TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 19 Février 2026

N° RG 24/01799 – N° Portalis DBYN-W-B7I-ESCA

N° : 26/00131

DEMANDEURS :

Monsieur [A] [I]

né le 01 Avril 1954 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Laurent LALOUM, substitué par M^e Nelly GALLIER, avocat au barreau de BLOIS et M^e Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS

Madame [T] [I]

née le 02 Avril 1957 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laurent LALOUM,substitué par M^e Nelly GALLIER, avocat au barreau de BLOIS, M^e Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE :

S.A.S. CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Flora OLIVEREAU, substitué par M^e Matthieu MICOU, avocat au barreau de BLOIS, M^e Philippe RIGLET, avocat au barreau de PARIS

DEBATS : à l’audience publique du 18 Décembre 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline LECLERC, Vice-Président

Siégeant à Juge Unique conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile.

Avec l’assistance de Camille LEJEUNE, Greffière

Copie Dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [A] [I] et Madame [T] [V] épouse [I] sont propriétaires d’un lot de copropriété n°146 dans le [Adresse 3] – Sologne [Adresse 4], constitué d’une maison de type cottage n°980.

Ce lot intégré dans une résidence de tourisme est exploité par la [A] CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE, selon un bail commercial du 10 novembre 2010.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, Monsieur [A] [I] et Madame [T] [V] épouse [I] (ci-après les consorts [I]), ont assigné la société CP RESORTS EXPLOITATION France devant le Tribunal judiciaire de Blois aux fins d’obtenir le paiement des loyers dûs.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2025, les époux [I] demandent au Tribunal de :

— vu les articles 1103, 1104, 1231-1 et 1708 et suivants du Code civil,

— vu les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce,

— vu les articles 9, 514, 515, 696 et 700 du Code de procédure civile,

— vu l’ensemble des pièces versées au débat, notamment les baux commerciaux,

— recevoir l’intégralité des moyens et prétentions des demandeurs,

— condamner la société CP RESORTS EXPLOITATION France à payer aux Consorts [I] la somme de 11 552,97 euros due au titre des loyers impayés entre 2020 et 2021,

— débouter la défenderesse de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions développées en la cause,

— condamner la société CP RESORTS EXPLOITATION France à payer, aux Consorts [I] une somme qui ne saurait être inférieure à 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice financier et moral subis par les copropriétaires et de la résistance abusive dont elles font preuve,

— condamner la société CP RESORTS EXPLOITATION France à payer la somme de 1500 euros aux Consorts [I] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner la société CP RESORTS EXPLOITATION France à supporter les entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Il convient de se référer à leurs conclusions s’agissant de l’exposé de ses moyens.

Dans ses conclusions en défense, notifiées par voie électronique le 22 mai 2025, la société CP RESORTS EXPLOITATION France demande au Tribunal de :

— vu les articles 1219, 1224, 1343-5, 1719 et 1722 du code civil,

— vu l’article 700 du Code de procédure civile,

A titre principal,

➢ Sur les loyers :

— juger que l’obligation de règlement des loyers au titre des baux liant la société CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE aux demandeurs a été interrompue du 15 mars au 4 juin 2020 puis du 30 octobre 2020 au 9 mai 2021 en raison de la possibilité pour la société preneuse d’invoquer :

— L’exception d’inexécution en raison de l’impossibilité de jouissance des locaux loués conformément à leur destination,

— La perte partielle de la chose louée libérant temporairement le preneur de l’obligation de règlement des loyers,

— en conséquence, débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes au titre du paiement des loyers,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal considérait que les loyers afférents à la période d’interdiction administrative de recevoir du public sont dus,

— accorder un délai maximal de vingt-quatre mois à la société CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE pour procéder au paiement des loyers retenus au cours de la crise sanitaire,

En tout état de cause,

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE,

— condamner les demandeurs à verser chacun à la société CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il convient de se référer à ses conclusions s’agissant de l’exposé de ses moyens.

L’ordonnance de clôture est en date du 23 septembre 2025.

A l’audience du 18 décembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des loyers :

Sur le régime applicable au domaine des [Localité 3], dans le cadre de l’épidémie de COVID, du 15 mars au 22 juin 2020, du 1er novembre au 15 décembre 2020 et du 1er janvier 2021 au 1er juin 2021

Il ressortait de l’arrêté du 14 mars 2020 que l’activité d’hébergement touristique était restreinte aux séjours de courte durée lorsqu’ils constituent pour les personnes qui y vivent un domicile régulier. Selon l’article 1er de ce même texte, les établissements mentionnés aux articles L322-1 et L322-2 du Code du sport, c’est-à-dire les établissements où sont pratiqués des activités physiques ou sportives, sont fermés.

Le décret du 23 mars 2020 reprenait les mêmes dispositions.

Le décret du 20 mai 2020 modifiait le décret n°2020-548 du 11 mai 2020 en son article 10 vise explicitement les résidences de tourisme et en interdit l’ouverture,

En tout état de cause, était interdit le déplacement de toute personne en dehors de son domicile à l’exception de motifs impérieux strictement énumérés par le décret du 16 mars 2020 puis par celui du 23 mars 2020 abrogé par décret du 11 mai 2020,

A compter du 2 juin 2020, conformément au décret 2020-663 du 31 mai 2020 (articles 40 à 42), les résidences de tourisme situées en zone « verte » (ce qui était le cas du Loir-et-Cher) ont pu rouvrir leurs portes au public, leurs espaces collectifs accueillants du public étant soumis au protocole sanitaire alors en vigueur (jauges, espacement, etc…). Les restaurants et établissements sportifs se trouvant en zone verte ont également ré-ouvert tout en étant soumis au protocole sanitaire.

Le décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 a imposé à compter de cette même date un couvre-feu, et a interdit aux résidences de tourisme d’accueillir du public, sauf les personnes pour lesquelles elles constituent un domicile régulier. Il a également imposé la fermeture des restaurants et bars, sauf pour la livraison, la vente à emporter et le room service, ainsi que des établissements sportifs d’intérieur et de plein air (articles 40 à 42).

A compter de cette date, un couvre-feu était aussi mis en place, avec interdiction pour les résidences de tourisme d’accueillir du public, sauf les personnes pour lesquelles elles constituaient un domicile régulier. Etrait par ailleurs imposée la fermeture des restaurants et bars, sauf pour la livraison, la vente à emporter et le room service, ainsi que des établissements sportifs d’intérieur et de plein air (articles 40 à 42).

Le 28 novembre 2020, l’accès aux établissements sportifs de plein air a été rétabli, pour les activités encadrées à destination exclusive des mineurs et les activités physiques et sportives des majeurs, à l’exception des sports collectifs et de combat.

Le décret n°2020-1643 du 22 décembre 2020 modifiant le décret du 29 octobre 2020, a ensuite restreint l’accueil du public dans les lieux de restauration pour les seuls besoins de la vente à emporter, et en dehors des horaires de couvre-feu.

Un confinement de la population est en effet mis en place. Les déplacements hors des domiciles entre 6h et 19h sont interdits sauf pour des motifs limités et impérieux. Les établissements de tourisme ne peuvent recevoir du public. Les établissements sportifs sont fermés de même que les établissements de plein air à l’exception de ceux pratiquant la pêche d’eau douce.

Les résidences de tourisme sont maintenues ouvertes par la suite, les espaces de restauration et autres bars rouvrant progressivement leurs portes au public à compter du 19 mai 2021, d’abord uniquement en terrasse et hors les horaires de couvre-feu, qui s’assouplissent progressivement.

L’accès aux établissements sportifs couverts et de plein air est également progressivement élargi.

Ainsi, à compter du 19 mai 2021, les activités sportives de plein air sont à nouveau autorisées, si elles ne comprennent aucun contact et par groupe de 10 personnes maximum. A compter du 9 juin 2021, les structures sportives couvertes ainsi que les piscines peuvent accueillir du public dans la limite de 50 % de leur capacité. A compter du 30 juin 2021, le Pass Sanitaire est requis mais les restrictions liées à une jauge sont levées.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il était acquis que les infrastructures sont nécessairement restées fermées ou inutilisables entre le 15 mars et le 2 juin 2020 et entre le 29 octobre et le 15 décembre 2020.

A compter de cette date, les Cottages pouvaient à nouveau être accessibles au public. En revanche, les restaurants ne pouvaient offrir que de la vente à emporter et les installations couvertes sont restées fermées, la situation ne se normalisant qu’à compter de juin 2021 (décret n° 2021-699 du 1er juin 2021).

Sur les causes d’exonération invoquées par la société CP RESORTS EXPLOITATION France

Sur l’impossibilité effective d’exploiter les locaux loués en 2020 et 2021 et l’exception d’inexécution

Selon l’article 1719 du Code Civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L’article 1219 du Code Civil dans sa rédaction applicable aux contrats conclus à compter du 1er octobre 2016 dispose que « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. » Ce principe ressortait déjà de l’interprétation de l’ancien article 1184 du même code.

En effet, en matière de contrats synallagmatiques, il est admis que l’exécution de l’obligation par chacun des contractants constitue la cause de l’obligation réciproque.

Au cas présent, au vu du rappel des différentes mesures prises dans le cadre de la gestion de l’épidémie de Covid 19, la société Center Parcs a subi les effets de la crise sanitaire et n’a pu exploiter le fonds de commerce comme à l’accoutumée.

Pèse sur le bailleur, en application de l’article 1719 du code civil, une obligation de délivrance qui l’oblige à mettre à disposition du preneur une chose conforme à la destination contractuelle convenue par les parties. L’obligation de délivrance n’est donc pas seulement matérielle, elle a aussi une dimension juridique puisque les locaux délivrés doivent répondre aux caractéristiques permettant l’exploitation de l’activité autorisée au bail dans les lieux.

Cette obligation ne s’étend pas au cas où l’interdiction d’accueillir la clientèle dans les locaux ne trouve pas sa cause dans les caractéristiques des locaux.

Il reste cependant que l’impossibilité d’exploiter n’est pas le fait des bailleurs qui ont délivré la chose louée.

Au contraire, l’impossibilité d’exploiter est le fait des restrictions imposées quant à l’usage des structures sportives, l’accueil dans les restaurants et plus généralement quant aux déplacements de personnes.

Le bailleur n’est pas à l’origine de l’impossibilité de jouir et d’exploiter le bien loué.

Et la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public ne peut être analysée sous le prisme de l’inexécution de l’obligation de délivrance, ainsi qu’il a pu en être jugé par la Cour de cassation (Civ.3ème 22 juin 2022, n°21-20.190).

Ainsi, les mesures générales et temporaires d’interdiction d’accueillir du public dans les locaux loués, prises afin de ralentir la propagation du virus covid-19, pour des raisons étrangères aux locaux loués, qui ne sont ni le fait ni de la faute du bailleur, ne sont pas constitutives d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance.

La société CP RESORTS EXPLOITATION France ne peut donc soutenir qu’elle est exonérée du paiement des loyers par l’effet du mécanisme de l’exception d’inexécution.

Sur la perte partielle de la chose louée

Selon l’article 1722 du Code Civil applicable aux baux commerciaux « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

La perte de la chose peut être matérielle en cas de disparition du bien, ou juridique en cas d’interdiction totale d’exploiter l’activité prévue au bail si elle affecte les locaux.

En l’espèce, la société Center Parcs a assurément subi les effets de la crise sanitaire et n’a pu exploiter son fonds de commerce que partiellement.

Pour autant, les différentes mesures administratives promulguées de manière générale et temporaire par le gouvernement, à la seule fin de garantir la santé publique, ne sont pas en lien direct avec la destination contractuelle du local loué (Civ. 3ème 30 juin 2022, n°21-20,190). En outre, ces dispositions, à la différence de celles appliquées par l’arrêt de la Cour de Cassation rendu le 12 mai 1975 et cité par la société CP RESORTS EXPLOITATION France ne contenaient aucune disposition particulière quant au sort des baux commerciaux et quant à une éventuelle résiliation.

Et s’il est allégué une perte juridique de la chose louée, il convient de relever que l’exploitant s’est vu interdire de recevoir une partie de ses clients pour des raisons étrangères aux locaux loués qui n’ont eux, subi aucun changement, ce qui distingue cette hypothèse de celle invoquée par la société CP RESORTS EXPLOITATION France à propos de l’arrêt de fourniture d’eau en raison de conditions atmosphériques exceptionnelles et persistantes qui affectaient matériellement la chose louée (Cour de Cassation, 3e chambre civile 17 juin 1980 pourvoi n°79-10049)

En outre, il n’existait pas de « lien direct » entre l’interdiction de recevoir du public et la destination du local loué prévue par le contrat du fait que la mesure d’interdiction était générale à tous les commerces dit « non essentiels », les locaux loués n’étant pas en cause directement dans la décision d’interdire l’accueil du public.

Aussi, les mesures d’interdiction d’exploitation, qui ne sont ni du fait ni de la faute du bailleur, ne constituent pas une circonstance affectant le bien, emportant la perte de la chose louée, ainsi qu’il a pu en être jugé par la Cour de cassation (Civ. 3ème, 23 novembre 2022, n°21-21.867).

En outre, il sera relevé que la société CP RESORTS EXPLOITATION France conservait non seulement la jouissance matérielle des locaux pouvant y accéder ainsi que ses salariés, mais pouvait y poursuivre partiellement l’exploitation de son fonds de commerce à travers des activités de sports et loisirs, de restauration, de service de livraison aux cottages et la vente en supermarché. Ainsi, la défenderesse n’a pas été placée dans l’impossibilité totale d’user de la chose conformément à sa destination.

En conséquence, les effets des mesures administratives édictées lors de la période de crise sanitaire ne peuvent être assimilées à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du Code civil, et ne peuvent donc être une cause exonératoire de paiement des loyers.

Sur l’atteinte au droit de propriété

La société CP RESORTS EXPLOITATION France fait valoir que retenir son obligation au paiement des loyers litigieux contreviendrait au droit de propriété.

Ce droit est consacré par la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme, à savoir le Protocole n°1, qui précise dans son article 1 que « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. ». Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

Etant relevé que les mesures de confinement et de fermetures administratives ont été prises par l’Etat français poursuivant un but légitime de sauvegarde de santé publique et qu’elles sont proportionnées à ce but dès lors qu’elles ont été prises dans un cadre permettant de préserver les intérêts des preneurs professionnels en leur octroyant des aides pour le paiement des loyers assurant ainsi une juste proportion entre les droits des bailleurs et ceux des preneurs, le régime dérogatoire mis en place étant de surcroît limité dans le temps .

La société défenderesse n’est pas fondée à se prévaloir de ce moyen pour échapper au paiement de ses loyers qui étaient bien dus sur toute la période considérée.

Sur les demandes de paiement présentées par le propriétaire

Les époux [I], demandent le paiement des loyers impayés qu’ils chiffrent à 11.554,00 euros, étant précisé que les loyers sont payés trimestriellement.

Ils versent aux débats les documents « d’autofacturation » ou de facturation correspondants à ces impayés (leur pièce n°22).

Il résulte de ces éléments que la société CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE a, d’elle-même, déduit des loyers dus aux bailleurs certaines sommes. Or, aucune cause d’exonération, ainsi que vu précédemment, ne justifie cette absence de paiement.

Les sommes impayées sont les suivantes :

—  15/03/ au 31/03/2020 : 639.77€

—  01/04/ au 31/05/2020 : 2 295.66€

—  01/10/ au 30/11/2020 : 1 198,97€

—  01/12/ au 15/12/2020 : 524,54 euros (562,01 – 37,47)

—  01/01/ au 30/06/2021 : 6 894,03€

La somme due est donc de 11.552,97 euros pour les périodes allant du 15 mars 2020 au 31 mai 2020, du 1er octobre 2020 au 15 décembre 2020 et du 1er janvier 2021 au 30 juin 2021.

La société CP RESORTS EXPLOITATION France sera condamnée à verser cette somme aux époux [I].

Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice financier

Selon l’article 1231-6 du Code Civil ( anciennement article 1153 pour les contrats conclus avant le 1er octobre 2016 et rédigés de manière similaire), “Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il n’est pas justifié de la matérialité d’un préjudice distinct, tel que des difficultés de remboursement de son emprunt ou des difficultés financières spécifiques, non réparé par l’allocation d’intérêts moratoires qui courront à compter du jour de l’assignation, à défaut de production de l’accusé réception de la mise en demeure antérieure.

Cette demande sera ainsi rejetée.

Sur la demande de délais de paiement présentée par la société CP RESORTS EXPLOITATION France

En vertu de l’article 1345-3 du code civil applicable au litige pour les contrats conclus à compter du 1er octobre 2016, qui reprend sur ce point les termes de l’ancien article 1244-1 :

“ Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

En l’espèce, les pièces produites en défense ne permettent pas d’établir la réalité des difficultés financières alléguées, étant observé d’une part que les tableaux relatifs au taux de remplissage des années 2019 à 2021 et concernant son chiffre d’affaires ne sont étayés par aucune pièce postérieure à la période du COVID.

D’autre part, la société CP RESORTS EXPLOITATION France a déjà pu bénéficier en pratique de délais de paiement, du fait de la procédure de conciliation menée plusieurs mois durant par le Tribunal de commerce, et du fait de la suspension unilatérale du versement des loyers.

La demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Il apparaît par ailleurs équitable de ne pas laisser à la charge du bailleur auxquels il a été fait droit à tout ou partie de ses prétentions, la totalité des frais d’instance non compris dans les dépens. La société CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE sera donc condamnée à leur payer la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au vu du litige, il apparaît équitable de rejeter les prétentions de la société CENTER PARCS RESORTS formulées sur ce même fondement.

Sur l’exécution provisoire :

L’instance ayant été introduite après le 1er janvier 2020, il convient de constater qu’elle est de droit assortie de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, et en premier ressort,

Rejette les demandes d’exonération du paiement des loyers formées par la société CP RESORTS EXPLOITATION France sur le fondement de l’exception d’inexécution, la perte partielle de la chose louée et sur l’atteinte au droit de propriété,

Rejette le surplus des prétentions de la société CP RESORTS EXPLOITATION France tendant à se voir exonérer du paiement des loyers,

Condamne la société CP RESORTS EXPLOITATION France à verser à Monsieur [A] [I] et Madame [T] [V] épouse [I] la somme de 11.552,97 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation,

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [A] [I] et Madame [T] [V] épouse [I]

Rejette la demande de délais de paiement de la société CP RESORTS EXPLOITATION France,

Rejette toute autre demande,

Condamne la société CP RESORTS EXPLOITATION France aux dépens,

Condamne la société CP RESORTS EXPLOITATION France à verser à Monsieur [A] [I] et Madame [T] [V] épouse [I] la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette la demande formulée par la société CP RESORTS EXPLOITATION France au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Constate que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Jugement prononcé le 19 Février 2026.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT