COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Société COTE D’AZUR HABITAT c/ [R]

MINUTE N°

DU 20 Mars 2025

N° RG 24/03208 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P35T

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Marina POUSSIN

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Samih ABID

Le

DEMANDERESSE:

Société COTE D’AZUR HABITAT

53 Boulevard René Cassin

06282 NICE CEDEX

représentée par M^e Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Florence JEAN, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [Y] [R]

84 Bd Henri Sappia

Résidence Las Planas – Les Oeillets – Bât 7

06100 NICE

représentée par M^e Samih ABID, avocat au barreau de NICE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024007808 du 21/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NICE)

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : M^me Slavica BIMBOT, Juge placé près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence délégué au pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 12 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 22 mars 2021, l’établissement public COTE D’AZUR HABITAT a loué à Madame [Y] [R] un local à usage d’habitation situé Résidence les Planas – Les Oeillets – Bâtiment 7 – 84 boulevard Henri Sappia – 06100 Nice, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 384,45 euros, outre 118,02 euros de provision pour charges.

Par acte extra-judiciaire en date du 30 juillet 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, l’établissement public COTE D’AZUR HABITAT a fait assigner Madame [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 12 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 12 février 2025.

A cette audience, les parties, respectivement représentées par leur conseil, ont repris leurs dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mars 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

I. Sur la demande principale en résiliation du bail

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil selon lesquels les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1728 du même code prévoit quant à lui que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention, et de payer le prix du bail aux termes convenus.

A défaut, l’article 1729 du code civil prévoit que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 7b de la loi du 06 juillet 1989 prescrit quant à lui au locataire d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, la demanderesse sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail en raison du comportement de la locataire. Elle soutient que cette dernière contrevient aux dispositions contractuelles et légales en ne jouissant pas paisiblement du logement, et ce en dépit des courriers qui lui ont été adressés.

A l’appui de sa demande, elle produit notamment :

un courrier de mise en demeure daté du 31 décembre 2021 faisant état d’une plainte déposée auprès du bailleur en raison de jets divers d’objets par la fenêtre et du secouage des tapis ; un rapport d’intervention en date du 28 décembre 2023 par lequel une enquête de voisinage a été réalisée et faisant état de nuisances sonores émanant du logement (disputes, hurlements, aboiements de chiens) tous les jours, de jour comme de nuit, et de comportements inadaptés (urines et excréments de chiens dans les parties communes) ; un courrier de mise en demeure daté du 08 janvier 2024 reprenant ces éléments et demandant à la locataire de mettre un terme à cette situation ;

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un rapport d’intervention daté du 30 janvier 2024 par lequel une enquête de voisinage a été réalisée afin d’évaluer l’évolution des nuisances et faisant état de la continuité des nuisances sonores, avec les animaux ainsi que de la présence d’un trou dans la porte d’entrée de la locataire ; un rapport d’intervention daté du 07 mars 2024 relatant l’absence de changement de la situation, l’intervention des forces de l’ordre suite à une dispute entre la locataire et son compagnon, des messages d’une autre locataire avec des photographies faisant état de l’urine des chiens de la locataire sous ses fenêtres ; un rapport d’intervention daté du 16 avril 2024 relatant les agissements de la locataire et de son compagnon le week-end, rendant nécessaire l’intervention des forces de l’ordre et des pompiers, et mentionnant la présence d’urine dans les parties communes ; une convocation de la locataire au conseil des droits et devoir le 18 avril 2024 afin d’évoquer les manquements au règlement intérieur susmentionnés ;un courrier daté du 03 juin 2024 reprenant l’entretien déroulé le 18 avril 2024 ; un rapport d’intervention du 03 juin 2023 faisant état des plaintes de trois autres locataires eu égard à une dispute violente survenue le week-end précédant entre Madame [Y] [R] et son compagnon, nécessitant l’intervention des forces de l’ordre, et faisant état de désordres tels le jet de bouteille en verre par la fenêtre et les aboiements des chiens ; une sommation interpellative datée du 07 juin 2024 sommant la locataire de cesser tous troubles ; un rapport d’intervention daté du 16 juillet 2024 évoquant la plainte de trois voisins (nuisances sonores, secouement des tapies et objets par le balcon, disputes) et constatant la dépose d’objets encombrants dans les parties communes de l’immeuble ;un rapport d’intervention du 20 novembre 2024 au sein duquel les autres locataires de l’immeuble témoignent de ce que la situation demeure inchangée, une nouvelle dispute ayant conduit à l’intervention des forces de l’ordre quelques jours plus tôt ;un rapport d’intervention du 30 janvier 2025 relatant une nouvelle intervention policière.

En défense, Madame [Y] [R] sollicite le débouté de la demande de résiliation du bail, précisant que la défenderesse ne prouve pas le trouble allégué, et qu’elle paie régulièrement son loyer.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’établissement public COTE D’AZUR HABITAT rapporte la preuve de nuisances occasionnées par la locataire entre 2021 et 2025, qu’il s’agisse de nuisances sonores, olfactives ou du non-respect du règlement intérieur (dépôt d’objet dans les parties communes, usage non paisible du balcon avec jets d’objets). Si la défenderesse évoque être victime de violences conjugales pour expliquer les nuisances sonores engendrées par la présence de son ancien compagnon, cette affirmation ne repose que sur des déclarations formulées dans ses écritures et n’est étayée par aucun élément (main courante, dépôt de plainte, éventuelle condamnation, certificats médicaux). Par ailleurs, il ressort des derniers rapports d’intervention transmis que la locataire accueille un nouveau compagnon, sans que cela n’ait eu de conséquences significatives quant aux nuisances sonores toujours constatées par les autres habitants de l’immeuble, ayant nécessité l’intervention des forces de l’ordre en janvier 2025. Madame [Y] [R] a été invitée à plusieurs reprises, par courriers et convocation auprès du bailleur, à faire cesser les troubles occasionnés, courriers qu’elle n’a jamais contestés.

Ainsi, il est établi que les troubles de jouissance existent depuis décembre 2021 et ont perduré jusqu’au début de l’année 2025, troubles caractérisés par les multiples plaintes du voisinage auprès du bailleur et faisant état du comportement non paisible de la locataire.

Ainsi, en conséquence de la grave inexécution contractuelle qui lui est imputable, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [Y] [R], et d’ordonner son expulsion du logement.

Madame [Y] [R] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit 535,43 euros hors aides sociales) à compter du présent jugement prononçant la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

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II. Sur la demande reconventionnelle en délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation et L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

Madame [Y] [R] sollicite l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux auquel le bailleur est opposé. Elle expose être de bonne foi dans l’exécution de ses obligations et justifie de problèmes de santé, notamment au genou.

S’il n’est pas contesté que Madame [Y] [R] respecte son obligation de paiement de son loyer, force est de constater qu’elle ne respecte pas l’obligation de jouir paisiblement de son logement, eu égard à la résiliation prononcée ci-dessus, et ne saurait évoquer sa bonne foi, alors que le bailleur l’a, vainement et à plusieurs reprises, enjoint à cesser les troubles occasionnés.

Ainsi, eu égard à ces éléments mais tenant compte de sa situation personnelle et de santé qui apparaît fragile, il convient de lui accorder un délai de trois mois pour quitter les lieux, à compter de la signification de la présente décision, et selon les modalités ci-après précisées au dispositif de la présente décision.

En outre, elle bénéficiera en application de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution des délais prévus au titre de la trêve hivernale ainsi que, en application de l’article L. 412-1 du même code, d’un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux.

Il sera enfin relevé que l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit la possibilité pour le bailleur d’adresser une offre de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités d’un locataire qui n’use pas paisiblement des locaux loués mais que le texte n’en fait pas injonction au bailleur et que le juge ne peut l’y contraindre.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Y] [R] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’établissement public COTE D’AZUR HABITAT, Madame [Y] [R] sera condamnée à verser au demandeur la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

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En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation à compter du présent jugement du bail conclu entre Madame [Y] [R], d’une part, et l’établissement public COTE D’AZUR HABITAT, d’autre part, concernant le logement situé Résidence les Planas – Les Oeillets – Bâtiment 7 – 84 boulevard Henri Sappia – 06100 Nice ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

FAIT DROIT à la demande de Madame [Y] [R] tendant à l’octroi de délais pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai maximum de trois mois, à compter de la signification de la présente décision, et l’y CONDAMNE en tant que de besoin ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement public COTE D’AZUR HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Y] [R] à verser à l’établissement public COTE D’AZUR HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 535,43 euros ;

DEBOUTE Madame [Y] [R] de sa demande tendant à obliger son bailleur à la reloger dans un appartement équivalent dans un délai de trois mois ;

CONDAMNE Madame [Y] [R] à verser à l’établissement public COTE D’AZUR HABITAT une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [R] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le juge

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