COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [O] [K] épouse [T], [J] [T] c/ [B] [X], Syndic. de copro. L’ANTHEA, [E] [Z] [M] [U] épouse [X]

N°25/341

Du 06 Juin 2025

2ème Chambre civile

N° RG 20/04300 – N° Portalis DBWR-W-B7E-NFYT

Grosse délivrée à:M^e Cécile COSTIERA-GIAMARCHI

Maître Juliette HURLUS

expédition délivrée à: M^e Jessica DALMASSO

le 06/06/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du six Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 24 Février 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 06 Juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Juin 2025 après prorogation du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEURS:

Madame [O] [K] épouse [T]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par M^e Jessica DALMASSO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [J] [T]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représenté par M^e Jessica DALMASSO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [B] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représenté par M^e Cécile COSTIERA-GIAMARCHI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.D.C. “L’ANTHEA” (Syndic. Société FORIMMO REPUBLIQUE IMMOBILIERE SOCIETE NOUVELLE)

Syndic. Forimmo République Immobilière Société Nouvelle

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Juliette HURLUS de la SELARL GHM AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant/postulant

Madame [E] [Z] [M] [U] épouse [X]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par M^e Cécile COSTIERA-GIAMARCHI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par actes d’huissier des 24 et 26 novembre 2020, M. [H] [T] et Mme [O] [K] épouse [T] ont fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Nice le syndicat des copropriétaires L’ANTHEA, représenté par son syndic en exercice FORIMMO REPUBLIQUE IMMOBILIERE SOCIETE NOUVELLE, M. [B] [X] et Mme [E] [U] épouse [X].

Par ordonnance du 1er juin 2023, le juge de la mise en état a constaté le désistement et dès lors, l’extinction de l’instance entre M. [H] [T] et Mme [O] [K] épouse [T] d’une part, et le syndicat des copropriétaires L’ANTHEA d’autre part.

Par acte d’huissier du 17 novembre 2023, M. [B] [X] et Mme [E] [U] épouse [X] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires L’ANTHEA, représenté par son syndic en exercice la société FORIMMO REPUBLIQUE IMMOBILIERE SOCIETE NOUVELLE, dans le cadre d’une intervention forcée.

Par ordonnance du 7 mars 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 septembre 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. et Mme [T] demandent au Tribunal, au visa des articles 1131, 1137, 1165, 1178 alinéa 4, 1240 du code civil, de :

déclarer recevables et bien fondés Mme et M. [T] en leur action ;dire et juger que les époux [X] ont volontairement manqué à leurs obligations d’information et de loyauté ;dire et juger que les époux [X] ont commis une réticence dolosive à savoir un silence dolosif ;dire et juger que le consentement des époux [T] a été vicié du fait de la dissimulation dolosive dont se sont rendus coupables les vendeurs ;constater que les travaux d’étanchéité ont finalement été votés par assemblée générale postérieurement à la saisine de la juridiction ;dire et juger que les époux [T] ont subi un préjudice du fait de la réticence dolosive des époux [X] ;dire et juger que les époux [T] sont bien-fondés à solliciter une réduction du prix de vente du fait de la perte de valeur du bien ;condamner solidairement M. et Mme [X] et le [Adresse 9] au paiement des sommes suivantes :la somme de 10 000 euros en guise de restitution d’une partie du prix de vente ;la somme de 408 euros correspondant à la quote-part dans les travaux d’étanchéité des époux [T] ;la somme de 2 000 euros au titre de la mise en conformité des climatisations ;la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral ;condamner solidairement M. et Mme [X] et le SDC VILLA ANTHEA au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du procès-verbal de constat, dont distraction au profit de Maître Jessica DALMASSO, sous sa due affirmation de droit ;dire et juger la décision à rendre assortie de l’exécution provisoire.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 octobre 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. et Mme [X] demandent au Tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1645 du code civil, de:

A titre principal :

dire et juger que le dol n’est pas caractérisé ;dire et juger qu’aucune non-conformité des climatiseurs ne peut être reprochée aux époux [X] ;dire et juger que Monsieur et Madame [T] n’ont subi aucun préjudice ;en conséquence, débouter Monsieur et Madame [T] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;débouter le syndicat des copropriétaires « L’ANTHEA » sis [Adresse 4] à [Localité 10] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;A titre subsidiaire :

condamner le syndicat des copropriétaires « L’ANTHEA » sis [Adresse 4] à VILLEFRANCHE-SUR-MER (06230) en lieu et place des époux [X], à toute sommes que le Tribunal déciderait d’allouer aux époux [T] ;condamner Monsieur et Madame [T] in solidum à payer aux époux [X] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 septembre 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7]ANTHEA, représenté par son syndic en exercice la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIERE SOCIETE NOUVELLE, demande au Tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1645 du code civil, de :

A titre principal :

dire et juger que le syndicat n’a commis aucun manquement ;dire et juger qu’aucune obligation n’incombe au syndicat des copropriétaires dans un contrat de vente ;partant, débouter M. et Mme [X] de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;A titre subsidiaire :

dire et juger que les préjudices allégués par M. et Mme [T] sont inexistants et non fondés ;débouter M. et Mme [T] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;En tout état de cause :

condamner Mme et M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires ANTHEA la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;condamner Mme et M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires ANTHEA la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;laisser les dépens à la charge des demandeurs.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 24 janvier 2025 par ordonnance du 3 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, M. et Mme [T] ont acquis un appartement auprès de M. et Mme [X], par acte authentique du 28 janvier 2019 pour un prix de 432 000 €. Ils exposent que les vendeurs ont commis un dol, en leur laissant croire que des travaux d’étanchéité avaient été réalisés sur le toit terrasse du bâtiment alors que ce n’était pas le cas et qu’ils n’auraient pas acquis au même prix s’ils avaient été informés des travaux à prévoir.

L’acte de vente signé le 28 janvier 2019 mentionne en page 8 :

« Le VENDEUR déclare qu’à sa connaissance :

aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années,aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé dans ce délai.A l’exception des travaux visés aux termes du carnet d’entretien savoir :

travaux de réfection de l’enrobé de l’allée menant au bâtiment Btravaux de réfection de l’étanchéité de la toiture de la terrasse du bâtiment Btravaux de nettoyage de la façade du bâtiment APar mail en date du 22 janvier 2019, le syndic a indiqué ce qui suit : « Des travaux ont été réalisés en 2011 sur la terrasse mais aucune dommage-ouvrage n’a été souscrite pour ces travaux ».

Il n’est pas contesté par les parties qu’aucuns travaux n’ont été réalisés dans les dix années précédant la vente et qu’il s’agit dès lors d’une mention erronée dans l’acte de vente.

Néanmoins, la réticence dolosive fondée sur l’article 1137 du code civil suppose de démontrer que les vendeurs ont volontairement dissimulé une information dont ils savaient le caractère déterminant pour leurs acheteurs. Les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture de la terrasse, financés après l’acquisition du bien par M. et Mme [T], ont abouti au paiement par les demandeurs d’une somme de 408 € correspondant à leur quote-part dans les travaux d’étanchéité. Il sera rappelé que le bien immobilier a été acquis pour un prix de

432 000€.

M. et Mme [T] ne démontrent pas que l’information erronée relative aux travaux d’étanchéité a pu être constitutive d’une réticence dolosive justifiant une restitution du prix de vente, dans la mesure où il n’est pas démontré que cet élément était déterminant de leur consentement compte tenu de la nature des travaux à réaliser et de leur coût. Leur demande de restitution à hauteur de 10 000 € ne peut être accueillie.

Par ailleurs, M. et Mme [T] reprochent également à leurs vendeurs d’une part, un mauvais état d’entretien d’un premier bloc clim installé sur le toit terrasse et d’autre part, l’installation d’un second bloc clim directement sur le mur du propriétaire voisin, sans autorisation ni du syndicat des copropriétaires ni du propriétaire voisin. Les demandeurs exposent à ce titre que le prix du bien a été surévalué. Toutefois leur action se fonde sur la théorie des vices du consentement et notamment sur la réticence dolosive. Or ils n’apportent aucun élément relatif à une réticence dolosive s’agissant de la climatisation.

En conséquence, les demandes formulées par M. et Mme [T] seront rejetées.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, M. et Mme [T], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, M. et Mme [T] seront condamnés à verser à M. et Mme [X] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 €, et au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est également équitable de fixer à 2 000 €. En effet même si les demandeurs se sont par la suite désistés de leurs demandes à l’égard du syndicat des copropriétaires, la présente procédure initiée par les demandeurs a contraint M. et Mme [X] a appelé à nouveau le syndicat des copropriétaires dans la cause. Les demandeurs ont ainsi repris leurs demandes à l’égard du syndicat des copropriétaires. Il n’apparaît en conséquence pas opportun que les frais relevant de l’article 700 concernant le syndicat des copropriétaires soient à la charge de M. et Mme [X].

Par ailleurs, la demande formulée par M. et Mme [T] au titre de l’article 700 précité sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes formulées par M. [H] [T] et Mme [O] [K] épouse [T] ;

CONDAMNE M. [H] [T] et Mme [O] [K] épouse [T] à verser les sommes suivantes en application de l’article 700 du code de procédure civile :

2 000 € à M. [B] [X] et Mme [E] [U] épouse [X] ; 2 000 € au syndicat des copropriétaires L’ANTHEA, représenté par son syndic en exercice FORIMMO REPUBLIQUE IMMOBILIERE SOCIETE NOUVELLE ;

REJETTE la demande formulée par M. [H] [T] et Mme [O] [K] épouse [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [T] et Mme [O] [K] épouse [T] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LE PRESIDENT