COUR D’APPEL D’ AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT : COMMUNE DE [Localité 3] / [N]

N° RG 24/00023 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P5YX

N° 25/00085

Du 27 Octobre 2025

JUGEMENT

Délivrance le

Grosse et expédition à

la SCP EGLIE-RICHTERS – MALAUSSENA

M^e Sébastien VICQUENAULT

Expéditions à

+ aux DOMAINES

+ 2 dossiers

rendu par mise à disposition au Greffe le 27 Octobre 2025

PAR

PRÉSIDENT :

Laurent SIGUENZA, juge placé délégué au Tribunal Judiciaire de Nice à compter du 1er septembre 2025 par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel d’Aix en Provence du 07 juillet 2025

GREFFIER :

Emma BALDUCCI

ENTRE

La COMMUNE DE [Localité 3], [Adresse 9] – [Localité 3] représentée par son Maire en exercice, Monsieur [F] [G]

représentée par Maître Amaury EGLIE-RICHTERS de la SCP EGLIE-RICHTERS – MALAUSSENA, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

ET

Monsieur [U] [N], né le 30 septembre 1967 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6] – [Localité 2]

représenté par M^e Sébastien VICQUENAULT, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

EN PRESENCE DE :

Monsieur [V] [M]

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Départementale de Finances publiques des Alpes Maritimes

Pôle d’évaluation domaniale

[Adresse 4]

[Localité 1]

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

M. [U] [N] est propriétaire de la parcelle cadastrée AA n° [Cadastre 5] située dans le périmètre de la commune de [Localité 3].

Par courrier du 30 mai 2023 reçu par la commune de [Localité 3] le 6 juin 2023, M. [N] a adressé à cette dernière une mise en demeure de procéder à l’acquisition de sa parcelle, en application des articles L. 152-2 et L. 230-1 du code de l’urbanisme.

Par courrier du 18 avril 2024, la commune de [Localité 3] a informé M. [N] de sa volonté d’acquérir sa parcelle au prix de 201.000 euros. Ce dernier, par courrier en date du 3 juin 2024, a indiqué à la commune qu’il refusait ce prix.

Par mémoire reçu au greffe le 5 septembre 2024, la commune de [Localité 3] a saisi le juge de l’expropriation aux fins de transfert de propriété et de fixation du prix.

Par ordonnance du 23 septembre 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux à la date du 22 novembre 2024 et l’audience de plaidoiries à l’audience du 23 janvier 2025.

Lors du transport sur les lieux, le 22 novembre 2024, les parties assistées de leurs conseils et le commissaire du gouvernement étaient présents.

Le dossier a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été retenu à l’audience du 25 septembre 2025.

Par conclusions visées à l’audience, la commune de [Localité 3] demande au juge de l’expropriation de :

— ordonner le transfert de propriété à son profit de la parcelle de M. [N] ;

— fixer le prix de l’immeuble à la somme de 201.000 euros ;

— débouter M. [N] de l’ensemble de ses demandes.

S’agissant de sa demande de transfert de propriété, sur le fondement des articles L. 152-2, L. 230-1 et L. 230-3 du code de l’urbanisme, la commune de [Localité 3] s’oppose aux allégations de M. [N] selon lesquelles, d’une part, elle l’aurait invité à la mettre en demeure aux fins d’acquisition de sa parcelle et, d’autre part, elle lui aurait caché le projet d’installation d’équipement sportif (padel) prévu sur les terrains voisins. Elle soutient que M. [N] ne peut en aucun cas revenir sur son droit de délaissement et demander à la juridiction d’acter sa renonciation si elle ne faisait pas droit à sa demande de fixation d’indemnité.

Concernant la fixation du prix de l’immeuble, la commune soutient se baser sur la valeur vénale en comparaison avec les biens similaires sur le marché immobilier local, soit dans un rayon d’une dizaine de kilomètres et en zone UE du plan local d’urbanisme (PLU). Elle précise à cet égard que la valeur qu’elle a ainsi déterminée, soit 201.000 euros, est proche de celle du commissaire du gouvernement qui a évalué des indemnités totales à hauteur de 207.800 euros, en ce compris l’indemnité de remploi. Elle estime que la valeur de 250 euros du m² que propose M. [N] est déconnectée de la réalité en ce que les termes de comparaison qu’il a utilisés ne sont pas pertinents, certaines parcelles comparées ne se situant pas en zone UE. La commune ajoute ainsi qu’en retenant uniquement les termes de comparaison pertinents, la valeur obtenue est équivalente à celle qu’elle a déterminée. Elle soutient en outre que la méthode du bilan promoteur de type hôtelier que souhaite voir utiliser le propriétaire ne peut être retenue dès lors que le PLU ne permet l’installation d’un immeuble d’hôtellerie qu’à titre strictement accessoire et lorsqu’elle est indispensable au fonctionnement des équipements collectifs et services publics dans la zone UE du PLU.

Par conclusions visées à l’audience, M. [N] sollicite du juge de l’expropriation qu’il :

— fixe l’indemnité principale à la somme de 500.000 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 75.250 euros, soit 575.250 euros ;

— à défaut, juge que la procédure est sans effet ;

— condamne la commune de [Localité 3] à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant du transfert de propriété, M. [N] soutient qu’il n’a exercé son droit délaissement qu’à la demande de la commune de [Localité 3] qui, selon lui, lui avait indiqué, lors d’une réunion, qu’elle n’entendait pas acquérir son bien. Il précise qu’il a appris a posteriori que la commune avait accordé à une société privée un permis de construire d’un complexe de padel sur les parcelles mitoyennes à la sienne. Il expose qu’il a d’ailleurs saisi le tribunal administratif d’une demande d’annulation de ce permis de construire compte tenu des nuisances prévisibles et qu’il entend se prévaloir de son droit de renoncement à sa faculté de délaissement si la juridiction ne fait pas droit à sa demande de fixation d’indemnités.

Concernant la fixation du prix, M. [N] expose que la zone UE dans laquelle se trouve sa parcelle permet la réalisation de nombreux équipements et que le raccordement aux réseaux ou aux routes avoisinantes n’est pas une difficulté. Il soutient qu’il a mandaté des experts qui ont d’abord appliqué la méthode par comparaison en se basant sur des ventes de terrains se trouvant dans des situations comparables au sien pour arriver à la somme de 480.000 euros. Il ajoute que ces derniers ont estimé que certains termes de comparaison utilisés par la commune de [Localité 3] ne pouvaient être utilisés compte tenu de leur situation particulière (superficie importante comparée à la sienne, proximité du cimetière, implantation dans une zone à risque d’incendies). Il prétend que les experts ont également utilisé la méthode du bilan promoteur dite du compte à rebours en considérant que le terrain pouvait servir à l’établissement d’un complexe hôtelier et qui leur a permis d’établir une valeur du bien à un montant de 500.000 euros.

Par conclusions reçues au greffe le 24 septembre 2025, le commissaire du gouvernement demande au juge de l’expropriation qu’il :

— fixe l’indemnité principale à la somme de 188.000 euros ;

— fixe l’indemnité de remploi à la somme de 19.800 euros.

Le commissaire du gouvernement soutient tout d’abord que la commune de [Localité 3] ne propose pas d’indemnité de remploi qu’il estime pourtant due en l’espèce, en application de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation.

S’agissant de l’évaluation du bien, il indique que les deux termes de comparaison présentés par la commune de [Localité 3] sont pertinents et précise qu’il les a d’ailleurs utilisés dans son étude. Il expose toutefois que la majoration de 10 % retenue par la commune et destinée à tenir compte de la superficie plus réduite n’est pas usitée contrairement à un abattement pour une grande superficie. Il ajoute que quatre termes de comparaison sur les six utilisés par M. [N] ne sont pas pertinents en ce qu’ils ne se trouvent pas dans une zone similaire du PLU. Il prétend également que la méthode du bilan promoteur utilisée par M. [N] n’est pas juridiquement fondée dès lors que cette méthode se base sur un usage futur incertain. De son côté, le commissaire du gouvernement produit trois termes de comparaison lui permettant d’évaluer l’indemnité principale à un montant de 188.000 euros et celle de remploi à 19.800 euros selon le barème communément utilisé par la jurisprudence.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 27 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le transfert de propriété et la fixation des indemnités

Il ressort des alinéas 3 et 5 de l’article L. 230-3 du code de l’urbanisme qu’à défaut d’accord amiable à l’expiration du délai d’un an à compter de la réception en mairie de la mise en demeure du propriétaire de procéder à l’acquisition de son bien, le juge de l’expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l’objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. Ce prix, y compris l’indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement.

Le juge de l’expropriation fixe également, s’il y a lieu, les indemnités auxquelles peuvent prétendre les personnes mentionnées à l’article L. 230-2.

Il convient donc de prononcer le transfert de propriété.

Sur la date de référence

L’article L. 322-2 du code de l’expropriation dispose que « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique ».

Selon l’alinéa 4 de l’article L. 230-3 du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. En l’absence de plan d’occupation des sols rendu public ou de plan local d’urbanisme, la date de référence est, pour le cas mentionné à l’article L. 424-1, celle d’un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, pour les cas mentionnés au 6° de l’article L. 102-13 et à l’article L. 424-1, celle de la publication de l’acte ayant pris le projet en considération et, pour les cas mentionnés à l’article L. 311-2, un an avant la création de la zone d’aménagement concerté.

En l’espèce, le commissaire du gouvernement indique que la dernière modification du PLU de la commune de [Localité 3] a été approuvée le 24 juin 2024, sans que cela ne soit contesté par M. [N] et la commune.

Par conséquent, la date du 24 juin 2024 sera retenue.

Sur la fixation de l’indemnité de dépossession

Il ressort de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il est constant que le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation du prix du bien préempté qui lui apparaît la plus appropriée au regard de sa situation et de sa nature, sous réserve qu’elle présente un degré de fiabilité suffisant pour que le prix déterminé corresponde à sa valeur vénale.

En l’espèce, la parcelle concernée est classée en zone UE dans le PLU de la commune de [Localité 3]. Sa superficie est de 1.915 m² et il ressort du transport sur lieux que le bien est un terrain nu, enherbé et partiellement boisé.

Concernant les méthodes d’évaluation du bien, la méthode d’évaluation de la valeur vénale par comparaison tend à déterminer la valeur vénale du bien préempté à partir de transactions antérieures portant sur des biens comparables. La fiabilité de cette méthode dépend de la qualité des termes de comparaison produits, dont la consistance doit être aussi proche que possible de celle du bien dont la valeur doit être estimée.

Par ailleurs, M. [N] demande de retenir la méthode du bilan promoteur dite du compte à rebours pour évaluer la valeur du bien. À cet égard, il verse aux débats un rapport établi par deux experts immobiliers expliquant que « la méthode dite du « compte à rebours hôtelier » permet d’apprécier la charge foncière supportable, compte tenu du revenu locatif généré par l’activité hôtelière. Cette méthode d’évaluation prend en compte la véritable finalité économique d’un hôtel et consiste à définir les recettes prévisionnelles attendues (total du chiffre d’affaires) et à en soustraire les dépenses prévisibles pour obtenir la somme maximale qui peut être affectée à l’acquisition du foncier en fonction d’un taux de rendement net prévisionnel que nous fixons dans notre étude à 5,5 % ».

Cependant, il ressort du titre 3 du PLU intitulé « dispositions relatives aux zones urbaines » et des articles 1.1 et 1.2 que l’hébergement hôtelier n’est autorisé en zone UE qu’à condition qu’il soit lié soit :

— à l’exploitation et au développement de l’aéroport ou aux logements de fonction afférents ;

— à l’exercice des activités de service public ferroviaire, à l’accueil et l’hébergement des voyageurs, à l’entreposage, au stockage et au conditionnement des marchandises et à l’hébergement des personnes dont la présence est nécessaire pour assurer la direction, l’exploitation ou la surveillance des établissements ou des services publics généraux et d’exploitation de la gare de [Localité 10] ;

— au fonctionnement du campus internationale de [Localité 3] ;

— au fonctionnement du Palais des festivals et des Congrès ;

— au projet de campus universitaire dans le secteur de [Localité 8].

Or, il n’est pas contesté que les parcelles mitoyennes de la parcelle de M. [N] sont concernées par un projet sportif d’implantation de terrains de padel, peu important qu’il l’ait découvert a posteriori de sa mise en demeure, et la commune de [Localité 3] indique que l’acquisition de la parcelle litigieuse permettrait d’augmenter l’offre sportive. Dans ces conditions, outre le fait que la construction d’un complexe hôtelier n’est pas conforme au PLU, retenir cette méthode aboutirait à évaluer la parcelle de M. [N] en fonction d’une hypothèse de travail qui ne constitue pas un projet à l’heure actuelle et il ne ressort d’aucune pièce versée aux débats qu’un quelconque projet de type hôtelier est prévu. Cette méthode ne sera donc pas retenue et il convient de recourir à la méthode par comparaison.

La commune de [Localité 3] verse aux débats l’avis du domaine sur la valeur vénale de la parcelle de M. [N] en retenant deux termes de comparaison. Le premier terme de comparaison est une parcelle située à la fois en zone UE et en zone NL d’une superficie de 11.732 m² dont le prix a été fixé à la somme de 1.130.000 euros. Pour autant, et contrairement à ce qu’indiquent les experts mandatés par M. [N] qui ont affirmé que l’administration fiscale avait retenu un unique prix de 111 euros du m², le service des domaines a retenu deux prix au m² en fonction de la zone et de la superficie pour arriver à 111 euros du m² uniquement pour la partie de la parcelle se trouvant en zone UE et 74 euros du m² pour celle en zone NL. Ce terme de comparaison sera donc utilisé.

Le deuxième terme de comparaison est une vente du 11 février 2019 d’une parcelle prévue pour des équipements sportifs d’une superficie de 5.520 m² pour un montant de 66 euros du m² réévalué à 80 euros du m² en utilisant l’indexation avec l’indice ICC. Ce terme de comparaison apparaît donc particulièrement proche de la parcelle de M. [N] et sera utilisé en l’état.

Dans son avis sur lequel se base la commune de [Localité 3], le service des domaines retient une valeur de ces deux termes majorée de 10 % compte tenu de l’importante superficie des parcelles comparée à celle de M. [N]. Si le commissaire du gouvernement indique que cette majoration n’est pas fondée, dès lors que la commune de [Localité 3] propose de se baser sur cette valeur pour fixer l’indemnité, il y a lieu de la retenir.

S’agissant de M. [N], il fournit six termes de comparaison. Il y a lieu d’écarter d’emblée les termes 1 à 3 et le terme 6 qui correspondant à des lots compris dans des zones UD (zone à dominante résidentielle) et NL (zone naturelle). Les termes 4 et 5 correspondant respectivement à des prix au m² de 80 euros pour 5.520 m² et 97 euros pour 11.590 m² qui apparaissent équivalents à la parcelle de M. [N] seront retenus. Compte tenu de leur importante superficie, il y a également lieu d’appliquer une majoration de 10 % dès lors qu’elle a été retenue pour les termes de comparaison fournis par la commune de [Localité 3].

S’agissant des termes de comparaison fournis par le commissaire du gouvernement, les termes 1 et 3 correspondant à ceux de la commune de [Localité 3] et ont déjà été retenus. Il présente en outre une vente du 22 décembre 2020 de deux parcelles boisées non contiguës d’une superficie totale de 1.012 m² situées en zone UE pour un montant de 48.000 euros, soit environ 47 euros du m² mais qui n’est pas dans un secteur comparable de sorte qu’il ne sera pas retenu

Aussi, l’indemnité principale avec la méthode de comparaison s’établit à :

— Termes retenus pour la commune de [Localité 3] :

( 111 + 80 ) + 10 % = 105,05 euros/m² en moyenne

— Termes retenus pour M. [N] :

(80 + 97) + 10 % = 97,35 euros/m² en moyenne

— Termes retenus pour le commissaire du gouvernement :

aucun

— Moyenne :

101,20 euros/m²

— Indemnité principale :

1.915 m2 x 101,20 euros = 193.798 euros

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Il est constant que l’indemnité de remploi est calculée sur la base des taux suivants appliqués au montant de l’indemnité principale, à savoir :

—  20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 euros ;

—  15 % sur le fraction de l’indemnité principale comprise entre 5.001 et 15.000 euros ;

—  10 % au-delà.

Dès lors, l’indemnité de remploi s’élève en l’espèce à la somme de 20.380 euros.

Sur la demande aux fins de renoncement de M. [N]

Il ressort de l’article L. 230-3 du code de l’urbanisme, que le juge de l’expropriation, saisi par l’une ou l’autre des parties, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble.

En outre, la Cour de cassation a jugé que le propriétaire d’un terrain impacté par un emplacement réservé pouvait renoncer à la cession de son bien immobilier tant que la décision fixant le prix du terrain n’était pas passée en force de chose jugée (C.Cass., 5 novembre 1985, AIDA 1986 p.55)

Il se déduit de cette disposition et de cette jurisprudence que dès lors que le propriétaire sollicite le transfert de propriété et la fixation du prix, il ne peut pas tout à la fois demander à la juridiction de fixer le prix et de lui donner acte de son renoncement à son droit de délaissement. Partant, le propriétaire ne saurait, sans dénaturer le texte précité et son application, former une demande subsidiaire tendant à constater son renoncement à son droit de délaissement si le prix fixé par la juridiction n’était pas celui qu’il souhaitait.

En l’espèce, M. [N] a sollicité à titre principal de fixer l’indemnité qui lui est due et, par conséquent, en application de l’article L. 230-3 du code de l’urbanisme précité, de prononcer le transfert de propriété. M. [N] ne saurait donc demander à la juridiction de trancher un litige et d’acter son désistement s’il n’est pas en accord avec la solution de la juridiction. En tout état de cause, sa demande de constatation de renoncement de son droit de délaissement est sans objet dès lors que le transfert de propriété a été ordonné conformément à sa demande principale.

Sur les autres mesures

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, la commune de [Localité 3] supportera seule les dépens de première instance. Compte tenu des situations respectives des parties, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

PRONONCE le transfert au profit de la commune de [Localité 3] de propriété du bien situé [Adresse 7] à [Localité 3], cadastré section AA numéro [Cadastre 5], appartenant à Monsieur [U] [N] ;

RETIENT comme date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien le 24 juin 2024 ;

FIXE l’indemnité due par la commune de [Localité 3] à Monsieur [U] [N] pour le transfert de propriété du bien situé [Adresse 7] à [Localité 3], cadastré section AA numéro [Cadastre 5], à la somme de 214.178 euros décomposée comme suit :

—  193.798 euros au titre de l’indemnité principale ;

—  20.380 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

LAISSE les dépens à la charge de la commune de [Localité 3] ;

DEBOUTE Monsieur [U] [N] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La greffière Le juge de l’exécution