COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [TT], [H] [A] c/ [P] [G] [C] [T], [JZ] [GX]-[D], [G] [H] [O] [T], [K] [V], [M] [EB] [C] [T], [N] [Z] [X] [T]

MINUTE N°25/193

Du 14 Mars 2025

2ème Chambre civile

N° RG 19/01813 – N° Portalis DBWR-W-B7D-MFYP

Grosse délivrée à:

Maître Benjamin DERSY

M^e Eric VEZZANI

expédition délivrée à:

M^e Laurent BELFIORE

le 14/03/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

quatorze Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 19 Novembre 2024 en audience publique, devant :

Président : Mélanie MORA, Vice Présidente

Greffier : Madame Taanlimi BENALI , présente uniquement aux débats

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA, Vice-Présidente (rapporteur)

Assesseur : Françoise BENZAQUEN, Vice-Président

Assesseur : Isabelle DEMARBAIX, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection

DEBATS

A l’audience du 19 novembre 2024, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 14 Mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 14 Mars 2025 signé par Mélanie MORA, Vice-Présidente, et Taanlimi BENALI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEUR:

M. [TT], [H] [A]

[Adresse 18]

[Localité 4]

représenté par M^e Laurent BELFIORE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS:

M. [P] [G] [C] [T]

[Adresse 26]

[Localité 1]

représenté par Maître Benjamin DERSY de la SARL CINERSY, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Mme [JZ] [GX]-[D]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [G] [H] [O] [T]

[Adresse 33]

[Localité 2]

représenté par Maître Benjamin DERSY de la SARL CINERSY, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

M. [K] [V]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [M] [EB] [C] [T]

[Adresse 21]

[Localité 2]

représenté par Maître Benjamin DERSY de la SARL CINERSY, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

M. [N] [Z] [X] [T]

[Adresse 27]

[Localité 31]

représenté par Maître Benjamin DERSY de la SARL CINERSY, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Selon jugement d’adjudication sur saisies immobilières du tribunal de grande instance de NICE en date du 12 décembre 2013, Monsieur [TT] [A] a acquis la parcelle sise Commune de [Localité 4], [Localité 32] d’une superficie de 4.194 m², cadastrée section AB n°[Cadastre 7] (ex AB n°[Cadastre 22]) moyennant le prix principal de 242.000 euros, grevée d’une servitude suivant acte authentique reçu le 9 juillet 2007 par Maitre [F] notaire, aux termes duquel Monsieur [S] [Y] propriétaire de la parcelle sise Commune de [Localité 4] [Localité 32], cadastrée section AB n°[Cadastre 22], d’une superficie de 4.194 m² a régularisé une servitude de passage et de canalisation pour tous réseaux au profit du fonds cadastré section AC n°[Cadastre 28] propriété de Monsieur [U] [J] et Madame [W] [J].

Suivant procès-verbal du 8 septembre 2014, la parcelle originairement cadastrée AB n°[Cadastre 7] appartenant à Monsieur [TT] [A] a fait l’objet d’une division en plusieurs nouvelles parcelles cadastrées :

Section AB n°[Cadastre 10] ;Section AB n°[Cadastre 11] ;Section AB n°[Cadastre 12] ;Section AB n°[Cadastre 13] ;Section AB n°[Cadastre 14].

Deux lots ont été créés : le lot n°2 composé des parcelles cadastrées section AB n°[Cadastre 9] et AB n°[Cadastre 13] et le lot n°3 composé de la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 14], qui ont été revendus par la suite.

Suivant attestation de propriété reçue par Maitre [E], notaire, le 18 mai 2000, Monsieur [P] [T], Monsieur [N] [T], Monsieur [M] [T] et Monsieur [G] [T] (ci-après désignés les consorts [T]), ont reçu en leur qualité d’ayants droit de leur père Monsieur [L] [T], deux parcelles sis [Localité 32] cadastrées section AB n°[Cadastre 19] et AB n°[Cadastre 20].

Suivant document d’arpentage du 22 septembre 2014 établi par Monsieur [I] [R] géomètre, le fonds sis lieu-dit [Adresse 29] originairement cadastré section AC n°[Cadastre 28], propriété des époux [J] a fait l’objet d’une division en trois nouvelles parcelles cadastrées :

Section AC n°[Cadastre 23] [Localité 32],- Section AC n°[Cadastre 24] sise [Adresse 29],

— Section AC n°[Cadastre 25] sise [Adresse 29].

Suivant le même document, le fonds initialement cadastré section AB n°[Cadastre 19] appartenant aux consorts [T] a fait l’objet d’une division en trois nouvelles parcelles cadastrées :

Section AB n°[Cadastre 15] [Localité 32],Section AB n°[Cadastre 16] [Localité 32],Section AB n°[Cadastre 17] [Localité 32].

Suivant acte authentique reçu le 13 octobre 2015 par Maitre [F] notaire, Monsieur [U] [J] et Madame [W] [PR], épouse [J] ont cédé à titre d’échange au profit de Monsieur [P] [T], Monsieur [G] [T], Monsieur [M] [T] et Monsieur [N] [T] les parcelles de terre à usage de jardin cadastrées section AC n°[Cadastre 24] et AC n°[Cadastre 25].

En échange, les consorts [T] ont cédé à Monsieur [U] [J] et Madame [W] [PR], épouse [J] les parcelles de terre cadastrées section AB n°[Cadastre 16] et AB n°[Cadastre 17].

Les époux [J] ont consenti au profit des consorts [T] une servitude de passage et passage de canalisations au profit de la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 15], AC n°[Cadastre 24] et AC n°[Cadastre 25] sur leur parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 23] moyennant le prix de 55.000 euros.

Les consorts [T] ont consenti une servitude non aedificandi sur une partie de la parcelle AB n°[Cadastre 15] au profit des parcelles AC n°[Cadastre 23], AB n°[Cadastre 16] et AB n°[Cadastre 17], propriétés des époux [J].

Suivant acte authentique reçu par Maitre [B] notaire, le 22 novembre 2019, Monsieur [P] [T], Monsieur [N] [T], Monsieur [M] [T] et Monsieur [G] [T] ont cédé à Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] un terrain à bâtir sis [Adresse 29] à [Localité 4] figurant au cadastre sous les références suivantes, moyennant le prix de 230.000 euros :

AB n°[Cadastre 20] [Localité 32],AB n°[Cadastre 15] [Localité 32],AC n°[Cadastre 24] [Adresse 29],AC n°[Cadastre 25] [Adresse 29].

Selon permis de construire délivré le 06 décembre 2018, Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] ont été autorisés à construire une villa avec garage d’une surface de 126,90 m².

Invoquant une aggravation de la servitude consentie sur son fonds consécutivement à l’acte d’échange, Monsieur [TT] [A] a mis les consorts [T] en demeure de l’indemniser.

Par actes d’huissier en date du 28 mars et du 4 avril 2019, Monsieur [TT] [A] a fait assigner Monsieur [P] [T], Monsieur [G] [T], Monsieur [M] [T] et Monsieur [N] [T] devant le Tribunal de Grande Instance de NICE.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2020, Monsieur [TT] [A] a fait assigner en intervention forcée Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] devant le Tribunal judiciaire de NICE aux fins de leur faire interdiction d’utiliser la voie située sur sa propriété et en indemnisation de ses préjudices.

La jonction des deux procédures a été ordonnée par le juge de la mise en état le 04 mars 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2023, Monsieur [TT] [A] a fait assigner Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] devant le juge des référés, statuant en référé à heures aux fins de cessation des travaux en cours.

Par ordonnance en date du 31 janvier 2023, le juge des référés s’est déclaré incompétent et a renvoyé l’affaire devant le tribunal de céans.

L’affaire a été jointe à la présente instance par ordonnance en date du 09 mars 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions, régulièrement notifiées par voie électronique (RPVA) le 28 novembre 2023, Monsieur [TT] [A] sollicite de voir :

A titre liminaire,

Rejeter l’argument des consorts [T] tiré de son absence d’intérêt et de qualité à agir ;

Juger ses demandes recevables en ce qu’il est propriétaire des parcelles AB [Cadastre 10] et [Cadastre 8] et [Cadastre 11];

A titre principal

Interdire aux consorts [V] – [GX] [D], sous astreinte de 1.000 € par infraction constatée, d’utiliser la voie située sur sa propriété, cadastrée Section AB [Cadastre 11] pour accéder à leur propriété et, plus précisément aux parcelles précitées AB [Cadastre 20] et [Cadastre 15] dès lors qu’ils ne disposent d’aucun titre les autorisant à accéder à leur parcelles sises Commune de [Localité 4] cadastrées Section AB [Cadastre 20] et [Cadastre 15] ;

Condamner les consorts [V] – [GX] [D] à faire cesser l’aggravation de la servitude et ainsi, leur interdire d’utiliser la voie située sur sa propriété cadastrée Section AB [Cadastre 11] pour accéder à leur propriété et, plus précisément aux parcelles précitées AB [Cadastre 20] et [Cadastre 15] ;

A titre subsidiaire

Condamner in solidum les consorts [V] – [GX] [D] ainsi que les consorts [T] à lui payer la somme de 40.000 euros en réparation du préjudice causé par ladite aggravation de servitude ;

En tout état de cause

Condamner sous astreinte de 1000 € par jour de retard les consorts [GX] [D] [V] à remettre en état sa parcelle (AB159) ;

Condamner les consorts [V] – [GX] [D] à lui payer les sommes suivantes:

—  3.000 € au titre des frais juridiques ;

— les dépens causés par la procédure de référé d’heure à heure ;

— les frais d’huissier (acte du 19.01.2023) et de géomètre (plan du 19.01.2023) pour faire constater les travaux illégaux

—  8.000 € en indemnisation de l’entier préjudice moral et de jouissance subi du fait de cet empiètement soudain et illégal,

Condamner in solidum les requis à lui payer une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ainsi que celle de l’assignation en référé d’heure-à-heure ;

Ordonner l’exécution provisoire.

Monsieur [TT] [A] fait observer qu’il est propriétaire de la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 10] sis [Adresse 18] sur laquelle il réside.

Il ajoute être également propriétaire des parcelles cadastrées section AB n°[Cadastre 8] et AB n°[Cadastre 11], comme en atteste selon lui le certificat de publicité foncière.

Au soutien de sa demande principale et au visa de l’article 702 du Code civil, il fait valoir que l’échange de parcelles intervenu entre les consorts [T] et les époux [J] a induit une aggravation de la servitude grevant son fonds compte tenu de l’augmentation du passage et des travaux de construction engagés par Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D].

Il affirme, au visa de l’article 700 du Code civil que l’adjonction à la parcelle bénéficiant d’une servitude conventionnelle de passage, d’une parcelle contigüe non visée par l’acte constitutif, ne peut avoir pour effet d’étendre à cette dernière le bénéfice de la servitude.

Il fait observer que les travaux de raccordement réalisés par Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] sur une partie de parcelle ne bénéficiant d’aucune servitude constituent une violation des dispositions légales.

Il ajoute que les défendeurs, propriétaires des parcelles cadastrées section AB n°[Cadastre 6] et AB n°[Cadastre 15], accèdent à leur propriété en utilisant la voie dont il est propriétaire et ce, sans aucun droit ni titre.

Il se prévaut également de l’aggravation de la servitude de passage grevant son fonds à l’appui de sa demande subsidiaire.

Il explique que l’acte d’échange intervenu le 13 octobre 2015 entre les époux [J] et les consorts [T] a eu pour effet de permettre à ses derniers, puis à Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D], de bénéficier de la servitude sur les parcelles contiguës au fonds dominant cadastrées Section AB n°[Cadastre 15] et Section AB n°[Cadastre 20].

Il fait observer qu’il subit un passage plus important que celui consenti aux termes de l’acte instaurant la servitude.

Il précise qu’outre Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D], les consorts [T] doivent également être condamnés au paiement d’une indemnité eu égard à leur modification unilatérale de la servitude conventionnelle originairement consentie sur la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 28].

Au soutien de sa demande de remise en état, il indique que si le projet de construction d’une maison individuelle par les défendeurs a été régulièrement autorisé selon permis de construire, l’assiette foncière du projet de construction intègre les parcelles cadastrées section AB n°[Cadastre 20], AB n°[Cadastre 15], AC n°[Cadastre 24] et AC n°[Cadastre 25].

Il fait observer que selon le plan établi par géomètre, l’emprise de la construction se situe uniquement sur la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 15]. Il fait valoir que les travaux de raccordement des parcelles cadastrées section AB n°[Cadastre 20] et AB n°[Cadastre 15] engagés par Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] impliquent de passer sur sa parcelle alors même que les parcelles susvisées ne bénéficient d’aucune servitude ou droit de passage sur celle-ci.

Il soutient qu’il s’est vu contraint, compte tenu des travaux engagés sur sa parcelle par Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] et de l’urgence, d’engager une procédure devant le juge des référés aux fins de cessation du trouble manifestement illicite.

Il se prévaut également d’un préjudice moral et de jouissance eu égard au caractère soudain et illégal de l’empiètement crée par les défendeurs.

Aux termes de leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées par voie électronique (RPVA) le 20 septembre 2023, Monsieur [P] [T], Monsieur [G] [T], Monsieur [M] [T] et Monsieur [N] [T] sollicitent de voir :

A titre liminaire,

Juger que Monsieur [TT] [A] ne rapporte pas la preuve qu’il est propriétaire de la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 7], divisée en cinq parcelles cadastrées AB [Cadastre 10] à [Cadastre 14] ;

Juger qu’en conséquence il n’a ni qualité ni intérêt à agir ;

Juger que les demandes de Monsieur [A] sont irrecevables,

A titre principal,

Rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de Monsieur [TT] [A],

Condamner Monsieur [A] à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens distraits au profit de M^e DERSY, avocat aux offres de droit.

A titre liminaire, ils font observer qu’aux termes de l’acte introductif d’instance, le demandeur apparait domicilié [Adresse 18] à [Localité 4] alors que dans le cadre d’une autre instance il était domicilié [Adresse 30] à [Localité 4].

Ils concluent qu’au regard de la différence dans les adresses, le demandeur ne justifie de la propriété de la parcelle originairement cadastrée section AB n°[Cadastre 7] puis divisée en cinq parcelles cadastrées section AB n°[Cadastre 10] à [Cadastre 14].

Sur le fond, au visa de l’article 702 du code civil, ils soutiennent que le morcellement du fonds dominant cadastré section AB n°[Cadastre 28] dont ils étaient propriétaires en trois nouvelles parcelles ne constituent pas une aggravation de la servitude de passage conventionnellement consentie sur le fond servant cadastré section AB n°[Cadastre 11].

Ils ajoutent que le demandeur ne justifie pas d’un quelconque changement ou aggravation de la servitude originellement consentie du seul fait de la propriété par Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] des parcelles contigües cadastrées section AB n°[Cadastre 20] et AB n°[Cadastre 15].

Ils font observer que la construction envisagée par Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D], leurs acquéreurs, telle qu’autorisée aux termes du permis de construire délivré le 06 décembre 2018, s’implante en grande parties sur les parcelles cadastrées section AC n°[Cadastre 24] et AC n°[Cadastre 25] compte tenu de l’existence d’une servitude non aedificandi sur la parcelle AC n°[Cadastre 15].

Ils font plaider qu’aux termes du PLU de la commune de [Localité 4] comme de l’actuel PLU métropolitain, la parcelle cadastrée section n°[Cadastre 15] est identifiée en espace boisé classé, de sorte qu’aucune construction immobilière n’est possible.

Ils concluent que Monsieur [TT] [A] n’est pas fondé à solliciter l’interdiction de passage sur sa parcelle tout autant que l’indemnisation des préjudices invoqués.

Aux termes de leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées par voie électronique (RPVA) le 10 octobre 2024, Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] sollicitent du tribunal de voir :

A titre principal

Débouter Monsieur [A] de sa demande visant à leur interdire d’utiliser la servitude de passage pour accéder à leurs parcelles cadastrées AB [Cadastre 20] et [Cadastre 15], parcelles formant un seul tenant avec les parcelles AC [Cadastre 24] et AC [Cadastre 25] ;

Juger que Monsieur [A] ne justifie d’aucune aggravation de la servitude de passage suite à l’acte d’échange du 13 Octobre 2015 et d’aucun préjudice ;

Débouter Monsieur [A] de sa demande indemnitaire à hauteur de 40.000 € ;

Débouter Monsieur [A] de toutes ses autres demandes accessoires ;

Condamner Monsieur [A] à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Condamner Monsieur [A] à payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur [A] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître VEZZANI sur sa due affirmation de droit.

A titre subsidiaire,

Recevoir l’appel en garantie contre les consorts [T], et en conséquence :

En cas d’interdiction faite aux concluants d’accéder à leurs parcelles AB [Cadastre 20] et AB [Cadastre 15] :

Juger que les concluants subissent une perte totale de jouissance de leur immeuble ;

Condamner in solidum les Consorts [T] à payer aux concluants la somme de 550.000 € à titre de dommages et intérêts

En cas d’aggravation de la servitude de passage :

Faire application des clauses de l’acte du 22 novembre 2019 suivants lesquelles seuls les Consorts [T] sont tenus d’indemniser Monsieur [A] et en conséquence

Condamner les consorts [T] à relever et garantir les concluants de toutes condamnations prononcées au profit de Monsieur [A],

En tout état de cause

Juger que les frais de procédures et honoraires d’avocat engagés par eux dans le cadre de la présente instance doivent être réglés par priorité sur la somme de 40 .000 € séquestrée par les consorts [T],

Ordonner leur remboursement sur les fonds séquestrés des sommes qu’ils ont été contraints de régler au titre des frais de procédure et d’honoraires d’avocat et ce sur simple présentation des factures au séquestre et du jugement à intervenir,

Juger n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leur demande principale, ils font valoir qu’il n’est pas contesté que les parcelles cadastrées AC n°[Cadastre 24] et AC n°[Cadastre 25], constituant partie de leur propriété, bénéficient d’une servitude de passage sur le fonds de Monsieur [TT] [A] permettant l’accès auxdites parcelles en vertu d’un acte authentique reçu le 9 juillet 2007.

Ils ajoutent que la maison d’habitation et le garage édifiés sur leur parcelle ont été régulièrement autorisés en vertu d’un permis de construire devenu définitif, en l’absence de toute contestation dans les délais légaux.

Ils précisent que le garage est implanté sur les parcelles cadastrées AC n°[Cadastre 24] et AC n°[Cadastre 25].

Ils font plaider le caractère incohérent de la situation aux termes de laquelle ils pourraient librement accéder au garage situé sur les deux parcelles desservies par la servitude, sans pouvoir accéder à l’autre partie de leur propriété, à savoir la maison et le jardin, édifiés sur les parcelles cadastrées AB n°[Cadastre 20] et AB n°[Cadastre 15] et soutiennent qu’ils sont en droit d’accéder à ces dernières à pied par le biais de leur escalier.

Ils soutiennent que condamner un tel accès aurait pour effet d’enclaver une partie de leur propriété.

Ils ajoutent qu’il ne saurait leur être fait grief d’avoir fait passer leurs réseaux sur le chemin d’accès à leur propriété en ce qu’ils bénéficient, aux termes de la servitude consentie, du droit d’enfouir toutes canalisations souterraines pour tous réseaux.

Ils précisent que le tracé des réseaux respecte la servitude de passage instituée et que l’aggravation plaidée par Monsieur [TT] [A] n’est pas caractérisée.

Ils contestent que l’acte d’échange reçu le 13 octobre 2015 ait conduit à une aggravation de la servitude de passage au motif que celle-ci profiterait désormais aux parcelles cadastrées AB n°[Cadastre 20] et AB n°[Cadastre 15].

Ils font valoir que ces dernières ne sont accessibles qu’à pied, à partir des parcelles cadastrées AC n°[Cadastre 24] et AC n°[Cadastre 25], lesquelles bénéficient de la servitude.

Ils soutiennent que Monsieur [TT] [A] ne rapporte pas la preuve d’un quelconque préjudice.

S’agissant des demandes accessoires, ils font observer que Monsieur [TT] [A] ne rapporte pas la preuve du préjudice moral allégué et dénoncent le caractère dilatoire de ses allégations.

Ils ajoutent que le juge du fond ne peut remettre en cause la décision du juge des référés aux termes de laquelle Monsieur [TT] [A] a été condamné au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et que les « frais juridiques » visés par le demandeur sont inclus dans les frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de leur demande subsidiaire d’appel en garantie à l’encontre des consorts [T], ils se prévalent de la clause « procédure en cours » intégrée dans l’acte authentique de vente reçu le 22 novembre 2019, laquelle stipule que Monsieur [TT] [A] a introduit une instance à l’encontre des consorts [T] par acte du 28 mars 2019.

Ils soutiennent également, au visa de la clause de « nantissement, convention de séquestre » intégrée à l’acte de vente susvisée que les consorts [T] doivent les garantir de toute condamnation pécuniaire ou en nature qui pourrait être prononcée à leur encontre.

Ils ajoutent que s’il leur était fait interdiction d’utiliser la servitude de passage desservant les parcelles cadastrées AC n°[Cadastre 24] et AC n°[Cadastre 25] pour accéder aux parcelles cadastrées AB n°[Cadastre 20] et AB n°[Cadastre 15], ils subiraient une perte totale de jouissance de leur bien, constituant leur maison d’habitation de sorte qu’ils devront être indemnisés à hauteur du montant de l’acquisition du terrain ainsi que du montant des sommes engagées au titre des travaux de construction.

Au soutien de leur demande reconventionnelle, ils invoquent le caractère abusif de l’action introduite par Monsieur [TT] [A].

S’agissant de l’exécution provisoire, ils font observer que la nature de l’affaire s’oppose au prononcé de l’exécution provisoire en ce qu’ils ne pourraient plus librement accéder à leur maison d’habitation ainsi et à leur jardin.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 Avril 2024 avec effet différé au 21 octobre 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience collégiale du 19 novembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler aux parties que les « dire et juger », « constater » et « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile, sauf dans les cas prévus par la loi, et, par suite, ne donneront pas lieu à mention au présent dispositif, ne constituant, en réalité, qu’une reprise des moyens des parties.

Sur la comparution des parties

Toutes les parties ayant comparu, il convient de statuer, en application de l’article 467 du Code de procédure civile, par décision contradictoire et en premier ressort.

Sur la recevabilité de l’action de Monsieur [TT] [A]

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir tel que notamment le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention et toute prétention émise par une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable.

En l’espèce, le moyen soulevé par les consorts [T] est parfaitement inopérant, la domiciliation effective de Monsieur [TT] [A] ne conditionnant en rien la recevabilité de l’action introduite.

En effet, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [TT] [A] a régulièrement acquis la parcelle sise Commune de [Localité 4], [Localité 32], cadastrée section AB n°[Cadastre 7] en vertu d’un jugement d’adjudication rendu par le juge de l’exécution du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 12 décembre 2013, désormais définitif.

Aussi, s’il résulte du certificat de publicité foncière que la parcelle originairement cadastrée AB n°[Cadastre 7] a fait l’objet d’une division en cinq nouvelles parcelles cadastrées AB n°[Cadastre 10] à AB n°[Cadastre 14], il est acquis, au terme du relevé de propriété mis à jour en 2023 et produit aux débats, que Monsieur [TT] [A] est demeuré propriétaire des parcelles cadastrées section AB n°[Cadastre 8], AB n°[Cadastre 10] et AB n°[Cadastre 11], fonds dominant sur laquelle s’exerce la servitude litigieuse.

Les consorts [T], qui supportent la charge de la preuve, ne rapportant pas la preuve d’un quelconque acte au terme duquel Monsieur [TT] [A] aurait perdu la propriété des biens susvisés, l’action introduite par ce dernier, en sa qualité de propriétaire, est recevable.

Sur la demande de condamnation et d’interdiction sous astreinte d’utilisation de la servitude de passage

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 702 du Code civil dispose que celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du Code civil, si l’héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée.

La notion d’aggravation relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

En l’espèce, en vertu d’un acte authentique du 9 juillet 2007, la parcelle AB n°[Cadastre 11] (ex AB n°[Cadastre 7] et ex AB n°[Cadastre 22]) appartenant à Monsieur [TT] [A] est grevée d’une servitude de passage au profit de la parcelle originairement cadastrée section AC n°[Cadastre 28].

Elle bénéficie désormais, en vertu du principe d’indivisibilité de la servitude prévu à l’article 700 du Code civil, aux trois parcelles cadastrées AC n°[Cadastre 23], AC n°[Cadastre 24] et AC n°[Cadastre 25] issues de la division de ladite parcelle AC n°[Cadastre 28].

Il ressort par ailleurs de l’acte authentique d’échange en date du 13 octobre 2015 que les consorts [T], auteurs de Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D], ont acquis des époux [J] les parcelles cadastrées AC n°[Cadastre 24] et AC n°[Cadastre 25], contigües aux parcelles cadastrées AB n°[Cadastre 20] et AB n°[Cadastre 15] (issue de la division de l’ex parcelle AB n°[Cadastre 19]) dont ils étaient déjà propriétaires.

En résulte ainsi une propriété composée de plusieurs parcelles formant toutefois un seul et même tenant, bénéficiant d’un accès à la voie publique par le biais de la servitude de passage grevant le fonds de Monsieur [TT] [A].

Aussi, ce dernier ne saurait efficacement se prévaloir de l’extension de la servitude grevant son fonds telle qu’initialement consentie, sauf à démontrer que celle-ci ait induit son aggravation, au sens de l’article 702 du Code civil.

Le seul fait non sérieusement contesté, que la servitude de passage consentie sur les parcelles AC n°[Cadastre 24] et AC n°[Cadastre 25] bénéficie désormais aux parcelles contiguës cadastrées AB n°[Cadastre 20] et AB n°[Cadastre 15] ne saurait être considéré comme une aggravation de la servitude.

Il résulte de la configuration des lieux et des pièces versées aux débats que l’exercice de la servitude de passage par Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] pour l’accès aux parcelles cadastrées AB n°[Cadastre 20] et AB n°[Cadastre 15] ne se fait que de manière indirecte, l’état d’enclave desdites parcelles nécessitant d’abord de passer par les fonds cadastrés AC n°[Cadastre 24] et AC n°[Cadastre 25].

L’accès aux parcelles litigieuses se fait ainsi via le passage déjà existant et n’a pas eu pour effet de créer une nouvelle ouverture de sorte que ni les conditions d’exercice ni l’assiette initiales de la servitude ne s’en sont trouvées aggravées.

Ainsi, il convient de retenir que l’échange foncier réalisé le 13 octobre 2015 n’a pas eu pour effet de multiplier ou de morceler le nombre de bénéficiaires de la servitude, les consorts [T], remplacés dans leurs droits par Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] étant propriétaires de l’ensemble des parcelles susvisées, lesquelles forment un même ensemble immobilier.

De même, il résulte de la lecture de la demande de permis de construire en date du 23 octobre 2019 à laquelle est annexé le plan de masse de la construction envisagée que l’emprise du garage se situe sur les parcelles cadastrées AC n°[Cadastre 24] et AC n°[Cadastre 25] et donne sur la servitude de passage s’exerçant sur le fond cadastré AB n°[Cadastre 11].

La maison d’habitation et le jardin implantés sur une partie des sections cadastrées AB n°[Cadastre 20] et AB n°[Cadastre 15] sont accessibles par « une succession d’escalier entrecoupés de chemin incliné en pleine terre », implantés pour partie sur la parcelle AC n°[Cadastre 25].

En pratique, il ne peut résulter de la desserte du seul logement à usage d’habitation des consorts [V]-[GX]-[D], uniquement accessible à pied via la parcelle AC n°[Cadastre 25], une aggravation de la servitude, puisque la fréquence du passage affectant le fonds servant est en réalité inhérente et dépendante de la desserte du garage, laquelle est, au terme de l’acte authentique reçu le 09 juillet 2007, parfaitement régulière de sorte que Monsieur [TT] [A] ne peut s’en prévaloir.

Ce dernier ne verse par ailleurs aux débats aucun élément de nature à étayer ses allégations.

Dans ces conditions, l’utilisation du passage pour accéder, indirectement, aux parcelles AB n°[Cadastre 20] et AB n°[Cadastre 15] apparait compatible avec l’usage pour lequel la servitude a été originellement consentie.

Elle correspond par ailleurs à l’accès le plus court et le moins dommageable pour les défendeurs d’accéder à leurs fonds qui seraient, sans cela, enclavés.

Monsieur [TT] [A] ne rapporte pas la preuve qu’il résulte de cette utilisation une gêne particulière ni un quelconque préjudice.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande d’interdiction sous astreinte et de condamnation de Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] d’utiliser la servitude de passage grevant sa parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 11] pour accéder à leur propriété sise sections cadastrées AB n°[Cadastre 20] et AB n°[Cadastre 15].

Sur la demande subsidiaire d’indemnisation de l’aggravation de la servitude

L’article 702 du Code civil dispose que celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

Les dispositions de l’article 641 du code civil prévoient que l’allocation d’une indemnité destinée au propriétaire du fonds servant est destinée à compenser l’aggravation de la servitude.

En l’espèce, il a été retenu qu’aucune aggravation de la servitude grevant le fonds de Monsieur [TT] [A] n’est caractérisée.

Il sera donc débouté de sa demande subsidiaire.

Sur la demande de condamnation sous astreinte à la remise en état du fonds servant

L’obligation pesant sur le propriétaire du fonds dominant de ne pas aggraver la charge pesant sur le fonds servant est une obligation réelle.

Les juges du fond apprécient souverainement les modalités de réparation du dommage résultant de l’aggravation d’une servitude.

Une servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l’assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit.

En l’espèce, en dépit des allégations du demandeur, les pièces versées au dossier ne permettent pas de comprendre les modalités précises de réalisation des travaux de raccordement effectués, s’agissant notamment de leur origine, de leur destination et de leur emprise.

En l’état, aucun élément ne permet d’établir avec certitude que les travaux concernaient exclusivement le raccordement des parcelles cadastrées AB n°[Cadastre 20] et AB n°[Cadastre 15], étant précisé que si la maison d’habitation édifiée par Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] l’a été sur la parcelle AB n°[Cadastre 15], ces derniers ont également procédé à la construction d’un garage implanté sur les parcelles AC n°[Cadastre 24] et AC n°[Cadastre 25] de sorte que le raccordement litigieux peut également concerner ces parcelles.

S’il ressort de l’attestation de desserte en eau potable délivré par la régie eau d’Azur que la propriété de Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] n’est « pas riveraine du réseau public d’eau potable et que son raccordement nécessite d’implanter son compteur sur la parcelle n°[Cadastre 11] », il résulte du compte rendu de 1ère visite dressé le 21 février 2019 que la parcelle est branchée au réseau public existant de sorte qu’il est d’autant plus difficile de comprendre les modalités concrète du raccordement au réseau d’eau.

Aussi, il convient de faire observer que les fonds cadastrés AB n°[Cadastre 24] et AB n°[Cadastre 25], propriétés de Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] bénéficient, aux termes de l’acte authentique de vente du 09 juillet 2007, d’une « servitude de passage et de canalisations pour tous réseaux » sur le fonds servant cadastré AB n°[Cadastre 11] de sorte qu’ils bénéficient « du droit d’enfouir toutes canalisations souterraines pour tous réseaux ».

Ainsi, s’il n’est pas contesté que des travaux de raccordement ont été réalisés, en atteste notamment le constat dressé par l’huissier le 19 janvier 2023, Monsieur [TT] [A] ne démontre aucunement en quoi ceux-ci ont entrainé une aggravation de la servitude telle qu’elle a été consentie.

Dès lors, en l’absence d’élément de nature à démontrer une quelconque violation des modalités d’exercice de la servitude et notamment de la profondeur minimum d’enfouissement contractuellement fixée à 0,80 centimètres, le demandeur ne peut solliciter la remise en état de son fonds, d’autant qu’il n’est pas davantage rapporté la preuve d’une dégradation du fonds servant, consécutive à la réalisation des travaux litigieux.

Le seul accès aux parcelles AB n°[Cadastre 20] et AB n°[Cadastre 15] par le passage grevant le fonds cadastré AB n°[Cadastre 11] aux fins de réalisation des travaux de raccordement ne peut être considéré comme une aggravation.

Par conséquent, Monsieur [TT] [A] sera débouté de sa demande de remise en état du fonds servant cadastré section AB n°[Cadastre 11].

Sur la demande de Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] au titre des fonds séquestrés

En l’espèce, il n’est pas contesté que les consorts [T], vendeurs, ont accepté le séquestre de la somme de 40 000 euros à titre de garantie et sûreté.

Aussi, l’acte authentique de vente en date du 22 novembre 2019 stipule en sa clause « nantissement, convention de séquestre » que « le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds séquestrés au vendeur, directement et hors la présence de l’acquéreur, sur production d’une décision judiciaire devenue définitive et après justification du paiement effectif des sommes (indemnités, frais, dépens…) dont il pourrait être débiteur suite à ladite décision.

Dès lors, la demande formée par Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] apparaît, si ce n’est hypothétique, à tout le moins mal fondée à ce stade, la présente décision n’étant pas définitive.

Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les demandes en paiement de monsieur [A]

En l’espèce, Monsieur [TT] [A] sollicite la somme de 3.000 euros au titre des « frais juridiques ».

L’imprécision de la formule employée ne permet pas de caractériser un poste de dépense différent de celui-ci indemnisé, le cas échéant, au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conséquent, Monsieur [TT] [A] sera débouté de sa demande.

Concernant la demande au titre des dépens de la procédure de référé, il résulte des articles 491 alinéa 2 et 696 du code de procédure civile que le juge statuant en référé statue sur les dépens en condamnant la partie perdante à moins que, par décision motivée, il n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Il a l’obligation de statuer sur les dépens.

En l’espèce, Monsieur [TT] [A] a, par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2023 fait assigner Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] devant le juge des référés.

Par ordonnance en date du 31 janvier 2023, le juge des référés s’est déclaré incompétent et a condamné Monsieur [TT] [A] au paiement de la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et l’a condamné aux entiers dépens.

A ce titre, il convient de souligner que l’instance introduite devant le juge des référés est une instance distincte de celle introduite au fond.

Le juge des référés qui a régulièrement statué est dessaisi de sorte qu’il doit statuer sur les dépens de l’instance de référé, lesquels ne peuvent rester liés à ceux de l’instance au fond, que du reste parfois les parties n’introduisent pas.

Cette décision a autorité de force jugée de sorte que Monsieur [TT] [A] sera débouté de sa demande.

Sur les frais d’huissier et de géomètre, en l’espèce, les frais d’huissier constituent des dépens visés à l’article 695 du Code de procédure civile sur lesquels il sera statué conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La demande de dommages et intérêts formée par [TT] [A] à ce titre devra ainsi être rejetée.

Il en sera de même pour les frais de géomètre mandaté le 19 janvier 2023, l’acte dressé n’étant pas indispensable à la compréhension et à la résolution du litige par le tribunal de céans.

Concernant le préjudice moral et de jouissance, l’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le demandeur sollicite la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Toutefois, en l’absence de toute aggravation de la servitude grevant son fonds, Monsieur [TT] [A] ne rapporte pas la preuve du préjudice invoqué.

Il ne démontre pas davantage avoir été privé d’accès à son fonds servant ou le fait que celui-ci ait subit une dépréciation de valeur.

Il sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, faute pour les défendeurs de rapporter la preuve du caractère abusif ou d’une intention de nuire à travers la demande présentée par Monsieur [TT] [A], l’action de ce dernier ne saurait être qualifiée d’abusive.

Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Eu égard à la solution du litige, l’exécution provisoire ne sera pas ordonnée.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [TT] [A] qui succombe à la présente instance sera condamné aux entiers dépens de l’instance, qui seront distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [T] leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Monsieur [A] sera condamné à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

De même, il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [V] et de madame [GX]-[D] leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Monsieur [A] sera condamné à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

l’équité commande de dire n’y avoir lieu au paiement de sommes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Les parties seront ainsi déboutées de leur demande respective à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non recevoir soulevée par les consorts [T] tirée de la domiciliation de monsieur [TT] [A],

DECLARE recevable l’action de Monsieur [TT] [A],

DEBOUTE Monsieur [TT] [A] de sa demande d’interdiction sous astreinte pour Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] d’utiliser la voie située sur sa propriété, cadastrée section AB n0159 pour accéder à leurs parcelles cadastrées AB n°[Cadastre 20] et AB n°[Cadastre 15],

DEBOUTE Monsieur [TT] [A] de sa demande de condamnation de Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] à faire cesser l’aggravation de la servitude grevant sur sa propriété, cadastrée section AB n0159 pour accéder à leurs parcelles cadastrées AB n°[Cadastre 20] et AB n°[Cadastre 15],

DEBOUTE Monsieur [TT] [A] de sa demande de condamnation de Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] au paiement d’une indemnité en réparation de l’aggravation de la servitude de passage grevant le fonds cadastré AB n°[Cadastre 11],

DEBOUTE Monsieur [TT] [A] de sa demande de condamnation sous astreinte de Monsieur [K] [V] à la remise en état de la parcelle cadastrée AB n°[Cadastre 11],

DEBOUTE Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] de leur demande au titre des fonds séquestrés,

DEBOUTE Monsieur [TT] [A] de sa demande de condamnation de Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] au paiement de dommages et intérêts au titre des frais juridiques,

DEBOUTE Monsieur [TT] [A] de sa demande de condamnation de Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] au paiement de dommages et intérêts au titre des dépens causés par la procédure de référé d’heure à heure,

DEBOUTE Monsieur [TT] [A] de sa demande de condamnation de Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] au paiement de dommages et intérêts au titre des frais d’huissier et de géomètre,

DEBOUTE Monsieur [TT] [A] de sa demande de condamnation de Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] au paiement de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral et de jouissance,

DEBOUTE Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] de leur demande de condamnation de Monsieur [TT] [A] au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE Monsieur [TT] [A] au paiement des entiers dépens de l’instance, qui seront distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [TT] [A] à payer à monsieur [P] [T], monsieur [G] [T], monsieur [M] [T] et monsieur [N] [T] la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [TT] [A] à payer à Monsieur [K] [V] et Madame [JZ] [GX]-[D] la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT