TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/04027

N° Portalis 352J-W-B7I-C4OSP

N° MINUTE : 2

Assignation du :

20 Mars 2024

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [G] [E][2]

[2]

[Adresse 3]

[Localité 13]

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. FONDARY

[Adresse 5]

[Localité 12]

représentée par Maître Hélène HELWASER, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0225

DÉFENDERESSE

S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 9]

[Adresse 7]

[Localité 13]

représentée par Maître Amélie PINÇON, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #R0021

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière

DÉBATS

À l’audience du 11 Septembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 26 juin 2012, la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 9] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. PAIN NAT FONDARY des locaux composés d’une boutique avec arrière-boutique, pièce à la suite et sanitaires en rez-de-chaussée, et d’une cave en sous-sol, situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 18], avec liaison directe à la boutique mitoyenne sise au [Adresse 8] cette même rue, pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 19 février 2012 afin qu’y soit exercée une activité d’achat et de vente de tous produits de panification, de pâtisserie et de denrées, notamment à base de composants biologiques, chocolat et confiserie, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 43.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Par acte sous signature privée en date du 30 avril 2014 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°101 A des 26 et 27 mai 2014, la S.A.R.L. PAIN NAT FONDARY a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.R.L. FONDARY.

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 19 février 2021.

Par actes de commissaire de justice en date des 15, 28 et 29 décembre 2023, la S.A.R.L. FONDARY a fait signifier à la mandataire et administratrice de biens de la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 9] ainsi qu’à cette dernière une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er janvier 2024.

En l’absence de réponse, la S.A.R.L. FONDARY a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 18 janvier 2024 réceptionnée le 19 janvier 2024, notifié à la mandataire et administratrice de biens de la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 9] un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 29.150 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2024, et à défaut d’accord sur le montant du loyer du contrat de bail commercial renouvelé a, par exploit de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, fait assigner cette dernière devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 2 juillet 2024 ayant fait l’objet d’un avis de passage des services postaux en date du 3 juillet 2024 retournée avec la mention « Destinataire inconnu à l’adresse », et remis au greffe par RPVA le 2 juillet 2024, la S.A.R.L. FONDARY demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement de l’article L. 145-33 du code de commerce, de :

à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024 à la somme annuelle de 29.150 euros hors taxes et hors charges, toutes clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées;condamner la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 9] à lui payer la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;à titre subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec pour mission de : convoquer les parties ;se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;visiter les locaux sis [Adresse 10] à [Localité 18], et les décrire ;procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties ;rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2024, au regard des dispositions des articles L. 145-33, et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;entendre les parties en leurs dires et explications ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;condamner la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 9] aux dépens ;dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.R.L. FONDARY fait valoir, à titre principal, qu’elle n’a jamais eu la jouissance de la cave mentionnée au contrat de bail commercial, et indique que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 550 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu’eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 53 m2, le prix du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 29.150 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant de la valeur locative à la baisse.

À titre subsidiaire, elle souligne que la valeur locative des locaux pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.

Aux termes de son dernier mémoire signifié par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024 et remis au greffe par RPVA le 31 juillet 2024, la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 9] sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-23 et R. 145-30 du code de commerce, de :

à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024 à la somme annuelle de 54.000 euros hors taxes et hors charges ;à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’instruction avant dire droit, et en l’occurrence désigner un expert ayant pour mission de : convoquer les parties et, dans le respect du principe du contradictoire, se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;visiter les locaux sis [Adresse 10] à [Localité 18], et les décrire ;entendre les parties en leurs dires et explications ;procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties ;calculer le loyer plafonné et rechercher la valeur locative des locaux loués au 1er janvier 2024 au regard : des caractéristiques du local ; de la destination des lieux ; des obligations respectives des parties ; des facteurs locaux de commercialité ; des prix couramment pratiqués dans le voisinage ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions dans un délai de six mois à compter de sa désignation ;condamner la S.A.R.L. FONDARY au paiement de la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert ;en tout état de cause, débouter la S.A.R.L. FONDARY de l’ensemble de ses demandes ;fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer actuel en vigueur à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à la fixation définitive ;condamner la S.A.R.L. FONDARY aux frais d’expertise s’il y a lieu ;condamner la S.A.R.L. FONDARY à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;condamner la S.A.R.L. FONDARY aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 9] précise que les locaux donnés à bail comportent bien une cave, laquelle doit être prise en considération dans le calcul des surfaces. Elle expose que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 54.000 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant du loyer plafonné.

À titre subsidiaire, elle avance ne pas s’opposer à la mesure d’expertise judiciaire réclamée.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 11 septembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2024, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-10 du même code, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties a été renouvelé à compter du 1er janvier 2024, à la suite de la demande de renouvellement signifiée par la S.A.R.L. FONDARY à la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 9] par actes de commissaire de justice en date des 15, 28 et 29 décembre 2023 (pièces n°5 en demande et n°2 en défense), ce qui n’est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2024.

Sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

En vertu des dispositions de l’article R. 145-3 dudit code, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Selon les dispositions de l’article R. 145-7 de ce code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

D’après les dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l’article R. 145-30 du code susvisé, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l’absence de motif de déplafonnement, soit à la valeur locative lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire (Civ. 3, 5 février 1992 : pourvoi n°90-10554 ; Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-19110 ; Civ. 3, 23 juin 2015 : pourvoi n°14-12411 ; Civ. 3, 6 mai 2021 : pourvoi n°20-15179), sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d’une modification notable des éléments de cette valeur locative (Civ. 3, 11 décembre 2007 : pourvoi n°07-10476 ; Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-21990 ; Civ. 3, 12 novembre 2020 : pourvoi n°18-25967), de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d’office, le montant de la valeur locative (Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-11374 ; Civ. 3, 29 novembre 2018 : pourvoi n°17-27043 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-19433) ; et que d’autre part, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l’insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 1, 8 février 2017 : pourvoi n°15-28145 ; Civ. 1, 17 avril 2019 : pourvoi n°18-17101 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16100 ; Civ. 3, 13 avril 2023 : pourvoi n°21-22375 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°21-24992 ; Civ. 2, 16 novembre 2023 : pourvoi n°21-11317).

En l’espèce, si pour estimer la valeur locative des locaux donnés à bail au montant annuel de 29.150 euros hors taxes et hors charges, la S.A.R.L. FONDARY fait état, dans son dernier mémoire, d’un certain nombre de loyers de référence relatifs « à des artères du 15ème arrondissement ayant sensiblement une commercialité comparable » (pages 6 et 7 de son dernier mémoire), force est toutefois de constater que cette assertion n’est étayée par aucun élément, lesdits loyers de référence n’étant justifiés par aucune pièce communiquée.

Cependant, dès lors que le principe du renouvellement du bail est reconnu par les deux parties, la juridiction ne peut refuser de statuer sur la demande de fixation du prix du bail, nonobstant l’éventuelle insuffisance des preuves fournies par la preneuse, étant observé que la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 9] n’invoque aucune modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative.

Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d’éclairer le juge des loyers commerciaux.

Aux termes des dispositions de l’article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l’expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l’expert ou dès qu’il est en mesure de le faire, le montant d’une provision à valoir sur la rémunération de l’expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu’il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s’il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.

En outre, en application des dispositions de l’article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner.

En l’espèce, il y a lieu de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à la somme de 4.000 euros, que la S.A.R.L. FONDARY, demanderesse à l’expertise, sera chargée de consigner.

En conséquence, il convient d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Madame [G] [E], et de dire que la S.A.R.L. FONDARY devra consigner la somme de 4.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’experte, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur la fixation du loyer provisionnel

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, il y a lieu de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

En conséquence, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. FONDARY pendant la durée de la présente instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

Sur l’opportunité d’une mesure de médiation

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article 127-1 du code de procédure civile, à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 1530 du même code, la médiation et la conciliation conventionnelles régies par le présent titre s’entendent, en application des articles 21 et 21-2 de la loi n°95-125 du 8 février 1995 relative à l’organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale et administrative, de tout processus structuré par lequel deux ou plusieurs parties tentent de parvenir à un accord, en dehors de toute procédure judiciaire, en vue de la résolution amiable de leurs différends, avec l’aide d’un tiers choisi par elles qui accomplit sa mission avec impartialité, compétence et diligence.

En l’espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l’expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l’aide d’un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

Dès lors, afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une mesure de médiation, il y a lieu de leur enjoindre de rencontrer un médiateur.

En conséquence, il convient d’enjoindre à la S.A.R.L. FONDARY et à la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 9] de rencontrer Madame [W] [R] en qualité de médiatrice, laquelle pourra, avec l’accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d’une médiation conventionnelle, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur les mesures accessoires

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que la présente décision ne met pas fin à l’instance, laquelle a vocation à se poursuivre postérieurement au dépôt du rapport d’expertise judiciaire, en application des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-31 du code de commerce selon lesquelles dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés.

En conséquence, les demandes formées au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 9] à la S.A.R.L. FONDARY, et portant sur les locaux sis [Adresse 10] à [Localité 18], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2024,

FIXE le loyer du bail commercial renouvelé à la plus faible des deux valeurs entre le montant du loyer plafonné et le montant de la valeur locative,

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder, l’experte judiciaire suivante, inscrite sur la liste établie pour le ressort de la cour d’appel de Paris :

Madame [G] [E]

S.A.R.L. EXPERTS & ASSOCIÉS

[Adresse 4]

Tél. : [XXXXXXXX02] – [Localité 19]. : 06.07.01.05.01

Courriel : [Courriel 14]

avec pour mission de :

convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ; se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l’accomplissement de sa mission ;visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 11], et procéder à leur description ; rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er janvier 2024, au regard des dispositions des articles L. 145-33, et R.145-3 à R. 145-8 du code de commerce ;déterminer le montant du loyer plafonné à la date du 1er janvier 2024, au regard des dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce ; rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l’experte judiciaire au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

DIT que lors de la première réunion d’expertise, l’experte judiciaire devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu’à l’issue de cette première réunion, elle adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui elle pourra demander, en cas d’insuffisance de la provision allouée, la consignation d’une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 4.000 (QUATRE MILLE) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’experte judiciaire, qui devra être consignée par la S.A.R.L. FONDARY auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : Tribunal de Paris – [Adresse 15] du Tribunal de Paris 75017 PARIS), avec copie de la présente décision, avant le 17 janvier 2025 au plus tard,

DIT qu’à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l’experte judiciaire sera caduque et l’instance sera poursuivie, le juge des loyers commerciaux tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime,

DIT que l’experte judiciaire commencera ses opérations d’expertise dès qu’elle sera avertie par le greffe du présent tribunal que la S.A.R.L. FONDARY a consigné le montant de la provision mise à sa charge,

DIT qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l’experte judiciaire accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l’experte judiciaire devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l’experte judiciaire devra procéder personnellement aux opérations d’expertise,

DIT que l’experte judiciaire devra communiquer (par voie électronique, en cas d’accord) un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties,

ENJOINT à la S.A.R.L. FONDARY et à la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 9] de rencontrer en qualité de médiatrice :

Madame [W] [R]

S.E.L.A.R.L. B.D.A.

[Adresse 6]

Tél. : [XXXXXXXX01] – [Localité 19]. : 06-68-15-31-10

Courriel : [Courriel 16]

avec pour mission de :

informer les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation ; recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle ;

DIT que la médiatrice n’interviendra qu’après que l’experte judiciaire l’aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport,

DIT que l’experte judiciaire suspendra ses opérations d’expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l’attente que la médiatrice ait mené à bien sa mission,

DIT qu’à l’issue du rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où l’une et/ou l’autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l’une et/ou de l’autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice:

la médiatrice en avisera l’experte judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ; la mission de la médiatrice prendra fin sans rémunération ;l’experte judiciaire reprendra le cours de ses opérations d’expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels elle devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’elle n’a reçu aucun dire ;

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :

la médiatrice pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre elle et les parties, conformément aux dispositions des articles 1530 à 1535 du code de procédure civile ; la médiatrice en avisera sans délai l’experte judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ;le cours des opérations d’expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d’investigations complémentaires indispensables à la solution du litige ;

ORDONNE qu’au terme de la mesure de médiation conventionnelle, la médiatrice informera l’experte judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’experte judiciaire déposera son rapport en l’état du pré-rapport qu’elle aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération y afférente, conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l’experte judiciaire reprendra le cours de ses opérations d’expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels elle devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’elle n’a reçu aucun dire,

DIT qu’en cas de refus ou d’échec de la médiation conventionnelle, l’experte judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu’elle en délivrera copie aux parties,

DIT que l’experte judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu’elle mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels elle les aura adressés,

FIXE au 19 décembre 2025 la date maximale du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l’experte judiciaire fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu’en cas de refus de sa mission, d’empêchement ou de retard injustifié de l’experte judiciaire, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

FIXE le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. FONDARY pendant la durée de la présente instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives,

RENVOIE l’affaire à l’audience du juge des loyers commerciaux du mercredi 12 mars 2025 à 9h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’experte judiciaire,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 17], le 13 novembre 2024.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM