COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [W] [G] c/ [V] [R], [I] [C]

N°/25/170

Du 06 Mars 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/03193 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PC34

Grosse délivrée à:

M^e Christine CURCURU-BOLIER

expédition délivrée à:

Maître Thibault POZZO DI BORGO

le 06/03/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du six Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 14 Novembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 06 Mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Mars 2025 , signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

Madame [W] [G]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEURS:

Madame [V] [R]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Christine CURCURU-BOLIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [I] [C]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Christine CURCURU-BOLIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 2 août 2023 par lequel madame [W] [G] a fait assigner madame [V] [R] et monsieur [I] [C] devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu les dernières conclusions de madame [G] (rpva 12 novembre 2024) qui sollicite de voir :

Vu les articles 1112-1 du Code civil, 1130 du Code civil, 1137 du Code civil, 1144 du Code civil, 1603 du Code civil, 1611 du Code civil, 1645 du Code civil, 2224 du Code civil, 514 du Code de procédure civile, 541-1 du Code de procédure civile, 803 du Code de procédure civile,

LA JUGER recevable et fondée en ses demandes,

ORDONNER la révocation de l’ordonnance de clôture fixée au 1 er octobre 2024,

A titre principal,

JUGER que Madame [V] [R] et Monsieur [I] [C] ont violé leur obligation de délivrance conforme,

CONDAMNER solidairement Madame [V] [R] et Monsieur [I] [C] au paiement de la somme de 95.598 euros au titre de son préjudice financier correspondant aux travaux de

remise en état à réaliser sur le bien immobilier vendu,

A titre subsidiaire,

JUGER que Madame [V] [R] et Monsieur [I] [C] ont violé leur obligation d’information précontractuelle,

CONDAMNER solidairement Madame [V] [R] et Monsieur [I] [C] au paiement de la somme de 95.598 euros au titre de son préjudice financier correspondant aux travaux de

remise en état à réaliser sur le bien immobilier vendu,

A titre très subsidiaire,

JUGER que Madame [V] [R] et Monsieur [I] [C] ont commis un dol, CONDAMNER solidairement Madame [V] [R] et Monsieur [I] [C] à lui payer la somme de 95.598 euros résultant de la perte de chance d’avoir pu contracter dans des conditions plus avantageuses,

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement Madame [V] [R] et Monsieur [I] [C] à lui payer la somme de 20.000 euros au titre de son préjudice moral,

DEBOUTER Madame [V] [R] et Monsieur [I] [C] de leurs demandes de dommages-intérêts au titre de leur supposé préjudice moral, non fondé et non étayé,

DEBOUTER Madame [V] [R] et Monsieur [I] [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER in solidum Madame [V] [R] et Monsieur [I] [C] au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER solidairement Madame [V] [R] et Monsieur [I] [C] aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 2 décembre 2022,

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Vu les dernières conclusions des consorts [R] [C] (rpva 13 novembre 2024) qui sollicitent de voir :

Vu l’acte authentique de vente des 12 et 13 août 2019,

Vu la note d’urbanisme du cabinet TOMBAREL annexé à cet acte,

Ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture fixée au 16 octobre 2024,

A TITRE PRINCIPAL

DECLARER que l’acte authentique de vente des 12 et 13 août 2019 et la note d’urbanisme du Cabinet TOMBAREL indiquent expressément que la parcelle HA [Cadastre 5] est située dans sa partie sud dans une zone bleue de chutes de pierres et/ou ravinement,

Dire et juger que Madame [G] a été informée de l’aléa affectant la partie sud de la parcelle HA [Cadastre 5] et qu’ils n’ont aucunement failli à l’obligation de délivrance conforme leur incombant en qualité de vendeurs,

En conséquence,

DEBOUTER Madame [G] de toutes ses demandes fins et prétentions au titre d’une prétendue violation de l’obligation de délivrance conforme pesant sur les vendeurs

A TIRE SUBSIDIAIRE

DECLARER qu’ils n’ont commis aucune violation de l’obligation précontractuelle d’information leur incombant en leur qualité de vendeurs fondé tant sur les dispositions de l’article 1112-1 du code Civil que sur la clause d’information réciproque contenue dans l’acte de vente du 12 et 13 août 2019,

En conséquence,

DEBOUTER Madame [G] de toutes ses demandes, fins et prétentions au titre d’une prétendue violation de l’obligation précontractuelle d’information des vendeurs

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

Déclarer qu’ils n’ont commis aucun dol lors de la vente de leur bien à Madame [G]

En conséquence,

DEBOUTER Madame [G] de toutes ses demandes fins et prétentions au titre d’un prétendu dol commis par ses vendeurs

CONDAMNER Madame [G] à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamner Madame [G] à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du

Code civil ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu l’ordonnance de clôture du 11 avril 2024, fixant la clôture de la procédure au 1er octobre 2024 ;

A l’audience du 14 novembre 2024, le tribunal a prononcé la révocation de l’ordonnance de clôture pour admission des dernières conclusions des parties, avec leur accord.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Madame [V] [R] et Monsieur [S] [C] étaient propriétaires d’un bien immobilier sis [Adresse 3].

Monsieur [S] [C] est décédé le 8 août 2018 et a laissé pour seul héritier Monsieur [I] [C], son fils.

Par acte authentique dressé le 12 août 2019 par Maître [E] [D], monsieur [C] et madame [R], défendeurs, ont vendu ce bien à madame [W] [G], demanderesse, pour la somme de 320.000 euros.

Madame [G] soutient avoir été informée après la vente, pour la première fois par courrier électronique de la Commune de [Localité 1] du 14 janvier 2020, de l’existence de plusieurs désordres.

Elle conclut que la réalisation des travaux de remise en état des lieux est évaluée à la somme de 95.598 euros.

A titre principal, elle reproche aux défendeurs une absence de délivrance conforme, la violation de leur obligation d’information précontractuelle, et subsidiairement invoque avoir été victime d’un dol, au motif qu’un glissement du talus a été subi sur la copropriété voisine et qu’elle est en conséquence contrainte de réaliser des travaux exorbitants conformément aux injonctions de la Commune de [Localité 1] dans son courrier du 14 janvier 2020.

Elle leur reproche à titre subsidiaire la violation de leur obligation d’information précontractuelle, invoquant le devoir d’information réciproque contenu dans l’acte authentique de vente, indiquant qu’aucune information ne lui a été communiquée concernant l’état du bien en cause.

Elle invoque leur mauvaise foi.

A titre très subsidiaire, elle conclut avoir été victime d’un dol, indiquant que de fortes intempéries avaient gravement endommagé en 2014 la propriété de Madame [V] [R] et de Monsieur [S] [C], que des travaux ont été engagés en 2016, mais que faute de moyens financiers, les travaux n’ont jamais été achevés.

Elle leur reproche de ne pas lui avoir communiqué ces informations essentielles au moment des visites et de la vente, indiquant qu’elle a été informée de la situation par le courrier électronique du 14 janvier 2020 qu’elle a reçu après la vente.

Elle conclut que la réticence des vendeurs est dolosive, que c’est intentionnellement qu’ils ne l’ont pas alertée sur l’état du bien, dans le but de vendre leur bien au meilleur prix.

Elle sollicite des dommages-intérêts pour son préjudice moral, invoquant l’ampleur des désordres et son obligation de vivre dans une propriété dangereuse.

Elle fait valoir que la note d’urbanisme annexée à l’acte de vente n’est pas suffisante pour exonérer les vendeurs de leur garantie, dès lors qu’elle a simplement vocation à l’informer du fait que l’extrémité sud de la propriété en cause est située dans une « zone bleue » soumise à des mesures de prévention contre un risque de chute et/ou de ravinement.

Elle ajoute que les travaux de confortement partiels ne lui profitent pas, que le terrain continue à raviner et qu’un de ses voisins subit une perte de jouissance de la moitié de son jardin depuis

2011.

Elle conclut que le dol est constitué par l’intention délibérée des vendeurs de lui avoir caché l’ensemble des informations dont ils disposaient ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat de vente et dont l’importance était déterminante de son consentement.

Elle indique que si les travaux avaient été correctement réalisés, il n’y aurait pas eu de ravinement et et qu’elle n’aurait pas diligenté la présente procédure, que lors de sa visite, elle était dans l’impossibilité de se rendre compte d’un ravinement car cette partie était inaccessible depuis la propriété avec un dénivelé d’environ 20 mètres sans aucun garde-corps, qu’il est impossible de se pencher pour y voir quoique ce soit.

Elle ajoute que monsieur [C] devait débroussailler cette partie, en vain, ce qui acte sa volonté de dissimulation.

En réponse, les consorts [R] [C] concluent qu’à l’époque de la vente, madame [R] était internée en psychiatrie pour dépression, que monsieur [C] a quitté le logement familial depuis 2010 pour vivre à [Localité 6], que l’information de ce que la partie sud de la propriété était soumise à un risque de chutes de blocs/éboulement et ravinement a été donnée à Madame [G] et figure en page 10 de l’acte de vente et sur la note du cabinet TOMBAREL annexé à l’acte de vente du 12.08.2019, que les travaux de confortement effectués par le défunt ne pouvaient porter sur la totalité de la parcelle mais simplement sur la partie sud soumise aux risques d’éboulement/ de chutes de blocs/ravinement.

Ils soulignent que Madame [G] a visité la propriété lors de son acquisition, que si elle avait noté un phénomène de ravinement elle s’en serait inquiétée et aurait demandé des explications, que ce phénomène de ravinement est survenu probablement à la suite d’intempéries en janvier 2020, qu’entre le mois de janvier 2020 et le 24 mai 2023, soit pendant prés de 3 ans et demi, aucune mise en demeure ne leur a été adressée.

Ils exposent que seul feu monsieur [S] [C] s’occupait des affaires du ménage en l’état de la fragilité psychiatrique de sa compagne, madame [R], que monsieur [I] [C] a été dans l’obligation de reprendre l’ordinateur de son père pour avoir accès aux documents concernant la propriété familiale vendue à Madame [G].

Ils soulignent qu’au jour de la vente, ils n’ont pas contrevenus aux dispositions de la clause de l’acte authentique relative à la garantie de possession, puisque le bien au jour de la vente ne faisait l’objet d’aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété, n’emportait aucun empiètement sur le fonds voisin et ne faisait l’objet d’aucune injonction de travaux, madame [G] ayant été alertée le 14 janvier 2020, soit près de 5 mois après la vente, par les services de la Mairie, de chutes de terres et de la chute d’un petit arbre provenant de sa parcelle sur la parcelle voisine pouvant présenter un danger pour la sécurité des personnes.

Ils s’étonnent du silence de la demanderesse de 2020 (date du courrier de la mairie) jusqu’au jour de la mise en demeure qu’elle leur a adressée fin mai 2023, et évoquent la possibilité d’une aggravation des désordres du fait de cette inertie.

Ils font valoir qu’une information capitale a été donnée à Madame [G] dans l’acte de vente, en page 10, soit la note d’urbanisme délivrée par le cabinet TOMBAREL le 30 juillet 2019, qui révèle que l’extrémité sud de la propriété est située dans une zone bleue soumise à des mesures de prévention contre un risque de chutes de blocs et/ou de ravinement, que justement la chute de pierres et de l’arbre constatés par les services de la Mairie le 14 Janvier 2020 se situe au sud de la propriété comme révélé par le constat d’huissier que Madame [G] a fait dresser le 2 Décembre 2022, qu’elle a signé l’acte de vente en toute connaissance de cause.

Ils indiquent que l’éboulement survenu en 2014 sur la zone présentant un risque avéré de chutes de blocs et/ou de ravinement a fait l’objet de travaux de confortement garantis par une entreprise agréée, la société NATURE VERTICALE 04.

Ils contestent avoir manqué à leur obligation d’information précontractuelle, ajoutant que le bien n’a jamais subi de sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance.

Ils ajoutent que la demanderesse ne démontre pas que les travaux ont été partiels ou inachevés, et contestent l’affirmation du témoin monsieur [M].

Ils contestent l’argumentation concernant le dol, arguant que madame [G] a acquis une

propriété dont elle savait pertinemment que le terrain situé au sud se trouvait sur une zone à risque de chutes de blocs et/ou ravinement, que le dol aurait pu être retenu s’ils avaient caché le fait que la partie sud du terrain se trouvait dans une zone à risque de glissement de terrain et de chute de pierres.

Ils sollicitent des dommages-intérêts pour procédure abusive, invoquant leur préjudice moral alors qu’ils étaient déjà largement touchés par la mort de leur compagnon et père.

Sur la demande principale:

Aux termes de l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

Aux termes de l’article 1611 du même code, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Aux termes de l’article 1112-1 du même code, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Aux termes de l’article 1130 du même code, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes de l’article 1137 du même code, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Dans le cadre d’une vente entre particuliers, le vendeur doit révéler à son acquéreur tout ce qu’il sait de son bien, de sorte que sauf le cas d’une réticence dolosive, il ne saurait être fait le reproche au vendeur, sur le fondement de son obligation de conseil, de ne pas avoir révélé ce que lui-même ignorait légitimement.

Il doit ensuite communiquer à l’acquéreur ce que ce dernier ne peut pas savoir, mais l’obligation du vendeur disparaît lorsque l’acquéreur pouvait aisément obtenir les renseignements qu’il se plaint de ne pas avoir eus, son ignorance n’étant alors plus légitime.

Le vendeur doit informer l’acquéreur de ce qui est de nature à influer sur son consentement.

A titre liminaire, il convient de noter que madame [G], avisée par la Métropole [Localité 1] COTE D’AZUR le 14 janvier 2020 du problème objet de la présente procédure, n’en a informé les défendeurs que par courrier en date du 24 mai 2023, ce qui est très tardif, de même que le constat d’huissier qu’elle produit, daté du 2 décembre 2022, soit 2 ans après le courrier de la Métropole.

Les désordres ont pu largement s’aggraver pendant cette longue période.

Sur le fond, madame [G] ne conteste pas avoir visité le bien avant la vente, notamment le jardin.

Les photographies produites dans le constat d’huissier permettent de se rendre compte du talus séparant la propriété qu’elle a acquise avec celle située en dessous, et de l’existence d’un mur de soutènement en parpaings.

L’argument selon lequel Madame [G] aurait été dans l’impossibilité de se rendre compte d’un ravinement au motif que cette partie était inaccessible, ne sera donc pas retenu.

Madame [G] soutient que les désordres objets de la présente procédure auraient été connus des vendeurs qui les lui auraient volontairement dissimulés, notamment à la suite de travaux qu’ils auraient entrepris en 2014-2016.

Or, à l’acte de vente signé entre les parties a été annexée la note du cabinet TOMBAREL datée du 30 juillet 2019, qui l’informe précisément du risque de chute de pierres et de ravinement, affectant la partie Sud du terrain.

Il est indiqué clairement dans cette note, que « l’extrémité Sud de la propriété est située dans une zone bleue soumise à des mesures de prévention contre un risque de chutes de blocs et/ou de ravinement ».

Madame [G] était donc clairement informée lors de la vente du risque de chutes de blocs et/ou de ravinement de la partie Sud de la parcelle, et de la nécessité de mettre en place des mesures de prévention à ce titre.

Ce risque ne lui a pas été caché par les vendeurs, ce qui permet d’écarter l’argument tiré de l’altération de son consentement, le défaut d’information, la délivrance non conforme, et le dol.

Concernant les travaux réalisés par l’entreprise NATURE VERTICALE 04 à la suite d’un éboulement survenu 5 ans plus tôt, il n’est pas établi, comme soutenu par la demanderesse, qu’ils n’ont pas été terminés, qu’ils n’ont été que partiels.

Les attestations de témoins produites à ce sujet seront écartées, comme basées sur aucun élément probant.

De plus, aucun élément n’est apporté au sujet de plaintes éventuelles du syndic ou des voisins, concernant ces travaux qui seraient restés inachevés.

Il n’est pas démontré que l’absence d’information sur lesdits travaux ait causé un préjudice à la demanderesse.

Surtout, rien ne permet de retenir que le phénomène de ravinement du terrain survenu en 2020,

peu après la vente, est lié aux travaux réalisés par l’entreprise NATURE VERTICALE 04 ou à l’éboulement de 2014 et d’écarter le fait que cet éboulement peut être seulement lié au zonage de cette partie de la propriété située dans une zone à risque.

A titre surabondant, à supposer établi un manquement des vendeurs à leur obligation d’information, le préjudice qui en aurait résulté pour la demanderesse ne pourrait être constitué que de la perte d’une chance de refuser de contracter ou de contracter à d’autres conditions, ce qui ne correspond pas à sa demande consistant en la prise en charge totale du coût des travaux de sécurisation du talus.

En conséquence, eu égard à l’ensemble de ces éléments, madame [G] sera déboutée de l’ensemble de ces demandes, y compris de celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande de dommages-intérêts des défendeurs :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la présente procédure a nécessairement causé un préjudice moral aux défendeurs, ceux-ci démontrant avoir vendu le bien en cause à la suite du décès de leur père et compagnon, et établissant que madame [R] a une santé fragile.

En conséquence, madame [G] sera condamnée à leur payer la somme de 6.000 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des défendeurs leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La demanderesse sera condamnée à leur payer la somme de 5.000 euros à ce titre.

Partie succombant à l’instance, elle sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS:

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort par mis à disposition au greffe,

DEBOUTE madame [W] [G] de l’ensemble de ses demandes y compris de celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE madame [W] [G] à payer à madame [V] [R] et monsieur [I] [C] la somme de 6.000 euros (six mille euros) en réparation de leur préjudice moral,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNE madame [W] [G] à payer à madame [V] [R] et monsieur [I] [C] la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE madame [W] [G] aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT