COUR D’APPEL D'[Localité 17]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [I] [D] épouse [K], [A] [K], [G] [W], [Z] [K] c/ Syndic. de copro. L’ACAPULCO, S.A. AXA FRANCE IARD, Compagnie d’assurance WAKAM, [C] [U], [T] [L], [N] [E], [F] [R]

MINUTE N°

Du 26 Février 2025

2ème Chambre civile

N° RG 22/02322 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OHIZ

Grosse délivrée à

M^e Nicolas DEUR

M^e Frédéric DEVOT

la SELARL PRC AVOCAT

M^e Hervé ZUELGARAY

expédition délivrée à

la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI

M^e Benjamin DERSY

le 26 Février 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

vingt six Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 4 Novembre 2024 en audience publique, devant :

Président : Madame BENZAQUEN

Greffier : Madame CONTRERES, présente uniquement aux débats

Le juge rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA

Assesseur : Karine LACOMBE

Assesseur : Françoise BENZAQUEN,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 26 Février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 26 Février 2025 signé par Madame MORA, Président et Madame CONTRERES, Faisant fonction de Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Madame [I] [D] épouse [K]

[Adresse 14]

[Localité 2]

représentée par M^e Nicolas DEUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [A] [K]

[Adresse 12]

[Localité 21]/ITALIE

représentée par M^e Nicolas DEUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [G] [K]

[Adresse 22]

[Localité 3]/FRANCE

représenté par M^e Nicolas DEUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [Z] [K]

[Adresse 9]

[Localité 1]/FRANCE

représenté par M^e Nicolas DEUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS:

Syndic. de copro. L’ACAPULCO sis [Adresse 7]

Rep par son syndic en ex le CABINET CITYA [Localité 20] SARL

[Adresse 11]

[Localité 1]

représentée par Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.A. AXA FRANCE IARD SA à conseil d’administration, prise en la personne de son personne de son représentant en exercice, En sa qualité d’assureur multirisque immeuble du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19]

[Adresse 10]

[Localité 15]

représentée par M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Compagnie d’assurance WAKAM nom commercial Wakam – La Parisienne Assurances, SA à conseil d’administration prise en la personne de son représentant légal en exercice En sa qualité d’assureur multirisque immeuble du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19]

[Adresse 4]

[Localité 13]

représentée par M^e Benjamin DERSY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [C] [U]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par M^e Frédéric DEVOT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [T] [L]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e Frédéric DEVOT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [N] [E]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par Maître Philippe RIBEIRO DE CARVALHO de la SELARL PRC AVOCAT, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [F] [R]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par Maître Philippe RIBEIRO DE CARVALHO de la SELARL PRC AVOCAT, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Vu les exploits d’huissier en date des 25 et 30 mai 2022, aux termes desquels Madame [I] [K] née [D], Madame [A] [K], Monsieur [G] [K] et Monsieur [Z] [K] ont fait assigner le [Adresse 23] [Adresse 19] représenté par son syndic en exercice , Monsieur [C] [U], Madame [T] [L], Monsieur [N] [E] et Madame [F] [R] devant le tribunal de céans;

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de RG 22/2322.

Vu les exploits d’huissier des 26 et 29 août 2022 aux termes desquels le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] représenté par son syndic en exercice a fait assigner la compagnie AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur multirisque de l’immeuble et la SA WAKAM, anciennement dénommée LA PARISIENNE;

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de RG 22/4168.

Par ordonnance du 1er décembre 2022 le juge de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux procédures.

Vu les dernières conclusions ( RPVA 3 novembre 2023 ) aux termes desquelles Madame [I] [K] née [D], Madame [A] [K], Monsieur [G] [K] et Monsieur [Z] [K] sollicitent au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1101 du code civil, de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de

— voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] à réaliser les travaux décrits dans le rapport de Monsieur [P] destinés à remédier aux infiltrations d’eau affectant leur garage et ce à peine d’une astreinte de 2.000 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 5 mois courant de la signification du jugement à intervenir.

Si le Tribunal retenait que lesdits travaux sont à la charge des propriétaires des lots dont dépendent les terrasses surplombant le lot n° 12 des requérants,

— voir condamner solidairement Monsieur [C] [U], Madame [T] [L]

Monsieur [N] [E] et Madame [F] [R] à réaliser les travaux préconisés par Monsieur [P] destinés à remédier aux infiltrations d’eau affectant leur

garage et ce à peine d’une astreinte de 2.000 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 5 mois courant de la signification du jugement à intervenir.

— voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19], Monsieur [C] [U], Madame [T] [L] Monsieur [N] [E] et Madame

[F] [R] à leur payer la somme de 7.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

— voir condamner tout succombant à leur payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le coût des frais et honoraires de l’expert.

— voir faire application à leur profit des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Vu les dernières conclusions (RPVA 11 décembre 2023) aux termes desquelles le syndicat des copropriétaires l’ ACAPULCO sollicite au visa des articles 1101 et suivants du Code Civil, du règlement de copropriété, des articles L112-4 et suivants du Code des assurances de

A titre principal,

— voir débouter Madame [I] [K], Madame [A] [K], Monsieur [G] [K] et Monsieur [Z] [K] de leurs demandes dirigées contre lui,

— voir débouter Madame [F] [R] et Monsieur [N] [E] de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre

— voir débouter Madame [T] [L] et Monsieur [C] [U] de leurs demandes dirigées contre lui,

A titre subsidiaire,

Dans l’hypothèse où sa responsabilité devrait être retenue,

— voir juger que les travaux permettant de mettre un terme aux infiltrations du garage [K] devront se limiter à la seule reprise de l’étanchéité hors pavés de verre,

— -voir condamner in solidum les Compagnies d’assurance AXA FRANCE IARD et WAKAM – LA PARISIENNE ASSURANCES à le relever et garantir du montant des travaux qui seront déterminés

— les voir condamner in solidum au paiement d’une somme de 78.389,20 € en représentation du coût des travaux dont l’exécution est demandée, outre la garantie de l’ensemble des demandes pécuniaires auxquelles il serait fait droit à son encontre

En tout état de cause,

— voir condamner in solidum tout succombant à lui payer une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— voir condamner in solidum tout succombant aux dépens de l’instance distraits au profit de Maître Maxime ROUILLOT.

Vu les dernières conclusions (RPVA 8 décembre 2023) aux termes desquelles la SA WAKAM anciennement dénommée la Parisienne sollicite, au visa de l’article 1101 du code civil, de :

— voir rejeter la demande de garantie du syndicat des copropriétaires à son encontre au titre de la réalisation de travaux de réfection, s’agissant d’une obligation de faire qui ne s’impose pas à l’assureur et plus généralement toute demande à cet égard émise à l’encontre de la concluante,

— voir rejeter la demande à son encontre au titre du paiement du coût des travaux de réfection des terrasses, en raison de son imputabilité aux copropriétaires concernés en application du règlement de copropriété et subsidiairement en raison de l’exclusion de garantie mentionnée au contrat d’assurance souscrit auprès d’elle

— voir rejeter la demande de garantie au titre d’un trouble de jouissance des consorts [K]

à son encontre, compte tenu de l’imputabilité des dommages aux copropriétaires occupants et à défaut de justificatif du quantum demandé,

— voir rejeter toutes autres demandes, à son encontre

— voir condamner tous succombants à lui payer la somme de 3500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— voir condamner tous succombants au paiement des dépens, lesquels seront recouvrés par Maître Benjamin DERSY, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions (RPVA 24 février 2023) aux termes desquelles la SA Compagnie AXA FRANCE IARD sollicite de

A titre principal,

— la voir mettre hors de cause,

A titre subsidiaire,

— voir débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en garantie à son encontre au titre de la réalisation de travaux de réfection, s’agissant d’une obligation de faire.

— voir débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en garantie à son encontre au titre du paiement du coût des travaux de réfection des terrasses qui doit être assumé par les copropriétaires.

— voir débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en garantie à son encontre au titre d’un trouble de jouissance des consorts [K].

— voir rejeter toutes autres demandes, plus amples ou contraires, à son encontre

En tout état de cause,

— voir condamner tous succombants à lui payer la somme de 3.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— voir condamner tous succombants aux dépens,

Vu les dernières conclusions ( RPVA 23 mars 2024 ) aux termes desquelles Monsieur [C] [U] et Madame [T] [L] sollicitent, au visa des articles 6-3 et suivants et 14 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de

— voir débouter les consorts [K] et toute autre partie de l’intégralité de leurs demandes formulées à leur encontre,

— voir condamner tout succombant à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Vu les dernières conclusions (RPVA 2 mai 2023) aux termes desquelles Monsieur [N] [E] et Madame [F] [R] sollicitent, au visa des articles 6-3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 700 du Code de procédure civile, de :

A TITRE PRINCIPAL :

— voir juger que la terrasse du lot n°15 est une partie commune à jouissance privative ;

— voir juger que les travaux préconisés dans le rapport de Monsieur [P] à savoir la réfection totale de l’étanchéité ne constitue pas un simple entretien mais des travaux de gros œuvre ;

— voir juger qu’ils n’ont commis aucune faute dans l’entretien de leur terrasse ;

Par conséquent :

— voir rejeter la demande de condamnation sous astreinte formulée à leur encontre

— voir rejeter la demande de condamnation à des dommages et intérêts formulée à leur encontre

A TITRE RECONVENTIONNEL :

— voir juger que l’obligation d’entretien de leurs terrasses telle que stipulée dans le règlement de copropriété n’implique pas la réfection de l’étanchéité ;

Par conséquent :

— voir juger que les travaux de réfection d’étanchéité seront supportés par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

— voir condamner tout succombant à leur payer la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens d’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mars 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Madame [I] [K] née [D], Madame [A] [K], Monsieur [G] [K] et Monsieur [Z] [K] exposent être propriétaires du lot n° 12 situé [Adresse 8] constitué d’un grand local à usage de garage.

Ils font valoir que nonobstant toute clause du règlement de copropriété, lorsque des dommages affectent une terrasse privative, par la défaillance d’une partie commune, les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 doivent recevoir application , que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le défaut d’entretien des terrasses, parties communes, réservées ou non à la jouissance exclusive d’un copropriétaire, ou des éléments structurels constitutifs du gros-œuvre des terrasses, parties privatives ou des vices de construction les affectant.

Ils rappellent les éléments du rapport d’expertise qui a confirmé la réalité des désordres allégués et notamment les traces d’infiltration, qui trouvent leur origine principale dans la dégradation du complexe d’étanchéité des deux terrasses dépendant des appartements constituant les lots 14

et 15 de la résidence [Adresse 19], lesquelles sont situées au-dessus de leur lot n° 12.

Ils relèvent que l’expert précise que ce type d’étanchéité mise en œuvre à cette époque a bien traversé le temps et qu’aucune négligence dans l’entretien des terrasses ne pouvait être déplorée.

Ils font valoir que Monsieur [U] et Madame [L] ainsi que Monsieur [E] et Madame [R] ont la jouissance privative des deux terrasses dépendant des lots n° 14 et 15 à l’origine des infiltrations principales affectant leur lot.

Ils soutiennent qu’en raison de la vétusté de l’étanchéité des terrasses, seul le syndicat des copropriétaires est responsable des infiltrations en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils rappellent les travaux préconisés par l’expert pour remédier aux désordres.

Ils font valoir que si le Tribunal retenait que les travaux doivent être pris en charge par les propriétaires des lots 14 et 15 au regard des clauses du règlement de copropriété, Monsieur [U], Madame [L], Monsieur [E] et Madame [R] doivent être condamnés à exécuter les travaux préconisés par Monsieur [P].

Ils relèvent que l’expert a conclu à l’impropriété à destination de leur local, qu’ils ont subi un préjudice de jouissance depuis 2015 car l’eau chargée de calcite après les infiltrations endommage les peintures des véhicules stationnés.

En réponse, le syndicat des copropriétaires [Adresse 19] fait valoir qu’aux termes du règlement de copropriété de l’immeuble, les copropriétaires qui bénéficient d’un droit de jouissance sur la terrasse couvrant le garage, ont la charge d’entretenir ladite terrasse en cecompris, l’étanchéité.

Il indique que le règlement de copropriété est un document contractuel qui s’impose à l’ensemble des copropriétaires, qu’opposable aux requis, il impose une « dérogation » à la classification de la loi du 10 juillet 1965 en mettant à la charge des propriétaires des lots 14 et 15 l’entretien de leur terrasse ainsi que de son étanchéité.

Il fait valoir que l’entretien de l’étanchéité correspond à un acte positif dont les copropriétaires concernés acceptent d’être débiteurs, que les copropriétaires se sont engagés lors de leur acquisition à respecter cette obligation contractuelle .

Il fait valoir que les copropriétaires étaient informés que l’immeuble a été construit en 1965, qu’ils ne pouvaient ignorer que certains travaux seraient à prévoir notamment en cas d’absence d’entretien des ouvrages mis à leur charge (ou à celle des précédents propriétaires), qu’une partie de l’acte de vente des consorts [U] confirme que les copropriétaires des lots 14 et 15 sont débiteurs d’une obligation d’entretien de la terrasse et de son étanchéité conformément à la rédaction du règlement de copropriété, qu’il était prévu à l’acte de vente les modalités de prise en charge d’une réfection de l’étanchéité de la terrasse notamment par la mise en œuvre d’un séquestre sur le prix de vente.

S’agissant de la somme de 7.500 € à titre de dommages et intérêts sollicitée par les consorts [K], il fait valoir que les demandeurs perçoivent toujours leurs loyers, que le prétendu préjudice n’est pas subi par eux mais par leur locataire.

A titre subsidiaire, il fait valoir que la partie succombante n’est pas tenue au montant du devis validé par l’expert mais uniquement par ses préconisations, que certains travaux validés sont inutiles s’agissant de la démolition des pavés de verre pour un montant de 10.520,16 € TTC ainsi que leur fermeture maçonnée pour un montant de 6.270 € TTC, alors que ces ouvrages ne sont pas fuyards .

Il fait valoir que certains travaux sont à la charge exclusive des copropriétaires bénéficiant de la jouissance privative des terrasses litigieuses ou des demandeurs comme des travaux de peinture sur les murets pour un montant de 1.663,20 € TTC ainsi que des travaux de carrelage d’un montant de 13.235,04 €, les ouvrages concernés devant être qualifiés de partie privative pour le carrelage et travaux d’esthétique pour la peinture, que les travaux dans le garage des demandeurs pour un montant de 8.181,80 € TTC sont des améliorations aux ouvrages d’origine et qu’ils servent l’intérêt exclusif des demandeurs.

Il soutient que doit seul être retenu le montant des travaux à entreprendre à la seule réalisation de l’étanchéité des terrasses hors pavés de verre soit un montant de 36.589 € sur la base du devis EL ETANCHEITE.

Il sollicite d’ être relevé et garanti par son assureur multirisques immeuble.

Il fait plaider que pour ce qui concerne la condamnation à exécuter des travaux, il s’agit d’une obligation de faire, que la demande en garantie porte sur le coût de ces travaux qu’il devra éventuellement supporter.

S’agissant de la clause d’exclusion de la garantie dégât des eaux invoquée par la compagnie WAKAM, il soutient que cette clause ne mentionne pas l’étanchéité en tant que telle, que la clause évoquée par la compagnie est ambiguë et non claire et doit être interprétée en sa faveur.

Il fait valoir s’en remettre à l’appréciation du Tribunal sur la date d’apparition des désordres et en conséquence sur la compagnie étant tenue à garantie, la compagnie AXA indiquant que la prise d’effet de son contrat est postérieure à la date d’apparition des désordres.

La SA WAKAM expose assurer depuis le 1er janvier 2014 le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] , que le contrat d’assurance a été résilié le 31 décembre 2017, que postérieurement, un contrat a été souscrit au 1er janvier 2018 auprès de la société AXA FRANCE IARD.

Elle rappelle les conclusions du rapport d’expertise sur la cause des désordres et le chiffrage permettant d’y mettre fin.

Elle fait valoir qu’elle ne peut être condamnée à une obligation de faire, constituée par la

réalisation de travaux, un assureur n’étant redevable que de l’indemnisation de dommages, sous réserve de l’application des garanties du contrat.

Elle fait plaider qu’aux termes du règlement de copropriété, les copropriétaires qui bénéficient d’un droit de jouissance sur la terrasse couvrant le garage, ont la charge de l’entretenir, en ce compris, l’étanchéité.

Elle soutient que le remplacement de l’étanchéité du fait de son usure relève de l’entretien des terrasses , que les consorts [O] et [J]. ne démontrent pas avoir entretenu la terrasse dont ils ont la jouissance, ni son étanchéité.

Elle soutient que ce défaut d’entretien constitue la preuve d’un manquement aux obligations qui résultent du règlement de copropriété, de nature à causer des dégradations.

Elle fait valoir que le règlement de copropriété est opposable aux copropriétaires et s’impose à eux, que l’imputabilité de la réfection de l’étanchéité des terrasses leur incombe.

A titre subsidiaire, elle fait valoir l’exclusion de garantie de sa police, relative aux travaux de réparation des terrasses. Elle soutient que la réparation des terrasses fait l’objet d’une exclusion de la police souscrite en matière de dégâts des eaux, que la clause est précise.

Sur la demande formée au titre du préjudice de jouissance , elle fait valoir qu’elle n’a pas fait l’objet d’une demande dans le cadre des opérations d’expertise. Elle relève que lors de la réunion du 11 décembre 2019, les places de stationnements étaient occupées, qu’il ne peut être envisagé une privation totale de jouissance , qu’en outre les véhicules pouvaient être garés et bâchés.

Elle relève que les consorts [K] ne justifient pas d’une réduction des loyers accordée aux locataires.

La SA Compagnie AXA FRANCE IARD rappelle les conclusions du rapport d’expertise.

Elle fait valoir que l’expert situe la date d’apparition des désordres de Madame [D] en 2014-2015, que son contrat ayant pris effet le 1er janvier 2018, postérieurement à l’apparition des désordres, ses garanties ne sont pas mobilisables.

Subsidiairement elle fait valoir qu’un assureur, ne peut pas être condamné à une obligation de

faire .

Elle fait valoir que le règlement de copropriété met à la charge du bénéficiaire de la terrasse son entretien y compris l’étanchéité, que la demande d’exécution de travaux concerne les copropriétaires en charge de cet entretien.

Sur la demande au titre d’un préjudice de jouissance, elle soutient que cette demande n’est justifiée ni dans son principe , aucune privation de jouissance n’a été constatée pendant les opérations d’expertise, ni dans son quantum, qu’il appartient aux copropriétaires concernés par l’entretien des terrasses d’en assumer la charge.

Monsieur [C] [U] et Madame [T] [L] font valoir que l’expert a relevé deux origines aux infiltrations, celles qui affectent le plafond du garage et qui sont la conséquence d’une défaillance de l’étanchéité, déjà ancienne, de la dalle de couverture, et celles observées sur la paroi du fond (côté Est), ou mur enterré, dont l’origine se trouve dans le cheminement des eaux d’infiltration, à travers le mur, à partir du terrain naturel , que l’étanchéité des terrasses litigieuses n’est pas la seule cause des infiltrations.

Ils font valoir que l’expert a indiqué que cette terrasse était dépourvue d’une étanchéité telle que pratiquée aujourd’hui suivant DTU en vigueur numéro 43.1., qu’à l’époque de sa construction, ce type de protection se trouvait souvent en couverture de locaux non habitables.

Ils font plaider que l’étanchéité litigieuse n’est pas conforme aux règles de l’art et est devenue vétuste.

Ils font valoir que l’expert a exclu une négligence dans l’entretien courant de la terrasse, qu’il a précisé que les mesures réparatoires constituent de gros travaux qui ne peuvent s’assimiler à des travaux d’entretien.

Ils font valoir que la demande formée à leur encontre de réaliser les travaux sous astreinte ne peut prospérer car la dalle de la terrasse à laquelle est incorporée l’étanchéité constitue une partie commune à jouissance privative au sens de l’article 6-3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 .

Ils font plaider que la terrasse et son étanchéité sont une partie commune en ce qu’elles constituent la couverture d’une partie de l’immeuble, que la réalisation d’un ouvrage neuf ne saurait être assimilée à l’entretien courant d’un ouvrage.

Ils soutiennent ne pas avoir qualité pour effectuer des travaux sur un ouvrage qui ne leur appartient pas.

S’agissant de la demande formée au titre du préjudice de jouissance, ils font valoir qu’elle est forfaitaire et n’est étayée par aucune pièce, que l’expert n’a retenu aucun préjudice de jouissance, que les emplacements de stationnement n’ont jamais cessé d’être occupés ou loués .

Monsieur [N] [E] et madame [F] [R] rappellent les éléments du rapport d’expertise. Ils font valoir que s’il y a une défaillance de l’étanchéité des terrasses, due à leur

ancienneté existant depuis la construction de l’immeuble dans les années 1960 et non à un défaut d’entretien, l’expert retient que les infiltrations dont se plaignent les consorts [K] proviennent également des fonds voisins, qu’il ne relève aucun défaut d’entretien de la terrasse, en ce compris l’étanchéité mais précise que le vice résulte de la vieillesse et de la vétusté de l’immeuble.

Ils soutiennent qu’au regard du règlement de copropriété, la terrasse est une partie commune, qu’ils n’ont aucune qualité pour effectuer les travaux d’étanchéité, ces travaux ne pouvant être faits que par le syndicat des copropriétaires.

Ils font valoir que la demande formée au titre du préjudice de jouissance est injustifiée.

Ils font valoir qu’ils n’ont pas à supporter des travaux de gros œuvre mais uniquement un entretien de l’étanchéité, que les travaux consistant à refaire l’étanchéité sont à la charge de la collectivité des copropriétaires.

Sur ce

A titre liminaire, il y a lieu de préciser que Madame [I] [K] née [D], Madame [A] [K], Monsieur [G] [K] et Monsieur [Z] [K] ne produisent pour justifier de leur qualité de propriétaires, en tant que nu propriétaires et usufruitiers du lot n° 12 constitué d’un grand local à usage de garage situé au [Adresse 8] qu’une déclaration de succession du 25 avril 2014.

Monsieur [N] [E] et madame [F] [R] ne produisent pas leur titre de propriété mais exposent être propriétaires d’un appartement sis à la même adresse selon acte notarié du 10 décembre 2018 du lot n° 15 constitué d’un appartement avec la jouissance de la terrasse couvrant le garage au droit de cet appartement , à charge de l’entretien de cette terrasse y compris de l’étanchéité.

Monsieur [C] [U] et madame [S] [L] justifient être propriétaires aux termes d’un acte notarié du 11 février 2019 dans un ensemble immobilier dénommé l’ACAPULCO situé au [Adresse 5], du lot n°14 constitué d’un appartement situé au deuxième étage avec la jouissance de la terrasse couvrant le garage au droit de cet appartement, à charge de l’entretien de cette terrasse y compris de l’étanchéité.

Madame [I] [K] née [D], Madame [A] [K], Monsieur [G] [K] et Monsieur [Z] [K] déclarant subir des infiltrations dans leur local en provenance des terrasses de ces deux appartements et l’assemblée générale des copropriétaires ayant rejeté la résolution portant sur la réparation ou la réfection de l’étanchéité des terrasses, aux motifs que ces frais étaient privatifs, ont saisi le juge des référés aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise.

Par ordonnance en date du 27 juin 2019, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise et désigné monsieur [P] en tant qu’expert pour y procéder .

Monsieur [P] a déposé son rapport d’expertise le 29 juillet 2021.

Le rapport d’expertise de monsieur [P] dressé au contradictoire des parties procédant à une analyse objective des données de fait de la cause , à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par les arguments techniques doit servir sur le plan technique de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

L’expert a confirmé la réalité des désordres.

Il indique que les dommages se limitent à la présence d’enduits déjà anciens affectés de taches et coulures noirâtres dans les zones d’infiltration. Il précise que durant les épisodes pluvieux les carrosseries des véhicules sont impactées de tâches blanchâtres.

Il a constaté que les infiltrations objet du litige ont pour origine un défaut d’étanchéité des deux terrasses mais également que les parois nord et Est du local garage reçoivent des eaux d’infiltrations à partir des fonds voisins.Il précise que le sinistre causé par ces eaux d’infiltrations bien qu’abondantes sur la paroi Est n’entraient pas dans le cadre des griefs des demandeurs, raison pour laquelle il n’a pas approfondi la question.

Il indique que les infiltrations se produisant à partir du plafond du local à usage de garage rendent celui-ci impropre à sa destination, les eaux traversant les ouvrages en maçonnerie se chargeant de calcite et endommageant les peintures des véhicules automobiles.

Il précise que l’étanchéité de ces deux terrasses est contemporaine à la construction de l’immeuble qui est âgé d’une cinquantaine d’années environ. Il indique qu’elle a bien traversé le temps alors qu’il s’agit d’une étanchéité légère et non comparable à celle réalisée de nos jours suivant DTU en vigueur n°43.1.Il spécifie qu’à l’époque de sa construction ce type de protection se trouvait souvent en couverture de locaux non habitables, qu’en protection d’un local à usage de garage la mise en oeuvre d’une couche en enduit bitumineux se rencontrait fréquemment et présentait une efficacité satisfaisante, ce qui a été le cas de l’ouvrage litigieux.

Il relève que la première déclaration a été faite auprès de la compagnie AXA suite au sinistre produit en 2014/2015.

Il indique que cette étanchéité nécessite sa réfection totale.Il propose d’arrêter le coût des travaux à la somme de 70512,20€ .Il indique ne pas reprendre le coût de la cunette puisque cet ouvrage est hors grief.

Il préconise une durée de cinq semaines environ pour la réalisation des travaux.

Il précise que les installations faites par les occupants sont légères et ont été réalisées de façon à ne pas détériorer le sol.

Il indique que les infiltrations ne sont en aucun cas la conséquence d’une négligence dans l’entretien courant de la terrasse , que les mesures réparatoires constituent de gros travaux qui ne peuvent s’assimiler à des travaux d’entretien.

Il indique que les parties ne lui ont pas fait connaître leurs éléments de préjudice.

Sur la responsabilité des désordres

Aux termes des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Aux termes des dispositions de l’article 1101 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

Aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues à l’article L. 1331-29 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté pris en application du II de l’article L. 1331-28 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, la description du lot n°12 au cahier des charges du 29 septembre 1961 de l’immeuble l’ ACAPULCO est partiellement tronquée. L’acte stipule que le lot n° 12 est constitué d’un grand « local à usage de garage l’entrée est à droite de l’entrée de l’immeuble (partie tronquée) s’étendant sur tout le terrain occupé par l(partie tronquée) ble et couvert, partie par l’immeuble et pa(partie tronquée) par une terrasse donnée en jouissance à cha( partie tronquée)entretien , aux appartements du deuxième et a( partie tronquée) ainsi qu’il sera dit ci après » .

Le lot n° 12 est décrit dans la déclaration de succession comme un grand local à usage de garage, situé au rez de chaussée, dont l’entrée est à droite de l’immeuble s’étendant sur tout le terrain occupé par l’immeuble et couvert partie par l’immeuble et partie par une terrasse.

Le lot n°15 propriété de Monsieur [N] [E] et madame [F] [R] est décrit aux termes du cahier des charges comme un appartement situé au deuxième étage dont la porte est à gauche en arrivant sur le palier (..) avec la jouissance de la terrasse couvrant le garage au droit de cet appartement, à charge de l’entretien de cette terrasse y compris l’étanchéité.

Le lot n°14 propriété de Monsieur [C] [U] et madame [S] [L] est décrit aux termes du cahier des charges comme un appartement situé au deuxième étage dont la porte est à droite en arrivant sur le palier avec la jouissance de la terrasse couvrant le garage au droit de cet appartement , à charge de l’entretien de cette terrasse y compris l’étanchéité.

Le cahier des charges stipule que font partie des parties communes la couverture soit toiture et terrasse.

Il stipule que les copropriétaires et occupants de l’immeuble devront souffrir sans indemnité l’exécution de toutes les réparations qui deviendraient nécessaires aux choses communes ainsi qu’à leur entretien et si besoin et livrer accès aux architectes , entrepreneurs ou ouvriers chargés de surveiller, conduire et exécuter ces réparations , que cette remarque s’applique spécialement aux canalisations et conduites diverses pouvant traverser la propriété de chacun aux réparation et à la réfection des peintures, des façades, terrasses, toitures et balcons.

Il résulte de ces éléments que les terrasses couvrant le garage au droit des lots n°14 et 15 sont des parties communes à usage privatif.

Le règlement de copropriété stipule que l’entretien de ces terrasses et lui seul incombe aux propriétaires des lots 14 et 15.

Or l’entretien se définit comme les actions régulières visant à maintenir les parties communes en bon état. Il se distingue des réparations qui constituent des actions spécifiques pour corriger des défaillances ou des dommages.

Il résulte du rapport d’expertise qu’aucun défaut d’entretien n’est imputable aux propriétaires du lot n°14 ni à ceux du lot n°15.

En effet l’expert exclut toute négligence dans l’entretien de l’étanchéité.

Il met en revanche en exergue l’usure de l’étanchéité, ne relève aucun manquement aux règles de l’art lors de la pose de cette étanchéité, précisant que la mise en œuvre d’une couche en enduit bitumineux en protection d’un local à usage de garage se rencontrait fréquemment et présentait une efficacité satisfaisante à l’époque.

S’agissant des mesures réparatoires pour mettre fin aux désordres, l’expert spécifie qu’elles ne peuvent s’assimiler à des travaux d’entretien.

Dès lors, la charge de ces travaux réparatoires des désordres affectant le lot n°12 , de part leur nature et leur importance, n’incombent pas à Monsieur [N] [E] et madame [F] [R], propriétaires du lot n° 15 ni à Monsieur [C] [U] et madame [S] [L] propriétaires du lot n° 14, mais au syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’ ACAPULCO.

Le fait que l 'acte authentique d’achat du 11 février 2019 mentionne que l’acquéreur, en l’espèce monsieur [U] et madame [L], déclarent vouloir prendre à leur charge les travaux qui se révèleraient nécessaires de réaliser sur la terrasse suite à la procédure sur la terrasse au droit de l’appartement et notamment les travaux d’étanchéité à la suite de la procédure diligentée n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires et n’est pas susceptible de remettre en cause les dispositions du cahier des charges et du règlement de copropriété rappelées ci-dessus.

Sur la reprise des désordres

Les demandeurs sollicitent de voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] à réaliser les travaux décrits dans le rapport de Monsieur [P] destinés à remédier aux infiltrations d’eau affectant leur garage et ce sous astreinte.

S’agissant de la reprise des désordres, l’expert a décrit les travaux pour y remédier dans son rapport et a retenu un coût des travaux d’étanchéité d’un montant de 70512 €TTC soit le devis de la société EL ETANCHEITE.

L’expert précise avoir ôté de ce montant la proposition de la réalisation d’une cunette qui n’entre pas dans les griefs des demandeurs.

S’agissant de la suppression des trois ciels vitrés installés sur chaque terrasse, dont le syndicat des copropriétaires expose qu’elle n’est pas nécessaire, l’expert indique qu’elle n’entre pas dans ses préconisations , que leur suppression facilite la tâche de l’étancheur, qu’il y aura lieu de consulter la copropriété avant de prendre une décision sur leur suppression.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de reprise de l’étanchéité des deux terrasses, parties communes à jouissance privative, hors pavés de verre tels, que prévus par l’expert et le devis de la société EL ETANCHEITE pour un montant de 70512 €TTC.

L’assemblée générale s’étant prononcée initialement contre la reprise des désordres et ces derniers durant depuis bientôt 10 ans, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires l’ ACAPULCO à réaliser les travaux dans le délai de cinq mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de six mois au delà duquel il sera à nouveau statué.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Madame [I] [K] née [D], Madame [A] [K], Monsieur [G] [K] et Monsieur [Z] [K] sollicitent la somme de 7500 euros au titre de leur préjudice de jouissance faisant valoir que l’expert a indiqué que les désordres rendaient le local impropre à sa destination, qu’ils durent depuis 2015 et font l’objet de plainte de la part des locataires de leur garage.

Les demandeurs ne justifient pas qu’ils ont limité la location de leur local du fait des désordres.Ils n’étayent pas davantage le montant qu’ils sollicitent.

Leur demande sera par conséquent rejetée.

Sur la garantie des assureurs

Aux termes des dispositions de l’article L 112-4 du code des assurances la police d’assurance est datée du jour où elle est établie. Elle indique : les noms et domiciles des parties contractantes, la chose ou la personne assurée, la nature des risques garantis, le moment à partir duquel le risque est garanti et la durée de cette garantie,- le montant de cette garantie, la prime ou la cotisation de l’assurance.La police indique en outre la loi applicable au contrat lorsque ce n’est pas la loi française, l’adresse du siège social de l’assureur et, le cas échéant, de la succursale qui accorde la couverture, le nom et l’adresse des autorités chargées du contrôle de l’entreprise d’assurance qui accorde la couverture.Les clauses des polices édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents.

La société WAKAM anciennement dénommée La PARISIENNE ne conteste pas être l’assureur du syndicat des copropriétaires au moment de l’apparition des désordres.

Elle soutient que sa garantie exclut les travaux de réparation des terrasses en matière de dégâts des eaux.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la clause d’exclusion ne mentionne pas l’étanchéité, que la clause évoquée est ambiguë et non claire.

En l’espèce, le chapitre V des conditions générales mentionne qu’est exclue de la garantie « dégâts des eaux » la réparation de la couverture des terrasses.

Le chapitre I dispose que sont garantis les dommages matériels causés par tous liquides résultant d’un des événements suivants : infiltrations d’eau accidentelle provenant de la pluie ne relevant ni de l’assurance construction obligatoire ni d’un défaut d’entretien au travers des terrasses.

L’expert a mis en exergue comme origine des infiltrations l’étanchéité de la terrasse et non la couverture.

Dès lors, cette clause d’exclusion de garantie, ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées, n’était pas formelle et limitée ne peut recevoir application en raison de son imprécision.

Par conséquent, la société WAKAM sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] à hauteur de la somme de 70512 €TTC , montant retenu par l’expert au titre de la reprise des travaux.

La société WAKAM ne déniant pas être l 'assureur du syndicat des copropriétaires , l’apparition des désordres remontant selon l’expert aux années 2014-2015 et la compagnie AXA FRANCE IARD étant l’assureur de la copropriété depuis le 1er janvier 2018, cette dernière sera mise hors de cause.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile il y a lieu de rappeler que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur les mesures accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [I] [K] née [D], Madame [A] [K], Monsieur [G] [K], de Monsieur [Z] [K] , de monsieur [C] [U], de madame [T] [L], de monsieur [N] [V] et de madame [F] [R] les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] et la société WAKAM anciennement nommée La PARISIENNE seront condamnés in solidum à payer la somme de 5000 euros à Madame [I] [K] née [D], Madame [A] [K], Monsieur [G] [K] et Monsieur [Z] [K] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] et la société WAKAM anciennement nommée La PARISIENNE seront condamnés in solidum à payer la somme de 2500 euros à monsieur [C] [U] et madame [T] [L] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] et la société WAKAM anciennement nommée La PARISIENNE seront condamnés in solidum à payer la somme de 2500 euros à monsieur [N] [V] et madame [F] [R] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la compagnie AXA FRANCE IARD ses frais irrépétibles non compris dans les dépens, elle sera en conséquence déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] et la société WAKAM anciennement nommée La PARISIENNE, parties succombantes, seront déboutées de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] et la société WAKAM anciennement nommée La PARISIENNE qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris les frais d’expertise , dépens qui pourront être distraits conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au vu de l’article 10-1 b de la loi du 10 juillet 1965 , la demande de Madame [I] [K] née [D], de Madame [A] [K], de Monsieur [G] [K] et de Monsieur [Z] [K] qui obtiennent gain de cause, tendant à obtenir leur dispense de participation aux frais de procédure, est fondée.

Il y a lieu d’y faire droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par décision mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] à faire réaliser les travaux de reprise de l’étanchéité des deux terrasses parties communes à jouissance privative hors pavés de verre, tels que prévus par l’expert et le devis de la société EL ETANCHEITE pour un montant de 70512 €TTC ( soixante dix mille cinq cent douze euros) ce, dans le délai de cinq mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte de 50 euros ( cinquante euros ) par jour de retard pendant un délai de six mois au delà duquel il sera à nouveau statué,

DEBOUTE Madame [I] [K] née [D], Madame [A] [K], Monsieur [G] [K] et Monsieur [Z] [K] de leur demande au titre du préjudice de jouissance,

CONDAMNE la société WAKAM anciennement dénommée LA PARISIENNE à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] à hauteur de la somme de 70512 €TTC (soixante dix mille cinq cent douze euros),

MET la compagnie AXA FRANCE IARD hors de cause.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] et la société WAKAM anciennement nommée La PARISIENNE à payer la somme de 5000 euros (cinq mille euros) à Madame [I] [K] née [D], Madame [A] [K], Monsieur [G] [K] et Monsieur [Z] [K] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] et la société WAKAM anciennement nommée La PARISIENNE à payer la somme de 2500 euros (deux mille cinq cents euros) à monsieur [N] [V] et madame [F] [R] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] et la société WAKAM anciennement nommée La PARISIENNE à payer la somme de 2500 euros (deux mille cinq cents euros) à monsieur [C] [U] et madame [T] [L] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la compagnie AXA FRANCE IARD de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l'[Adresse 16] et la société WAKAM anciennement nommée La PARISIENNE de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’ [Adresse 16] et la société WAKAM anciennement nommée La PARISIENNE aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats qui en ont fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

DISPENSE Madame [I] [K] née [D], Madame [A] [K], Monsieur [G] [K] et Monsieur [Z] [K] de leur participation aux frais de procédure.

LE GREFFIER LE PRESIDENT