COUR D’APPEL D'[Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [L] [N] c/ S.A.S. SOGIM’IVALDI IMMOBILIER, Syndic. de copro. [Adresse 7]

N° 25/

Du 30 Octobre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/03609 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PGGA

Grosse délivrée à

la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER

la SELARL EXL AVOCATS

M^e Véronique POINEAU-CHANTRAIT

expédition délivrée à

le 30 Octobre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du trente Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 2 Septembre 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 30 Octobre 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Octobre 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

M. [L] [N]

[Adresse 10]”

[Localité 3]

représenté par M^e Véronique POINEAU-CHANTRAIT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

S.A.S. SOGIM’IVALDI IMMOBILIER, représentée par son Président en exercice,

[Adresse 9]

[Localité 1]

représentée par Maître Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 7] représenté par son Syndic en exercice

[Adresse 7]

[Localité 2]

représenté par Maître Alexis CROVETTO-CHASTANET de la SELARL EXL AVOCATS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [L] [N] est propriétaire d’un appartement situé au 5ème étage d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 8] qui est occupé par son frère, M. [J] [E].

M. [I] [X] est propriétaire de l’appartement sus-jacent situé au 6ème étage du même immeuble.

L’assemblée générale des copropriétaires a décidé, lors de son assemblée générale du 8 novembre 2019, de faire procéder aux travaux de réfection de la structure du plancher du 6ème étage par la société Cessole Color pour un coût de 4.840 euros.

Ces travaux ont occasionné des dommages importants à l’appartement de M. [L] [N], notamment par le passage d’un conduit d’aération à travers celui-ci, ce qu’il a fait constater par un commissaire de justice le 11 décembre 2019, et dont il a informé le syndic par lettre du 10 décembre 2019.

Le syndic a alors missionné un architecte, M. [S], qui a établi un compte-rendu le 13 janvier 2020 au terme duquel il relevait que le plancher de l’appartement de M. [I] [X] était fragilisé à la suite des travaux de la dépose du revêtement carrelage réalisés dans son logement, que les lambourdes présentaient des signes de faiblesse et qu’il était impératif de prévoir le renforcement du plancher.

Le syndic a confié une mission d’étude structure pour la réparation du plancher à la société Ingenice par contrat du 20 janvier 2020 et a confié la maîtrise d’œuvre des travaux de reconstruction du plancher à la société [W] Architecture par contrat du 3 février 2020.

L’assemblée générale du 20 octobre 2020 a décidé de procéder aux travaux de réparation du plancher R+6 en retenant le devis de la société S.C.R.T. d’un montant de 33.290,40 euros dans sa résolution n°5 et a fixé les honoraires du syndic pour le suivi de ces travaux dans sa résolution n°6.

M. [L] [N] qui s’est opposé à ces décisions a, par acte du 12 janvier 2021, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir leur annulation.

Par actes des 5 et 8 mars 2021, M. [J] [E], occupant de l’appartement de M. [L] [N], a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 12] et M. [I] [X] devant le juge des référés afin d’obtenir une expertise judiciaire des désordres.

Par ordonnance du 10 mai 2021, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à M. [D] [K] avec pour mission, notamment, de décrire les désordres survenus entre novembre et décembre 2019, d’en rechercher les causes, de dire s’ils étaient imputables aux travaux entrepris par M. [I] [X], et de déterminer les mesures nécessaires pour y remédier en chiffrant leur coût.

M. [P] [M], expert commis en remplacement de M. [D] [K], a établi son rapport définitif le 13 avril 2022 au terme duquel il conclut que :

les désordres ont pour causes principales la vétusté du plancher et des réparations anciennes mal exécutées créant des malfaçons,les travaux entrepris dans l’appartement de M. [I] [X] par la société Cessole Color ne sont pas à l’origine des désordres, leur rôle ayant uniquement été de dévoiler les malfaçons de la structure du plancher et de sa vétusté,les travaux préconisés par le cabinet Ingenice, supervisés par M. [W], chiffrés par la société SCRT sont nécessaires et suffisants pour mettre un terme à l’affaissement du plancher haut de l’appartement occupé par M. [J] [E].

Faisant valoir que le recours exercé à l’encontre de l’assemblée générale du 20 octobre 2020 avait suspendu l’exécution les travaux de réparation, M. [I] [X] et Mme [V] [C] ont, par acte du 24 octobre 2022, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] et M. [L] [N] devant le tribunal judiciaire de Nice pour obtenir la réparation de leurs préjudices.

Lors de leur assemblée générale du 27 juillet 2023, les copropriétaires ont de nouveau décidé de faire procéder aux travaux de confortement du plancher entre les appartements du 5ème et du 6ème étage selon le devis de la société SCRT actualisé à la somme de 46.606,56 euros et validé par l’expertise judiciaire.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 26 septembre 2023, M. [L] [N] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] Nice et la société Sogim’Ivaldi Immobilier devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir que le paragraphe 3 de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 27 juillet 2023 soit réputé non écrit ainsi que l’indemnisation de son préjudice.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 2 et 7 mai 2024, M. [L] [N] a également fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] et la société Sogim’Ivaldi Immobilier devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir l’exécution sous astreinte des travaux décidés par l’assemblée générale du 27 juillet 2023.

Par jugement du 10 juillet 2024, le tribunal a débouté M. [L] [N] de sa demande de prononcé de la nullité des résolutions n° 5 et n° 6 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] le 20 octobre 2020 décidant de procéder aux travaux de réparation du plancher R+6 en retenant le devis de la société S.C.R.T. d’un montant de 33.290,40 euros et de sa demande de dommages-intérêts en retenant qu’aucune faute ne pouvait être imputée au syndic.

Par ordonnance du 22 juillet 2025, le juge des référés a également rejeté les demandes d’exécution forcée des travaux votés lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2023 au constat qu’il avait déjà été entrepris par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 12].

* * * * * *

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 27 août 2025, M. [L] [N] sollicite :

la révocation de l’ordonnance de clôture ou, à défaut, le rejet des conclusions de la société Sogim’ivaldi Immobilier notifiées le 21 août 2025 après la clôture de la procédure intervenue le 19 août 2025,la comptabilisation de son vote s’agissant des travaux réparatoires comme étant positif et non abstentionniste,la suppression du premier paragraphe de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 27 juillet 2023,l’annulation de la disposition contenue dans le troisième paragraphe de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 27 juillet 2023,la condamnation conjointe et solidaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] et de la société Sogim’Ivaldi Immobilier à lui payer :15.000 euros de dommages et intérêts,5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il qualifie la rédaction de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 27 juillet 2023 de partielle, partiale et inexacte. Il estime qu’elle vise à lui faire supporter les conséquences de la carence du syndic à faire exécuter la décision du syndicat des copropriétaires relative aux travaux réparatoires du plancher situé entre son appartement et celui de M. [I] [X] et fait observer que le président de séance et le scrutateur se sont abstenus de signer le procès-verbal de cette assemblée.

Il expose qu’à la réception de la convocation à l’assemblée générale litigieuse, il a adressé au syndic son formulaire de vote par correspondance dans lequel il votait « pour » la résolution n°12 concernant le nouveau devis de travaux mais précisait ne pouvoir accepter la présentation tronquée des faits du premier paragraphe, raison pour laquelle il joignait un récapitulatif objectif de la situation et ne pouvait voter favorablement à la troisième partie de la résolution n°12 dans laquelle le syndicat excédait ses pouvoirs et le syndic, son mandat.

Il relève que le texte de la résolution n°12 a été modifié entre la convocation et le procès-verbal puisqu’il a notamment été ajouté qu’il a été donné lecture de sa lettre et de son formulaire de vote par correspondance et précisé qu’il était défaillant car il n’avait coché aucune case (pour, contre ou abstention) du formulaire de vote pour la résolution n°12.

Or, il fait valoir que le procès-verbal l’a comptabilisé parmi les copropriétaires présents votant par correspondance dans le cadre de la résolution contestée et non comme copropriétaire défaillant.

Il expose ensuite l’historique de la situation depuis le 8 novembre 2019, date de l’assemblée générale du 20 octobre 2020 ayant voté pour la réalisation des travaux de réfection de la structure plancher du 6ème étage après que le plancher de l’appartement de M. [I] [X] s’est effondré à la suite des travaux réalisés par la société Cessole Color. Il expose qu’il a fait assigner le syndicat des copropriétaires en annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 20 octobre 2020 et que le syndic a alors décidé, de sa propre initiative, d’arrêter les travaux et d’annuler les appels de fonds correspondants. Il ajoute que son frère, occupant des lieux, a fait assigner le syndicat en référé expertise, qu’un expert a été désigné par ordonnance du 10 mai 2021 et que le rapport d’expertise a conclu qu’il aurait été préférable de désigner un maître d’œuvre ou un ingénieur béton avant le début des travaux pour anticiper d’éventuels désordres.

Il fait valoir que le syndic n’a rien entrepris pour faire cesser les préjudices liés aux appartements sinistrés ni pour remédier aux désordres, que ce soit antérieurement ou postérieurement aux assignations, aux décisions intervenues et au rapport d’expertise.

Il sollicite le rabat de la clôture aux motifs que la société Sogim’ivaldi Immobilier a notifié de nouvelles conclusions le 21 août 2025, soit postérieurement à la clôture fixée au 19 août 2025, pour répliquer à ses précédentes conclusions notifiées le 18 août 2025. Il fait valoir qu’il a été contraint de notifier des conclusions le 18 août 2025 pour répondre aux écritures du syndicat des copropriétaires du 6 août 2025.

Il précise n’avoir ajouté que 2 pages de conclusion, signalées par une barre verticale dans la marge contrairement à ce que prétend la société Sogim’ivaldi Immobilier et qu’il n’a communiqué qu’une nouvelle pièce, car il ne pouvait laisser sans réponse les écritures du syndic.

Se fondant sur les articles 4, 768 et 954 du code de procédure civile, il soutient que le juge ne statue que sur les prétentions formulées par les parties au sein du dispositif de leurs dernières conclusions récapitulatives. Il se prévaut de la jurisprudence de la deuxième chambre civile de la cour de cassation selon laquelle le juge ne peut refuser d’examiner des demandes de « dire et juger » ou « constater » en estimant qu’il ne s’agit pas de prétentions, surtout lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible d’entraîner la nullité de l’assignation. Il en déduit qu’il suffit que la demande inclue une prétention, peu important la manière dont elle est formulée.

Il soutient que son dispositif contient effectivement des demandes visant notamment à ce que le paragraphe de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 27 juillet 2023 soit déclaré réputé non écrit et souligne que le terme « déclarer » n’a fait l’objet d’aucune polémique contrairement aux termes « dire et juger » ou « donner acte ».

Il rappelle les dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 en application desquelles le syndic est responsable à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement délictuel ou quasi-délictuel, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission, quand bien même sa responsabilité contractuelle serait engagée par le syndicat.

Il conteste la véracité du texte de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 27 juillet 2023 et fait valoir que le syndic a l’obligation de faire exécuter les travaux décidés par l’assemblée générale, quand bien même ils feraient l’objet d’un recours.

Or, il relève que le syndic n’a pas fait exécuter la décision de l’assemblée générale du 20 octobre 2020 ayant confié les travaux de réparation du plancher de l’appartement de M. [I] [X] à la société SCRT au prétexte qu’il avait exercé un recours en annulation contre cette décision.

Il explique que le syndic a annulé l’appel de fonds pour financer les travaux réparatoires alors que le recours d’un copropriétaire contre une décision d’assemblée générale ne saurait empêcher le syndic d’exécuter la résolution, sauf décision de justice ou de l’assemblée générale annulant la résolution contestée.

Il estime que le syndic se retranche derrière l’ordonnance du tribunal judiciaire de Nice du 10 mai 2021 ayant ordonnée une expertise judiciaire pour justifier l’arrêt des travaux alors qu’il avait décidé de les suspendre dès le 19 janvier 2021, quatre mois avant cette décision.

Il en conclut que le syndic a été négligent et n’a pas rempli sa mission légale de faire exécuter les décisions de l’assemblée.

Il estime inacceptable que le syndic tente de lui faire supporter la responsabilité de l’interruption des travaux pour dissimuler sa négligence au moyen de la résolution du 27 juillet 2023 qui contient une relation des faits erronée.

Il soulève la nullité du premier paragraphe de la résolution litigieuse en considérant que le syndic a soumis au vote des copropriétaires une résolution fondée sur des informations erronées pour les tromper et les conduire à voter des travaux réparatoires dont le coût avait augmenté.

Il estime que le syndic est seul responsable de l’absence d’intervention de la société désignée pour réaliser les travaux entre le 9 décembre 2019 et le 27 juillet 2023, et souligne qu’il n’a entrepris aucune diligence entre le dépôt du rapport d’expertise le 13 avril 2022 et la décision d’actualisation du coût des travaux 15 mois plus tard.

Il soutient qu’il ne s’est pas opposé à l’adoption du nouveau devis tenant compte de l’augmentation du coût des matériaux puisqu’il a voté favorablement par correspondance à la deuxième partie de la résolution. Il dément le fait que les propos qu’il a explicité dans sa lettre du 17 juillet 2023 étaient illisibles et précise qu’il y indiquait que le syndic aurait dû scinder la résolutions n°12 en deux voire trois résolutions distinctes, la première pour faire un point sur la situation et la seconde pour faire voter les travaux d’un coût correspondant au nouveau devis.

Il considère que l’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 28 janvier 2021 cité par le syndic dans ses écritures n’est pas transposable au présent litige puisque chaque paragraphe de la résolution n°12 a un objet distinct dissociable des autres. Il rappelle que le syndic ne peut imposer aux copropriétaires un vote bloqué sur une résolution comportant plusieurs objets que sont le point sur la situation depuis l’assemblée générale du 10 octobre 2020, l’approbation d’un nouveau devis de travaux et la sanction à prendre à son encontre.

Il fait valoir que le troisième paragraphe de la résolution n°12 doit être réputé non écrit car l’assemblée générale n’a pas qualité pour sanctionner un copropriétaire, seule une décision judiciaire pouvant établir une telle responsabilité. Or, il relève que, même si son nom n’est pas explicitement mentionné, il est expressément visé par la référence à la procédure en annulation de la résolution de l’assemblée générale du 15 septembre 2020 et par la formule selon laquelle le syndicat se réserve le droit de demander le remboursement du montant de l’augmentation des travaux réparatoires « à qui de droit ».

Il estime que le syndic excède son mandat en imputant une facture directement à un copropriétaire, ce qui constitue une faute délictuelle.

En réplique aux écritures adverses, il conclut que s’il a été débouté de sa demande de nullité des résolutions n° 5 et 6 de l’assemblée générale du 20 octobre 2020 par le jugement du 11 juillet 2024, celui-ci n’est pas définitif puisqu’il a interjeté appel. Il relève que le tribunal a considéré que son action n’était pas abusive et a en conséquence débouté le syndicat de sa demande reconventionnelle.

Il expose en outre avoir fait assigner le syndicat des copropriétaires en référé en mai 2024 et qu’aucun travaux n’a été entrepris à la suite du sinistre survenu le 9 décembre 2019 malgré les multiples relances qu’il a adressées au syndic et le dépôt du rapport d’expertise définitif le 13 avril 2022 confirmant la nécessité d’y faire procéder. Il ajoute que ces travaux avaient été validés par l’assemblée générale extraordinaire du 10 octobre 2020 et confirmés par l’assemblée du 27 juillet 2023. Il relate que le syndicat a sollicité des renvois successifs de l’audience de référé pour rendre son assignation sans objet alors que seule l’introduction de l’instance a incité le syndicat et son syndic à les faire exécuter.

Il soutient que, contrairement à ce que prétend le syndicat en produisant des photos inexploitables, il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 12 août 2025 selon lequel aucun employé ni outil n’est présent dans son appartement que les travaux litigieux ne sont pas terminés et que son appartement n’est toujours pas habitable.

Enfin, il relève que depuis la survenance du sinistre, il a été confronté au silence du syndic qui ne s’est adressé à lui qu’une fois par lettre du 16 décembre 2019 dans laquelle il l’informait missionner un ingénieur béton et convoquer une assemblée générale extraordinaire. Il considère que le syndic l’a dénigré et a justifié son inaction en soutenant que la procédure qu’il avait introduite a fait obstacle à l’exécution des travaux litigieux, allégations dont il estime qu’elles ne reposent sur aucune base factuelle et vise à lui nuire, ce qui lui cause un préjudice qu’il entend faire réparer.

Dans ses dernières écritures notifiées le 6 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] conclut au débouté et sollicite la condamnation de M. [L] [N] à lui payer la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi que la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de Maître Alexis Crovetto-Chastanet, avocat au Barreau de Nice.

Il rappelle qu’à la suite de l’effondrement d’une partie du plafond de l’appartement de M. [L] [N], l’exécution aux frais de la copropriété de travaux réparatoires structurels a été votée par deux résolutions de l’assemblée du 20 octobre 2020 dont M. [L] [N] a sollicité l’annulation pour en faire supporter le coût à M. [I] [X].

Il relate que l’immeuble fait l’objet de travaux de conservation et d’entretien réguliers dont les travaux exécutés par la société Cessole Color les 9 et 10 décembre 2019 qui a mis en évidence la vétusté de la structure justifiant les travaux réparatoires votés lors de l’assemblée générale du 20 octobre 2020. Il expose que, compte tenu de la gravité des désordres, le syndic a recueilli l’avis technique d’un architecte DPLG ayant établi une proposition de travaux réparatoires et a confié l’étude du plancher à la société Bet Ingenice spécialisée dans la structure des bâtiments. Il explique que les travaux ont été votés sur la base des propositions des sociétés Dsc, Scrt et Batidéco prenant en compte le descriptif établi par l’architecte et d’un tableau récapitulant ces propositions afin de les comparer lors de l’assemblée générale du 20 octobre 2020.

Il expose que, contre toute attente, le demandeur s’est opposé à l’exécution des travaux de confortement du plafond de son appartement et a exercé un recours en annulation des résolutions n°5 et 6 de l’assemblée du 20 octobre 2020 qui a été rejeté.

Il explique qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les désordres sont imputables à l’ancienneté des planchers que l’intervention de la société Cessole Color a révélée en causant le sinistre et que les travaux votés le 20 octobre 2020 étaient nécessaires et suffisants pour mettre un terme à l’affaissement du plancher haut de l’appartement de M. [L] [N].

Il explique qu’au regard du délai écoulé entre l’assemblée générale du 20 octobre 2020 et le dépôt du rapport d’expertise, le prix des travaux a significativement augmenté, avec un coût supplémentaire s’élève à la somme de 13.316,16 euros, contraignant le syndic à les faire de nouveau chiffrer et voter par l’assemblée générale.

Il rappelle que les consorts [X] et [C] l’ont fait assigner ainsi que M. [L] [N] pour d’obtenir leur condamnation à indemniser le préjudice causé par l’inhabitabilité de leur logement, notamment au titre de la responsabilité délictuelle de M. [L] [N].

Il souligne que le devis de la société Scrt correspondant aux travaux litigieux a été signé par le syndic le 1er juin 2023 et qu’une facture d’acompte de 13.981,97 euros a été adressée le 9 novembre 2023 à ce dernier. Il indique que les appels de fonds ont été émis mais que la somme n’a pu être virée au locateur d’ouvrage que le 19 décembre 2023 au regard du temps nécessaire pour réunir les fonds. Il relate que les travaux ont ensuite débuté mais qu’il est apparu en mai 2024 que des sondages supplémentaires devaient être réalisés compte tenu de l’ancienneté de la structure de l’immeuble. Il souligne que ces sondages ont mis en lumière la dégradation de la structure de l’immeuble dans la zone sinistrée, un complément de quantitatif et une étude complémentaire étant alors préconisés par le maître d’œuvre. Il relate qu’un devis de renforcement complémentaire a été établi pour un montant de 27.032,50 euros et adopté par l’assemblée générale du 10 décembre 2024. Il précise que le maître d’œuvre l’a informé de la fin des travaux le 18 juillet 2025.

A titre liminaire, il relève que le tribunal n’aura pas à statuer sur la demande de M. [L] [N] visant à faire « déclarer » quelque chose, celle-ci ne remplissant pas les critères prévus aux articles 56 et 753 du code de procédure civile.

Il rappelle que la sanction de l’irrégularité d’une décision d’assemblée générale est la nullité et non le caractère non écrit. Il ajoute que quand bien même une résolution comprendrait plusieurs points, elle ne peut être annulée que dans son intégralité. Il en déduit que M. [L] [N] ne peut demander que la résolution n°12 soit expurgée de certains paragraphes que qu’il considère comme irréguliers.

Il fait valoir que M. [L] [N] ne peut réclamer l’annulation de la résolution n°12 puisqu’il a saisi le juge des référés pour obtenir sa condamnation et celle du syndic à faire réaliser les travaux correspondants sous astreinte.

Il soutient que le premier paragraphe de la résolution constitue un propos introductif visant à informer les copropriétaires de l’historique justifiant la mise à l’ordre du jour du vote de travaux déjà votés, qu’un tel point d’information ne saurait être assimilé à une résolution et ne peut donc faire l’objet d’un recours en annulation. En outre, il précise que les observations du demandeur ont été lues lors de l’assemblée générale afin que les copropriétaires aient connaissance de sa position et soient pleinement informés. Il indique que la lettre de M. [L] [N] ayant été envoyée au syndic 10 jours avant la tenue de l’assemblée contestée, les résolutions annoncées dans la convocation, auxquelles les copropriétaires ne peuvent que voter pour ou contre sans pouvoir les amender, ne pouvaient être modifiées.

Il explique que le troisième paragraphe de la résolution n°12 ne pouvait être assimilé à un mandat d’ester en justice accordé au syndic puisque ni le nom de l’intéressé, ni la juridiction ni l’objet des demandes n’étaient indiqués. Il précise n’avoir eu aucune intention de sanctionner un copropriétaire ni de se faire justice à lui-même, démentant avoir excédé ses pouvoirs, s’être substitué à l’autorité judiciaire et avoir imputé au demandeur de quelconques frais ou pénalités.

Il conclut qu’il n’était pas nécessaire de scinder la résolution n°12 en 2 voire en 3 résolutions.

Il relève que le formulaire de vote par correspondance ne permet pas de comptabiliser un vote sous condition suspensive et que M. [L] [N] n’a coché aucune colonne s’agissant de la résolution litigieuse. Il soutient que les annotations manuscrites peu lisibles inscrites par le demandeur sur son formulaire de vote ne permettaient pas de considérer qu’il avait voté pour les travaux proposés ni qu’il avait voté contre.

Il rappelle qu’il est constant que des réserves ne peuvent être émises que pendant le déroulement de l’assemblée générale et non préalablement, raison pour laquelle M. [L] [N] a été qualifié d’abstentionniste dans le procès-verbal d’assemblée générale s’agissant de la résolution n°12.

Il observe que l’annulation pure et simple de la résolution n°12 n’est pas réclamée par le demandeur, que cette résolution a été largement approuvée et que les travaux ont été commandés par le syndic si bien qu’il convient de rejeter la demande visant à déclarer non écrite tout ou partie de la résolution n°12.

Il ajoute que l’exécution immédiate des travaux, alors que le juge des référés avait désigné un expert judiciaire, aurait conduit à une déperdition d’éléments de preuve. Il indique que l’expert avait notamment pour mission de chiffrer les travaux réparatoires si bien qu’il aurait engagé sa responsabilité s’il avait fait réaliser les travaux et que l’expert en avait préconisé d’autres.

Il souligne la mauvaise foi du demandeur qui se plaint de l’absence d’exécution des travaux alors qu’il a contesté la résolution les ayant adoptés et qu’il a demandé la désignation d’un expert.

Il soutient que M. [L] [N] devra être débouté de sa demande de dommages et intérêts puisque la quérulence procédurale de ce dernier l’a conduit à retarder l’exécution des travaux votés en 2020. Il qualifie d’inutile le recours introduit par le demandeur et sollicite en conséquence l’octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Dans ses dernières écritures notifiées le 21 août 2025, la société Sogim’ivaldi Immobilier conclut au débouté et sollicite la condamnation de M. [L] [N] à lui payer la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de la Scp Assus-Juttner Avocats Associés.

Elle rappelle que les travaux entrepris par M. [I] [X] dans son appartement ont engendré de graves désordres affectant le plancher de l’appartement du demandeur.

Elle expose avoir fait procéder à des recherches approfondies de leur origine après que de nouveaux désordres soient apparus postérieurement à la réfection de la structure du plancher du 6ème étage par la société Cessole Color.

Il relate avoir mandaté un architecte et avoir confié une mission d’étude structure à la société Ingenice ainsi que la maîtrise d’œuvre des travaux de reconstruction du plancher à la société [W] Architecture.

Elle précise que le rapport définitif de l’expert judiciaire du 13 avril 2022 conclut que les désordres ont pour causes principales la vétusté du plancher ainsi que des réparations anciennes mal exécutées créant des malfaçons, que les travaux entrepris par la société Cessole Color ont uniquement dévoilé les malfaçons de la structure du plancher et sa vétusté sans être à l’origine des désordres et que les travaux préconisés par la société Ingenice étaient nécessaires et suffisants pour mettre un terme à l’affaissement du plancher haut de l’appartement du demandeur.

Elle sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture sur le fondement des dispositions de l’article 784 du code de procédure civile en raison de la tardiveté des conclusions de M. [L] [N] dont la teneur a été considérablement modifiée sans que les ajouts ne soient identifiés par une barre verticale dans la marge. Elle en déduit ne pas avoir pu se mettre en état rapidement et n’avoir pu notifier ses conclusions que le 21 août 2025, après validation de son client.

Elle soutient qu’elle ne peut être condamnée solidairement avec le syndicat des copropriétaires situé [Adresse 6] puisqu’aucune disposition légale ou conventionnelle ne prévoit de solidarité entre eux.

Elle rappelle que l’annulation partielle d’une résolution n’est pas possible lorsque celle-ci constitue un ensemble indissociable, même si elle comportait plusieurs points. Elle indique que la résolution n°12 n’était pas décomposée en paragraphes mais uniquement en alinéas et que l’alinéa 3 ne correspond pas au paragraphe 3 identifié par le demandeur, ce dernier n’ayant donc pas intérêt à agir en annulation de l’alinéa 3 précisant qu’une expertise judiciaire a été ordonnée par le juge des référés et que l’expert judiciaire a validé le devis de la société Scrt.

En outre, elle soutient que le paragraphe contesté par M. [L] [N] est indissociable du reste de la résolution puisque la résolution n°12 est la seule de l’assemblée qui concerne les travaux de confortement du plancher entre les appartements dont M. [I] [X] et M. [L] [N] sont propriétaires et est uniquement relative à cette question, raison pour laquelle un vote unique s’imposait.

Invoquant la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle les décisions consécutives à celle visant à faire réaliser des travaux sont indissociables, elle considère que sont indissociables l’énoncé des motifs de l’augmentation du coût des travaux déjà votés pour expliquer la nécessité de procéder à un nouveau vote des mêmes travaux. Elle soutient que la contextualisation était indispensable pour que les copropriétaires comprennent le sens de la résolution soumise à leur appréciation. Elle estime que la résolution litigieuse n’impose aucune sanction, ne cite pas le demandeur et a uniquement indiqué à titre informatif que le syndicat se réservait le droit d’agir en justice contre qui de droit. Elle soutient que M. [L] [N] s’estime concerné par cet alinéa parce qu’il se sait responsable du retard dans l’exécution des travaux. Elle reconnaît que le syndicat des copropriétaires n’a pas la capacité de prononcer une condamnation à l’encontre du demandeur et souligne qu’aucune procédure n’a été actionnée à son encontre à ce jour.

Elle relève que les conditions de l’annulation de la résolution ne sont pas remplies en observant que cette demande n’est pas formulée par M. [L] [N]. Elle en conclut que réclamer que le paragraphe 3 de la résolution n°12 soit réputé non écrit constitue une demande inutile et sans effet.

Elle souligne que M. [L] [N] ne rapporte pas la triple preuve nécessaire pour engager sa la responsabilité délictuelle, à savoir d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Elle rappelle qu’en dehors des cas d’urgence, le syndic n’a qu’un pouvoir d’administration et de gestion courante si bien qu’il doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour commander des travaux et qu’il est tenu, en cas de nécessité mise en lumière par un rapport d’expertise de procéder à des travaux d’ampleur, par une obligation d’information des copropriétaires et de mettre la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée.

Elle expose qu’il résulte de l’article 18 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic est chargé de procéder à l’exécution des décisions adoptées en assemblée générale. Elle estime que le fait de différer l’exécution de travaux n’est pas nécessairement fautif s’il existe un risque de remise en cause d’une décision pouvant être annulée en justice.

Elle relève que M. [L] [N] lui reproche de ne pas avoir exécuté les travaux qu’il avait contesté en justice et pour lequel il avait obtenu une expertise judiciaire. Elle précise que le conseil syndical lui a demandé de suspendre la réalisation des travaux en raison du recours du demandeur. Elle en déduit qu’il ne peut lui être reproché d’avoir temporairement suspendu l’exécution des travaux dès lors qu’elle ne pouvait faire supporter à la copropriété la charge financière de travaux aussi lourds sans certitude de leur pertinence qui était remise en cause par M. [L] [N].

Elle fait valoir que les désordres ne constituaient pas un péril pour l’immeuble si bien que l’urgence irrémédiable d’effectuer les travaux n’était pas remplie et qu’il convenait donc d’attendre le dépôt du rapport d’expertise définitif avant de reprendre les travaux pour s’assurer qu’ils étaient suffisants pour mettre un terme à l’affaissement du plancher.

Elle explique la nécessité d’actualiser à la hausse le montant du devis initial par le temps qui s’est écoulé entre la validation du devis et la fin des procédures judiciaires introduites par le demandeur pendant lequel le coût des matériaux a augmenté.

Elle conclut n’avoir jamais manqué à ses obligations et avoir été diligente afin qu’il soit remédié aux désordres affectant la copropriété dans la limite de ses missions.

Elle souligne que le demandeur se borne à réclamer une somme à titre de dommages et intérêts sans en expliciter le quantum ni en préciser la nature.

A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation de M. [L] [N] au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile. Elle fait valoir qu’elle doit se défendre devant la présente juridiction du seul fait de l’entêtement du demandeur qui ne rapporte pas la preuve des manquements reprochés et se plaint du retard d’exécution de travaux dont il a contesté en justice le bien-fondé.

La clôture de la procédure, initialement intervenue le 19 août 2025, a été révoquée et prononcée de nouveau le 2 septembre 2025 avant l’ouverture des débats.

L’affaire a été retenue à l’audience du 2 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 30 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de comptabilisation du vote de M. [L] [N] concernant les travaux réparatoires comme ayant été positif.

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu’il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Ce texte énonce également que le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote et qu’il précise les noms et le nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant.

L’article 17-1 de ce décret, dans sa rédaction entrée en vigueur le 4 juillet 2020, ajoute que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en n’est pas affecté.

Le procès-verbal régulièrement établi et signé, fait foi des constatations qu’il contient.

Le procès-verbal doit comporter, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il s’agit d’une part du texte effectivement voté et d’autre part, du décompte des voix, soit le nombre de voix « pour » la résolution mise aux voix, le nombre de voix « contre » la résolution mise aux voix et le nombre d’abstentions.

Les voix attribuées aux copropriétaires pour voter sont fonction des millièmes afférents à leurs lots et le procès-verbal doit indiquer si la résolution a été adoptée ou rejetée par l’assemblée générale et que la décision a été adoptée à la majorité requise.

Le procès-verbal doit mentionner les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires opposants sur la régularité des décisions. Il s’agit des réserves formulées par les copropriétaires opposants au cours de l’assemblée sur la régularité des décisions prises et il ne peut s’agir des réserves formulées dans une note adressée au syndic faisant état de doléances et de contestations sur l’ordre du jour de l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 23 nov. 2017).

La présomption de sincérité qui s’attache aux mentions du procès-verbal régulièrement signé n’est cependant pas irréfragable, elle peut être mise en échec par la preuve contraire démontrant son inexactitude, laquelle peut être rapportée par tous moyens et peut résulter du caractère contradictoire ou invraisemblable de certaines mentions qu’il contient.

S’il s’agit d’une simple rectification d’erreur matérielle, pour corriger un décompte inexact de voix recueillies à l’occasion d’un vote ou une impropriété évidente de rédaction, elle peut être demandée aux signataires du procès-verbal c’est-à-dire au président de séance, au secrétaire et aux scrutateurs. La rectification doit recueillir les mêmes signatures que celles qui figuraient sur le procès-verbal d’origine et le syndic n’a pas qualité pour rectifier un procès-verbal d’assemblée signé par le président et ses assesseurs.

A défaut, une action judiciaire en rectification de simple erreur matérielle peut être intentée et elle n’est pas soumise à un délai d’exercice particulier.

En l’espèce, M. [L] [N] soutient que son vote concernant la résolution n°12 a été incorrectement retranscrit dans le procès-verbal d’assemblée générale du 27 juillet 2023 si bien que sa demande s’analyse en une demande de rectification d’erreur matérielle de ce procès-verbal.

Il a adressé au syndic, avant l’assemblée générale, un bulletin de vote par correspondance daté du 17 juillet 2023 au terme duquel il indique :

« Pour la résolution n°12, il est bien entendu et spécifié que je vote conformément aux précisions qui sont indiqués dans mon courrier adressé ce jour au syndic par huissier de justice. Par ailleurs n’étant nullement défaillant, je déclare ne pas accepter un quelconque autre amendement qui me serait défavorable – et autre que celui indiqué dans mon courrier sus-indiqué. »

Aucune case, « pour », « contre » ou « abstention » n’est cochée, M. [L] [N] ayant mentionné « voir ci-après ».

Dans la lettre adressée au syndic le même jour à laquelle il est fait référence par le bulletin de vote, après avoir retracé un historique du sinistre, il indiquait qu’il était d’accord et ne s’opposait pas aux travaux réparatoires du sinistre du 9 décembre 2019, ni à l’avance du montant des réparations par les copropriétaires à récupérer sur les responsables de ce sinistre ainsi que les responsables de l’arrêt des travaux de réparation, de leur retard et des conséquences dues à ce retard.

Il précisait en revanche qu’il n’acceptait ni la présentation des faits contenue dans la première partie de la résolution ni l’accusation faite à son encontre dans la troisième partie de cette même résolution.

Il ressort des mentions du procès-verbal, qu’avant de procéder au vote, le syndic a donné lecture du courrier de M. [L] [N] et de son annexe, du formulaire, mais que n’ayant pas coché de case, il devait être considéré comme défaillant.

Les résultats du vote ont été les suivants :

«  – Ont voté pour : 5 votants soit 476 tantièmes,

— Ont voté contre : Néant,

— S’est abstenu : 3 votants soit 203 tantièmes

Mme [O] [F] (89), Mme [O] [F] (61), M. [T] [A] ou Mme [U] [Z] (53). »

Etaient présents lors de cette assemblée, 7 copropriétaires représentant 615 sur 1000 tantièmes dont 4 ayant voté par correspondance incluant M. [L] [N] pour 86 tantièmes. Un copropriétaire détenant 64 tantièmes sur 1000 était représenté. Trois copropriétaires représentant 321 sur 1000 tantièmes étaient absents.

Les 8 copropriétaires présents ou représentés comptabilisaient 679 tantièmes (615 voix pour les copropriétaires présents ou ayant voté par correspondance + 64 voix pour le copropriétaire représenté).

Les trois abstentionnistes lors de cette résolution représentaient 203 tantièmes, ce dont il se déduit que tous les autres copropriétaires présents, ayant voté par correspondance, ou représentés ont voté en faveur de cette résolution acquise pour 476 voix (679-203).

Il ne peut qu’être constaté que, contrairement aux énonciations du procès-verbal, le vote de M. [L] [N] a bien été comptabilisé en faveur de l’adoption de la résolution n° 12 qui a recueilli les 326 voix des copropriétaires présents, les 64 voix du copropriétaire représenté et les 86 voix de M. [L] [N], soit 476 voix.

Par conséquent, le vote de M. [L] [N] ayant été comptabilisé en faveur de la décision de procéder aux travaux réparatoires comme il le soutient, il n’y pas lieu de procéder à la rectification du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juillet 2023 qui est conforme à sa volonté exprimée dans son bulletin de vote par correspondance, en dépit de l’absence de croix dans la case correspondante, et dans sa lettre du même jour.

Sur les demandes de suppression et d’annulation de paragraphes de la résolution n°12 du procès-verbal d’assemblée générale du 27 juillet 2023.

Comme pour tout organe délibérant d’une personne morale, les décisions prises par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale doivent être constatées et consignées dans le procès-verbal des décisions qui constitue la preuve matérielle de l’existence du contenu de chaque résolution soumise à l’assemblée, avec le résultat du vote intervenu à son sujet, portant approbation ou rejet, selon les cas.

Le texte du procès-verbal fait donc foi de ce que l’assemblée générale a pu décider au cours de sa réunion, sauf preuve contraire incombant à celui qui le conteste.

Aucune disposition législative ou réglementaire n’impose l’approbation du texte même du procès-verbal par les copropriétaires qui ne disposent que de la faculté de contester, le cas échéant, les décisions prises sanctionnées par un vote dans les conditions prévues par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

La rédaction défectueuse d’un procès-verbal peut éventuellement donner lieu à une rectification purement matérielle par les scrutateurs et le président de séance, ou en cas de refus, par le juge.

Cette rectification matérielle ne saurait conduire à modifier rétroactivement le texte des décisions telles qu’elles ont été adoptées par l’assemblée générale dès lors qu’il est conforme à la résolution qui a été effectivement débattue et sanctionnée par un vote des copropriétaires.

Sur la demande de suppression du premier paragraphe de la résolution n° 12 du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juillet 2023.

En l’espèce, le premier paragraphe de la résolution n°12 du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juillet 2023 dont M. [L] [N] demande la suppression est rédigé en ces termes :

« Lors de l’assemblée générale du 20 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires a voté la réalisation de travaux de confortement du plancher entre les appartements [X] et [N] selon devis établi par la société SCRT en date du 15 septembre 2020, pour un montant de 33.290,40 euros.

La résolution correspondante a fait l’objet d’une procédure en annulation de la part de M. [L] [N], actuellement pendante par-devant le tribunal judiciaire de Nice.

Entre temps, une expertise judiciaire a été ordonnée par le juge des référés et l’expert judiciaire a validé le devis de la société SCRT.

Suite au dépôt de son rapport, le syndic a fait réactualiser celui-ci ».

Les éléments décrits ne permettent pas de remettre en cause la régularité de la décision prise, le premier paragraphe de la résolution ne fait que rappeler l’historique pour éclairer la nécessité d’un nouveau vote sans mettre en cause la responsabilité du demandeur puisqu’il est indiqué, de manière neutre, qu’il a exercé un recours en annulation de la première résolution de travaux puis qu’une expertise judiciaire a été ordonnée en référé, ce qui est effectivement le cas.

Aucun lien de causalité n’est établi entre l’action en nullité introduite par M. [L] [N], la désignation d’un expert judiciaire et le report de l’exécution des travaux.

M. [L] [N] reproche en réalité au syndic de ne pas avoir fait exécuter les travaux votés lors de l’assemblée générale du 20 octobre 2020, nonobstant son recours contre cette décision et l’introduction d’une procédure en référé ayant conduit à une mesure d’expertise judiciaire, alors qu’il a été assigné, conjointement avec le syndicat et le syndic, par les consorts [X] qui sollicitent l’indemnisation du préjudice causé par le retard d’exécution des travaux.

Il ressort du jugement du 11 juillet 2024 que M. [L] [N] contestait, à l’appui de son recours, l’opportunité de la décision de travaux en estimant que ces devis soumis à l’assemblée générale du 20 octobre 2020 étaient imprécis et insuffisants à remédier aux désordres.

Cette décision rappelait que le syndic est habilité à faire entreprendre les travaux décidés en application de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 nonobstant l’existence d’un recours mais, en ce cas, la décision de l’assemblée générale est exécutée aux risques et périls de la copropriété.

Il s’ensuit que le fait de différer la décision d’exécuter des travaux n’est pas nécessairement une faute, le syndic pouvant suspendre l’exécution d’une décision s’il existe un risque de remise en cause d’une décision pouvant être annulée en justice, de surcroît lorsqu’une expertise judiciaire est en cours pour contrôler le caractère suffisant de ces travaux à remédier aux désordres.

Contrairement à ce que conclut M. [L] [N], il ne peut être retenu que le syndic a fourni aux copropriétaires de fausses informations destinée à masquer sa carence pour emporter leur vote pour prendre une décision qu’il ne conteste d’ailleurs pas.

En tout état de cause, une résolution votée en assemblée générale ne peut être qu’annulée et ne peut être rétroactivement amendée par voie de suppression d’un paragraphe, sous peine de ne plus être conforme à ce sur quoi les copropriétaire se sont effectivement prononcés par un vote unique et indissociable.

Par conséquent, M. [L] [N] ne pourra qu’être débouté de sa demande de « suppression du premier paragraphe de la résolution n° 12 du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juillet 2023 ».

Sur la demande d’annulation du troisième paragraphe de la résolution n° 12 du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juillet 2023.

La loi du 10 juillet 1965 ne permet pas de solliciter l’annulation partielle d’une résolution mais seulement de la décision dans son entier puisque par laquelle les copropriétaires se sont prononcés par un vote unique et indissociable.

Seule une résolution relative à une décision positive (résolution d’entreprendre des travaux, approbation des comptes, quitus de syndic …) ou négative (refus d’autoriser le syndic à agir en justice ou d’accorder à un copropriétaire l’autorisation d’exécuter des travaux affectant les parties communes …) ayant des conséquences juridiques peut être annulée, à l’exclusion d’un point d’information sans vote.

En l’espèce, le troisième paragraphe de la résolution n°12, selon le découpage effectué par le demandeur, précise que :

« S’agissant de l’augmentation de leur montant, le syndicat en fait l’avance, pour le compte de qui il appartiendra, étant précisé qu’il se réserve d’en demander remboursement à qui de droit, puisque si l’assemblée générale du 20 octobre 2020 n’avait pas fait l’objet d’un recours :

Les travaux seraient aujourd’hui achevés pour un prix bien moindre,Les préjudices allégués seraient bien moindres également.3 appels de fonds, 01/09/2023, 01/10/2023 et 01/11/2023.

Prendre les dispositions nécessaires pour que l’entreprise démarre le plus rapidement possible, en fonction de leur emploi du temps.

Le syndic donne lecture du courrier du 17/07/2023 de M. [L] [N] et de son annexe, le formulaire. A la résolution n°12 M. [L] [N] n’a pas coché de case. Il est défaillant ».

Si M. [L] [N] n’est pas expressément cité par cette partie de la résolution, le syndicat se réserve le droit d’en demander le remboursement de l’augmentation du coût des travaux en indiquant que si l’assemblée générale du 20 octobre 2020 n’avait pas fait l’objet d’un recours, ils seraient achevés pour un prix bien moindre et les préjudices allégués seraient également bien moindre.

Cette résolution établit donc un lien de causalité entre le recours exercé par M. [L] [N] et l’augmentation du coût des travaux ainsi que des préjudices résultant de leur retard de mise en œuvre.

Pour autant, le syndicat des copropriétaires se réserve simplement le droit d’agir, il ne décide pas d’une action à son encontre ou de sa responsabilité si bien qu’il ne s’agit pas d’une véritable décision susceptible d’être annulée.

Par ailleurs, M. [L] [N], qui revendique avoir voté en faveur de la décision de travaux adoptée dans le point 12, n’a pas qualité à agir pour en obtenir la nullité qui ne peut être partielle pour concerner un paragraphe avec lequel il est en désaccord mais qui contient les date des appels de fonds nécessaires au financement des travaux dont il ne conteste pas le principe.

Par conséquent, M. [L] [N] sera débouté de sa demande d’annulation de la disposition contenue dans le troisième paragraphe de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 27 juillet 2023.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts.

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il incombe au copropriétaire qui invoque, sur ce fondement, un dommage réparable de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

Il est acquis que si le syndic tient des propos désobligeants à l’égard d’un copropriétaire, il commet une faute susceptible d’engager sa responsabilité.

En l’espèce, M. [L] [N] soutient que le syndic a tenu des propos inadmissibles confinant au dénigrement, distinct de l’exercice d’une libre critique pour reposer sur une base factuelle fausse dans le but de lui nuire et de masquer sa carence à entreprendre les travaux.

Il invoque à l’appui de sa demande que les lettres des 16 décembre 2019 et 25 juillet 2023 et notamment la formulation utilisée par le conseil du syndicat des copropriétaires dans cette dernière selon laquelle la lecture du courrier du demandeur est qualifiée de « particulièrement fastidieuse » et où il est indiqué que « c’est la procédure qu’il a introduite qui a fait obstacle à l’exécution des travaux ».

Toutefois, seul M. [L] [N] a été destinataire de cette correspondance si bien qu’il ne peut déduire de ces propos une atteinte à son image à l’égard des autres copropriétaires.

Certes, le texte de la résolution n°12 précise que si l’assemblée générale du 20 octobre 2020 n’avait pas fait l’objet d’un recours, les travaux seraient aujourd’hui achevés pour un prix bien moindre et les préjudices allégués seraient bien moindres également, le désignant implicitement comme responsable de l’augmentation des coûts pour la collectivité.

Toutefois, cet exposé n’est pas factuellement erroné quand bien même M. [L] [N] ne saurait, comme tout copropriétaire, être privé de son droit élémentaire de contester en justice une décision d’assemblée générale avec laquelle il est en désaccord sauf à démontrer son caractère fautif, lequel n’est pas affirmé par la résolution.

Dès lors que M. [L] [N] ne rapporte pas la preuve d’une faute causale d’un préjudice établi, il sera débouté de sa demande additionnelle de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la société Sogim’ivaldi Immobilier et le syndicat des copropriétaires.

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, mais l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

En l’espèce, le recours de M. [L] [N] à l’encontre d’une décision votée par l’assemblée générale correspond à l’exercice d’un droit et la circonstance que sa demande soit jugée infondée ne saurait constituer à elle seule un abus, à défaut de démonstration de sa mauvaise foi ou de sa volonté de nuire.

Le syndicat des copropriétaires soutient, à l’appui de sa demande reconventionnelle, que le recours introduit par M. [L] [N] est inutile puisque la résolution n°12 ne constituait pas un mandat d’ester en justice ni un moyen de sanctionner un copropriétaire, que la lettre adressée par M. [L] [N] a été lue aux copropriétaires avant le vote et qu’un vote ne peut contenir une condition.

Toutefois, aucun préjudice n’est démontré ni même allégué par le syndicat des copropriétaires du fait de ce recours qui n’a eu aucune incidence sur l’exécution de la décision prise par l’assemblée générale du 27 juillet 2023, distinct des frais irrépétibles de procédure.

Par ailleurs, la société Sogim’ivaldi Immobilier expose qu’elle est contrainte de se défendre devant la présente juridiction du fait de l’entêtement du demandeur qui ne rapporte pas la preuve des manquements qu’il lui reproche, ajoutant que les travaux votés lors de l’assemblée générale du 20 octobre 2020 ont été retardés uniquement du fait de M. [L] [N] qui a sollicité l’annulation des résolutions litigieuses puis finalement décidé de voter « pour » les travaux lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2023.

Toutefois, il ne démontre pas un abus de droit à l’origine du préjudice qu’il invoque, constitué exclusivement par le coût des procédures en principe réparé par l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, la société Sogim’Ivaldi et le syndicat des copropriétaires seront déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision si bien que la société Sogim’Ivaldi Immobilier sera déboutée de sa demande formée de ce chef.

Partie perdante au procès, M. [L] [N] sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes :

4.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 13] euros à la société Sogim’Ivaldi Immobilier.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [L] [N] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE M. [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [N] à payer à la société Sogim’Ivaldi Immobilier la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] et la société Sogim’Ivaldi Immobilier de leurs demandes reconventionnelles de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision et déboute la société Sogim’Ivaldi Immobilier de sa demande tendant à ce qu’elle soit écartée ;

CONDAMNE M. [L] [N] aux dépens, avec distraction au profit de la Scp Assus-Juttner Avocats Associés et de Maître Alexis Crovetto-Chastanet, avocat au Barreau de Nice, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT