TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

Service des contentieux de la protection,

[Adresse 1],

[Localité 2]

ORDONNANCE DU 27 Mars 2026

N° RG 25/00924 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L6NC

Ordonnance du 27 Mars 2026

N° : 26/17

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

,

[P], [R], [T],

[G], [O],

[C], [O],

[A], [O], es qualité de repésentant légal de Mme, [O], [F], ,

[K], [R],

copie dossier

copie exécutoire délivrée

le

à OPH ARCHIPEL HABITAT

copie certifiée conforme délivrée

le

à Mme, [R], [T]

à M, [O], [A]

Au nom du Peuple Français ;

Rendue par mise à disposition le 27 Mars 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 19 Décembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par Mme, [J], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

Mme, [P], [R], [T], es qualité d’héritière et d’occupante

Chez Mme, [M], [W] -, [Adresse 3],

[Localité 4] comparante en personne

Mme, [G], [O], es qualité d’héritière et d’occupante

Chez Mme, [M], [W] -, [Adresse 3],

[Localité 4] non comparante, ni représentée

M., [C], [O], es qualité d’héritier et d’occupant

Chez Mme, [M], [W] -, [Adresse 3],

[Localité 4] non comparant, ni représenté

M., [A], [O], es qualité de repésentant légal de Mme, [O], [F], née le, [Date naissance 1], es qualité d’héritière de la succession de Mme, [M], [W] et, d’occupante du, [Adresse 4],

[Adresse 5] comparant en personne

Mme, [K], [R], es qualité d’héritière,

[Adresse 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 février 2019, à effet au 14 février 2019, l’OPH Archipel Habitat a consenti un bail d’habitation à Mme, [W], [M] portant sur un appartement (n°10021044) situé, [Adresse 7] à, [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 510 euros.

Par jugement du 5 mai 2023 signifié le 23 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a, notamment, constaté la résiliation du contrat de bail au 3 janvier 2022 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, accordé à la locataire des délais de paiements pour apurer sa dette et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi accordés.

Mme, [W], [M] est décédée le, [Date décès 1] 2024.

Des échanges de courriers sont intervenus entre le bailleur et les héritiers de Mme, [W], [M] lesquels ont formalisé une demande de transfert de bail le 11 février 2025.

Par lettre recommandée du 18 avril 2025 remise le 22 avril 2025, l’OPH Archipel Habitat a informé Mme, [P], [R], [T], Mme, [G], [O], M., [X] –, [D], [O] qu’ils ne pouvaient prétendre à la reprise du bail.

Par lettre recommandée du 15 juillet 2025, avisée et non réclamée le 22 juillet 2025, l’OPH Archipel Habitat a mis en demeure Mme, [P], [R], [T], Mme, [G], [O], M., [V], [D], [O] de libérer les lieux sous quinze jours.

Une mise en demeure aux fins de quitter les lieux sous sept jours a été adressée le 18 novembre 2025 à M., [A], [O] en sa qualité de représentant légal de l’enfant mineure, [F], [O].

Par actes de commissaire de justice du 21 novembre 2025, l’OPH Archipel Habitat a fait assigner, en référé, Mme, [P], [R], [T], Mme, [G], [O], M., [X] –, [D], [O], M., [A], [O] en sa qualité de représentant légal de l’enfant mineure, [F], [O], et Mme, [K], [R] aux fins, notamment, d’obtenir leur expulsion et leur condamnation au paiement d’une indemnités d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2025.

A cette date, l’OPH Archipel Habitat a comparu représentée par Mme, [Q], [J], dûment munie d’un pouvoir.

Soutenant oralement les termes de son assignation at actualisant le montant de sa créance, au visa des articles 544, 834 et 835 du Code de procédure civile, 1103, 1231-6, 1728, 1729 et 1741, 1224 et suivants du Code civil, L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, et de la loi du 6 juillet 1989, l’OPH Archipel Habitat sollicite :

— constater la résiliation du bail au, [Date décès 1] 2024, date du décès de la locataire ;

— constater l’occupation sans droit ni titre par Mme, [P], [R], [T], Mme, [G], [O], M., [X] –, [D], [O], l’enfant mineure, [F], [O], Mme, [Y], [E], [S] et Mme, [U], [N], [S] ;

— en conséquence, ordonner leur expulsion des lieux ainsi que de tous occupants et biens de leurs chefs et ce au besoin avec le concours de la force publique et ce, dès la signification du commandement de payer sans qu’il soit fait application du délai de deux mois ;

— condamner solidairement Mme, [P], [R], [T], Mme, [G], [O], M., [X] –, [D], [O], Mme, [F], [O], et Mme, [K], [R] à lui verser :

—  2.553,72 euros au titre des loyers et charges dues au, [Date décès 1] 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  12.124,26 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 19 décembre 2025 ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable conformément à la législation en vigueur et les charges, à compter du 19 novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux de tous occupants et biens de leur chef, soit 825,24 euros au jour de l’audience ;

—  50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’OPH Archipel Habitat expose que la locataire a respecté les délais de paiement accordés par le jugement du 5 mai 2023 jusqu’à son décès. Il précise que Mme, [M] avait sept enfants, quatre enfants majeurs ,([K],, [P],, [G],, [C]) et trois enfants mineurs ,([F],, [Y] et, [U]) et que six d’entre eux se sont maintenus dans les lieux après le décès. Il souligne que malgré l’aide apportée par le service social en raison d’enfants mineurs, les héritiers ne se sont pas mobilisés pour entreprendre les démarches nécessaires pour demander le transfert de bail, seule une mise en demeure les amenant à le faire en février 2025. Il relève que pour autant, au regard du caractère incomplet du dossier, la commission a rejeté leur demande.

Il souligne que malgré les démarches entreprises, les héritiers se maintiennent dans le logement et n’ont pas cherché à se reloger. Il estime dès lors justifié de supprimer le délai de deux mois avant de pouvoir procéder à leur expulsion.

Il remarque que les héritiers n’ont pas renoncé à la succession et sont donc redevables de l’arriéré locatif au jour du décès mais également d’une indemnité d’occupation au regard du maintien dans les lieux.

Il s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement.

A l’audience, Mme, [P], [R], [T] a comparu en personne.

Elle sollicite des délais de paiement et propose de verser chaque mois 250 euros en plus du loyer.

Elle fait valoir que, dans les suites du décès de sa mère, leur situation a été difficile dans la mesure où elle seule travaillait. Elle affirme que désormais son frère travaille également et, qu’un autre frère les aide. Elle estime qu’ils sont désormais en capacité de régler le loyer. Elle précise qu’ils ont accepté la succession de leur mère et qu’ils sont dans l’attente du versement d’une somme d’argent par une assurance.

Elle ajoute qu’une demande de relogement a été faite.

A l’audience, M., [A], [O], es – qualité de représentant légal de l’enfant mineure, [F], [O], a comparu en personne.

Il précise qu’il n’a ni accepté ni renoncé à la succession aux noms de ses enfants mineurs.

A l’audience, bien que régulièrement cités en l’étude du commissaire de justice, M., [X] –, [D], [O], Mme, [G], [O] et Mme, [K], [R] n’ont pas comparu ni personne pour eux.

Mme, [P], [R], [T] a remis à l’audience des courriers rédigés par chacun d’eux pour excuser leur absence.

Ces courriers ne contiennent pas de pouvoir de représentation. Autorisée à les communiquer en cours de délibéré, Mme, [P], [R], [T] n’a pas usé de cette faculté.

En application de l’article 474 du Code civil susceptible d’appel la décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la recevabilité

Par application de l’article 14 du Code de procédure civile, faute d’avoir fait citer à l’audience Mme, [Y], [E], [S] et Mme, [U], [N], [S], ou, le cas échéant, leur représentant légal, les demandes d’expulsion formées à leur égard seront déclarées irrecevables.

2/ Sur la demande de constat de résiliation du bail

Par application de l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, en cas de décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès et, à défaut de personnes remplissant les conditions prévues, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

L’article 40 de la même loi précise, s’agissant des logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, que les dispositions de l’article 14 leur sont applicables à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Il ajoute que : « Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire ».

En l’espèce, le bailleur justifie, par la production du certificat afférent, du décès de la locataire le, [Date décès 1] 2024.

Il justifie, au vu des échanges de courriers avec les enfants de la locataire, que ceux-ci occupent les lieux depuis le décès de leur mère. Ainsi, par courrier du 11 février 2025, ils sollicitent de pouvoir se maintenir dans les lieux. De plus, dans les suites du refus de la commission de leur attribuer le logement, par courrier du 30 avril 2025, ils demandent un délai supplémentaire pour s’y maintenir au regard de leur situation.

Toutefois, le bailleur justifie également du refus au maintien dans les lieux opposé par la commission le 8 avril 2025 en l’absence de productions de certains justificatifs.

Mme, [P], [R], [T] n’apporte aucun élément à l’audience susceptible de conforter le fait qu’ils répondent aux conditions légales de transfert ci-dessus rappelées.

Par conséquent, la résiliation du bail sera constatée au, [Date décès 1] 2024, date du décès de la locataire en titre et, l’expulsion de Mme, [P], [R], [T], Mme, [G], [O], M., [V], [D], [O], Mme, [F], [O], occupants sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants et biens de leur chef sera ordonnée.

Toutefois, au regard de la présence d’une enfant mineure dans les lieux, la demande de ne pas faire application du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera rejetée. Ainsi, il sera rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et hors trève hivernale.

3/ Sur la demande au titre de l’arriéré locatif au jour du décès

Par application de l’article 873 du Code civil, les héritiers sont tenus des dettes et charges de la succession personnellement pour leur part successorale.

Par application de l’article 381-1 du Code civil, l’administrateur légal d’un enfant mineur ne peut, sans l’autorisation préalable du juge des tutelles, renoncer pour le mineur à un droit, transiger ou compromettre en son nom ni accepter purement et simplement une succession revenant au mineur.

En l’espèce, il est constant que le juge des tutelles mineurs n’a ni autorisé l’acceptation de la succession ni autorisé la renonciation à cette succession pour l’enfant mineure, [F], [O].

Dès lors, l’OPH Archipel Habitat sera débouté de sa demande de paiement de l’arriéré locatif au jour du décès à l’encontre de l’enfant mineure, [F], [O] représentée par M., [A], [O].

Par contre, l’OPH Archipel Habitat justifie que les héritiers majeurs n’ont pas renoncé à la succession de Mme, [M].

Mme, [P], [R], [T] confirme à l’audience avoir accepté la succession.

Il résulte du décompte produit qu’au, [Date décès 1] 2024, jour de son décès, la locataire restait redevable de la somme de 2.762,64 euros.

En conséquence, Mme, [P], [R], [T], M., [X] –, [D], [O], Mme, [G], [O] et Mme, [K], [R] seront condamnés à payer l’OPH Archipel Habitat la somme de 2.762,64 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au, [Date décès 1] 2024.

Aucune solidarité ne saurait être retenue, chacun étant tenu à paiement conformément à sa part successorale.

4/ Sur la demande d’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, il est rappelé que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Il est admis que le juge apprécie souverainement le montant du préjudice et qu’il ne doit en résulter pour la victime ni perte ni profit.

En l’espèce, l’OPH Archipel Habitat ne démontre pas que les conditions d’engagement de la responsabilité de M., [A], [O], es – qualité de représentant légal de l’enfant mineure, [F], [O], sont réunies. Les demandes à son encontre seront rejetées.

De même, il résulte des éléments du dossier et des débats que Mme, [K], [R] ne vit pas dans les lieux. N’étant pas à l’origine du préjudice subi par le bailleur, elle ne saurait davantage être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation.

Dès lors, seuls les enfants majeurs occupants les lieux peuvent être tenus au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’OPH Archipel Habitat produit un décompte démontrant qu’au 19 décembre 2025, le montant des indemnités d’occupation dues depuis le décès, échéance de juillet 2024 incluse, s’élève à 9.570,54 euros, échéance de novembre 2025 incluse.

Toutefois ce décompte comporte des échéances en juillet et août 2024 et une échéance en octobre 2025, pour des montants inhabituels ; ainsi :

—  1.068,69 euros en juillet 2024 contre 802,74 euros en juin 2024, soit 265,95 euros en plus ;

—  810,37 euros en août 2024 contre 802,74 euros en juin 2024, soit 7,63 euros en plus ;

—  1.035,49 euros en octobre 2025 contre 825,24 euros habituellement, soit 210,25 euros en plus.

Force est de constater que le bailleur ne produit aucun élément justifiant l’exigibilité desdites sommes. Elles seront en conséquence déduites du montant de la créance.

Ainsi, les occupants sans droit ni titre seront tenus de payer au bailleur la somme de 9.086,71 euros (soit 9.570,54 € – 265,95 € – 7,63 €– 210,25 €).

Chacun étant responsable pour partie du dommage, le caractère in solidum de la condamnation sera retenu.

De plus, ils seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir de décembre 2025, soit une somme de 825,24 euros par mois, laquelle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’OPH Archipel Habitat ou à son mandataire.

5/ Sur la demande de délais de paiement,

En application de l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard de la situation respective des parties, il convient d’accorder des délais de paiement aux débiteurs comme il sera dit au dispositif de la présente décision.

6/ Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, succombants à l’instance, Mme, [P], [R], [T], Mme, [G], [O] et M., [X] –, [D], [O] seront condamnés aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, au regard de la situation économique de la partie tenue aux dépens, la demande de l’OPH Archipel Habitat à ce titre sera rejetée.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort,

DECLARONS irrecevables les demandes d’expulsion formées à l’égard de Mme, [Y], [E], [S] et Mme, [U], [N], [S] ;

CONSTATONS que le contrat de bail conclu le 11 février 2019, à effet au 14 février 2019, entre l’OPH Archipel Habitat, d’une part, et Mme, [W], [M], d’autre part, portant sur un appartement (n°10021044) situé, [Adresse 7] à, [Localité 5], est résilié de plein droit depuis le, [Date décès 1] 2024 du fait du décès de la locataire ;

ORDONNONS à Mme, [P], [R], [T], Mme, [G], [O], M., [V], [D], [O], Mme, [F], [O], occupants sans droit ni titre, de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants et biens de leur chef, les lieux (appartement n°10021044) situés, [Adresse 7] à, [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux accessoires au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants et biens de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTONS l’OPH Archipel Habitat de sa demande de suppression du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTONS l’OPH Archipel Habitat de sa demande de paiement de l’arriéré locatif au jour du décès à l’encontre de l’enfant mineure, [F], [O] représentée par M., [A], [O] ;

CONDAMNONS Mme, [P], [R], [T], M., [X] –, [D], [O], Mme, [G], [O] et Mme, [K], [R] à payer l’OPH Archipel Habitat la somme de 2.762,64 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au, [Date décès 1] 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTONS l’OPH Archipel Habitat de ses demandes de paiement au titre des indemnités d’occupation formulées à l’encontre de M., [A], [O], es – qualité de représentant légal de l’enfant mineure, [F], [O], et de Mme, [K], [O] ;

CONDAMNONS in solidum Mme, [P], [R], [T], Mme, [G], [O] et M., [V], [D], [O] à payer à l’OPH Archipel Habitat la somme de 9.086,71 euros (neuf mille quatre-vingt-six euros et soixante et onze centimes) au titre des indemnités d’occupation dues de juillet 2024 à novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDONS à Mme, [P], [R], [T], Mme, [G], [O] et M., [V], [D], [O] la faculté d’apurer leur dette relative aux indemnités d’occupation, au plus tard le 10 de chaque mois en 23 mensualités équivalentes d’un montant de 250 euros et une 24ème mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DISONS que le premier paiement interviendra le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELONS que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNONS in solidum Mme, [P], [R], [T], Mme, [G], [O] et M., [X] –, [D], [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 825,24 euros (huit cent vingt-cinq euros et vingt-quatre centimes) par mois,

DISONS que cette indemnité d’occupation est due à compter de l’échéance de décembre 2025 et qu’elle est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à l’OPH Archipel Habitat ou à son mandataire,

CONDAMNONS Mme, [P], [R], [T], Mme, [G], [O] et M., [V], [D], [O] aux dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,