TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

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Tél. 01.30.46.29.60

N° RG 25/00100 – N° Portalis DB22-W-B7J-S3CT

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 23 Septembre 2025

contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. DOUMER,

DEFENDEUR(S) :

[H] [U]

[Y] [T]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées le

à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le VINGT TROIS SEPTEMBRE

Après débats à l’audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 24 Juin 2025 ;

Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES en date du 13/07/2023 chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection exerçant au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. DOUMER,

S.C.I. dont le siège social est situé [Adresse 7], prise en la personne de sa gérante, Madame [B] [S], domiciliée en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué à l’audience par M^e DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [H] [U]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

M. [Y] [T]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 février 2021, la SCI DOUMER a donné en location à M. [Y] [T] et Mme [H] [U] un logement situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel initial de 620 €, charges comprises.

Par avenant du 6 juillet 2021, les parties sont convenues que le bail porterait désormais sur l’appartement situé [Adresse 5] ; les autres conditions restant inchangées.

Par courrier du 15 novembre 2023, la SCI DOUMER a informé M. [Y] [T] de la ré indexation du loyer pour le porter à 642 € à compter du 1er janvier 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI DOUMER a fait délivrer, par acte de commissaire de justice ayant fait l’objet de procès-verbaux de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile en date du 31 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme en principal de 4 360 € et de justifier l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, signifié à domicile s’agissant de Mme [H] [U] et à personne s’agissant de M. [Y] [T], la SCI DOUMER les a assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa des dispositions des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

Prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges dans les deux mois du commandement de payer délivré en application de la clause résolutoire ;

Dire qu’ils sont occupants sans droit ni titre ;

Ordonner leur expulsion de corps et de biens et de tous occupants de leur chef au besoin avec l’assistance de la force publique du logement sis [Adresse 3] ;

Les condamner solidairement au paiement de la somme de 6 814,07 € avec les intérêts de droit et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance.

Les condamner solidairement à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1231-7 du code civil au paiement de la somme de 500 €

Les condamner solidairement au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de la somme de 800 €

Les condamner solidairement au paiement de la clause pénale conformément au contrat de bail

Les condamner solidairement en tous les dépens comprenant le coût du commandement et celui de l’assignation en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 24 juin 2025, après un renvoi, il est donné lecture du rapport de diagnostic social et financier reçu par le greffe avant l’audience.

La SCI DOUMER, représentée par son avocat, maintient les demandes exposées dans son assignation et actualise le montant de la dette qui s’élève, au jour de l’audience, à la somme de 11 518 €, échéance de juin 2025 comprise.

M. [Y] [T] comparait. Il reconnait la dette à compter du mois de juillet 2024. Il expose qu’il a pris l’initiative de suspendre le paiement des loyers depuis un an en raison de l’insalubrité du logement. Le bailleur n’aurait pas effectué les travaux attendus pour y remédier. La mairie procèderait à des investigations. Il sollicite par ailleurs la révision de la dette locative en affirmant que le bailleur lui demandait de régler son loyer en espèces ou par chèque sans ordre, et qu’il aurait réglé ses loyers en espèces.

Mme [H] [U] comparait. Elle dit avoir quitté le logement et en avoir informé le bailleur.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 10 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI DOUMER justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique via la plateforme Exploc le 1er août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 octobre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ensuite, l’article 24 V de cette même loi, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ajoute que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». S’agissant d’une loi de procédure et des pouvoirs du juge, ces dispositions sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023. Elles sont ainsi applicables en l’espèce.

Enfin, l’article 24 VII dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 également applicable à l’espèce, précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. »

Le bail conclu le 15 février 2021 contient une clause résolutoire à l’article X – « Clause résolutoire et clauses pénales», et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 juillet 2024, pour la somme en principal de 4 360 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 30 septembre 2024.

Il ressort du décompte produit par la demanderesse que M. [Y] [T] et Mme [H] [U] n’ont procédé à aucun autre règlement depuis le mois de février 2024 de sorte qu’il y a lieu de constater l’absence de reprise du règlement des loyers et des charges courants. Il n’y a donc pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement.

Mme [H] [U] dit avoir quitté les lieux mais ne produit aucune pièce pour en justifier, pas plus qu’elle ne justifie avoir donné congé à la SCI DOUMER.

L’expulsion de M. [Y] [T] et Mme [H] [U] sera ordonnée en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT

M. [Y] [T] et Mme [H] [U] seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période courant à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation sera calculée au prorata du nombre de jours d’occupation à partir du montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La SCI DOUMER produit un décompte démontrant que M. [Y] [T] et Mme [H] [U] restent devoir la somme de 11 518 € à la date du de l’audience du 24 juin 2025 incluant les sommes dues pour le mois de juin 2025 au titre de l’arriéré locatif, c’est à dire l’ensemble des loyers, charges et indemnités d’occupation dues à cette date.

M. [Y] [T] reconnait une partie de la dette mais demande la révision de son montant en affirmant avoir procédé à des règlements en espèce. Il n’en précise cependant pas le montant et ne produit aucune pièce pour en justifier.

Le contrat de bail prévoit la solidarité entre les colocataires à l’article XI – « Solidarité -Indivisibilité – Election de domicile ». Mme [H] [U] ne justifie pas avoir donné congé, de sorte qu’elle doit être condamnée solidairement avec M. [Y] [T].

M. [Y] [T] et Mme [H] [U] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 11 518 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ainsi qu’au paiement de l’indemnité d’occupation.

Aucun délai de paiement ne peut être accordé, le loyer courant n’étant pas intégralement payé.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS POUR RESISTANCE ABUSIVE

1En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SCI DOUMER ne démontre nullement la mauvaise foi de M. [Y] [T] et Mme [H] [U] qui se prévalent notamment de l’absence de réponse de leur bailleur à leurs doléances relatives à l’insalubrité du logement, ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement qui est déjà indemnisé par l’octroi d’intérêts moratoires.

De surcroit, l’indisponibilité du logement est déjà indemnisée par les indemnités d’occupation.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts ne peut être accueillie et la SCI DOUMER en sera déboutée.

IV. SUR LA DEMANDE D’APPLICATION DE LA CLAUSE PENALE

Il résulte de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi Alur du 24 mars 2014, que doit être réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur de l’immeuble.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de la SCI DOUMER tendant à l’application de la clause pénale du contrat de bail.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [Y] [T] et Mme [H] [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI DOUMER, M. [Y] [T] et Mme [H] [U] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 février 2021 entre la SCI DOUMER d’une part et M. [Y] [T] et Mme [H] [U] D’AUTRE PART CONCERNANT LE LOGEMENT SITUÉ [Adresse 2] ayant fait l’objet d’un avenant le 6 juillet 2021 pour transférer le contrat sur le logement situé à la même adresse mais au rez-de-chaussée, sont réunies à la date du 30 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [Y] [T] et Mme [H] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les huit jours de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [Y] [T] et Mme [H] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI DOUMER pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [T] et Mme [H] [U] à payer à la SCI DOUMER une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juillet 2025 (la dette locative comprenant les indemnités d’occupation dues jusqu’au 30 juin 2025), calculée au prorata du nombre de jours d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [T] et Mme [H] [U] à verser à la SCI DOUMER la somme de 11 518 € (décompte incluant les indemnités d’occupation dues au titre du mois de juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’accorder d’office à M. [Y] [T] et Mme [H] [U] des délais de paiement ;

DEBOUTE la SCI DOUMER de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE la SCI DOUMER de sa demande d’application de la clause pénale ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [T] et Mme [H] [U] à payer à la SCI DOUMER la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [T] et Mme [H] [U] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, le 23 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Cécile TIBERGHIEN, Juge des contentieux de la protection, et par Virginie DUMINY, Greffier.

Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN