COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. [Adresse 2] c/ [L], [L]

MINUTE N°

DU 24 Mars 2025

N° RG 23/00994 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O2HC

Grosse délivrée

à M^e AIM

Expédition délivrée

à M^e FRANSES

le

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET CENTRAL GESTION

[Adresse 1]

représenté par M^e Léa AIM substitué par M^e Anne-Sophie MANG, avocats au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [U] [L]

né le 04 Décembre 1968 à [Localité 3] (06)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Pascal FRANSES substitué par M^e Giorgia RICCIOTTI, avocats au barreau de NICE

Madame [H] [P] épouse [L]

née le 11 Septembre 1967 à [Localité 4] (COLOMBIE)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Pascal FRANSES substitué par M^e Giorgia RICCIOTTI, avocats au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : M^me Slavica BIMBOT, Juge placée près la Cour d’appel d’Aix-en Provence déléguée au Pôle de proximité du Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats par M^me Magali MARTINEZ, Greffier et lors du prononcé par M^me Laura PLANTIER, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 05 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 24 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [L] et Madame [H] [P] épouse [L] sont copropriétaires au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2].

Par acte extra-judiciaire en date du 20 mars 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL CABINET CENTRAL GESTION, a fait assigner Monsieur [U] [L] et Madame [H] [P] épouse [L] devant le tribunal judiciaire de Nice, pôle de proximité.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 05 février 2025.

A cette audience, les parties, respectivement représentées par leur conseil, ont repris leurs dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

L’affaire est mise en délibéré au 24 mars 2025. Les parties ont été autorisées à transmettre contradictoirement jusqu’au 12 février 2025 diverses pièces complémentaires.

Seuls les époux [L] ont communiqué contradictoirement et dans le délai imparti un compromis de vente du bien susmentionné.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 7 132,94 euros se fondant sur son dernier décompte actualisé arrêté au 1er janvier 2025 établi le 04 février 2025. A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] verse aux débats :

la preuve de ce que Monsieur [U] [L] et Madame [H] [P] épouse [L] sont propriétaires du lot n°9 situé [Adresse 2] ;un décompte de la créance au 10 mars 2023 ;un décompte de la créance au 1er janvier 2025 ;le décompte des charges du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 ;des appels de fonds ; les contrats de syndic ; les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 03 décembre 2018, 27 novembre 2019, 25 janvier 2021, 09 décembre 2021, 28 octobre 2022, et 18 décembre 2023 ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants ; une mise en demeure portant sur la somme de 2 860,84 euros, en date du 15 juin 2022, dont l’accusé de réception est revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé », envoyé à l’ancienne adresse des époux [L].

Les défendeurs contestent ce montant, évoquant des charges à expurger.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [U] [L] et Madame [H] [P] épouse [L] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 6 880,94 euros, après déduction des frais de mise en demeure et de suivi de contentieux.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [U] [L] et Madame [H] [P] épouse [L] au paiement de la somme de 6 880,94 euros, au titre des charges dues à la date du 1er janvier 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 mars 2023, le courrier recommandé contenant la mise en demeure n’ayant pas été envoyé à la bonne adresse des défendeurs.

En l’absence de pièce permettant de s’assurer de ce que le règlement de copropriété évoqué comporte une clause de solidarité, la présente condamnation ne sera pas assortie de la solidarité.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le courrier de mise en demeure n’a pas été envoyé à l’adresse des défendeurs, de sorte qu’il n’y a pas lieu de leur imputer le coût de cet acte (36 euros). Par ailleurs, les autres frais engagés par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], et particulièrement les frais d’avocats, n’ont pas été nécessaires pour l’avancement de la procédure au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Il résulte de ces textes que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] sollicite le paiement de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 1 500 euros, invoquant la résistance abusive de Monsieur [U] [L] et Madame [H] [P] épouse [L] qui ne règlent pas leurs charges de copropriété depuis plusieurs mois.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni du préjudice financier certain et direct allégué. Il est au demeurant constant que les appels de fond ont dans un premier temps été envoyés à l’ancienne adresse des défendeurs. Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

II. Sur la demande reconventionnelle de report de la dette

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les défendeurs sollicitent le report de leur dette d’un an, auquel le syndicat est opposé. Ils déclarent avoir tenté d’apurer cette dette par le biais de nombreux virements et avoir décidé de vendre leur bien. Ils justifient de leurs ressources mais également de la signature d’un compromis de vente le 23 janvier 2025, uniquement par eux.

En l’espèce, compte tenu de la situation de Monsieur [U] [L] et Madame [H] [P] épouse [L], particulièrement du projet de vente de leur appartement en cours qui leur permettra de revenir à meilleure fortune et ainsi de liquider cette dette, puis en considération des besoins du syndicat des copropriétaires et des délais qu’ils ont de fait déjà obtenu depuis le dépôt de l’assignation, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [U] [L] et Madame [H] [P] épouse [L] et de permettre un report de la dette de six mois.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [L] et Madame [H] [P] épouse [L] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner in solidum Monsieur [U] [L] et Madame [H] [P] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [U] [L] et Madame [H] [P] épouse [L] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL CABINET CENTRAL GESTION, la somme de 6 880,94 euros, au titre des charges dues à la date du 1er janvier 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 mars 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL CABINET CENTRAL GESTION, de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL CABINET CENTRAL GESTION, de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

REPORTE le paiement des sommes dues en principal et intérêts par Monsieur [U] [L] et Madame [H] [P] épouse [L] dans la limite de six mois à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] et Madame [H] [P] épouse [L] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL CABINET CENTRAL GESTION, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] et Madame [H] [P] épouse [L] in solidum aux entiers dépens de la présente instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le juge