COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 10 Octobre 2025

N° RG 24/04487 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QC5U

Grosse délivrée

à M^e ASSOULINE

Expédition délivrée

à M^e SABATIE

le

DEMANDERESSES:

Madame [X], [E] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e Muriel ASSOULINE, avocat au barreau de NICE

Madame [I], [C], [L] [M]

[Adresse 6]

[Adresse 8]

représentée par M^e Muriel ASSOULINE, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [Y], [G], [U] [W]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS

Madame [K], [N] [Z] épouse [W]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Monsieur William FEZAS, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 24 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 octobre 2025 puis prorogée au 10 Octobre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 10 Octobre 2025

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 22 décembre 2016 ayant effet au 02 janvier 2017, Mme [X] [M] et Mme [I] [M] ont donné à bail à M. [Y] [W] et Mme [K] [Z] épouse [W] un local à usage d’habitation sis [Adresse 9].

Par acte extra-judiciaire du 19 novembre 2027, Mme [X] [M] et Mme [I] [M] ont fait assigner M. [Y] [W] et Mme [K] [Z] épouse [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE.

AUDIENCE

Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 24 juin 2025.

A cette audience :

. Mme [X] [M] et Mme [I] [M] ont été représentées par leur conseil ;

. M. [Y] [W] et Mme [K] [Z] épouse [W] ont été représentés par leur conseil.

*

Vu les dernières écritures pour Mme [X] [M] et Mme [I] [M] visées en date du 24 juin 2025 et vu les dernières écritures pour M. [Y] [W] et Mme [K] [Z] épouse [W] visées en date du 24 juin 2025 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles.

*

Il a été donné connaissance par le juge à l’audience du diagnostic social et financier.

*

Il sera statué par décision contradictoire.

L’affaire est mise en délibéré au 03 octobre 2025, prorogé au 10 octobre 2025 en raison de la surcharge de travail du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du Code de procédure civile qui rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la Loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la demande de rejet d’écritures

Su les demandes tendant à écarter les écritures adverses, il est manifeste que, s’agissant d’une procédure orale, les deux parties ont bénéficié d’un temps nécessaire pour prendre connaissance des demandes et des moyens de la partie adverse et qu’elle ont, en sus, pu les développer oralement lors de l’audience.

Il convient en conséquence de rejeter les demandes tendant à écarter les écritures adverses.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut allégué de tentative de conciliation préalable à l’introduction de l’instance

Il est manifeste que les parties sont en l’état de très nombreux échanges antérieur à la délivrance de l’acte introductif d’instance qui constituent autant de tentatives amiables du règlement du litige.

Il convient en conséquence de rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut allégué de tentative de conciliation préalable à l’introduction de l’instance.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 novembre 2024, soit au moins deux mois avant l’audience.

En conséquence, l’action introduite par Mme [X] [M] et Mme [I] [M] est recevable.

Sur la demande tendant à la résolution judiciaire du bail

L’article 7 de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d’Etat ;

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, si les demanderesses, à l’appui de leur demande de résiliation judiciaire du bail, affirment que les locataires auraient manqué à leurs obligations, une analyse rigoureuses des pièces et éléments qu’elles produisent révèlent :

— que le changement de destination allégué du “garage” ne peut être retenu dans la mesure où la preuve de la destination des lieux en garage n’est pas établie,

— qu’à cet égard, le bail lui même désigne cet espace comme étant une “pièce (accessible par un escalier intérieur) en rez-de-jardin”, de sorte qu’il ne saurait être reproché aux locataires d’avoir considéré cette pièce comme habitable,

— que, par ailleurs, la preuve de l’empiétement allégué des époux [W] sur le logement du voisin et le “rejet anormal d’eau à partir” de leur balcon sur logement d’un autre voisin n’est rapportée par aucun élément objectif (relevé de géomètre, photographies claires, constat d’huissier, etc.),

— et qu’enfin, les nuisances sonores alléguées ne sont pas établies tout comme les violences alléguées à l’égard du voisinage.

Par voie de conséquence, force est de constater que les manquements allégués des défendeurs aux obligations des locataires telles que prévues à L’article 7 de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ne sont pas rapportés en l’espèce.

Dès lors, il convient de :

— débouter Mme [X] [M] et Mme [I] [M] de leur demande tendant à la résiliation judiciaire du bail,

— débouter Mme [X] [M] et Mme [I] [M] de leur demande tendant à la condamnation des époux [W] à la réalisation de travaux sous astreinte.

Il convient également de débouter M. [Y] [W] et Mme [K] [Z] épouse [W] de leur demande tendant à la condamnation des consorts [M] à la réalisation de travaux sous astreinte, aucun élément de justification n’étant produit.

Sur la demande subsidiaire tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 7 de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, prévoit notamment que :

“Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location (…) ;

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.”

L’article 24 de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit notamment que “tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie”.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties en date du 22 décembre 2016, et renouvelé antérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi réduisant le délai de régularisation du commandement de payer, comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [Y] [W] et Mme [K] [Z] épouse [W] le 06 août 2024 pour la somme en principal de 3.197,23 €.

Au vu du décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 06 octobre 2024.

Contrairement aux affirmations des locataires les sommes appelées aux termes du commandement de payer ne sont en rien prescrites puisqu’elles se rapportent à des dettes de loyers et charges échus impayés ayant pris naissance à compter du mois de février 2024 et s’étant poursuivie bien au-delà de la délivrance du commandement de payer. La prescription en la matière étant de trois ans, les sommes réclamées par les bailleresses ne sont donc aucunement frappées de prescription.

M. [Y] [W] et Mme [K] [Z] épouse [W] étant sans droit ni titre depuis le 07 octobre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, la solennité de la présente décision présentant une garantie suffisante d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du Code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de la jouissance. L’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce Mme [X] [M] et Mme [I] [M] produit un décompte actualisé faisant apparaître que M. [Y] [W] et Mme [K] [Z] épouse [W] reste devoir la somme de 3.312,33 € à la date du 05 novembre 2024.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la créance étant certaine, liquide et exigible, M. [Y] [W] et Mme [K] [Z] épouse [W] seront condamnés au paiement de la somme de 3.312,33 € arrêtée au 05 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 3.197,23 € et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

M. [Y] [W] et Mme [K] [Z] épouse [W] seront également condamnés in solidum, au paiement, à compter du 06 novembre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation, qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Il convient de débouter Mme [X] [M] et Mme [I] [M] de leur leurs demandes tendant à la condamnation des défendeurs à leur payer les sommes 5.211,80 € et 343,64 € qui ne correspondent à aucune démonstration explicite dans le corps de leurs écritures.

Les locataires ne justifient par aucun élément que les bailleresses seraient redevables à leur égard de la somme de 13.725,00 € à un titre ou à un autre. Par voie de conséquence, il convient de débouter M. [Y] [W] et Mme [K] [Z] épouse [W] de leur demande tendant à la condamnation des consorts [M] à leur payer la somme de 13.725,00 €.

Sur les demandes dommages-intérêts

Les bailleresses ne justifiant pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par la condamnation des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation, il convient de débouter Mme [X] [M] et Mme [I] [M] de leurs demandes de dommages-intérêts.

Les locataires ne justifiant pas de l’existence d’un préjudice quelconque, il convient de débouter M. [Y] [W] et Mme [K] [Z] épouse [W] de leurs demandes de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, M. [Y] [W] et Mme [K] [Z] épouse [W], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de procédure civil

Il serait inéquitable de laisser à la charge des bailleresses les frais exposés par elles dans la présente instance et non compris dans les dépens. Aussi, la somme de 1.500,00 € lui sera allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, due par M. [Y] [W] et Mme [K] [Z] épouse [W] in solidum.

M. [Y] [W] et Mme [K] [Z] épouse [W] seront déboutés de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

*

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par Jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes tendant à écarter les écritures adverses,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut allégué de tentative de conciliation préalable à l’introduction de l’instance,

DEBOUTE Mme [X] [M] et Mme [I] [M] de leur demande tendant à la résiliation judiciaire du bail,

DEBOUTE Mme [X] [M] et Mme [I] [M] de leur demande tendant à la condamnation des époux [W] à la réalisation de travaux sous astreinte,

DEBOUTE M. [Y] [W] et Mme [K] [Z] épouse [W] de leur demande tendant à la condamnation des consorts [M] à la réalisation de travaux sous astreinte,

DEBOUTE Mme [X] [M] et Mme [I] [M] de leur leurs demandes tendant à la condamnation des défendeurs à leur payer les sommes 5.211,80 € et 343,64 €,

DEBOUTE M. [Y] [W] et Mme [K] [Z] épouse [W] de leur demande tendant à la condamnation des consorts [M] à leur payer la somme de 13.725,00 €,

DEBOUTE Mme [X] [M] et Mme [I] [M] de leurs demandes de dommages-intérêts,

DEBOUTE M. [Y] [W] et Mme [K] [Z] épouse [W] de leurs demandes de dommages-intérêts,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties sont réunies à la date du 06 octobre 2024,

ORDONNE en conséquence à M. [Y] [W] et Mme [K] [Z] épouse [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DIT qu’à défaut pour M. [Y] [W] et Mme [K] [Z] épouse [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai, Mme [X] [M] et Mme [I] [M] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [Y] [W] et Mme [K] [Z] épouse [W], solidairement, à payer à Mme [X] [M] et Mme [I] [M], au titre des loyers et charges impayés au 05 novembre 2024, la somme de 3.312,33 €, assortie des intérêts au taux légal, à compter du 06 août 2024 pour la somme de 3.197,23 € et à compter de la présente décision pour le surplus,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du Code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE M. [Y] [W] et Mme [K] [Z] épouse [W], in solidum, à verser à Mme [X] [M] et Mme [I] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 06 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DIT que, si l’occupation devait se prolonger plus d’une année à compter du 06 novembre 2024, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la présente décision,

CONDAMNE M. [Y] [W] et Mme [K] [Z] épouse [W], in solidum, aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNE M. [Y] [W] et Mme [K] [Z] épouse [W], in solidum, à payer à Mme [X] [M] et Mme [I] [M] la somme de 1.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE M. [Y] [W] et Mme [K] [Z] épouse [W] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

LE GREFFIER LE JUGE