Tribunal Judiciaire de Nice, Service de proximite, 30 avril 2025, n° 24/03514

TJ Nice 30 avril 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que les défendeurs n'ont pas démontré s'être acquittés de leur dette de charges de copropriété, et a donc ordonné le paiement des charges dues.
Rejeté
Résistance abusive au paiement des charges
La cour a estimé que les défendeurs n'avaient pas agi de manière abusive et que leur retard était justifié par des problèmes de gestion du syndic.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé que les défendeurs, étant les parties perdantes, devaient supporter les frais exposés par le syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, service de proximite, 30 avr. 2025, n° 24/03514
Numéro(s) :	24/03514
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Audrey BRUNAdam KRIDEmilie FARRUGIA
Parties :	Pris, son syndic en exercice la SAS SYND' UP, Syndicat des copropriétaires de l' immeuble [ Localité 11 ] sis [ Adresse 3 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 30 Avril 2025

N° RG 24/03514 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P6BN

Grosse délivrée

à Me [L]

Expédition délivrée

à M^e FARRUGIA

à M^e KRID

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 11] sis [Adresse 3]

Pris en la personne de son syndic en exercice la SAS SYND’UP

[Adresse 4]

représentée par M^e Audrey BRUN, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Madame [S] [J]

née le 30 octobre 1968 [Localité 14] (TUNISIE)

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par M^e Emilie FARRUGIA substitué par M^e Noreddine ALIMOUSSA, avocats au barreau de NICE

Monsieur [U] [G]

né le 20 Juin 1955 à [Localité 12] (59)

[Adresse 5]

[Adresse 13]

[Localité 2]

représenté par M^e Adam KRID, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 04 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [J] et Monsieur [U] [G] sont propriétaires des lots n°2401 (cave) et 2445 (appartement), au sein de la copropriété dénommée « [Adresse 10] » située aux numéros [Adresse 3].

Par ordonnance du 5 septembre 2014, Maitre [W] était désigné sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 62-1 à 62-15 du décret du 17 mars 1967 aux fins notamment de prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. Le 24 janvier 2024, Maître [W] portait à la résolution numéro 1 la désignation du Cabinet SYND’UP es qualité de syndic pour une durée de 20 mois à compter du 5 février 2024.

Des charges de copropriété sont demeurées impayées. Une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 1 729,62 euros a été envoyée par le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] Rouret » le 1er avril 2024 à Madame [S] [J] et Monsieur [U] [G].

Par acte d’huissier en date du 23 août 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 10] » située aux numéros [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiées SYND’UP a assigné Madame [S] [J] et Monsieur [U] [G] à comparaître devant le pôle de proximité du Tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 9 janvier 2025 à 15h00 aux fins, au visa des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, des articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, des articles 514 et 541-1 du code de procédure civile, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner Madame [S] [J] et Monsieur [U] [G] au paiement de la somme de 1 729,62 euros au titre des charges impayées au 1er avril 2024,

— condamner Madame [S] [J] et Monsieur [U] [G] au paiement de la somme de 3 300 euros au titre des dommages et intérêts,

— condamner Madame [S] [J] et Monsieur [U] [G] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [S] [J] et Monsieur [U] [G] aux dépens.

Vu les renvois de l’affaire aux audiences des 22 janvier 2025 et 4 mars 2025,

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

A l’audience du 4 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 10] » située aux numéros [Adresse 3], représenté, confirme l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, excepté le montant de la dette de charges de copropriété qu’il modifie à la baisse et fixe, en produisant un décompte locatif actualisé au 3 mars 2025, à la somme de 785,12 euros. Il précise qu’il a bien reçu un chèque de 500 euros transmis le 28 février 2025 par les copropriétaires mais maintient ses demandes car il ne l’a pas encaissé.

A l’audience du 4 mars 2025, Madame [S] [J] représentée, sollicite le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 10] » située aux numéros [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiées SYND’UP. Au soutien de sa demande, elle indique avoir réglé l’ensemble des charges de copropriété par un virement de 1 000 euros effectué le 6 février 2025 et un chèque de 500 euros du 28 février 2025. Elle ajoute que l’appartement s’est considérablement dégradé car aucune recherche sur les causes des moisissures de son appartement n’a été diligentée par le Syndic.

A l’audience du 4 mars 2025, Monsieur [U] [G], représenté, sollicite le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 10] » située aux numéros [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiées SYND’UP. Au soutien de sa demande, il expose qu’il est divorcé de Madame [S] [J] par jugement en date du 18 novembre 2003 et que cette dernière est restée vivre dans l’appartement. Il ajoute qu’il n’était pas informé que son ancienne épouse ne payait pas les charges.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la créance du syndicat des copropriétaires

En application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de ladite loi rappelle que « les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que " I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le Syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

… Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. "

Aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, " par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ".

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée.

Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le présent décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Toutefois, si le contrat type prévoit que le syndic peut facturer des honoraires dans le cadre de la remise du dossier à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat c’est uniquement lorsqu’il est justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l’article 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 10] » située aux numéros [Adresse 3] sollicite au regard de son décompte actualisé le paiement de la somme de 785,12 euros au titre des charges de copropriété dues par Madame [S] [J] et Monsieur [U] [G] au 3 mars 2025.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 10] » située aux numéros [Adresse 3] verse notamment aux débats :

le relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire des défendeurs ;la résolution de Maître [W] du 24 janvier 2024 numéro 1 désignant le Cabinet SYND’UP es qualité de syndic pour une durée de 20 mois à compter du 5 février 2024 ;l’approbation des comptes par Maitre [W] pour l’exercice comptable du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 ;l’approbation des comptes par Maitre [W] pour l’exercice comptable du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 ;l’approbation des comptes par Maitre [W] pour l’exercice comptable du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ;l’approbation du budget provisionnel par Maitre [W] pour l’exercice comptable du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ;l’approbation du budget provisionnel par Maitre [W] pour l’exercice comptable du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ;les appels de fonds effectués par la SAS SYND’UP les 11 mars 2024 et 17 juin 2024 ;la lettre recommandée avec accusé réception en date du 1er avril 2024 mettant en demeure les débiteurs de payer la somme de 1729,62 euros au titre des charges de copropriété impayées ;un relevé de compte des copropriétaires arrêté au 3 mars 2025 justifiant des impayés de charges de copropriété s’élevant à 785,12 euros ;

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 10] » située aux numéros [Adresse 3] et en particulier du dernier décompte actualisé que Madame [S] [J] et Monsieur [U] [G] restent devoir la somme de 785,12 euros au titre des frais et charges de la copropriété arrêtées au 3 mars 2025.

Toutefois, il y a lieu de déduire de cette somme les frais intitulés :

« Regroupement des écritures » du 1er juillet 2023 (265,00 euros) et du 1er octobre 2023 (5,00 euros) ainsi que « Mise en place d’une procédure d’avocat » du 24 juin 2024 (144,00 euros) puisqu’il apparait que ce sont des frais d’avocat compris dans l’article 700 du code de procédure civile,« SCP BENABU – BAUCHE » du 23 juillet 2024 (213,69 euros) puisque cette somme relève des dépens de l’article 696 du code de procédure civile.Ce qui fait un total de 157,43 euros au titre des charges de copropriété impayées de Madame [S] [J] et Monsieur [U] [G].

En vertu de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, Madame [S] [J] et Monsieur [U] [G] ne démontrent pas s’être acquittés de cette dette de charges de copropriété. Madame [S] [J] expose qu’un chèque de 500 euros du 28 février 2025 a été versé, mais cela ne permet pas de démontrer utilement que les charges ont été payées.

Il y a lieu par conséquent de condamner, en deniers ou quittances, Madame [S] [J] et Monsieur [U] [G] à verser au Syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 10] » située aux numéros [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiées SYND’UP, la somme de 157,43 euros au titre des charges arrêtées au 3 mars 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 10] » située aux numéros [Adresse 3] est débouté pour le surplus de sa demande dont les frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 10] » située aux numéros [Adresse 3] sollicite le paiement de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 3 300 euros, invoquant la résistance abusive de Madame [S] [J] et Monsieur [U] [G] qui ne règlent pas leurs charges de copropriété depuis plusieurs mois.

S’il existe un retard imputable à Madame [S] [J] et Monsieur [U] [G] dans le paiement des charges de copropriété, il n’en demeure pas moins que les versements ont été réguliers. Par ailleurs, les défendeurs ont retardé ces paiements afin de protester selon eux contre l’inaction du syndic dans la gestion d’un problème de moisissure et de dégât des eaux.

Le demandeur ne démontre donc pas que les impayés de charges de copropriété par Madame [S] [J] et Monsieur [U] [G] seraient la conséquence d’une résistance abusive de leur part liée à leur mauvaise foi.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 10] » située aux numéros [Adresse 3] sera donc débouté de cette prétention.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [S] [J] et Monsieur [U] [G], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il convient donc de condamner Madame [S] [J] et Monsieur [U] [G] à verser une somme de 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Madame [S] [J] et Monsieur [U] [G] à verser, en deniers ou quittances, au Syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 10] » située aux numéros [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société par actions simplifiées SYND’UP, la somme de 157,43 euros au titre des charges arrêtées au 3 mars 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 10] » située aux numéros [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiées SYND’UP, de sa demande de titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [S] [J] et Monsieur [U] [G] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [S] [J] et Monsieur [U] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 10] » située aux numéros [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiées SYND’UP, la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier La Présidente