Tribunal Judiciaire de Nice, Service de proximite, 30 juillet 2024, n° 24/02112

TJ Nice 30 juillet 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Monsieur [P] [E] n'a pas démontré s'être acquitté de la somme due, et a jugé que la créance du syndicat était fondée à hauteur de 1 911,38 euros.
Accepté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a jugé que le non-paiement récurrent des charges constitue une faute, entraînant un préjudice financier pour les autres copropriétaires.
Accepté
Dépenses engagées pour le recouvrement
La cour a accordé la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700, considérant que Monsieur [P] [E] doit supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, service de proximite, 30 juil. 2024, n° 24/02112
Numéro(s) :	24/02112
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphanie MARQ-DEMARCHIChristophe NANI
Parties :	représenté par son syndic en exercice la SA FONCIA [ Localité 7 ], Syndicat des copropriétaires de l' immeuble [ 6 ] sis [ Adresse 3 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. [6] c/ [E]

MINUTE N°

DU 30 Juillet 2024

N° RG 24/02112 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PWNQ

Grosse délivrée

à M^e NANI

Expédition délivrée

à M. [E]

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] sis [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice la SA FONCIA [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Christophe NANI substitué par M^e Stéphanie MARQ-DEMARCHI, avocats au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [P] [K] [N] [E]

né le 02 Mai 1971 à [Localité 8] (BRESIL)

[Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Caroline ATTAL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Greffière, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 20 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Juillet 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 30 Juillet 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [P] [E] est propriétaire de lots au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [6] » situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024, auquel il convient de se référer pour l’exposé de l’intégralité de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [6] » a fait assigner Monsieur [P] [E] devant le tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 20 juin 2024 aux fins de le voir condamner au paiement de la somme de 3 104,94 euros représentant le montant des charges de copropriété dues au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juillet 2023, celle de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé et celle 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens y compris le coût du commandement de payer du 19 juillet 2023.

À l’audience,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [6] », représenté par son conseil, a indiqué maintenir les demandes et moyens contenus dans son assignation à laquelle il se réfère expressément.

Monsieur [P] [E] n’a pas comparu bien que régulièrement assigné à personne.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 30 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Selon l’article 10-1 a) de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Il convient de relever que les tarifications de frais résultant d’un contrat de syndic, lequel ne lie entre eux que le syndicat des copropriétaires et le syndic, n’est pas opposable au copropriétaire pris individuellement, ne peuvent être inscrits au passif du compte individuel du copropriétaire de manière unilatérale et aléatoire sans que le juge puisse en apprécier le bien-fondé.

En outre, il convient de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Il en résulte que les frais de mise en procédure ne sauraient être considérés comme des diligences réelles et ne sont donc pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé, sauf diligences exceptionnelles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [6] » verse aux débats :

Un relevé de compte individuel de charges au 13 mars 2024 présentant un solde débiteur de 3 104,94 euros ;La matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [P] [E] ;Les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 6 mai 2022 et 28 avril 2023 portant approbation des comptes des exercices 2021 et 2022, votant les travaux et le budget prévisionnel des exercices 2023 et 2024 ;Les appels de fonds et décomptes de charges ;Un commandement de payer la somme de 3 093,21 euros signifié à Monsieur [P] [E] par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2023 ;Le relevé général des dépenses et les comptes de gestion des exercices 2021 et 2022 Les contrats de syndic des 12 juillet 2021 et 28 avril 2023 couvrant les périodes du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024.

Il résulte du relevé de compte individuel de charges au 13 mars 2024 que Monsieur [P] [E] reste redevable de la somme de 3 104,94 euros dont il convient d’expurger :

— les frais intitulés suivi de procédure (100 euros x 3), les frais de constitution du dossier transmis à l’avocat (320 euros x 2) en l’absence de diligences exceptionnelles du syndic ;

— les frais de mise en demeure (48 euros), intérêts de retard (12,5 euros) et frais de 2ème relance (32 euros) non justifiés dans leur quantum par la production du contrat de syndic en vigueur lors de l’inscription de ces frais au débit du compte ;

— les frais de 161,06 euros relatifs au commandement de payer du 19 juillet 2023 selon facture du 7 août 2023 de la SAS SUD JUSTITIA compris dans les frais irrépétibles.

La créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [6] » est donc fondée à hauteur de 1 911,38 euros. Monsieur [P] [E] ne démontre pas s’être acquitté de cette somme alors que la charge de la preuve lui incombe conformément à l’article 1353 alinéa 2 du code civil. Il sera en conséquence condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [6] » la somme de 1 911,38 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds dus au 13 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juillet 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [6] » fait valoir que Monsieur [E] est un débiteur chronique qui refuse de s’acquitter régulièrement de ses charges de copropriété sans justifier de raisons valables ce qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Il produit un jugement du tribunal d’instance de NICE du 26 novembre 2018 et un jugement du tribunal judiciaire de NICE du 9 novembre 2022 condamnant Monsieur [P] [E] au paiement des charges de copropriétés et appels de fonds impayés.

Il est constant que le non-paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par Monsieur [E], sans justifier d’un motif légitime quant à sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires, qui font l’avance des frais, un préjudice financier.

Monsieur [P] [E] sera ainsi condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [6] » la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [E] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile supportera les dépens et sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [6] » la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 juillet 2023.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [P] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [6] » la somme de 1 911,38 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds dus au 13 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juillet 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [6] » la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

CONDAMNE Monsieur [P] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [6] » la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [E] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Vice-Présidente