N° RG 23/00011 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L5DQ

N° RG 23/00011 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L5DQ

Minute n°

Notifié le

par LRAR au demandeur,

par LRAR à M^e MATTIUSSI-POUX

par LRAR à M^e VERDIN

par PLEX au Commissaire du Gouvernement,

par LS à M. Le Préfet du Bas-Rhin

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE [Localité 16]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG

JURIDICTION DES EXPROPRIATIONS DU BAS-RHIN

Jugement du 21 Mars 2025

Nous, Vincent BARRÉ, Vice-Président au siège du Tribunal judiciaire de STRASBOURG, Juge de l’Expropriation du Département du Bas-Rhin, désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de Colmar en date du 1er septembre 2023, reçue le 07 septembre 2023, en conformité des dispositions de l’article L. 211-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assisté de Madame Aude MULLER, Greffier désignée par le Directeur des services de greffe judiciaires, conformément aux dispositions de l’article R. 211-5 du même Code,

ENTRE

DEMANDERESSE :

Etablissement public Foncier d’Alsace – EPF ALSACE, représentée par son directeur en exercice dûment habilité à cet effet

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par M^e Martin MATTIUSSI-POUX, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [L]

[Adresse 7]

[Localité 12]

représenté par M^e Arnaud VERDIN, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [T] [L]

[Adresse 1]

[Localité 13]

représentée par M^e Arnaud VERDIN, avocat au barreau de STRASBOURG

Monsieur [E] [L]

[Adresse 7]

[Localité 12]

représenté par M^e Arnaud VERDIN, avocat au barreau de STRASBOURG

en présence de :

Monsieur [F] [X],

Inspecteur des Finances Publiques,

désigné par Décision du Directeur Régional des Finances Publiques du [Localité 17] Est et du département du Bas-Rhin en date du 31 août 2023,

Commissaire du gouvernement,

N° RG 23/00011 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L5DQ

DÉBATS :

Au Triubnal Judiciaire de [Localité 36], à l’audience du 17 Janvier 2025

avons rendu le jugement suivant :

M. [U] [V], Mme [T] [V] et M. [E] [V] sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 18], sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 6] n°[Cadastre 4] et [Cadastre 10] d’une contenance de 23,06 ares.

Le 1er décembre 2022, les consorts [V] ont émis une déclaration d’intention d’aliéner portant sur les parcelles section [Cadastre 2] n°[Cadastre 4] et [Cadastre 10] pour une somme de 3 600 000 € et 130 000 € de frais d’agence au bénéfice de la société Stradim espaces finances.

Par un arrêté du 27 février 2023 Mme la présidente de l’Eurométropole de [Localité 36] a délégué le droit de préemption urbain à l’Etablissement public foncier d’Alsace (ci-après l’EPFA) à l’occasion de la vente en cause.

Par un arrêté du 7 mars 2023, M. le directeur de l’EPFA a exercé le droit de préemption sur les parcelles n°[Cadastre 4] et [Cadastre 10] au prix de 1 213 930 € outre les frais d’agence de 130 000 €.

Par un courrier de leur conseil du 28 avril 2023 réceptionné le 2 mai 2023, les consorts [V] ont refusé la proposition de l’EPFA.

La société Stradim espaces finances a saisi le tribunal administratif de Strasbourg le 5 mai 2023 d’une requête tendant à l’annulation de l’arrêté pris le 7 mars 2023.

Par un mémoire signifié au greffe du service des expropriations du tribunal judiciaire de Strasbourg le 12 mai 2023, l’EPFA sollicite la fixation du prix du bien des consorts [V] à un montant de 1 213 390 € avec en sus une commission d’agence de 130 000 €.

Les consorts [V] ont fait déposer un mémoire en réponse le 19 juin 2023 tendant à ce que le prix soit fixé à la somme totale de 3 600 000 € outre les frais d’acte et une commission d’agence de 130 000 € et que l’EPFA soit condamné à leur payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par une ordonnance du 17 juillet 2023, le juge de l’expropriation a dit qu’il sera procédé à la visite des lieux le 2 octobre 2023.

Mme la commissaire du gouvernement a proposé de fixer l’indemnité due à la somme de 2 200 000 € ht par conclusions du 18 septembre 2023 réceptionnées par le greffe le 20 septembre 2023.

Un procès-verbal de transport sur les lieux a été dressé le 2 octobre 2023.

Par une décision rendue le 27 juin 2024, le tribunal administratif a notamment rejeté la requête de la société Stradim espaces finances contre l’arrêté du 7 mars 2023.

En dernier lieu, l’EPFA demande, par mémoire n°3 du 8 novembre 2024, de :

— fixer le prix de la propriété [Adresse 5] à [Localité 18], formant les parcelles cadastrées section [Cadastre 6] n°[Cadastre 4] et [Cadastre 10] appartenant à M. [U] [V], Mme [T] [V] et M. [E] [V], à la somme totale de 1 213 390 € avec en sus une commission d’agence d’un montant de 130 000 €,

— prononcer l’irrecevabilité de toutes nouvelles conclusions,

— réserver les dépens.

Par mémoire récapitulatif daté du 10 janvier 2025, les consorts [V] demandent de :

— avant-dire droit, ordonner le sursis à statuer de la présente procédure dans l’attente de la décision qui sera rendue au fond par la cour administrative d’appel de [Localité 20],

— à titre principal, déclarer irrecevable la demande de fixation de prix pour les parcelles section [Cadastre 6] numéro [Cadastre 4] et [Cadastre 10] à [Localité 18] et la rejeter,

— à titre subsidiaire, fixer le prix des parcelles préemptées section [Cadastre 6] n°[Cadastre 4] et [Cadastre 10] à [Localité 18] à la somme totale de 3 600 000 € à laquelle s’ajoute les frais d’acte et une commission d’agence à la charge de l’acquéreur de 130 000 € ttc,

— condamner l’EPFA à leur verser la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions datées du 23 décembre 2024, M. le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité à la somme de 2 200 000 € ht pour l’ensemble immobilier cadastré section [Cadastre 6] n°[Cadastre 3] et [Cadastre 9].

A l’audience du 17 janvier 2025, les parties ont développé les éléments de leurs écritures, en application des dispositions de l’article R13-31, 1er alinéa, du code de l’expropriation.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur l’irrecevabilité de la demande de fixation de prix :

Les consorts [V] font valoir qu’ils n’ont pas été informés de la saisine du juge de l’expropriation simultanément à sa saisine par l’EPFA en violation des articles R. 213-11 du code de l’urbanisme et R. 311-10 du code de l’expropriation.

L’EPFA s’oppose à ce moyen en précisant avoir fait signifier par voie d’huissier de justice le mémoire de saisine aux consorts [V] dans un délai n’excédant pas quinze jours.

Selon l’article R 213-11 du code de l’urbanisme, si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné à l’article R. 213-10 (b) est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d’expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction. Une copie, en double exemplaire, du mémoire du titulaire du droit de préemption est jointe à la lettre adressée au secrétariat de la juridiction. Le propriétaire doit en être informé simultanément.

Il est ensuite procédé comme il est dit aux articles R. 311-9 à R. 311-32 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

A défaut de saisine de la juridiction dans le délai fixé par le présent article, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit.

En cas d’application de l’article L. 213-4-1, copie du récépissé de la consignation doit être adressée au propriétaire et à la juridiction.

Il est constant que l’article R. 311-10 du code de l’expropriation ne prévoit pas que l’obligation d’information du propriétaire, simultanée à la saisine de la juridiction, est édictée à peine d’irrecevabilité.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que l’EPFA a signifié au greffe du service des expropriations par un acte d’huissier de justice un mémoire de saisine en fixation judiciaire du prix d’un bien préempté le 12 mai 2023 et qu’il a délivré par actes d’huissier de justice un courrier de trois pages ayant pour objet la notification d’un mémoire de saisine du juge de l’expropriation, le mémoire de saisine et les pièces n°1 à 7 le 16 mai 2023 à M. [U] [V] par dépôt à étude, le 16 mai 2023 à M. [E] [V] par dépôt à étude et le 16 mai 2023 à Mme [T] [V] par remise à personne.

Les consorts [V] ont par ailleurs fait déposer un mémoire devant le juge de l’expropriation dès le 19 juin 2023 dans lequel ils n’ont émis aucune critique quant à la date de réception de l’information de la saisine du juge de l’expropriation et de la copie du mémoire de saisine mais ont demandé la fixation du prix de leurs parcelles à la somme de 3 600 000 €.

M. [U] [V] était présent sur les lieux le jour du transport le 2 octobre 2023 et M. [E] [V] et Mme [T] [B] étaient représentés par leur conseil.

Les consorts [B] ont produit, ultérieurement au transport sur les lieux, des mémoires responsifs.

Ainsi, si les consorts [V] ont reçu le mémoire de saisine du juge de l’expropriation, remis au greffe le 12 mai 2023, le 16 mai 2023, ils ont été en mesure de préparer leur défense.

La demande d’irrecevabilité formée par les consorts [V] sera rejetée.

— Sur la demande de sursis à statuer formée par les consorts [V] :

Les consorts [V] demandent qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour administrative d’appel à intervenir, cette décision étant susceptible de faire perdre la base légale à la procédure de fixation du prix du bien.

L’EPFA s’oppose à cette demande, précisant que l’article L. 311-8 du code de l’expropriation impose au juge de l’expropriation de déterminer l’indemnité indépendamment des contestations et difficultés dont le règlement relève de la compétence d’autres juridictions.

Selon l’article L. 311-8 du code de l’expropriation, lorsqu’il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu’il s’élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l’indemnité et à l’application des articles L. 242-1 à L. 242-7, L. 311-8-1, L. 322-12, L. 423-2 et L. 423-3, le juge fixe, indépendamment de ces contestations et difficultés, autant d’indemnités alternatives qu’il y a d’hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit.

Les difficultés tenant à la validité de l’arrêté de préemption du 7 mars 2023 étant étrangères à la fixation du montant de l’indemnité, la demande de sursis à statuer doit être rejetée.

— Sur la fixation du prix du bien préempté :

L’article L.213-4 du code de l’urbanisme, dispose, dans son premier alinéa, qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation, en application des dispositions de l’article L.213-4, 3ème alinéa, du code de l’urbanisme.

Selon l’article L.321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Sur les éléments préalables à la détermination du prix :

Sur la date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens :

Selon les dispositions des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le POS et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, il s’agit du plan local d’urbanisme intercommunal de l’Eurométropole de [Localité 36] modifié en dernier lieu par délibération du 25 juin 2021 devenue opposable 1er août 2021.

A cette date, les parcelles n°[Cadastre 4] d’une superficie de 16,57 ares et n°[Cadastre 10] de 6,49 ares étaient situées en zone UCB1, soit une zone urbaine à vocation principalement résidentielle sous forme d’immeubles collectifs.

Les constructions et installations doivent être édifiées à une distance au moins égale à 5 mètres de l’alignement des voies et places existantes, à modifier ou à créer et ouvertes à la circulation.

L’emprise au sol des bâtiments ne peut excéder 40 % et la hauteur maximale à l’égout principal de toiture est indiquée au règlement graphique ; au-dessus de la hauteur maximale autorisée à l’égout principal de toiture, la hauteur maximale hors tout des constructions est limitée à 8 mètres.

Sur la consistance du bien :

La consistance d’un bien correspond principalement :

— aux éléments qui le composent

— et à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation.

Pour la consistance du bien, il convient de se référer au procès-verbal du transport judiciaire sur les lieux en date du 2 octobre 2023, annexé à la présente décision.

Il convient de noter que le procès-verbal fait état mentionne un jardin arboré en partie pavé, deux maisons (l’une composée d’un sous-sol, un rez-de-chaussée et un étage correspondant à un aménagement de combles et l’autre occupée par un locataire constitué d’un rez-de-chaussée et d’un étage) et une guérite condamnée dans la cour.

Sur la méthode d’évaluation :

Il sera rappelé à titre liminaire que le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

L’EPFA, pour demander que l’indemnité principale soit fixée à la somme de 1 213 390 €, applique la méthode de comparaison pour la première maison, la même méthode pour la seconde maison et de même pour un reliquat du terrain qualifié de terrain à bâtir.

Les consorts [V] demandent de retenir le prix de la valeur du marché, soit en réalité le montant de 3 600 000 € tel que fixé avec son acheteur. Ils font également état du potentiel, c’est-à-dire la possibilité de démolir les maisons pour y faire construire un immeuble d’habitation, des parcelles et se réfèrent à la méthode de récupération foncière.

M. le commissaire du gouvernement propose dans un premier temps d’appliquer la méthode analytique par comparaison, énonce dans un second temps que la valeur d’une emprise supportant des bâtis dégradés ne peut être inférieure à la valeur d’un terrain nu diminuée des coûts de démolition et de remise en état du terrain, applique dans un troisième temps la méthode de récupération foncière et en conclusion retient la méthode de récupération foncière compte tenu des valeurs vénales estimées par chacune des méthodes.

Ainsi, les parties s’opposent sur la méthode à employer, méthode par comparaison ou méthode de la récupération foncière.

La méthode d’évaluation par comparaison consiste à apprécier la valeur vénale du bien par référence à des termes de comparaison constitués par des mutations récentes et à titre onéreux de biens comparables quant à leur consistance et leur situation géographique, situés dans une zone soumise à une réglementation d’urbanisme identique ou proche en termes de contraintes.

En l’absence de termes de comparaison suffisants situés dans la même zone du PLU, il peut être fait référence à des termes de comparaison situés dans des zones comparables bien que non identiques, sous réserve de l’application d’un abattement afin de tenir compte de caractéristiques ou de contraintes d’urbanisme différentes.

En tout état de cause, cette méthode implique que les éléments de référence retenus présentent des caractéristiques comparables aux terrains préemptés.

La méthode analytique consiste quant à elle à déterminer une valeur unitaire propre à chacune des différentes parties d’un bien, selon leur surface et en fonction de leur spécificité, tandis que la méthode globale consiste à valoriser globalement la surface totale de l’ensemble au regard de sa destination générale en déterminant une valeur unitaire unique appliquée à l’intégrité de la surface, chacun des usages étant considéré comme complémentaire au service d’un même usage.

Si le principe d’une valorisation distincte du terrain et des constructions peut être critiqué, dans la mesure où il n’est pas question de vendre séparément d’une part un terrain, d’autre part des maisons d’habitation, mais bien un ensemble, les termes de comparaison doivent être appropriés à la nature, à l’usage et à la qualification des biens expropriés.

La méthode de la récupération foncière consiste quant à elle à évaluer le bien en pratiquant un abattement correspondant au coût de démolition des constructions en place, le terrain n’ayant de valeur vénale qu’en fonction de la possibilité de récupération de celui-ci pour la construction.

En l’espèce, il sera relevé que les constructions, que ce soit la maison de 1880 ou celle de 1987, ne peuvent être qualifiées de dépourvues de valeur alors que la première dispose d’un double vitrage, d’un chauffage central au gaz qui fonctionne, d’une cuisine rénovée, et de combles aménagés, aucune des pièces n’étant dans un état dégradé et que la maison de 1987 est occupée par un locataire, présente toute commodité (cuisine, véranda donnant sur le jardin, salle de bain avec douche, chauffage par un poêle à granulés) et dispose de menuiseries en bois avec double vitrage.

Compte tenu de l’état des deux constructions, la méthode de récupération foncière ne peut être appliquée.

Le bien faisant l’objet de la préemption étant composé de deux maisons distinctes sur une surface totale de 23,06 ares, la méthode par comparaison pour l’ensemble ne peut être retenue à défaut de termes de comparaison comparables.

Il sera en conséquence retenue la méthode consistant à distinguer le terrain du bâti et à additionner les montants obtenus, également par comparaison avec des cessions récentes de biens équivalents sur le marché immobilier local.

Sur la surface :

En l’espèce, il convient de retenir la surface de l’emprise à hauteur de 23,06 ares, comprenant la parcelle n°[Cadastre 4] (16,57 ares) et la parcelle n°[Cadastre 10] (6,49 ares).

Les deux maisons sont situées sur la parcelle n°[Cadastre 4] ; la maison implantée en retrait de l'[Adresse 14] construite en 1880 a une surface habitable de 115 m², outre un aménagement sous combles, soit une surface habitable conforme à l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitat de 150 m² conformément au DPE établi le 28 juin 2021, et la maison construite en retrait à droite de l’entrée de la parcelle datant de 1987 a une surface habitable de 72 m².

Sur la détermination des indemnités :

Selon l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Sur l’indemnité principale :

Il convient d’examiner les références des parties pour la maison de 1880, la maison de 1987 et le terrain.

S’agissant de la maison de 1880 d’une superficie de 150 m² :

L’EPFA propose cinq termes de comparaison pour des maisons construites de 1880 jusqu’aux années 1900 sur la commune d'[Localité 18] :

3 août 2017 [Adresse 28] 120 m² à restaurer 292 000 € 2 433 €/m²

1er février 2018 rue des maçons 95 m² à restaurer 210 000 € 2 211 €/m²

31 janvier 2020 [Adresse 22] 106 m² à restaurer 230 000 € 2 170 €/m²

11 août 2021 rue Kraft 96 m² à rénover 202 500 € 2 109 €/m²

29 septembre 2022 [Adresse 15] 139 m² 335 000 € 2 410 €/m²

Sur la base de ces termes et des éléments de plus-value et moins-value du bien, l’EPFA propose un prix de 2 721 €/m².

Les consorts [V] demandent d’écarter les transactions anciennes et de retenir une valeur de 3 600 €/m².

M. le commissaire du gouvernement recense huit transactions de maisons individuelles d’une surface de plus de 100 m² avec un rez-de-chaussée et combles aménagés ou aménageables sur la commune d'[Localité 18] construites entre 1850 et 1910 :

17 mars 2021 [Adresse 31] 101 m² 377 150 € 3 734 €/m²

23 mars 2023 [Adresse 31] 101 m² 359 000 € 3 554 €/m²

23 avril 2021 [Adresse 32] 109 m² 330 000 € 3 028 €/m²

15 juin 2021 [Adresse 26] 105 m² 340 000 € 3 238 €/m²

20 juillet 2022 [Adresse 21] 129 m² 424 750 € 3 293 €/m²

26 septembre 2022 sous les platanes 148 m² 570 000 € 3 851 €/m²

29 septembre 2022 [Adresse 15] 139 m² 335 000 € 2 410 €/m²

28 février 2023 [Adresse 29] 138 m² 590 045 € 4 278 €/m²

La moyenne est de 3 423 €/m² et la médiane de 3 424 €/m².

Les termes de comparaison présentés par M. le commissaire du gouvernement, correspondant à des biens similaires à la maison construite en 1880, seront retenus.

Au regard de la situation du bien, à proximité d’un centre commercial, de services et de transports (plus-value) et de l’état de la maison qui nécessite des travaux de mise en conformité (moins-value), sans retenir de moins-value s’agissant de nuisances sonores, le procès-verbal de transport relevant que le bruit de la circulation de l'[Adresse 14] (tram et voitures) était peu perceptible depuis l’arrière de la maison, il sera retenu une valeur de 2 800 €/m², soit une valeur totale de 513 750 € (3 425 € x 150 m²).

En ce qui concerne la maison de 1987 d’une superficie de 72 m² :

L’EPFA se réfère à trois cessions :

28 mars 2018 [Adresse 33] 95 m² 285 000 € 3 000 €/m²

21 juin 2019 [Adresse 30] 93,7 m² 320 000 € 3 415 €/m²

25 juin 2021 [Adresse 27] 93 m² 306 800 € 3 299 €/m²

Au regard d’éléments de plus-value (situation, environnement), moins-value (nuisance sonore, état moyen général de l’intérieur de la maison et maison occupée), l’EPFA demande de fixer le prix à 3 168 €/m².

Les consorts [V] demandent de retenir une valeur de 3 660 €/m².

M. le commissaire du gouvernement mentionne neuf transactions pour des maisons construites entre 1978 et 1990 :

19 janvier 2021 [Adresse 27] 93 m² 242 150 € 2 604 €/m²

26 février 2021 [Adresse 24] [I] 98 m² 316 000 € 3 224 €/m²

25 juin 2021 [Adresse 27] 93 m² 306 800 € 3 299 €/m²

5 juillet 2021 [Adresse 19] 90 m² 410 000 € 4 556 €/m²

22 juin 2022 [Adresse 35] 92 m² 343 000 € 3 728 €/m²

La moyenne du prix au m² est de 3 482 € et la médiane de 3 299 €.

Les termes de comparaison présentés par M. le commissaire du gouvernement, correspondant à des biens similaires à la maison construite en 1987, seront retenus.

Le bien présente une plus-value compte tenu de sa situation et une moins-value relative à son occupation. Il ne sera pas retenu de moins-value en lien avec des nuisances sonores compte tenu de sa situation, en retrait de l'[Adresse 14].

Compte tenu de ces éléments, l’indemnité sera fixée à la somme de 3 200 €/m², soit 230 400 € pour la maison de 1987 (3 200 € x 72 m²).

Sur le terrain :

L’EPFA et M. le commissaire du gouvernement retiennent un reliquat d’une surface de 3,8 ares rattachée à la parcelle n°[Cadastre 4] et de 5,9 ares pour la parcelle n°[Cadastre 10].

Les consorts [V] contestent le découpage des parcelles.

La parcelle n°[Cadastre 4] a une superficie totale de 16,57 ares et la parcelle n°[Cadastre 10] de 6,49 ares ont la qualification de terrain à bâtir.

En tenant compte de l’emprise au sol des deux constructions situées sur la parcelle n°[Cadastre 4] de 2,24 ares, emprise non remise en cause par l’EPFA, le terrain nu à bâtir est de 20,82 ares.

L’EPFA fait état de quatre termes de comparaison dont aucun ne concerne un terrain en zone UCB1 :

21 juin 2018 [Adresse 23] 14,26 ares 993 608 € 69 678 €/are

25 janvier 2021 [Adresse 34] 5,33 ares 241 677 € 45 341 €/are

1er février 2021 [Adresse 22] 2,07 ares 111 667 € 53 945 €/are

24 août 2021 [Adresse 25] 42,12 ares 1 010 000 € 23 979 €/are

L’EPFA demande de fixer le prix à hauteur de 69 271 €/are.

Les consorts [V] se réfèrent à un jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg ayant fixé la valeur d’un terrain à bâtir [Adresse 23] le 3 mars 2023 à 105 000 € l’are.

M. le commissaire du gouvernement indique que le marché en matière de terrain à bâtir en zone UCB1 est atone, que les terrains à bâtir sont rares dans la zone concernée et que la recherche a été élargie à l’ensemble des terrains en zone urbaine de la commune d'[Localité 18] depuis 2018.

Le prix moyen des transactions retenues par M. le commissaire du gouvernement est de 67 965 €/are et la médiane de 71 384 €/are.

M. le commissaire du gouvernement a recensé vingt transactions pour des surfaces de 2,07 ares à 192,06 ares en zone UAA (zone urbaine à vocation mixte qui identifie les tissus anciens villageois), UB3 (zone urbaine à vocation mixte plus spécifiquement aux tissus homogènes), UCA4 (tissus d’habitat individuel pavillonnaire) et UD2 (secteurs de renouvellement urbain ou de grands projets).

Compte tenu de l’emplacement du terrain, plus proche de [Localité 36], des transports en commun, des axes autoroutiers et des dispositions du PLU permettant l’édification de petits collectifs, M. le commissaire du gouvernement propose une valeur vénale de 98 000 €/are.

En l’espèce, les termes de comparaison présentés tant de l’EPFA que par M. le commissaire du gouvernement sont plus anciens que la fixation, par le tribunal judiciaire le 3 mars 2023 de la valeur de l’are à la somme de 105 000 € pour un terrain à bâtir [Adresse 23], après avoir considéré un prix moyen de 94 554,20 € l’are, une augmentation des prix depuis la crise du covid et la rareté des terrains nus situés au cœur de la commune d’Illkirch-Graffenstaden.

La valeur de l’are sera dans ces conditions retenue à hauteur de 105 000 €, soit pour la surface du terrain à bâtir de 2 186 100 € (105 000 € x 20,82 ares).

Ainsi, le montant de l’indemnité principale totale s’élève à la somme de 2 930 250 € (513 750 + 230 400 + 2 186 100).

Sur les frais d’agence immobilière :

La déclaration d’intention d’aliéner mentionne des frais d’agence immobilière de 130 000 € ttc.

L’EPFA est en conséquence tenu, en ce qu’il est substitué à l’acquéreur, de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire immobilier.

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

L’EPFA, devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.

L’équité commande en outre de condamner l’EPFA, partie tenue aux dépens, à verser aux consorts [V] la somme de 3 000 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Annexe à la présente décision le procès-verbal du transport judiciaire sur les lieux expropriés du 2 octobre 2023 ;

Fixe à la somme de 2 930 250 € le prix d’acquisition des parcelles situées [Adresse 5] à [Localité 18] et cadastrées section [Cadastre 6] n°[Cadastre 4] et [Cadastre 10] appartenant à M. [U] [V], Mme [T] [V] et M. [E] [V] augmenté des frais d’agence immobilière de 130 000 € ttc ;

Condamne l’Etablissement public foncier d’Alsace aux dépens de la procédure ;

Condamne l’Etablissement public foncier d’Alsace à payer à M. [U] [V], Mme [T] [V] et M. [E] [V] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le greffier Le juge de l’expropriation

Aude MULLER Vincent BARRÉ