COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

RÉOUVERTURE DES DÉBATS

N° RG 24/01834 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P7NJ

du 21 Janvier 2025

N° de minute 25/0103

affaire : [Y] [D] épouse [W], [U] [W]

c/ S.C.I. RIVA SCCV

LRAR délivrée à

à S.C.I. RIVA SCCV

Expédition délivrée

à M^e Hervé ZUELGARAY

le

l’an deux mil vingt cinq et le vingt et un Janvier à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 11 Octobre 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Mme [Y] [D] épouse [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE

M. [U] [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS

Contre :

S.C.I. RIVA SCCV

[Adresse 7]

[Localité 1]

Non comparant, non représenté

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 22 Novembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Janvier 2025, prorogé au 21 Janvier 2025

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte du commissaire de justice du 11 octobre 2024, Madame [Y] [W] épouse née [D] et Monsieur [U] [W] ont fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice la SCI RIVA SCCV aux fins de :

— voir condamner sous astreinte la SCI RIVA SCCV à leur livrer les lots 5 et 26 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] cadastré section HD n°[Cadastre 8],

— voir condamner la SCI RIVA SCCV à la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens

— que l’exécution de l’ordonnance de référé ait lieu au seul vu de la minute.

A l’audience du 22 novembre 2024, Madame [Y] [W] épouse née [D] et Monsieur [U] [W] représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes.

Ils font valoir que par acte authentique du 21 décembre 2022 rectifié le 5 décembre 2023, ils ont acquis auprès de la SCI RIVA SCCV en l’état futur d’achèvement les lots 5 et 26 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] cadastré [Cadastre 10], que ledit acte prévoyait une livraison au 29 décembre 2023, que le bien n’a pas été livré et que le chantier est à l’abandon. Ils ajoutent qu’ils l’ont mise en demeure de livrer les lots acquis par courrier recommandé du 16 septembre 2024, en vain, qu’il n’est pas justifié d’une cause légitime de suspension dudit délai et que la SCI RIVA SCCV doit être condamnée sous astreinte à leur livrer les lots 5 et 26 précités.

La SCI RIVA SCCV, régulièrement assignée par acte déposé en l’étude de commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

MOTIFS ET DECISION

Sur la demande de livraison des lots sous astreinte

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1221 du code civil, le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

Aux termes de l’article 1601-1 du même code, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement .

Selon l’article L 261-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi qu’il est dit à l’article 1601-1 du code civil :« La vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement. »

Selon l’article L 261-3 du code de la construction et de l’habitation " La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

Selon l’article L 261-11 du même code, le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser:

a) La description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu ;

b) Son prix et les modalités de paiement de celui-ci ;

c) Le délai de livraison ;

d) Lorsqu’il revêt la forme prévue à l’article 1601-3 du code civil, reproduire à l’article L. 261-3 du présent code, la justification de la garantie financière prescrite à l’article L. 261-10-1, l’attestation

Selon l’article R261-1 du même code, l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution en application du II de l’article L. 261-15. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil, reproduit à l’article L. 261-5 du présent code, et de l’article L. 242-1 du code des assurances.

L’acquéreur d’un immeuble en état futur d’achèvement qui n’est pas livré dans les délais contractuellement convenus en raison de manquements du vendeur peut réclamer la livraison de son immeuble sous astreinte.

En l’espèce, il ressort des pièces produites et notamment de l’acte notarié en date du 21 décembre 2022 rectifié le 5 décembre 2023 que Madame [Y] [W] épouse née [D] et Monsieur [U] [W] ont conclu avec la SCI RIVA SCCV une vente en l’état futur d’achèvement.

Il est précisé que les époux [W] acquièrent la pleine propriété des biens objets de la vente des lots de copropriété 5 et 26 à [Localité 11] dans un ensemble immobilier situé [Adresse 6] qui comprendra à son achèvement un bâtiment unique composé d’un bâtiment à usage d’habitation et d’un jardin outre de deux niveaux de stationnement sous le bâtiment.

Il est indiqué que l’acquéreur est propriétaire des lots tels qu’ils existent au regard de l’avancement des travaux ainsi que des quotes-parts des parties communes s’y rattachant et qu’il deviendra propriétaire des ouvrages au fur et à mesure de leur exécution et de leur édification par voie d’accession et aura la jouissance des biens vendus dès que ceux-ci seront achevés dans les conditions définies.

La vente a été consentie et acceptée moyennant le prix principal de 267 000 €. Il est précisé que le prix stipulé est payable comptant à concurrence de 80 100 € qui a été payé au vendeur lors de la signature de l’acte et que pour le surplus soit la somme de 186 900 €, elle sera payée au fur et à mesure de l’avancement des travaux en conformité à l’article 1601-3 du code civil et de l’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation avec des pourcentages et échelonnements déterminés au contrat.

Il est précisé expressément que la remise des clés ne pourra intervenir que si l’acquéreur a payé l’intégralité du prix de vente.

Il est indiqué que le vendeur déclare avoir ouvert le chantier le 4 avril 2022 ainsi qu’il résulte de la déclaration réglementaire d’ouverture de chantier.

Il est prévu que le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard fin du quatrième trimestre 2023, soit le 29 décembre 2023, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Les causes légitimes de suspension du délai de livraison sont décrites en page 26 et 27 de l’acte de vente.

L’acte rectificatif du 5 décembre 2023 indique qu’il convient de lire « au lieu du lot numéro 5 « correspondant à un appartement de deux pièces, « le lot numéro 54 » en page 4 « désignation ».

Il ressort du procès-verbal de constat du commissaire de justice des 2 et 6 août 2024, que derrière les barrières de chantier métalliques, un chantier à l’arrêt et semblant à l’abandon est constaté. Il est relevé qu’il n’y a ni engin de chantier ni ouvrier sur site alors que le chantier en est au stade de la réalisation des fondations et qu’il y a de l’eau à l’intérieur. D’après un riverain interrogé, le chantier serait à l’arrêt et à l’abandon depuis plusieurs mois.

Par lettre recommandée du 16 septembre 2024, Madame [Y] [W] épouse née [D] et Monsieur [U] [W], par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure la SCI RIVA SCCV d’avoir à livrer les lots acquis par ces derniers, en vain ( avis de réception signé).

Bien qu’ils sollicitent la condamnation de la SCI RIVA SCCV à leur livrer à Madame [Y] [W] épouse née [D] et Monsieur [U] [W] les lots 5 et 26 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] cadastré section HD n°[Cadastre 8], force est toutefois de relever que l’acte rectificatif mentionne que la vente porte sur le lot 54 au lieu du lot 5.

En outre, l’acte de vente prévoit qu’ils ne seront propriétaires des lots « tels qu’ils existent » au fur et à mesure de l’avancement des travaux et deviendront propriétaires des ouvrages au fur et à mesure de leur construction et des paiements effectués. En outre, il prévoit que l’exécution de l’obligation d’achever sera constatée par l’architecte ou le maitre d’œuvre dans les conditions de l’article R 261-1 du code de la construction, condition préalable à la livraison.

Or, il résulte du procès-verbal de constat, que les lots concernés ne sont pas achevés, puisque le chantier est au stade des fondations.

Dès lors, la réouverture des débats sera ordonnée afin que les demandeurs s’expliquent sur leur demande portant sur la livraison du lot 5, et ce alors que l’acte rectificatif du 5 décembre 2023 indique que la vente porte sur le lot 54 et sur les dispositions susvisées relatives à l’achèvement des lots.

Il sera sursis à statuer sur les demandes.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Nous Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonnons la réouverture des débats à l’audience du 25 février 2025 à 9h afin que les époux [W] s’expliquent sur leur demande de livraison du lot 5 et ce alors que l’acte rectificatif du 5 décembre 2023 fait mention en lieu et place de l’acquisition du lot 54 et sur les dispositions de l’article R261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation relatives à l’achèvement des lots;

Sursoyons à statuer dans l’attente sur les demandes ;

Réservons les dépens

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Nice

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES