COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[D], [M] c/ Société COTE D’AZUR HABITAT, [B]

MINUTE N°

DU 24 Janvier 2025

N° RG 24/02177 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PWXB

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Thierry TROIN

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Marina POUSSIN

à M^e Farah CHEBLI

Le

DEMANDERESSES:

Madame [Z] [D]

née le 21 Septembre 1992 à NANTERRE (92000)

8C Impasse des Liserons

Le Mont Gros – Bât 2

06300 NICE

représentée par M^e Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Carla STARACE, avocat au barreau de NICE

Madame [R] [M]

8C Impasse des Liserons

Le Mont Gros – Bât 2

06300 NICE

représentée par M^e Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Carla STARACE, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSES:

Société COTE D’AZUR HABITAT

53 Bd René Cassin

06282 NICE CEDEX 3

représentée par M^e Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE

Madame [J] [B]

8C Impasse des Liserons

Le Mont Gros – Bât 2

06300 NICE

représentée par M^e Farah CHEBLI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 27 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 mai 2023, à effet au 23 mai 2023, L’Etablissement public à caractère industriel et commercial COTE D’AZUR HABITAT, dit EPIC COTE D’AZUR HABITAT a donné à bail à Madame [Z] [D] et Madame [R] [M] un appartement n°49 situé Résidence Le Mont Gros, 8C impasse des Liserons à Nice 06300 moyennant le versement d’un loyer mensuel révisable de 374 euros et d’une provision sur les charges locatives de 185,13 euros par mois.

Se plaignant de désordres apparus dans l’appartement dès leur entrée dans les lieux, Madame [Z] [D] et Madame [R] [M] ont, par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, fait assigner COTE D’AZUR HABITAT et Madame [J] [B], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 12 septembre 2024 à 15 heures, au visa de la loi du 6 juillet 1989 notamment son article 6 et de l’article 1719 du code civil, aux fins de :

À titre principal :

— condamner sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, COTE D’AZUR HABITAT à remédier aux désordres, dysfonctionnements et troubles de jouissance du bien loué, à savoir réaliser les réparations :

— d’infiltrations et de moisissures dans la salle de bain

— d’infiltrations dans les trois chambres

— les menuiserie du coffre du volet de la cuisine

— la porte fenêtre du salon

— la fenêtre d’une chambre

— le bac de douche

— la VMC

— les radiateurs

— l’occupation du parking par des tiers

— ordonner le concours de la force publique aux fins d’exécution des travaux réparatoires dans l’appartement de Madame [B] en vertu de l’article 153-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner COTE D’AZUR HABITAT à leur payer la somme de 935 euros au titre du préjudice de jouissance du mois de mai 2023 au mois de mars 2024, outre une somme de 93,50 euros mensuelle à compte du mois d’avril 2024 jusqu’à complète réparation,

— condamner COTE D’AZUR HABITAT à leur payer la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens,

À titre subsidiaire :

— désigner un expert judiciaire avec mission habituelle en pareille matière,

— dire que les dépens seront provisoirement à leur charge.

Vu les divers renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 27 novembre 2024 à 9 heures,

À l’audience,

Madame [Z] [D] et Madame [R] [M], représentées par leur conseil, se réfèrent à leurs dernières écritures, déposées à l’audience, aux termes desquelles elles maintiennent leurs prétentions initiales sauf à solliciter la condamnation in solidum de COTE D’AZUR HABITAT et de Madame [B] à leur payer la somme de 935 euros au titre du préjudice de jouissance du mois de mai 2023 au mois de mars 2024, outre une somme de 93,50 euros mensuelle à compte du mois d’avril 2024 jusqu’à complète réparation, et celle de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens et formulent une demande additionnelle tendant à débouter COTE D’AZUR HABITAT et Madame [J] [B] de leurs demandes.

COTE D’AZUR HABITAT, représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions en réplique, déposées à l’audience, aux termes desquelles il demande de débouter Madame [Z] [D] et Madame [R] [M] de leur demande de condamnation sous astreinte à remédier aux désordres allégués et de leur demande subsidiaire d’expertise judiciaire. Reconventionnellement il demande de condamner Madame [J] [B] à la relever et garantir de toute condamnation dont il pourrait faire l’objet au titre de la réparation d’un préjudice de jouissance et condamner toute partie succombant à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

Madame [J] [B], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions en réplique, déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande de débouter Madame [Z] [D] et Madame [R] [M] de leur demande visant à obtenir le concours de la force publiques aux fins d’exécution des travaux de réparation dans son appartement et de les condamner solidairement à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens dont distraction au profit de Maître Farah CHEBLI par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de réalisation des travaux

Aux termes de l’article 1719 alinéa 1er du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

De surcroît, le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères de décence d’un logement. Il définit le logement décent comme le logement qui notamment assure le clos et le couvert, bénéficie d’un bon état d’entretien et de solidité du gros œuvre et de ses accès, protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et dont les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Il doit également être protégé contre les infiltrations d’air parasites, présenter une étanchéité à l’air suffisante et disposer d’un chauffage en bon état d’usage et de fonctionnement. De même, le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, des réseaux d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

Par ailleurs, aux termes de l’article 6 alinéa 3 c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit les sanctions applicables si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions relatives au logement décent. Ainsi le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité des lieux. Il revient au juge, saisi par l’une ou l’autre des parties, de déterminer la nature des travaux à effectuer et de fixer un délai pour leur exécution. A défaut de mise en conformité effectuée dans les conditions précitées, le juge peut réduire le montant du loyer.

Madame [Z] [D] et Madame [R] [M] soutiennent que dès leur entrée dans les lieux l’appartement était affecté de nombreux désordres constitutifs de manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent en bon état de réparation et pour lesquels elles demandent la réalisation de travaux sous astreinte.

COTE D’AZUR HABITAT réplique que les locataires sont défaillantes dans l’administration de la preuve des désordres allégués, de leurs causes, de leurs étendues et dès lors ne démontrent pas qu’ils soient imputables à un manquement contractuel du bailleur. Au regard du rapport d’expertise, il fait valoir que ce dernier n’est pas produit aux débats outre qu’il n’a pas été établi de manière contradictoire. Enfin, il prétend qu’il a été remédié à la fuite provenant de l’appartement de Madame [B] et au dysfonctionnement de la chaudière, que les désordres relatifs au coffre du volet de la cuisine, de la porte-fenêtre du salon et de la fenêtre d’une chambre sont infondés en l’état de la production des bons de commandes et factures antérieures outre que ceux relatifs à la VMC, aux radiateurs et à l’occupation du parking par des tiers ne sont pas explicités ni documentés.

En l’espèce, il résulte de l’état des lieux d’entrée du 23 mai 2023 réalisé en présence des deux locataires, ainsi que de la facture n°05-23-0430 de l’entreprise EUROP’TP du 31 mai 2023 produite par COTE D’AZUR HABITAT, que l’appartement n°49 a été délivré dans un état quasi-neuf, la plupart des éléments étant décrits dans un état neuf ou en bon état d’usage, suite à la réalisation par le bailleur d’important travaux de rénovation dans ce logement deux mois et demi avant l’entrée dans les lieux des locataires et portant notamment sur :

— la réfaction complète des peintures du logement

— la réparation de trois volets

— le réglage, la révision et de cinq fenêtres ou portes-fenêtres

— le remplacement de la baignoire

— le tablier du volet roulant PVC

Madame [Z] [D] et Madame [R] [M] ne sont donc pas fondées à soutenir que les désordres sont apparus dès leur entrée dans les lieux.

En revanche, il ressort des éléments produits aux débats que les locataires ont déclaré à leur assurance le 25 juin 2023 un dégât des eaux et que suivant bon de commande du 29 juin 2023, COTE D’AZUR HABITAT a mandaté l’entreprise GENTY pour procéder à une recherche de fuite au niveau du plafond de la salle de bains de l’appartement litigieux, laquelle a précisé que l’origine des infiltrations provenait d’une fuite de la baignoire de l’appartement du dessus occupé par Madame [B] selon quitus d’acceptation des travaux du 4 juillet 2023, signé par Madame [R] [M]. Dès lors, il n’est pas contestable qu’un mois après leur entrée dans les lieux, les locataires ont subi un dégât des eaux dans leur salle de bains occasionnant la présence d’importantes traces de moisissures. Cependant, les infiltrations trouvent leur cause dans une fuite en provenance de la salle de bains de Madame [B] de sorte que ces désordres ne résultent pas d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent en bon état de réparation, d’autant plus comme il a été souligné précédemment que l’appartement avait été délivré deux mois et demi avant dans un état neuf. En outre, le bailleur justifie que les travaux ont été réalisés chez Madame [B] le 12 novembre 2024 par l’entreprise BAT 21 suivant facture FAC001466 du 15 novembre 2024 et quitus d’acceptation des travaux signé par Madame [J] [B] le 12 novembre 2024.

S’agissant des traces d’infiltration présentes dans la chambre des enfants, les locataires produisent à ce titre des photographies, non datées, qui ne permettent ainsi pas de mettre en évidence qu’elles résulteraient effectivement d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent en bon état de réparation.

Au regard des huisseries, COTE D’AZUR HABITAT produit deux bons de commande des 26 mai et 29 juin 2023 relatifs à la réparation des volets de la cuisine, du séjour, de la chambre et de la porte-fenêtre du séjour lesquels sont décrits, dans l’état des lieux d’entrée du 23 mai 2023, en état d’usage et défraichi s’agissant des volets et en bon état d’usage s’agissant de la vitre du séjour. Le bailleur justifie également avoir fait procéder peu de temps après à la réparation de ces éléments les 30 mai et 13 juillet 2023 suivant facture n°20230826 du 6 juin 2023 et n°20231561 du 23 novembre 2023 de l’entreprise BR. Concernant la fenêtre de la chambre qui présenterait un trou en partie basse, la photographie non datée produite à cet effet ne saurait suffire à établir l’existence d’un désordre à ce titre étant précisé que l’état des lieux d’entré précise que les fenêtres des trois chambres sont toutes en bon état d’usage et que les locataires ne démontrent pas avoir porté à la connaissance du bailleur ce prétendu désordre. L’argumentation sera la même concernant le coffre du volet roulant et pour lequel COTE D’AZUR HABITAT justifie avoir mandaté l’entreprise BR qui a indiqué par courriel du 14 novembre 2024 avoir tenté de joindre la locataire à plusieurs reprises en vain suivant appels successifs et avis de passage.

Les désordres liés au bac de douche (fissure et rouille), laquelle était à l’état neuf lors de l’entrée dans les lieux, ne sont pas imputables à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement en bon état de réparation mais sont directement liés au dégât des eaux survenus dans la salle de bain et pour lequel les locataires feront l’objet d’une indemnisation par leur assurance.

Enfin, les désordres liés à la VMC et aux radiateurs qui ne fonctionneraient pas correctement ne sont pas suffisamment étayés par les pièces versées aux débats ni même ceux relatifs à l’occupation de la place de parking des locataires par des tiers étant relevé que le bail précise en première partie article 2b) page 2 que pendant le premier mois de la première période de chauffe, le locataire peut demander l’établissement d’un état des lieux complémentaires en ce qui concerne les éléments de chauffage, ce qui n’a pas été fait en l’espèce alors que les radiateurs sont décrits dans l’état des lieux d’entrée en bon état d’usage. Il convient également de relever, s’agissant de la chaudière, que celle-ci a été remplacée par COTE D’AZUR HABITAT le 20 juin 2023 conformément à la facture n°31138940 du 31 août 2023 de ENGIE HOME SERVICES produite aux débats. En outre, deux comptes rendus d’intervention de ENGIE sont produits aux débats en date des 2 et 24 octobre 2024 qui mentionnent tous deux que l’eau chaude fonctionne et le courriel du 25 octobre 2024 de Madame [Z] [D] selon le code erreur apparait à nouveau et l’eau chaude ne fonctionnerait pas ne saurait être suffisamment probant quant à démontrer que les désordres auxquels a remédié promptement le bailleur persistent.

Il résulte de ce qui précède, que Madame [Z] [D] et Madame [R] [M] ne démontrent pas la nécessité de faire réaliser les travaux sollicités ni d’ordonner le concours de la force publique pour faire exécuter les travaux dans l’appartement de Madame [B]. Elles seront en conséquence déboutés de leurs demandes à ce titre.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

En application de l’article 6b), le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force publique.

Les locataires se prévalent d’un préjudice de jouissance, consécutivement aux désordres affectant l’appartement, qu’elles évaluent à 25% du montant du loyer, soit la somme de 93,50 euros par mois sur la période de mai 2023 jusqu’à complète réparation.

COTE D’AZUR HABITAT ne conteste pas l’existence d’un préjudice de jouissance mais soutient que celui-ci a perduré du fait de Madame [B] qui a refusé l’accès à son logement par ses prestataires. Elle demande ainsi de condamner cette dernière à la relever et garantir des condamnations dont il pourrait faire l’objet en raison des manquements de cette dernière à ses obligations résultant de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [J] [B] quant à elle prétend qu’elle n’a jamais fait obstruction aux travaux.

Comme il a été vu précédemment, les locataires ont subi un mois après leur entrée dans les lieux un dégât de eaux occasionnant la présence d’importantes traces de moisissures, lequel a perduré jusqu’à la réalisation des travaux le 12 novembre 2024, soit pendant plus d’un an, ce qui leur a nécessairement causé un préjudice de jouissance.

Il est démontré par la production du courriel du 31 aout 2023 entre le référent principal de COTE D’AZUR HABITAT Monsieur [U] [Y] et la chargé de tranquillité Madame [V] [I], du courrier du 3 novembre 2023 de COTE D’AZUR HABITAT adressé à Madame [R] [M] et des courriers recommandés de mise en demeure en date des 14 septembre, 13 octobre et 12 janvier 2024 (plis avisés), que Madame [B] a refusé l’accès à son logement que ce soit pour remplir le constat de dégât des eaux ou pour l’intervention du personnel technique de COTE D’AZUR HABITAT, ce qui caractérise, au regard des demanderesses, une faute en application de l’article 1240 du code civil.

L’obligation de jouissance paisible étant une obligation de résultat qui ne cesse qu’en cas de force majeure, le bailleur ne saurait être exonéré de sa responsabilité en démontrant avoir envoyé à Madame [B] les trois courriers recommandés susvisé, lesquels n’ont été suivi d’aucun effet. La responsabilité délictuelle de cette dernière est néanmoins engagée

COTE D’AZUR HABITAT et Madame [B] sont donc tenus de réparer le préjudice de jouissance causé à Madame [Z] [D] et Madame [R] [M], lequel sera évalué à 15% du montant du loyer (56,10 euros) par mois sur la période du 25 juin 2023 au 12 novembre 2024.

COTE D’AZUR HABITAT et Madame [J] [B] seront donc condamnés in solidum à verser à Madame [Z] [D] et Madame [R] [M] la somme de 931 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

COTE D’AZUR HABITAT et Madame [J] [B] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les dépens et seront condamnés in solidum à verser à Madame [Z] [D] et Madame [R] [M] une somme que l’équité commande de fixer à 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en première ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Madame [Z] [D] et Madame [R] [M] de leur demande de réalisation des travaux sous astreinte de 150 euros par jours ;

DÉBOUTE Madame [Z] [D] et Madame [R] [M] de leur demande tendant à ordonner le concours de la force publique aux fins d’exécution des travaux réparatoires dans l’appartement de Madame [J] [B] en vertu de l’article 153-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum l’Etablissement public à caractère industriel et commercial COTE D’AZUR HABITAT et Madame [J] [B] à verser à Madame [Z] [D] et Madame [R] [M] la somme de 931 euros en réparation de leur préjudice de jouissance sur la période du 25 juin 2023 au 12 novembre 2024 ;

DÉBOUTE l’Etablissement public à caractère industriel et commercial COTE D’AZUR HABITAT de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum l’Etablissement public à caractère industriel et commercial COTE D’AZUR HABITAT et Madame [J] [B] à verser à Madame [Z] [D] et Madame [R] [M] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum l’Etablissement public à caractère industriel et commercial COTE D’AZUR HABITAT et Madame [J] [B] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection