COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/01200 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PYXF

Du 09 Mai 2025

MINUTE N°25/00142

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 5]

c/ [S], [F]

Grosse(s) délivrée(s) à

M^e Audrey CHIOSSONE

Expédition(s) délivrée(s) à

M^e Stéphane GIANQUINTO

le

Président : Madame Solange LEBAILE, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 27 Juin 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 6]

Pris en la personne de son adminstrateur judiciaire BG &

ASSOCIES, sis [Adresse 7]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [V] [S]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Audrey CHIOSSONE, avocat au barreau de NICE

Mme [M] [F] épouse [S]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Audrey CHIOSSONE, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 11 Février 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 avril 2025, prorogé au 09 Mai 2025,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [V] [S] et son épouse née [M] [F] sont copropriétaires au sein de l’immeuble situé à [Localité 10] [Adresse 1].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeuraient impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] pris en la personne de son administrateur judiciaire, la Selarl Bg & associés a, par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, fait assigner Monsieur [V] [S] et son épouse née [M] [F] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, afin d’entendre le juge délégué:

— condamner solidairement Monsieur [V] [S] et son épouse née [M] [F] à lui payer la somme de 16166,88 euros outre les intérêts au taux légal à compter des mises en demeure intervenues jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil se décomposant comme suit :

* 13138,08 euros au titre des sommes échues au 1er mai 2024,

* 3028,80 euros des sommes non échues du 1er août 2024 au 1er mai 2025 ;

— condamner solidairement Monsieur [V] [S] et son épouse née [M] [F] à lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement Monsieur [V] [S] et son épouse née [M] [F] à lui payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire.

Dans leurs conclusions déposées à l’audience du 11 février 2025 et visées par le greffe, les époux [S] :

— ordonner le renvoi de l’audience des référés du 14 mars 2025 aux fins de jonction avec l’instance opposant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] à Madame [O] (Rg24/1176),

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] de toutes ses demandes,

— juger que les époux [S] n’auront pas à contribuer aux frais de procédure engendrés par la défense de leurs droits,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10] au paiement de la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— écarter l’exécution provisoire.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.

MOTIFS

Sur la demande au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes:

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ”;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 alors en vigueur prévoit :

I. – Si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

Le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire. L’administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d’administrateur provisoire de la copropriété.

La décision désignant l’administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l’article 29-1B n’a été établi au cours de l’année précédente, l’administrateur rend, au plus tard à l’issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, même si celui-ci n’a été désigné que pour convoquer l’assemblée générale en vue de désigner un syndic, d’un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l’Etat dans le département, du maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, du procureur de la République ou d’office.

Un administrateur provisoire peut également être nommé pour liquider les dettes d’un syndicat en cas d’expropriation ou de dissolution du syndicat. La personnalité morale du syndicat exproprié ou dissous subsiste pour les besoins de la liquidation des dettes jusqu’à ce que le président du tribunal judiciaire mette fin à la mission de l’administrateur provisoire. Pour les besoins de liquidation des dettes, les dispositions de la présente section sont applicables dans des conditions précisées par décret en Conseil d’Etat.

II. – Les modalités de rémunération de l’administrateur provisoire sont fixées par décret.

III. – Pour exercer les fonctions d’administrateur provisoire prévues au I, le président du tribunal judiciaire peut désigner un administrateur judiciaire inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires mentionnée à l’article L. 811-2 du code de commerce.

Le président du tribunal judiciaire peut également désigner une personne physique ou morale justifiant d’une expérience ou d’une qualification particulière au regard de la nature de l’affaire et remplissant des conditions définies par décret.

Si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B de la présente loi, le mandataire ad hoc peut être désigné comme administrateur provisoire sur décision motivée du président du tribunal judiciaire et après audition du conseil syndical. Dans les autres cas, les administrateurs provisoires désignés dans les conditions prévues au deuxième alinéa du présent III ne doivent pas, au cours des cinq années précédentes :

1° Avoir perçu à quelque titre que ce soit, directement ou indirectement, une rétribution ou un paiement de la part du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers à l’origine de la procédure, ni d’une personne qui détient le contrôle du syndic ou d’un des créanciers, au sens des II et III de l’article L. 233-16 du code de commerce ;

2° S’être trouvés en situation de conseil du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers concernés ou de subordination par rapport à eux ;

3° Avoir un intérêt dans le mandat qui leur est donné ;

4° Etre au nombre des anciens administrateurs ou mandataires judiciaires ayant fait l’objet d’une décision de radiation ou de retrait des listes, en application des articles L. 811-6, L. 811-12 et L. 812-4 du même code.

Ils sont tenus d’exécuter les mandats qui leur sont confiés en se conformant, dans l’accomplissement de leurs diligences professionnelles, aux mêmes obligations que celles qui s’imposent aux administrateurs judiciaires.

IV. – L’administrateur provisoire ne peut, dans un délai de cinq ans à compter de l’issue de sa mission, être désigné syndic de la copropriété.

En l’espèce, l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de Nice en date du 27 mai 2022 a mis fin à la mission de la Selarl Bg & associés prise en la personne de Maître [D] [J] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 6] agissant en vertu de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 et l’a désigné “ en qualité d’Administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 6], sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1967, pour une durée d’un an” sans plus de précision et notamment sans précision sur la délégation éventuelles des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires. Or, en application des dispositions ci-dessus rappelées ( nonobstant l’erreur matérielle contenue dans l’ordonnance qui mentionne “la loi du 10 juillet 1967" au lieu de 1965 ) et contrairement aux dispositions relatives aux pouvoirs du syndic, les pouvoirs de l’assemblée générale dans la limite de l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, ne sont pas automatiquement délégués à l’administrateur provisoire. Il appartient au président du tribunal judiciaire de préciser si ces pouvoirs sont délégués soit dans leur totalité soit en partie, précision faite que dans cette dernière hypothèse, il doit les énumérer.

En l’absence de mention dans l’ordonnance de désignation comme également dans les ordonnances postérieures en prorogation de mission en date des 2 juin 2023 et 30 mai 2024 des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires délégués à l’administrateur provisoire, la Selarl Bg & associés prise en la personne de Maître [D] [J] ne pouvait pas valablement approuver les comptes de la copropriété sise [Adresse 5] à [Localité 10]. Faute pour le syndicat des copropriétaires demandeur de justifier d’une approbation valable des comptes de copropriété, il sera débouté de ses demandes en paiement tant des sommes échues que des sommes non échues.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 10] étant débouté de ses demandes principales, il convient de rejeter sa demande en dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué aux défendeurs la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il est précisé qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les époux [S] seront dispensés de participer à la dépense commune des frais de procédure.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10] à payer aux époux [S], pris ensemble, la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Le CONDAMNE aux entiers dépens,

DIT n’y avoir lieu a écarter l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DÉLÉGUÉ