadastre 9] correspond au lot 25 (et non au lot 26);

— la parcelle NI [Cadastre 12] correspond au lot 24 (et non au lors 25);

— la parcelle Nl [Cadastre 13] correspond au « Rec » (talweg existant empierré pour maintenir la transparence hydraulique des écoulements pluviaux), et non au lot 24.

Et l’expert d’ajouter « … Le talus de la [Adresse 8] se situe bien en dessous de la limite de la propriété de la société LBSH sur la zone du lot 24 et du rec d »évacuation des eaux. Les enrochements projetés arrivent en limite de propriété. Le talus repéré avec une flèche bleu n’est pas un talus créé par les travaux de la résidence comme les photographies aériennes…. »

Les parcelles NI [Cadastre 12] ( et non [Cadastre 13]) correspondant au lot 24 et NI [Cadastre 13] ( et non 239) correspondant au rec d’évacuation des eaux pluviales se situent hors emprise de l’enrochement litigieux.

Il est relevé que « contrairement à ce qu’affirme la société LBSH et suivant une partie des documents qui nous ont été transmis, le lot 26 n’existait pas à l’origine du projet mais il apparaît bien sur la demande de lotir », ce point ne semblant pas impacter le litige.

Le relevé du géomètre établit ainsi clairement l’empiétement physique du talus et de ses enrochements sur les terrains de la société LBSH.

Au titre des conclusions générales en pages 24 et 25, Monsieur [L] indique, après avoir répondu à de nombreux dires :

° « Lors des travaux de terrassements du terrain de la [Adresse 8], en juin 2011, de fortes pluies ont causé l’effondrement d’un premier talus mis en œuvre en limite des deux propriétés. Après discussions entre bureau d’étude, entreprises, bureau d’étude de sol et maîtrise d’ouvrage – la SARL PLEINE [Localité 3] un nouveau talus avec enrochements a été réalisé.

Trois solutions ont été envisagées : la réfection du talus à l’identique avec le risque d’un nouvel effondrement, la réfection du talus en enrochement avec une pente n’empiétant pas sur le terrain voisin ou la réfection d’un nouveau talus avec une pente plus douce mais empiétant sur le terrain voisin.

C’est cette troisième solution qui a été retenue par le maître d’ouvrage, la SARL PLEINE VUE, en toute connaissance de cause et avec l’objectif d’une négociation avec les propriétaires du terrain supérieur.

Les empiétements sur le terrain voisin étaient donc parfaitement connus de l’ensemble des intervenants des travaux de VRD de la RÉSIDENCE [Etablissement 2], bureaux d’études, entreprises, maîtrise d’ouvrage mais également la société chargée de la commercialisation la SARL MEDITERRANEE IMMOBILIER.

Les négociations sur un éventuel achat du terrain impacté n’ont pas eu lieu et, du fait de ces empiétements, les sociétés ASPEN ET LBSH, lors de la réalisation du lotissement se sont trouvées confrontées à l’impossibilité de finaliser une partie des aménagements programmés et notamment deux lots situés au dessus de l’enrochement litigieux.

Selon les pièces du dossier et notamment l’assignation du 19 octobre 2016, les représentants des sociétés ASPEN et LBSH étaient également et dès les travaux de talus effectués, parfaitement informés de l’empiétement.

La réception des travaux de la [Adresse 8] a été prononcée le 31 janvier 2013.

La SARL PLEINE VUE, maître d’ouvrage, a été mise en liquidation sous administration judiciaire de Monsieur [M] [E]. La dissolution de la société eu lieu le 31 mars 2015 pour une radiation au 31 mai 2015.

L’assignation des sociétés ASPEN et LHSB à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] est en date du 19 octobre 2016, soit après la date de radiation de la SARL PLEINE VUE.

Après achèvement des travaux et réception, la [Adresse 8] a été rétrocédée au syndicat des copropriétaires qui, selon nous, est aujourd’hui propriétaire d’ouvrages litigieux sur un terrain qui ne lui appartient pas.

Rien n’indique dans les pièces du dossier que le SDC LES LAVANDES pouvait avoir connaissance de l’empiétement du talus sur le terrain voisin.

°° Pour finaliser les travaux du lotissement [Adresse 21], les enrochements litigieux doivent être repris et positionnés sur le terrain d’emprise de la [Adresse 8]

Leur coût a été estimé à 209 100, 00 € auquel devra être ajoutée l’intervention d’une maîtrise d''œuvre, des études de sols complémentaires en phases études et travaux et un bornage final et contradictoire, soit un montant global estimé à 228 563, 73 € TTC. Leur durée peut-être estimée à deux mois.

°°° Du fait de l’impossibilité de réaliser certains aménagements, des préjudices ont été avancés par la société LBSH pour un montant de 172 800, 00 €.

Ils concerneraient la finalisation des travaux de trois lots impactés par l’emprise du talus et du rec d’évacuation des eaux pluviales, l’absence de parkings à l’entrée du lotissement et un déficit d’image du lotissement du fait de la non-finalisation des travaux d’aménagement.

En l’état, nous émettrons des réserves sur les indemnisation s demandées pour un des trois lots (lot 24), ce dernier n’étant pas impacté par les enrochements et d’une manière générale par le talus. Il est aujourd’hui en cours de construction.

Suivant les relevés de géomètres, le rec n’est également pas impacté par l’emprise du talus, nous ne voyons pas en quoi il pourrait ne pas être terminé.

Les parkings situés à l’entrée du lotissement ont pu être réalisés, le lotissement a été déclaré conforme à la demande d’autorisation avec réserve sur la réalisation d’espaces verts à mettre en œuvre derrière ces parkings après reprise des talus.

Selon nous, deux lots (lot 25 et 26) ne sont pas commercialisables dans les conditions prévues.

Sur les bases des calculs de préjudices avancés par la demanderesse, le montant du préjudice pourrait être estimé à 37 500, 00 € TTC, soit 31 250, 00 € HT. »

L’expert conclut donc à l’existence au plan physique d’un empiétement du fait d’un enrochement qui n’impacte cependant qu’une zone limitée dans le cadre d’une situation connue de la société LHSB.

Par ailleurs, il conclut à la nécessité d’une reprise des enrochements suivant un coût précis, les incidences financières collatérales étant considérées de façon plus restrictives tant quant aux lots concernés qu’au contenu ou l’objet des dépenses ou des indemnisations

III – En lecture de ce rapport, il convient d’envisager :

1/ L’existence physique d’un empiétement

La caractérisation de l’empiétement du talus et de ses enrochements du SDC [Localité 4] sur le terrain de la société LBSH est largement établie, et au final, non contestable et ni contestée, au plan physique et matériel.

Dans le cadre de ses opérations, l’expert a constaté l’existence et la consistance de l’empiétement du talus et des enrochements du SDC [Localité 4] sur les terrains appartenant à la société LBSH, dont la configuration exacte a été corrigée par un relevé de géomètre qui a vérifié de manière contradictoire l’identification des parcelles et l’assiette de l’emprise de l’empiétement comme cela a été rappelé supra.

Il a été ainsi constaté objectivement et de manière non contestable les empiétements en litige ainsi que la non-conformité du talus et des travaux de réfection dans la mesure où le talus n’avait pas à être implanté sur le terrain appartenant anciennement à la SA ASPEN et désormais propriété de la société LBSH.

L’expert a précisé sur ce point que :

« Lors des travaux d’implantation du lotissement, il est apparu que les talus et enrochements créés par la réalisation de la [Adresse 10] [Adresse 22] empiétaient de manière importante sur le terrain du lotissement [Adresse 23]. Durant les travaux de construction et d’aménagement de la résidence [Adresse 22], des talus ont été créés en contre-bas de terrains appartenant à la société ASPEN aujourd’hui vendus à la société LBSH…

A la suite d’un effondrement du talus lors de fortes pluies, un nouveau talus avec enrochement a été réalisé empiétant sur la propriété de la société ASPEN.

L’état antérieur du talus est précisément établi par le plan de masse établi en janvier 2009 par l’agence RAYSSAC, architecte de la construction de la résidence du [Etablissement 1], qui permet de constater les courbes de niveau du talus en limite de propriété, et l’absence d’ empiétement de la future propriété LBSH.

Ainsi, donc, est confirmé le fait que l’aménagement de la [Adresse 8] a conduit à une incursion sur le terrain d’autrui pour constituer un talus qui s’est révélé inefficace et substitué par un enrochement installé dans la même zone.

Les éléments probants sur la situation antérieure du talus et de son évolution sont rapportés par les opérations du géomètre, un plan topographique établi en mars 2011 confronté en correspondance au plan d’implantation établi en mai 2014.

Dans le cadre de l’expertise, le syndicat de la [Adresse 24] n’a jamais contesté l’existence physique d’une emprise illicite d’un empiétement ni proposé de démontrer une situation antérieure différente, contestant plutôt l’approche juridique au niveau de la qualification de l’empiétement plutôt que sa réalité matérielle, expliquant que les choix constructifs ont bien entraîné un empiétement sur la parcelle voisine.

Il est ainsi noté au détour des dires que :

« L’effondrement dépasse donc la limite séparative et fait disparaître le premier bornage : les travaux de finition de ce talus (…) empiéteront encore un peu plus sur la parcelle de la société LBSH »

« Cet enrochement compense l’épaisseur d’argile qui s’est écroulée, faisant apparaître le profil de pente avant ce second sinistre. Cette réparation ne corrigera pas l’empiétement côté LBSH (…) »

« Mais c’est une autre solution qui sera choisie par le Maître d’ouvrage), une pente de 1 pour 1 actant volontairement un empiétement sur le terrain de la société LBSH. (…) Mais la pente restera la même et l’empiétement inchangé »

« L’empiétement par un ouvrage en pierres, permettant la consolidation du talus est donc bien la conséquence d’une décision prise de façon collégiale avec l’ensemble des intervenants à l’acte de construire »

Dans l’ assignation d’appel en cause de Monsieur [M] [E], en qualité de liquidateur de la société PLEINE VUE et d’exploitant de l’entreprise personnelle MEDITERRANEE IMMOBILIER et de l’assureur de la société PLEINE VUE, on peut lire "Cela aura cependant pour conséquence d’entraîner un empiétement sur la parcelle voisine (…)

Et dans la lettre officielle de l’ avocat du défendeur , en réponse à celle de la société LBSH tentant d’explorer avec les possibilités d’une solution amiable : "l’ensemble des acteurs de la construction de la [Adresse 8] était parfaitement au courant que le nouveau talus empiétait sur le terrain de la SAS ASPEN"

Il est indiscutable que l’effondrement du talus de la résidence du SDC [Localité 4] a eu lieu, qui a ensuite été partiellement stabilisé par un enrochement dont l’inclinaison et le ravinement ont empiété sur le terrain de la société LBSH, ce qui ressort clairement du plan de coupe de la société GEO SUD OU EST versé aux débats et que l’expertise a conforté dans sa démonstration.

La requérante considère que la SDC LES [Localité 5] n’hésite pas à enfreindre le principe général du droit selon lequel « nul ne peut se contredire au détriment d’autrui ».

Pour autant, dans le positionnement du SDC LES LAVANDES, d’un point de vue des constatations physiques et de configurations de terrain, il n’y a pas lieu de faire reproche de la violation de la règle dite de l’ ESTOPPEL à la partie requise, celle-ci considérant simplement qu’un enrochement n’est pas constitutif d’empiétement.

2/ L’appréciation juridique de cette situation au regard de l’enrochement

L’article 544 du Code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pou/vu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé parles lois ou parles règlements ».

En vertu de l’article 545 dudit Code, « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».

Le droit de propriété est qualifié par son caractère absolu, exclusif et perpétuel.

Il s’apprécie dans le cadre d’une approche objective de la situation qui caractérise l’atteinte, indépendamment de toute mise en jeu d’une responsabilité particulière, notamment pour agissements intentionnels ou involontaires.

Le syndicat de la Résidence « [Adresse 22] », ayant échoué quant à la démonstration d’un état antérieur non probant, observe deux obstacles à la réclamation de la société SARL LES BALCONS DE ST HYPPOLITE et s’oppose à la suppression de l’emprise irrégulière sur le fonds voisin du fait d’une part de l’absence de reconnaissance au plan juridique de l’enrochement comme constituant un ouvrage susceptible d’empiéter et d’autre part, de l’acceptation effective de la situation au moment de l’acquisition des parcelles.

a) Sur la reconnaissance lié à la nature de l’empiétement.

La partie requise fonde cette dénégation sur un arrêt de la Cour de cassation du 18 novembre 2014 qui, selon lui, énoncerait qu« 'un enrochement ne constitue absolument pas un empiétement » et qu’un simple enrochement ne saurait constituer un ouvrage pouvant empiéter"., arrêt que la partie adverse considère comme isolé et purement circonstanciel dont l’interprétation ne conduit pas aux conclusions qu’en tire le syndicat.

La situation concernait un enrochement mis en place pour stabiliser les berges du lac après une inondation avant que la parcelle ne devienne la propriété du nouveau voisin aménagement qui selon les termes de la décision n’était ni une construction au sens de l’article 555 du code civil, ni constitutif d’un empiétement.

Or, cet arrêt vise l’article 555 du Code civil, relatif au sort des constructions réalisées par un tiers sur le terrain d’autrui, qui ne s’applique qu’aux constructions nouvelles et est exclu aussi lorsqu’un constructeur étend une construction au-delà des limites de son héritage et empiète sur la parcelle voisine. ( Civ. 3ème 19 décembre 1983)

La règle de l’article 545 sur la sauvegarde de l’intégrité de sa propriété, fondant le droit de solliciter la démolition de tout ouvrage construit au-delà de son héritage, a vocation à s’appliquer dès lors qu’un ouvrage empiète, quel que soit l’importance physique du débordement.

Il a été jugé que des travaux affectant le talus avec aménagement de terres d’un fonds ayant accentué la pente du talus existant, entraînant une emprise matérielle plus importante sur le fonds voisin, était constitutifs d’un empiétement susceptible de démolition.

Il a été constaté dans le cas présent que l’enrochement litigieux a été le fruit de travaux successifs destinés à stabiliser le talus et à corriger son effondrement et ne peut être assimilé qu’à un ouvrage, qui en le circonstance, s’agissant de l’emprise, a été subi par le propriétaire du fonds atteint qui n’en tirait par ailleurs aucune bénéfice.

Il sera retenu dès lors l’existence d’un enrochement, constitutif d’empiétement, soumis au régime de l’article 545 du code civil, autorisant le propriétaire qui le subit à demander la suppression.

b) La connaissance de la situation litigieuse

La partie défenderesse conteste à la SARL LBSH de pouvoir invoquer un quelconque empiétement dès lors que celle-ci ne peut bénéficier de plus de droits qu’elle n’en a acquis puisqu’aux termes des actes authentiques d’acquisition des parcelles litigieuses, en date des 5 octobre 2016 et 1er mars 2016 , il est mentionné que l’acquéreur, à savoir la société LBSH, acquiert le bien « dans l’état où il se trouve ».

Il est conclu que la société LBSH a acquis en toute connaissance de cause le terrain objet du présent litige, dans l’état dans lequel il se trouve aujourd’hui, rappelant que cette société connaissait pertinemment cet enrochement dans la mesure où « elle était aux manettes de l’opération de promotion immobilière ab initio », pour avoir sollicité, dès 2014 – soit après la réception des travaux de la résidence [Etablissement 3]), le permis d’aménager.

L’expert judiciaire indique que :

« Lors des travaux de terrassements du terrain de la [Adresse 8], en juin 2011, de fortes pluies ont causé l’effondrement d’un premier talus mis en œuvre en limite des deux propriétés. Après discussions entre bureau d’étude, entreprises, bureau d’étude de sol et maîtrise d’ouvrage –

la SARL PLEINE VUE, un nouveau talus avec enrochements a été réalisé. une troisième solution qui a été retenue par le maître d’ouvrage, la SARL PLEINE VUE, en toute connaissance de cause et avec l’objectif d’une négociation avec les propriétaires du terrain supérieur.

Les empiétements sur le terrain voisin étaient donc parfaitement connus de l’ensemble des intervenants des travaux de VRD de la RÉSIDENCE [Etablissement 2], bureaux d’études,

entreprises, maîtrise d’ouvrage mais également la société chargée de la commercialisation la SARL MEDITERRANEE IMMOBILIER. »

Le syndicat se prévaut « d’un accord » entre les parties pour la réalisation des travaux lui bénéficiant puisque retenant ses terres, rappelant en dernière analyse que cette obligation lui incombe puisque la SARL LBSH est propriétaire du fonds en surplomb lui conférant la nécessité de maintenir ses propres terres.

Il apparaît que la situation est cependant différente en ce que c’est à la suite d’un effondrement survenu durant les travaux d’édification de la résidence du SDC [Localité 4] que le talus litigieux s’est constitué et a été partiellement stabilisé par un enrochement (une partie étant enrochée et une autre en terre), dont l’inclinaison et le ravinement causent une dégradation du terrain, comme l’a expliqué l’expert. Le maintien des terres n’est qu’un aspect de la problématique qui est centré sur l’empiétement constitué justement par l’enrochement sur ajouté.

Chronologiquement, il ne peut-être retenu l’existence d’un 'accord’ sur la solution retenue impliquant un enrochement et la réalisation de travaux bénéficiant à son fonds pour la rétention de ses terres puisque l’ immatriculation de la société LBSH en date du 7 août 2013, est largement postérieure aux travaux litigieux réalisés en 2011, travaux à l’initiative du promoteur, qui, suite à l’effondrement durant l’édification de la résidence du SDC [Adresse 25] [Localité 5] visaient à sauvegarder le projet en contrebas.

Par ailleurs, le permis d’aménager les terrains appartenant à l’époque à la société ASPEN est plus tardif encore, le 7 juillet 2014, suivi d’un permis modificatif le 25 février 2016, droits acquis par la société LBSH, seulement les 5 octobre 2016 et 1er mars 2017 sur les terrains objets du permis d’aménager.

Il ne résulte pas des actes d’acquisition, par le seul fait que la SARL LBSH prenne le bien en l’état, une acceptation même implicite de la situation d’empiétement d’une parcelle dont l’identification est définie, sans autre réserve ou observation, sur la situation liée à l’enrochement litigieux ; l’acte indiquant au surplus qu’il n’existe « à ce jour aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété »

Il convient aussi de rappeler l’approximation des relevés topographiques antérieurs.

En tout état de cause, l’acquisition de parcelles dont l’intégrité foncière est authentiquement attestée n’ a pas été accompagnée d’une renonciation explicite à faire valoir les prérogatives attachées à la protection du droit absolu et exclusif de propriété ou d’accepter même implicitement d’acquérir des parcelles impactées par une occupation illégale.

3/ La nécessité de reprendre l’enrochement et de procéder à la restitution de l’intégrité de la propriété mais aussi de garantir techniquement la pérennité de l’aménagement.

Le propriétaire du fonds empiété a le droit de demander la démolition ou la suppression de l’empiétement, dont la preuve lui incombe, sans avoir à justifier d’un préjudice résultant de l’empiétement constaté puisque le dommage subi se résume à l’atteinte du droit lui-même qu’il importe de faire cesser.

Le rétablissement du droit réel dans son intégrité originelle et son intégralité est la seule voie de réparation, quelles que soient la nature et l’importance de l’empiétement,

Il s’exerce à l’encontre de celui qui, indépendamment de sa bonne foi ou mauvaise foi, du fait de sa qualité d’auteur comme constructeur ou de propriétaire comme maître d’ouvrage ou encore de propriétaire subsistant ayant recueilli les droits de propriété du fonds à l’origine de l’atteinte, doit supporte l’obligation d’y mettre un terme.

A cet égard, s’agissant du rétablissement du droit réel, il ne peut être opposé au réclamant la connaissance préalable de la situation litigieuse ou l’absence d’opposition ou de protestation relativement à l’empiétement et, en l’absence d’une acceptation expresse et univoque pour consentir à l’atteinte litigieuse et ainsi renoncer aux prérogatives attachées au droit de propriété, la poursuite par le propriétaire atteint dans son droit fondamental, pour obtenir la suppression d’un empiétement relève d’un droit absolu dont l’exercice ne peut être considéré comme abusif.

Cependant, dans le cas présent, il faut considérer que le rétablissement de la situation poursuit deux buts distincts :

celui de supprimer un empiétement relatif à l’enrochement défaillant et à l’origine duquel se trouve l’auteur des droits dont bénéficie le syndicat de la [Adresse 8].

celui de permettre au propriétaire du fonds affecté de pérenniser l’assise de ses parcelles, exposé du fait d’une pente et d’une configuration en surplomb à des glissements, imposant en tout état de cause un aménagement technique que le propriétaire du fonds aurait du envisager, indépendamment de l’empiétement illicite observé, du fait de la chronologie des programmes et des caractéristiques géologiques et climatiques.

Cependant, sur ce point précis, s’il n’est pas discutable que la règle de base est que le propriétaire du terrain en surplomb doit mettre en œuvre des moyens de nature à permettre la retenue de ses terres, la situation litigieuse n’est pas née d’un manquement de la société LBSH à ce principe mais des aménagements non réguliers de la SDC des Lavandes ou de ses auteurs sur le terrain d’autrui à l’origine d’un empiétement dont il demandé la suppression et justifiant de ce fait de travaux plus élaborés pour repositionner de manière conforme la stabilisation et la libération des parcelles exposées à une emprise irrégulière du fait de l’enrochement.

Comme l’a confirmée l’expertise, c’est bien à la suite d’un effondrement survenu durant les travaux d’édification de la résidence du SDC [Localité 4] que le talus litigieux s’est constitué ou a été constitué et a été partiellement stabilisé par un enrochement une partie étant enrochée et une autre en terre dont l’inclinaison et le ravinement causent une dégradation du terrain.

Il en résulte que c’est bien une restitution de l’intégralité de la propriété par la réalisation d’aménagement conformes qui est en jeu.

Dans cette perspective, s’agissant de la demande principale, la requérante sollicite l’homologation du rapport d’expertise en ce qu’il a préconisé les travaux visant à supprimer l’empiétement du talus en enrochements du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], située [Adresse 12] et à réaliser son repositionnement sur son terrain d’emprise, sollicitant :

la valorisation des travaux de remise en état du talus en enrochement constitutif de l’empiétement à hauteur d’un montant total de 190.469,78 Euros HT, soit 228.563,73 Euros TTC

la suppression de l’empiétement du talus en enrochement du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], située [Adresse 6] sur le fonds de la société LES BALCONS DE ST HYPPOLITE conformément aux travaux préconisés par le rapport d’expertise;

la condamnation du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], située [Adresse 6], en sa qualité de propriétaire du talus en enrochement litigieux, à faire, à ses frais :

pour démarrer la réalisation des travaux de remise en état préconisés et évalués par le rapport d’expertise, et à en justifier dûment à la société LES BALCONS DE ST HYPPOLITE, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 Euros par jour de retard;

et pour achever la réalisation des travaux de remise en état préconisés et évalués par le rapport d’expertise, et à justifier de leur achèvement à la société LES BALCONS DE ST HYPPOLITE, dans un délai de deux mois à compter de leur démarrage, sous astreinte de 500 Euros par jour à compter du lendemain de l’expiration de ce délai;

La société LBSH sollicite donc sous astreinte une obligation de faire, basée sur la valeur économique arbitrée par l’expert qui a finalement validé le coût des travaux à hauteur :

— d’un montant de 174.250 Euros HT/ 209.100 € TTC au titre des travaux de remise en état du talus

— d’un coût de maîtrise d’œuvre égal à 3,03% du montant des travaux, représentant 5.279,78Euros HT/ 6.335,73 € TTC;

— du montant précédemment retenu de 10.000 Euros HT/ 12.000 Euros TTC au titre des missions complémentaires d’études de sol

— d’un montant de 940 Euros HT/ 1.128 Euros TTC, sur la base du devis obtenu parla société LBSH auprès de la société GEO SUD OUEST le 30 mars 2021, au titre du bornage contradictoire en fin des travaux.

Dans le cours de ses opérations, l’expert judiciaire a préconisé dans un premier temps au titre de la suppression de .l’empiétement constaté la dépose de l’enrochement existant et la repose d’un nouvel enrochement bétonné après réfection du talus sur l’emprise de la propriété de la résidence, nécessitant « la réfection du fossé d’évacuation des eaux de pluies positionné en pied de l’enrochement » et un bornage contradictoire des propriétés en fin des travaux.

Il confirmera :

« Les travaux de remise en état des lieux consisteront à repositionner les ouvrages réalisés dans le cadre de l’aménagement et de la construction de la [Adresse 8] sur l’emprise de sa propriété. »

Cependant, sur la base des préconisations de la société FONDATEC, il a été privilégié de mettre en œuvre un enrochement non cimenté de hauteur variable en fonction du talus à recréer sur le terrain du lotissement [Adresse 26]. Des matériaux drainants et un film géotextile seront positionnés à l’arrière de l’enrochement.

Au-dessus de l’enrochement, qui sera positionné sur l’emprise du terrain de la copropriété [Adresse 22], le terrain d’origine du lotissement [Adresse 27] sera reconstitué".

Aux termes de son rapport d’expertise , l’expert a donc confirmé ses préconisations,consistant, sous maîtrise d’œuvre d’exécution :

— à mettre en œuvre un enrochement non cimenté de hauteur variable en fonction du talus à recréer sur le terrain du lotissement de la société LBSH et à positionner des matériaux drainants et un film géotextile à l’arrière de l’enrochement

— à réaliser « des missions complémentaires d’études de sol, soit une mission G2 (étude géotechnique de conception) avant-projet et projet et une mission G4 (supervision géotechnique d’exécution) »

— à réaliser un bornage contradictoire en fin de travaux.

Il échet dans ces conditions d’ordonner la suppression de l’empiétement du talus en enrochements suscité par les auteurs de la SDC Les Lavandes sur le fonds de la société LBSH et dont celui-ci est comptable sur la base du rapport d’expertise homologué en ce qu’il a préconisé les travaux visant à repositionner à cette fin ledit talus sur son terrain d’emprise.

5/ Les conséquences financières collatérales.

Ces demandes sont périphériques à la réclamation principale de faire cesser l’emprise illicite né des aménagements mis en œuvre par la [Adresse 24] et se fonde sur la responsabilité délictuelle relavant de l’article 1240 du code civil qui suppose que soit démontrée l’existence d’une faute en relation causale avec un préjudice certain et réel. .

En sa qualité de Maître d’ouvrage, indépendamment de la cession de certains lots, la SARL LBSH est recevable à poursuivre toute indemnisation de préjudices qu’elle a en sa qualité subis personnellement ou pour les dommages infligés à la réalisation collective du programme de construction.

La société LBSH explique qu’étant dans l’obligation de terminer les travaux communs du lotissement avant le 31 décembre 2019 pour pouvoir en obtenir la DAACT, elle a été contrainte d’engager, sans attendre la fin de l’expertise ni la remise en état du talus, la réalisation :

— du parking et des bordures;

— des trottoirs ;

— de l’achèvement des réseaux de chaque lot

— du bassin de rétention.

Elle sollicite de fait des indemnisations incidentes sur la réalisation de travaux qui de toute façon, aurait du être financés par ses soins mais aussi pour les retards ainsi imposés par la situation d’empiétement, problématique qui auraient selon la requérante soit empêché la réalisation de travaux, soit retardé la commercialisation du programme, portant au final atteinte à son image.

De ce point de vue, nonobstant le transfert de certains droits à une ASL, la SARL LBSH garde le droit de faire valoir des préjudices directs et personnellement subis du fait de l’enrochement litigieux.

Le syndicat requis s’oppose à l’intégralité de ces prétentions.

Il n’est pas indifférent que la requérante sollicite sur ce chapitre la somme de 280 657, 04 € soit une valeur 25 % supérieure au coût de la reprise litigieuse nécessaire et légalement justifiée pour supprimer l’empiétement.

Sur le sujet, l’expert judiciaire est beaucoup plus nuancé et en réalité, restrictif à l’encontre des demandes qui lui apparaissent excessives de la part de la Société LBSH.

Il conclura ainsi :

Du fait de l’impossibilité de réaliser certains aménagements, des préjudices ont été avancés par la société LBSH pour un montant de 172 800, 00 €.

Ils concerneraient la finalisation des travaux de trois lots impactés par l’emprise du talus et du rec d’évacuation des eaux pluviales, l’absence de parkings à l’entrée du lotissement et un déficit d’image du lotissement du fait de la non-finalisation des travaux d’aménagement.

En l’état, nous émettrons des réserves sur les indemnisations demandées pour un des trois lots (lot 24), ce dernier n’étant pas impacté par les enrochements et d’une manière générale par le talus. Il est aujourd’hui en cours de construction.

Suivant les relevés de géomètres, le rec n’est également pas impacté par l’emprise du talus, nous ne voyons pas en quoi il pourrait ne pas être terminé.

Les parkings situés à l’entrée du lotissement ont pu être réalisés, le lotissement a été déclaré conforme à la demande d’autorisation avec réserve sur la réalisation d’espaces verts à mettre en œuvre derrière ces parkings après reprise des talus.

Selon nous, deux lots (lot 25 et 26) ne sont pas commercialisables dans les conditions prévues.

Sur les bases des calculs de préjudices avancés par la demanderesse, le montant du préjudice pourrait être estimé à 37 500, 00 € TTC, soit 31 250, 00 € HT. »

Si l’expert ne méconnaît pas l’incidence périphérique de l’enrochement sur le déroulement du programme d’aménagement par la société LBSH, il relativise l’impact réel de la situation née de l’enrochement et de l’empiétement.

Il convient d’envisager les postes évoqués :

° Le préjudice à raison de l’absence de parking à l’entrée du lotissement :

La SARL LBSH soutient que l’existence de l’empiétement aurait généré un retard dans la réalisation de parkings à l’entrée du lotissement et réclame la condamnation d’un manque-à-gagner de 20.400 € correspondant à 15 places de parking soit 80 € de valeur locative mensuelle x 17 mois.

Les travaux de parking à cet endroit ont été réalisés et aucun obstacle en lien avec l’enrochement ne s’opposait à leur réalisation, étant noté que ces emplacements n’avaient pas une location locative distincte.

L’expert ne retient pas de préjudice financier direct lié à cette situation qui n’est pas étayée par des justificatifs circonstanciés..

° Le préjudice à raison de l’impossibilité de terminer les travaux d’achèvement et les travaux de drainage des lots 24 et 25 qui motive la demande de verser la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pouvant correspondre à des travaux de « remobilisation » pour des travaux de reprise « ultérieurs ».

Il faut noter l’expert judiciaire exclut un quelconque préjudice pour le lot 24 puisqu’il a estimé que le « Rec » ne se situait pas dans l’emprise de l’enrochement.

Pour l’autre lot, il n’est pas démontré un surcoût lié à sa finalisation qui serait en lien causal avec l’enrochement illicite.

° Le préjudice subi par la société LBSH à raison de l’impossibilité de commercialiser les lots 24, 25 et 26 :

Il est sollicité de ce chef la somme totale de 193 599, 90 €.

En réalité, la SARL LBSH soutient en effet que ses lots 24 et 25 ont subi un retard de commercialisation de 4 à 5 années et que son lot n° 26 ne serait pas commercialisable.

En premier lieu, l’expert exclut toute incidence « pour l’un des trois lots (lot 24), ce dernier n’étant pas impacté par les enrochements et d’une manière générale par le talus. Il est aujourd’hui en cours de construction. »

Il apparaît par ailleurs que les lots 24 et 25 ont non seulement été commercialisés, mais également vendus, sans perte de valeur. Il n’est pas démontré que le retard de 5 ans pour le lot 25 ait à lui seul une incidence préjudiciable en l’absence d’un taux de vente à 100% des lots, indépendamment du litige et concernant des zones non concernées, et ce après le dépôt du rapport..

Il est convient de noter que la société LBSH a vendu ces lots à une valeur supérieure à celle indiquée originellement et environ 30% au dessus du prix envisagé au départ.

Il ne résulte donc pas de préjudice réel au plan vénal.

S’agissant du lot N° 26, il est sollicité la condamnation du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 8] à verser une somme de 93.000 € TTC à titre de dommages et intérêts consécutifs à la perte de valeur foncière et à la perte de chance de pouvoir céder. Ce lot a finalement pu être construite et a pu être commercialisé au prix de 93.000 € mais ne trouve pas d’acquéreurs.

La perte de chance lié aux aléas du marché ne saurait être mise sur le compte de la problématique de l’enrochement qui a pu perturber le déroulement de la réalisation de la promotion et de sa commercialisation mais ne l’a nullement empêché ni influé sur l’état du marché.

Il sera dans ces conditions tenu compte du report dans le temps, très relatif, pour rentabiliser de façon optimale la promotion commerciale du programme pour les deux lots uniquement concernés par l’octroi d’une indemnisation de 20 000, 00 €.

° Le préjudice d’image :

La société LBSH estime avoir subi une atteinte à son image et à sa réputation dans un secteur extrêmement concurrentiel et sollicite une somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice d’image dont le tribunal a peine à percevoir l’existence même s’agissant d’un litige, somme toute ordinaire, relatif à un empiétement irrégulier qui n’a pas remis en cause la réalisation du projet ni décrédibilisé le porteur de la promotion.

Il est démontré qu’il n’y a aucun rapport entre l’empiétement et ses développements et un refus de concours bancaire qui s’explique par d’autres motifs totalement étrangers.

La requérante ne démontre pas en quoi son image commerciale ou autre aurait pu être atteinte par le différend sur l’enrochement qui n’a que très partiellement affecté la réalisation du projet.

° Le préjudice lié à la sécurisation du talus en vue de la sécurisation du parking

La société LBSH réclame à ce titre la condamnation du SDC de la résidence « [Etablissement 2] » à lui verser la somme de 17.560,40 € à titre de dommages-intérêts en réparation selon cette société du coût des travaux réalisés pour sécuriser le talus, et par voie de conséquence le parking.

Il apparaît que ces travaux ont été nécessaires pour retenir les terres.

Or, indépendamment de la résolution de l’empiétement litigieux, il est clair que l’installation des parkings auraient nécessité une sauvegarde de l’assise et leur réalisation, au demeurant effective, justifiait un renforcement dont il n’est pas démontré qu’il est lié à l’occupation illicite.

L’expert à juste titre émet des réserves sur ce poste qui entrera en vois de rejet.

IV – Sur les mesures accessoires

Les dépens seront mis à la charge de la partie qui succombe et qui devra à ce titre assumer les fais d’expertise.

La requérante distingue des frais contentieux pour une somme totale de 21.657,14 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice complémentaire subi à raison des honoraires d’Avocats autres que fondant sa demande en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

La requérante produit des factures d’honoraires produites dont on ne sait si elles ont été acquittées réellement et si elles se rapportent au seul litige de l’enrochement.

Par ailleurs, si l’expertise a été nécessaire, elle n’ a pas été dirigée contre la seule partie concernée au final. Par ailleurs, la lettre proposant une voie amiable de solution en date du 23 décembre 2021 hypothéquait en elle-même toute chance de succès et fermait la porte à toute négociation puisqu’ étaient d’ores et déjà mises en avant l’insuffisance et la sous-estimation du rapport d’expertise quant aux prétentions de la requérante et l’exigence de remboursement d’honoraires : de fait, le niveau d’indemnisation exigée au titre des préjudices incidents, finalement grandement excessifs et non proportionnés, préjudices que le tribunal n’a pas retenus, a constitué un obstacle majeur à toute évolution positive.

Dès lors, la poursuite contentieuse de la résolution du litige n’a pas permis de suivre une voie plus raisonnable alors qu’il était de l’intérêt bien compris des deux parties de résoudre le problème de l’enrochement illicite et non de prolonger une situation qui, selon la partie défenderesse, a au final servi à battre monnaie au moins pour partie.

Dans ces conditions, la prise en compte de frais justifiés en lien avec le différend avec le syndicat sera admise dans la proportion de 50% uniquement soit 10 828, 54 euros.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour les raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, au regard des considérations précédentes, il est équitable, au bénéfice de la partie requérante, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile d’allouer au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens la somme de 7 000, 00 euros en sus des frais déjà actés et partiellement admis.

Suivant l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.»

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune considération contraire ne justifie la suspension de l’exécution provisoire de droit attachée à la décision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire de Narbonne, statuant en premier ressort, de manière contradictoire, par mise à disposition au greffe, par décision exécutoire, nonobstant l’exercice de voies de recours, en la formation de juge rapporteur, Marc POUYSSEGUR, magistrat honoraire exerçant à titre juridictionnel,

Vu les pièces justificatives produites,

Vu l’ordonnance de clôture,

Vu l’article 514 du code de procédure civile,

Vu les articles 545 et1240 du code civil,

Rejetant toutes conclusions ou demandes plus amples ou contraires comme injustes ou non fondées,

Homologue le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [U] [L] du 27 octobre 2021 :

— en ce qu’il a constaté contradictoirement l’empiétement du talus en enrochement du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], située [Adresse 9] sur le fonds de la société LES BALCONS DE ST HYPPOLITE et la nécessité de reprendre et repositionner le talus en enrochements du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 11], située [Adresse 6]

— en ce qu’il a préconisé les travaux visant à supprimer l’empiétement du talus en enrochements du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], située [Adresse 12] et à réaliser son repositionnement sur son terrain d’emprise

en ce qu’il a évalué les travaux de remise en état du talus en enrochement constitutif de l’empiétement à hauteur d’un montant total de 190.469,78 euros HT, soit 228.563,73 euros TTC

Ordonne la suppression de l’empiétement du talus en enrochement du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], située [Adresse 6] sur le fonds de la société LES BALCONS DE ST HYPPOLITE conformément aux travaux préconisés par le rapport d’expertise ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], située [Adresse 6], en sa qualité de propriétaire du talus en enrochement litigieux, à faire, à ses frais :

Dit qu’il devra démarrer la réalisation des travaux de remise en état préconisés et évalués par le rapport d’expertise, et en justifier dûment à la société LES BALCONS DE ST HYPPOLITE, dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 200, 00 euros par jour de retard, et ce, pendant un délai de 90 jours sauf prorogation après liquidation par le juge de l’exécution

Dit qu’il devra achever la réalisation des travaux de remise en état préconisés et évalués par le rapport d’expertise, et en justifier de leur achèvement à la société LES BALCONS DE ST HYPPOLITE, dans un délai de 4 mois à compter de leur démarrage, sous astreinte de 200, 00 euros par jour à compter du lendemain de l’expiration de ce délai, et ce, pendant un délai de 90 jours sauf prorogation après liquidation par le juge de l’exécution

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], située [Adresse 13] à la société LES BALCONS DE ST HYPPOLITE, à verser la somme de 20 000, 00 euros résultant du retard ou de l’impossibilité temporaire de commercialiser deux lots ainsi que la somme de 10 828, 54 euros pour les frais contentieux hors article 700 du code de procédure civile.

Déboute la société LES BALCONS DE ST HYPPOLITE SARL de ses demandes plus amples non fondées.

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 11], située [Adresse 13] à payer à la société LES BALCONS DE ST HYPPOLITE la somme de 7.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 11], située [Adresse 6] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Rappelle que l’exécution provisoire est, de plein droit, attachée à la présente décision.

La Greffiere La Presidente

A. GAFFIE M-C. BARDOU