TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NICE

4ème Chambre civile

Date : 08 Septembre 2025 -

MINUTE N°25/

N° RG 21/01723 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NOOW

Affaire : [P] [D]

C/ Syndicat de copropriétaires de la résidence [4], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS EASY [Localité 1] dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Juge de la Mise en Etat,

assistée de Eliancia KALO, Greffier.

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL ET DÉFENDERESSE À L’INCIDENT

Mme [P] [D]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Rose-Marie FURIO-FRISCH, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR AU PRINCIPAL ET DEMANDEUR À L’INCIDENT

Syndicat de copropriétaires de la résidence [4], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS EASY [Localité 1] dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e David JACQUEMIN de la SELARL DAVID JACQUEMIN, avocats au barreau de NICE

Vu les articles 780 et suivants du Code de Procédure Civile,

Ouï les parties à notre audience du 23 Mai 2025

La décision ayant fait l’objet d’un délibéré au 08 Septembre 2025 a été rendue le 08 Septembre 2025 par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Juge de la Mise en état, assistée de Estelle AYADI, Greffier.

Grosse

M^e David JACQUEMIN

Expédition

M^e Rose-Marie FURIO-FRISCH

Le 08/09/2025

Mentions diverses :

EXPOSE DU LITIGE

Mme [P] [D] est propriétaire du lot n°2 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [4] » situé [Adresse 2] à [Localité 1], actuellement administré par son syndic en exercice la société Easy [Localité 1].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 25 février 2021 au cours de laquelle a notamment été rejetée la résolution n°6 et ont notamment été adoptées les résolutions n°10 et 11 visant respectivement à :

« Remettre les tantièmes selon l’état descriptif de division créé par M. [K], géomètre expert, et le rendre public »,

« L’application avec effet immédiat des tantièmes pour la répartition des charges communes du règlement de copropriété fait par le géomètre expert [I] en 2002 avec la division : Lot 1 M. [X] 379/1000, Lot 2 Mme [D] 392/1000, Lot 3 Mme [V] 229/1000 en manière provisoire dans l’attente du développement du projet de règlement de copropriété pas encore publié »,

La « demande de réétudier le projet fait par le géomètre expert [I] : règlement, état descriptif de division des lots, répartition des charges de la copropriété, pour apporter les modifications convenantes à tous les copropriétaires aux fins de le valider et publier ».

Par acte de commissaire de justice du 3 mai 2021, Mme [P] [D] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [4] » devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement l’annulation des résolutions n°6, 10 et 11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 février 2021.

Par conclusions au fond signifiées le 24 septembre 2024, Mme [P] [D] a formulé une demande additionnelle visant à réputer non écrite la résolution n°21 de l’assemblée générale du 27 août 2010 en ce qu’il a été décidé de « donner la jouissance en créant un lot pour 1 euro symbolique ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [4] » a saisi le juge de la mise en état par conclusions d’incident notifiées le 18 octobre 2024 afin que la demande de Mme [P] [D] visant à voir réputer non écrite la résolution n°21 de l’assemblée générale du 27 août 2010 soit déclarée irrecevable.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées le 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [4] » sollicite que la demande de Mme [P] [D] visant à voir réputer non écrite la résolution n°21 de l’assemblée générale du 27 août 2010 soit déclarée irrecevable ainsi que le paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il rappelle que la copropriété est composée de seulement trois copropriétaires dont la défenderesse à l’incident, qui a assuré les fonctions de syndic bénévole du 19 mai 2012 au 30 septembre 2013. Il souligne que Mme [P] [D] a déjà saisi la présente juridiction d’une demande d’annulation de l’assemblée générale du 17 février 2014, dont elle avait elle-même assuré la convocation, qui a été rejetée par jugement du 2 juin 2016 ainsi que le tribunal d’instance de Menton d’une demande formée à l’encontre de certains copropriétaires et de l’ancien syndic avant que son désistement ne soit constaté par jugement du 11 avril 2017.

Il rappelle les dispositions de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et explique que, par conclusions signifiées le 25 septembre 2024, Mme [P] [D] a sollicité que soit réputée non écrite la résolution n°21 adoptée lors de l’assemblée générale du 27 août 2010 sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965. Or, il fait valoir que l’article 43 s’applique uniquement aux clauses du règlement de copropriété et non aux résolutions adoptées en assemblée. Il en déduit que la demande s’analyse en une action en annulation enfermée dans les délais de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne peut être formée que par un copropriétaire opposant ou défaillant.

Il ajoute que la défenderesse à l’incident a voté pour la résolution n°21 litigieuse si bien que sa demande additionnelle doit être déclarée irrecevable pour défaut de qualité à agir mais également pour être prescrite et forclose.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées le 6 janvier 2025, Mme [P] [D] conclut au rejet de la fin de non-recevoir et sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [4] » à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que depuis un acte notarié du 26 juillet 1993, elle est propriétaire d’un lot qui constitue les 333/999èmes des parties communes de l’immeuble dénommé « [4] ». Elle précise qu’un nouvel état descriptif de division a été réalisé par la société Georger, cabinet d’expert géomètre, à la suite de la décision de l’assemblée générale du 22 octobre 2001 et de la confirmation par le syndic du 18 juin 2002. Elle soutient qu’il en résulte que le lot n°1 correspond à 379/1000ème, le lot n°2 à 392/1000ème et le lot n°3 à 229/1000ème.

Elle souligne que M. [X] et Mme [V] ont acquis leurs lots postérieurement au vote du nouvel état descriptif de division.

Elle considère que le fait qu’elle ait voté pour la résolution n°21 contestée ne lui ôte pas sa qualité à soulever le caractère non écrit de cette clause contraire à l’ordre public puisqu’une telle clause est non avenue du seul effet de la loi.

Elle expose que, selon la jurisprudence, le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est inapplicable en l’espèce puisque l’action en contestation des clauses originaires du règlement de copropriété et des modifications votées en assemblée générale n’est enfermée dans aucun délai.

Or, elle estime que la résolution litigieuse est contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle viole la répartition des charges, rappelant que la jouissance d’une partie commune ou privative ne peut être attribuée à un copropriétaire sans procéder à la modification des tantièmes et sans fixer la quote-part afférente à ce lot.

Elle ajoute qu’en vertu du principe de l’estoppel, le demandeur à l’incident ne peut se contredire au détriment d’autrui en ayant voté et en appliquant une répartition des charges contraire à cette résolution.

Elle rappelle que le nouvel état descriptif de division a été adopté à l’unanimité des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 29 mars 2003 depuis laquelle les nouveaux millièmes sont appliqués.

Elle en conclut que la répartition des charges ainsi votée ne correspond pas à la résolution litigieuse invoquée par le syndicat des copropriétaires et dont elle sollicite au fond qu’elle soit réputée non écrite.

L’incident a été retenu à l’audience du 23 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de Mme [P] [D] visant à voir réputer non écrite la résolution n°21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 août 2010.

En vertu de l’article 789 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Selon l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, tel que modifié par l’article 213 de la loi n°2018-1020 du 23 novembre 2018, prévoit que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Le deuxième alinéa de cet article dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes.

Aux termes de l’article 43 alinéa 1er de la même loi, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

Il s’ensuit que les règlements de copropriété ne peuvent pas prévoir de dispositions différentes de celles instituées par ces textes.

Par ailleurs, le délai de deux mois pour contester une décision d’assemblée générale prévu à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas à l’égard d’une résolution fixant ou modifiant irrégulièrement une répartition des charges.

En effet, l’action tendant à faire déclarer non écrites des clauses de répartition illicites est imprescriptible et n’est ainsi soumise à aucun délai. Elle est ouverte à tout copropriétaire comme au syndicat à l’exclusion du syndic.

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’action tendant à faire déclarer non écrites des clauses illicites de répartition des charges suppose que la répartition ait été établie sur des bases manifestement contraires à celles fixées par l’article 10 et non plus seulement au vu de méthodes de calcul ou d’appréciation erronées.

En l’espèce, par conclusions au fond signifiées le 24 septembre 2024, Mme [P] [D] a formulé une demande additionnelle visant ce que soit réputée non écrite la résolution n°21 de l’assemblée générale du 27 août 2010 en ce qu’il a été décidé de « donner la jouissance en créant un lot pour 1 euro symbolique ».

Or, seules les clauses du règlement de copropriété ou les résolutions adaptant ou modifiant irrégulièrement une répartition des charges peuvent être réputées non écrites sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de contrariété avec les dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 de cette même loi et celles du décret prises pour leur application.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 29 mars 2003 qu’ « est adopté à l’unanimité, l’état descriptif de division » établi par M. [E], syndic. Néanmoins, ce document n’est pas versé aux débats.

Mme [P] [D] soutient que la résolution n°21 de l’assemblée générale du 27 août 2010 viole les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que la répartition des charges mise en place en 2002 en ce que le nouveau lot auquel elle fait référence n’a pas été créé et la répartition des charges n’a pas été modifiée postérieurement à l’adoption de cette résolution.

Or, un droit de jouissance exclusive peut être concédé à un copropriétaire sans devenir pour autant l’accessoire ou l’élément constitutif d’un lot lorsqu’il a le caractère d’un droit personnel et éventuellement précaire.

Mais dans tous ces cas, la constitution d’un droit de jouissance exclusive n’entraîne pas de modification de la répartition des tantièmes de copropriété et de charges et il n’y a pas lieu, lorsque le droit de jouissance exclusive n’a pas de caractère réel, de faire publier la décision de l’assemblée qui l’octroie au service de la publicité foncière.

La résolution n°21 contestée prévoit tout de même la création d’un lot et la contrepartie à l’attribution de la jouissance de la cave extérieure à savoir 1 euro symbolique et la réalisation de « tous travaux de réfection pour prévenir tout accident dans ce lieu » aux frais des consorts [X].

Cette résolution ne fait toutefois pas mention de la modification des tantièmes résultant de la création de ce nouveau lot, lequel n’a d’ailleurs jamais été créé.

En outre, les consorts [X] ne sont pas exemptés de participation aux charges communes par le biais de cette résolution leur attribuant un droit de jouissance privative de cette cave extérieure constituant le soubassement de leur terrasse après la réalisation à leurs frais de travaux de rénovation.

Celle-ci n’a donc pas pour objet de modifier irrégulièrement la répartition des charges en méconnaissance des règles légales puisqu’il n’en ressort pas la cession de cette cave mais qu’il est prévu que « la jouissance de cet espace sera donnée à Monsieur et Madame [X] » nommément désignés que cet espace, qui demeure une partie commune, soit affecté à leur lot.

Dès lors, la résolution n°21 n’est pas, en elle-même, contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui encadre le calcul et la répartition des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales.

La demande de Mme [P] [D] doit donc être interprétée comme une action en contestation d’une résolution d’assemblée générale et non comme une action fondée sur l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette demande est dès lors soumise au délai de prescription de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale prévu à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et, à défaut de notification, au délai de prescription quinquennal.

La date de cette notification n’étant pas connue mais l’assemblée générale contestée s’étant tenue le 27 septembre 2010, l’action en contestation de cette assemblée générale était manifestement prescrite lors de la notification des conclusions contenant cette nouvelle demande le 24 septembre 2024.

Par conséquent, la demande de Mme [P] [D] visant à voir réputer non écrite la résolution n°21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 août 2010 sera déclarée irrecevable car prescrite sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens invoqués.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante, Mme [P] [D] sera condamnée aux dépens de l’incident.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile si bien que les parties seront déboutées de leurs demandes formées de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

DECLARONS irrecevable car prescrite la demande de Mme [P] [D] visant à voir réputer non écrite la résolution n°21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 août 2010 ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et déboutons les parties de leurs demandes formées de ce chef ;

CONDAMNONS Mme [P] [D] aux dépens de l’incident ;

Et la présente ordonnance a été signée par le Juge de la mise en état et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT