COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 11 Mars 2025

N° RG 24/03052 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P3DF

Grosse délivrée

à M^e MANCEL

Copie délivrée

à M. [T]

Mme [S] [T]

Mme [G] [T]

Mme [O] [T]

le

DEMANDERESSE:

L’association Syndicale Libre “L’ OLIVERAIE DE TERRON” sis [Adresse 7] pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège représentée par son gestionnaire en exercice la société NARDI MASSENA dont le siège social est sis [Adresse 3] pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Anne MANCEL, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [W] [T]

[Adresse 5]

[Localité 1]

comparant en personne

Madame [S] [T]

[Adresse 5]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

Madame [G] [T] [K]

[Adresse 11]

[Adresse 8]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

Madame [O] [T]

[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

PRÉSIDENT : Madame Slavica BIMBOT, Juge placé près la cour d’appel d’Aix-en-Provence déléguée au pôle de proximité du Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 22 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [T] et Madame [S] [F] sont usufruitiers puis Madame [O] [T] et Madame [G] [T] [K] sont nues-propriétaires au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6].

Par acte extra-judiciaire en date du 16 juillet 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses demandes et moyens, l’association syndicale libre L’OLIVERAIE DE TERRON, représentée par son gestionnaire, la SARL NARDI MASSENA, a fait assigner Monsieur [W] [T], Madame [S] [F], Madame [O] [T] et Madame [G] [T] [K] devant le tribunal judiciaire de Nice, pôle de proximité.

Après un premier renvoi contradictoire, l’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 22 janvier 2025.

A cette audience, l’association syndicale libre L’OLIVERAIE DE TERRON, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise la dette à la somme de 3 931,64 euros au titre des charges dues au 15 janvier 2025.

Monsieur [W] [T] comparait. Il ne reconnait pas l’existence de la dette, contestant la gestion réalisée par le cabinet NARDI MASSENA.

Madame [S] [F], Madame [O] [T] et Madame [G] [T] [K] n’ont pas comparu et ne se sont pas faites représentées, malgré un premier renvoi contradictoire.

L’affaire est mise en délibéré au 11 mars 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’association syndicale libre sollicite le paiement de la somme de 2 867,69 euros se fondant sur son dernier décompte actualisé arrêté au 12 juin 2024. A l’appui de sa demande, l’association syndicale libre L’OLIVERAIE DE TERRON verse aux débats :

la preuve de ce que Monsieur [W] [T] et Madame [S] [F] sont usufruitiers puis que Madame [O] [T] et Madame [G] [T] [K] sont nues-propriétaires du lot n° 167 situé [Adresse 6] ;un décompte de la créance au 12 juin 2024 ;divers décomptes des cotisations ;le contrat de mandat du gestionnaire ; les statuts de l’association syndicale libre et la publication de la déclaration à la préfecture au journal officiel ;le cahier des charges ;les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 22 février 2021, 26 novembre 2021, 18 octobre 2022, 04 septembre 2023 et 18 mars 2024, ayant notamment approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants ; divers courriers de mise en demeure, sans accusé de réception ;un courrier de mise en demeure adressé aux époux [T] le 27 janvier 2023, portant sur la somme de 1 254,72 euros, dont l’accusé de réception est revenu signé ; un courrier de mise en demeure adressé aux époux [T] le 24 février 2023, portant sur la somme de 1 286,01euros, dont l’accusé de réception est revenu signé ; un courrier de mise en demeure adressé aux époux [T] le 28 avril 2023, portant sur la somme de 1 536,06 euros, dont l’accusé de réception est revenu signé ; un commandement de payer les charges de copropriété portant sur la somme de 1 078,13 euros, en date du 08 novembre 2021 ; un commandement de payer les charges de copropriété portant sur la somme de 2 127,76 euros, en date du 07 juillet 2023 ;un commandement de payer les charges de copropriété portant sur la somme de 2 869,35 euros, en date du 30 avril 2024.

Vu l’article 16 du code de procédure civile, le décompte de la créance produit à l’audience non contradictoirement, sera écarté des débats.

Monsieur [W] [T] conteste ce montant, évoquant l’absence de pouvoir du cabinet NARDI MASSENA pour engager une action en justice à son encontre, convoquer l’assemblée générale des membres de l’association et solliciter le paiement des cotisations.

Il ressort des éléments du dossier que l’association syndicale libre justifie des statuts de l’association qui prévoit notamment que l’association aura pour objet la gestion et l’entretien des parties communes du lotissement, chaque propriétaire de lot devant contribuer aux dépenses d’entretien des voies et parties communes du lotissement, et que l’assemblée générale délibère sur la gestion du bureau dont elle arrête définitivement les comptes chaque année. Elle justifie en outre d’un contrat de mandat signé le 04 septembre 2023 entre elle et le cabinet NARDI MASSENA pour confier la gestion de l’association au cabinet. Elle justifie enfin des procès-verbaux des assemblées générales confiant la gestion de l’association à la SARL NARDI MASSENA ainsi que d’un procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 18 mars 2024 autorisant la SARL NARDI MASSENA à introduire une demande en justice à l’encontre des défendeurs pour le recouvrement des charges communes impayées.

Ainsi, l’association syndicale libre justifie avoir confié la gérance au cabinet NARDI MASSENA et avoir le pouvoir de réclamer les cotisations dues par les membres de l’association. Elle démontre que Monsieur [W] [T], Madame [S] [F], Madame [O] [T] et Madame [G] [T] [K] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des cotisations dues pour un montant de 1 772,22 euros, après déduction des frais de mise en demeure et de suivi de contentieux.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [W] [T], Madame [S] [F], Madame [O] [T] et Madame [G] [T] [K] au paiement de la somme de 1 772,22 euros, au titre des charges dues à la date du 12 juin 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 07 juillet 2023.

En l’absence de justification de ce que les statuts de l’association comportent une clause de solidarité, la présente condamnation ne sera pas assortie de la solidarité.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de gestionnaire intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires. En effet, l’activité du gestionnaire pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de gestionnaire prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que l’association syndicale libre est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [W] [T], Madame [S] [F], Madame [O] [T] et Madame [G] [T] [K] la somme de 131,18 euros correspondant aux frais du commandement de payer les charges de copropriété en date du 07 juillet 2023, la somme de 85,58 euros correspondant aux frais du commandement de payer les charges de copropriété en date du 08 novembre 2021, la somme de 93,87 euros correspondant aux frais des trois mises en demeure avec accusé de réception en date des 27 janvier, 24 février et 28 avril 2023, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Il convient en effet d’expurger du décompte :

les deux frais de mise au contentieux à 208,83 euros, n’étant pas démontré qu’ils correspondent à des diligences réelles et exceptionnelles pour le gestionnaire alors que le contrat de gestionnaire les vise expressément ; les frais de commandement de payer les charges du 02 mai 2024 pour la somme de 143,43 euros, ledit commandement n’ayant pas été produit ; les autres frais de relance après mise en demeure ou de mise en demeure avec accusé de réception, en l’absence de production de l’accusé de réception.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [W] [T], Madame [S] [F], Madame [O] [T] et Madame [G] [T] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 310,63 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, l’association syndicale libre sollicite le paiement de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 2 500 euros, invoquant la résistance abusive des défendeurs qui ne règlent pas leurs cotisations depuis plusieurs mois.

L’association syndicale libre L’OLIVERAIE DE TERRON ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni du préjudice financier certain et direct allégué. Elle ne démontre pas la réalité du préjudice spécial qu’elle aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, l’association syndicale libre sera déboutée de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [T], Madame [S] [F], Madame [O] [T] et Madame [G] [T] [K] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner in solidum Monsieur [W] [T], Madame [S] [F], Madame [O] [T] et Madame [G] [T] [K] à payer à l’association syndicale libre L’OLIVERAIE DE TERRON la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [W] [T], Madame [S] [F], Madame [O] [T] et Madame [G] [T] [K] à verser à l’association syndicale libre L’OLIVERAIE DE TERRON, représentée par son gestionnaire, la SARL NARDI MASSENA, la somme de 1 772,22 euros, au titre des charges dues à la date du 12 juin 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 07 juillet 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [T], Madame [S] [F], Madame [O] [T] et Madame [G] [T] [K] à verser à l’association syndicale libre L’OLIVERAIE DE TERRON, représentée par son gestionnaire, la SARL NARDI MASSENA, la somme de 310,63 euros au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE l’association syndicale libre L’OLIVERAIE DE TERRON, représentée par son gestionnaire, la SARL NARDI MASSENA, de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [W] [T], Madame [S] [F], Madame [O] [T] et Madame [G] [T] [K] in solidum à verser à l’association syndicale libre L’OLIVERAIE DE TERRON, représentée par son gestionnaire, la SARL NARDI MASSENA, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [T], Madame [S] [F], Madame [O] [T] et Madame [G] [T] [K] in solidum aux entiers dépens de la présente instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le juge