Tribunal Judiciaire de Nice, Service de proximite, 28 mai 2025, n° 24/02988

TJ Nice 28 mai 2025

Arguments

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Accepté
Absence d'accord préalable sur le prix des prestations
La cour a jugé que la SARL PARNASSE IMMOBILIER a abusé dans la fixation du prix des prestations, n'ayant pas d'accord préalable sur le montant des honoraires pour la rédaction du bail commercial.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, service de proximite, 28 mai 2025, n° 24/02988
Numéro(s) :	24/02988
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	10 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cyril CHAHOUAR-BORGNALionel CARLES
Parties :	S.A.R.L. IMMOBILIER PARNASSE

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 28 Mai 2025

N° RG 24/02988 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P24A

Grosse délivrée

à Me [V]

Expédition délivrée

à M^e CHAHOUAR BORGNA

DEMANDERESSES:

Madame [R] [O] épouse [T]

née le 9 mai 1927 à [Localité 8] (05)

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Lionel CARLES, avocat au barreau de NICE

Madame [Z] [T] épouse [X]

née le 9 mars 1954 à [Localité 9] (05)

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Lionel CARLES, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

S.A.R.L. IMMOBILIER PARNASSE

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA substitué par M^e Naïma VAN DER BEKEN, avocats au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 02 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 14 septembre 2007, un contrat de mandat a été conclu entre Madame [R] [O] épouse [T] et la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARNASSE, inscrite au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 482 521 135, dont le siège social est à [Adresse 10], et représentée Monsieur [D] [K], en sa qualité de gérant (ci-après la SARL IMMOBILIERE PARNASSE).

Selon ce contrat, Madame [R] [O] épouse [T] a donné pouvoir à la SARL IMMOBILIERE PARNASSE pour gérer et administrer le local commercial sis [Adresse 5], comprenant un magasin avec arrière magasin, pour une durée d’un an, avec renouvellement pour la même durée par tacite reconduction, à défaut de lettre recommandée avec demande d’avis de réception trois mois avant l’expiration de la première durée, ou de chaque renouvellement.

En 2022, le locataire du local commercial administré par la SARL IMMOBILIERE PARNASSE a cessé son activité. Un nouveau bail commercial a été rédigé par la SARL IMMOBILIERE PARNASSE.

Madame [R] [O] épouse [T] s’est plainte du prélèvement de la somme de 1 526,40 euros sur son compte gestion par la SARL IMMOBILIERE PARNASSE selon lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 06 juillet 2022.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 09 juin 2023, Madame [R] [O] épouse [T] a manifesté sa volonté de résilier le contrat de mandat conclu le 14 septembre 2007, à effet au 14 septembre 2023.

Par acte du 12 juillet 2024 enregistré au greffe le 18 juillet 2024, Madame [R] [O] épouse [T], usufruitière, et Madame [Z] [T] épouse [X], nue-propriétaire du local commercial, ont fait assigner la SARL IMMOBILIERE PARNASSE devant le juge délégué du tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 05 décembre 2024, à 14h15, aux fins de paiement de dommages et intérêts.

L’affaire a été renvoyée à trois reprises, et a été retenue à l’audience du 02 avril 2025 à 9h.

A l’audience publique du 02 avril 2025, les parties ont comparu, et ont déposé leurs conclusions, qui ont été visées par le greffe.

L’affaire a été mise en délibéré le 28 mai 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Selon leurs conclusions déposées à l’audience du 02 avril 2025, Madame [R] [O] épouse [T] et Madame [Z] [T] épouse [X] demandent au tribunal de :

— Condamner la SARL PARNASSE IMMOBILIER à payer à Madame [R] [O] épouse [T] la somme de 1 526,40 euros de dommages et intérêts, au titre de la restitution des sommes indûment payées, et des fautes commises dans le cadre de la gestion,

— Condamner la SARL PARNASSE IMMOBILIER à payer à Madame [R] [O] épouse [T] la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

— Condamner la SARL PARNASSE IMMOBILIER aux dépens,

— Condamner la SARL PARNASSE IMMOBILIER à payer à Madame [R] [O] épouse [T] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la restitution des sommes indûment payées et des fautes commises dans le cadre de la gestion, se fondant sur les articles 1991, 1992, et 1993 du code civil, les requérantes expliquent que la SARL PARNASSE IMMOBILIER, étant payée par le nouveau locataire au titre de la rédaction d’un nouveau bail commercial, ne peut lui prélever un montant correspondant à une facture sans fondement contractuel, sans son accord, et sans avis préalable.

En réponse à la SARL PARNASSE IMMOBILIER, elles précisent que le contrat de mandat du 14 septembre 2007 ne prévoit pas d’honoraires rémunérant la mandataire au titre de la rédaction de baux. Elles ajoutent que la SARL PARNASSE IMMOBILIER ne justifie pas du nombre d’heures, ni les diligences préalables à la rédaction du bail commercial.

Madame [R] [O] épouse [T] et Madame [Z] [T] épouse [X] font en outre valoir que le paiement de la somme de 1 526,40 euros à la SARL PARNASSE IMMOBILIER ne signifie pas que cette somme est due. Elles soutiennent que la SARL PARNASSE IMMOBILIER est rémunérée par des honoraires, et qu’elle ne travaille donc pas gratuitement, indépendamment du paiement de la somme de 1 526,40 euros.

Madame [R] [O] épouse [T] et Madame [Z] [T] épouse [X] ajoutent que l’usage met le paiement des honoraires dus au titre de la rédaction d’un bail commercial à la charge du locataire. De plus, elles expliquent que la rédaction d’un nouveau bail résulte de sa volonté de récupérer une partie du local, et que le nouveau preneur est un employé du précédent locataire du local commercial. Elles précisent, à cet égard, que la rédaction du nouveau bail commercial peut être réalisée en une vingtaine de minutes.

A l’appui de leur demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, Madame [R] [O] épouse [T] et Madame [Z] [T] épouse [X] ne formulent aucun moyen.

Selon ses conclusions déposées à l’audience du 02 avril 2025, la SARL PARNASSE IMMOBILIER demande au tribunal de :

— Rejeter les demandes de Madame [R] [O] épouse [T] et de Madame [Z] [T] épouse [X],

— Condamner solidairement Madame [R] [O] épouse [T] et Madame [Z] [T] épouse [X] aux dépens,

— Condamner solidairement Madame [R] [O] épouse [T] et Madame [Z] [T] épouse [X] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer aux demandes des requérantes, la SARL PARNASSE IMMOBILIER, se fondant sur les articles 1165 et 1999 du code civil, soutient qu’elle fait office d’intermédiaire entre elles et le nouveau preneur pendant huit mois afin de parvenir à un accord. Elle fait valoir qu’elle rédige le bail commercial, et qu’à cette fin, elle organise deux rendez-vous, fait venir un diagnostiqueur, et rédige un contrat de cautionnement. Elle avance qu’elle a adressé une facture à Madame [R] [O] épouse [T] en paiement de ses prestations.

En réponse aux moyens des demanderesses, la SARL PARNASSE IMMOBILIER fait valoir que le travail qui lui incombe en vertu du contrat de mandat du 14 septembre 2007 n’est pas simple, en raison des demandes des requérantes, et des déplacements sur les lieux afin de déterminer la contenance des nouveaux locaux donnés à bail. Elle ajoute qu’à aucun moment, elle ne demande le paiement d’une prestation correspondant à la recherche d’un nouveau locataire, car l’ancien et le nouveau locataire appartiennent tous deux à la même entité.

MOTIFS

Sur la demande en paiement de la somme 1 526,40 euros de dommages et intérêts, au titre de la restitution, et des fautes commises dans le cadre de la gestion

Aux termes de l’article 1165 du code civil dans sa rédaction postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2018-287 du 20 avril 2018 ratifiant l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, « dans les contrats de prestation de service, à défaut d’accord des parties avant leur exécution, le prix peut être fixé par le créancier, à charge pour lui d’en motiver le montant en cas de contestation.

En cas d’abus dans la fixation du prix, le juge peut être saisi d’une demande tendant à obtenir des dommages et intérêts et, le cas échéant, la résolution du contrat. »

En l’espèce, un contrat de mandat a été conclu le 14 septembre 2007, et ce contrat a été tacitement reconduit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2018-287 du 20 avril 2018 ratifiant l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. L’article 1165 du code civil précité est donc applicable au litige.

De plus, le contrat liant Madame [R] [O] épouse [T] et la SARL PARNASSE IMMOBILIER reçoit la qualification de contrat de prestation de services, outre celle de contrat de mandat, et Madame [R] [O] épouse [T] et Madame [Z] [T] épouse [X] formulent une demande en paiement de dommages et intérêts.

Il ressort des stipulations de ce contrat insérées sous le titre « Reddition des comptes – rémunération », que le mandataire perçoit une rémunération correspondant à 6% du montant des encaissements au titre de l’administration courante ; des « vacations complémentaires » au titre des « contentieux, expertises, travaux, formalités, déclarations individuelles de droit de bail, foncier, statistiques… ». Le mandataire est enfin susceptible d’encaisser des « honoraires de négociation, de location et de rédaction de bail à la charge des locataires, et des mandants des immeubles gérés, fixés d’après les usages locaux, les arrêtés ou conventions en vigueur ».

La facture émise le 15 avril 2022 par la SARL PARNASSE IMMOBILIER fait figurer un montant de 1 526,40 euros, et évoque les prestations suivantes : « rédaction bail, rendez-vous, négociation, cautionnement, réalisation diagnostics, temps passés 6 heures ». L’objet de l’ensemble de ces prestations se rattache à la confection d’un bail commercial, de sorte que la rémunération de la SARL PARNASSE IMMOBILIER obéit au régime stipulé par le contrat au titre de la « rédaction de bail ».

Au vu des stipulations concernées, qui dépendent d’usages locaux, d’arrêtés ou de convention, il n’existe pas d’accord préalable sur le prix entre les parties s’agissant des honoraires de rédaction de bail. La SARL PARNASSE IMMOBILIER a donc pu fixer un prix unilatéralement.

Le montant des honoraires a été unilatéralement fixé à la somme de 1 526,40 euros par la SARL PARNASSE IMMOBILIER.

Il y a d’emblée lieu d’observer qu’une facture d’un montant identique a été adressée à « [M] », nouveau preneur. La SARL PARNASSE IMMOBILIER a donc sollicité le paiement de la somme de 3 052,8 euros au titre de la rédaction du nouveau bail commercial.

Or il ressort des écritures de la SARL PARNASSE IMMOBILIER que la rédaction du nouveau bail commercial « devait être particulièrement simple », indépendamment des démarches et des discussions ultérieures dont elle se plaint. En l’espèce, le caractère peu complexe de la confection du nouveau bail commercial résulte, comme le déclarent les deux parties, de ce que le nouveau preneur appartient à la société anciennement locataire des lieux.

Si la SARL PARNASSE IMMOBILIER fait valoir qu’elle a fait office d’intermédiaire entre les intéressées pendant huit mois, il ressort pourtant des échanges de courriels qu’elle verse aux débats que la proposition du propriétaire est évoquée dans un courriel émis le 16 novembre 2021, et qu’un rendez-vous est prévu le 15 février 2022. En outre, le contenu de ces échanges ne met en exergue aucune diligence exceptionnelle de la SARL PARNASSE IMMOBILIER, qui s’est bornée à indiquer à la future bailleresse et au futur preneur les positions de l’autre, conformément à sa mission.

De plus, il ne peut être reproché à Madame [R] [O] épouse [T] d’avoir voulu négocier, durant la phase précontractuelle, la rédaction d’un bail commercial correspondant à ses intérêts. Quant à la circonstance que la contenance des locaux donnés à bail a été modifiée à l’occasion de la rédaction du nouveau bail, il ressort des échanges de courriels versés aux débats que le local commercial précédemment loué comportait deux parties, et que les requérantes ont souhaité récupérer l’une d’elle. Cette configuration des lieux est manifestement peu complexe, de sorte que sa transcription sur le nouveau bail commercial n’a pas significativement compliqué sa rédaction.

Au vu de la faible complexité de l’opération projetée par les parties à l’instance, il y a lieu de considérer que la SARL PARNASSE IMMOBILIER a commis un abus dans la fixation du prix au sens de l’article 1165 du code civil dans sa rédaction applicable au litige.

Par conséquent, la SARL PARNASSE IMMOBILIER sera condamnée à payer à Madame [R] [O] épouse [T], usufruitière, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande en paiement de la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable par préférence à l’article 1231-6 du même code :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En l’espèce, Madame [R] [O] épouse [T] et Madame [Z] [T] épouse [X] n’allèguent aucun fait de nature à prouver l’existence d’un préjudice distinct de celui provoqué par l’absence de paiement de la somme de 1 526,40 euros.

Madame [R] [O] épouse [T] et Madame [Z] [T] épouse [X] seront donc déboutées de leur demande en paiement de la somme de 1 000 euros au titre de la résistance abusive.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL PARNASSE IMMOBILIER, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La SARL PARNASSE IMMOBILIER, partie perdante au procès, sera condamnée à payer à Madame [R] [O] épouse [T] et Madame [Z] [T] épouse [X] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la SARL PARNASSE IMMOBILIER au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARNASSE, inscrite au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 482 521 135, dont le siège social est à [Adresse 11], et représentée Monsieur [D] [K], en sa qualité de gérant, à payer à Madame [R] [O] épouse [T] la somme de 500 euros de dommages et intérêts, au titre de l’abus dans la fixation du prix de ses prestations, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

DEBOUTE Madame [R] [O] épouse [T] et Madame [Z] [T] épouse [X] de leur demande en paiement de la somme de 1 000 euros au titre de la résistance abusive,

CONDAMNE la SARL PARNASSE IMMOBILIER aux dépens,

CONDAMNE la SARL PARNASSE IMMOBILIER à payer à Madame [R] [O] épouse [T] et Madame [Z] [T] épouse [X] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SARL PARNASSE IMMOBILIER au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement,

LE GREFFIER LE JUGE