MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 11 Septembre 2025

DOSSIER : N° RG 20/04254 – N° Portalis DBX4-W-B7E-PP6X

NAC: 30B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 11 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : M. LE GUILLOU, Vice-Président

ASSESSEURS : Madame SEVELY, Vice-Présidente

Monsieur SINGER, Juge

GREFFIER lors des débats : M^me RIQUOIR

lors du prononcé : M. PEREZ

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 05 Juin 2025, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par M^me SEVELY

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.C.I. MAYA, RCS 428 075 261, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stéphanie PERROT-BIELECKI de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX VOXEL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 330

DEFENDEURS

S.C.P. CBF, RCS [Localité 8] 522 395 342, ès qualité d’Administrateur Judiciaire de la SARL CASTELBAR, prise en la personne de Maître [H] [O], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne-caroline VIVEQUAIN de la SELAS JEAN-CLAUDE MARTY, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 364

S.A.R.L. CASTELBAR inscrite au registre du commerce et des sociétés de TOULOUSE sous le numéro 522 395 342 et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au dit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Anne-caroline VIVEQUAIN de la SELAS JEAN-CLAUDE MARTY, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 364

S.E.L.A.S. EGIDE, RCS [Localité 8] 522 395 342, ès qualité de Mandataire Judiciaire de la SARL CASTELBAR, prise en la personne de Maître [F] [G], dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Anne-caroline VIVEQUAIN de la SELAS JEAN-CLAUDE MARTY, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 364

Me [Y] [D] En sa qualité de notaire.demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 175

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique reçu le 23 mai 2018 par Maître [Y] [D], Notaire à TOULOUSE, la SCI MAYA a consenti à la société CASTELBAR, locataire, un «bail dérogatoire» visant l’article L145-5 du code de commerce portant sur un local à usage de bureaux sis [Adresse 4] 31000 TOULOUSE.

Le bail a été consenti et accepté pour une durée d’un an à compter du 1er mai 2018 pour se terminer le 30 avril 2019.

La société CASTELBAR s’est maintenue dans les lieux après cette date et par courrier en date du 21 novembre 2019, a notifié à la SCI MAYA la résiliation du bail à effet au 21 décembre 2019.

Par courrier du 26 novembre 2019, la SCI MAYA a refusé la résiliation du bail, en indiquant que le bail dérogatoire ayant pris fin le 30 avril 2019, un bail commercial avait pris effet automatiquement à compter du 1er mai 2019, conformément aux dispositions du bail et des dispositions du Code de Commerce.

Par courrier de réponse en date du 13 décembre 2019, Maître VIVEQUAIN, Conseil de la Société CASTELBAR, a contesté l’existence de tout bail commercial et a informé la SCI MAYA du maintien de la notification de résiliation de bail pour le 22 décembre 2019.

La locataire a fait dresser un état des lieux par Me [R], huissier de justice, laquelle a dressé un procès-verbal le 20 décembre 2019, en l’absence de la SCI MAYA.

Suivant acte d’huissier délivré le 15 octobre 2020, la SCI MAYA a assigné la société CASTELBAR devant le Tribunal Judiciaire de TOULOUSE aux fins de voir constater l’existence d’un bail commercial à compter du 1er mai 2019 et de voir condamner la locataire à payer les loyers et charges dus au titre de ce bail.

Par jugement en date du 12 mai 2022, le Tribunal judiciaire de Toulouse a ordonné la réouverture des débats et invité les parties à s’expliquer sur les points suivants :

— L’interprétation du contrat, en l’espèce l’acte authentique dressé par Maître [Y] [D], en date du 23 mai 2018, au terme duquel la SCI MAYA a donné à bail dérogatoire à la SARL CASTELBAR, avec effet au 1er mai 2018, des locaux à usage de bureaux sis [Adresse 3].

Sur ce premier point, le jugement indique : «En tout cas et à première analyse, la locataire paraît être en droit de considérer qu’elle pouvait mettre fin au bail dérogatoire tacitement reconduit et qu’elle se trouvait toujours soumise au régime juridique de ce bail.»

— La validité de la clause : le tribunal met dans les débats la question de savoir s’il a été mis fin régulièrement au bail dérogatoire par courrier recommandé, et à défaut quelles conséquences il faudrait en tirer. Il relève ainsi que “comme le fait à bon droit observer la société bailleresse, le droit positif tel qu’il résulte de la jurisprudence de la cour de cassation est en ce sens que dès l’expiration du bail dérogatoire le statut des baux commerciaux s’applique (Cass.26 mars 2020 n° 18-16.113) ; est donc écartée l’application des dispositions de l’article 1738 du code civil (tacite reconduction) qui d’ailleurs conduirait à un bail dérogatoire tacitement renouvelé à durée indéterminée, ce qui est contraire à la notion même de bail dérogatoire. Il se pose donc la question de la validité de la clause et partant de l’efficacité de l’acte authentique dans une matière qui paraît échapper à la liberté contractuelle. Dès lors que les parties ne concluent pas sur ce point, elles seront invitées à le faire et à procéder à toutes mises en cause qu’elles estimeraient utiles.

Le tribunal précise qu’en cas de mise en cause d’un tiers qui n’aura par définition pas été en mesure de s’expliquer, le respect du contradictoire commandera que l’interprétation de la clause et le rappel du droit positif qui viennent d’être faits pourront être révisés en fonction des arguments de ce tiers et des arguments nouveaux des parties.»

Suivant assignation d’appel en cause en date du 1er décembre 2022, la société CASTELBAR a attrait dans la cause Maître [Y] [D], notaire, en sa qualité de rédacteur du bail dérogatoire, aux fins de le voir condamné à la relever et garantir indemne de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au profit de la SCI MAYA.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 22/05026. Suivant Ordonnance en date du 23 février 2023, la jonction entre les deux instances a été prononcée, sous le numéro RG 20/04254.

En cours d’instance et suivant jugement du tribunal de commerce en date du 4 avril 2024, la société CASTELBAR fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire.

Par exploit de commissaire de justice du 6 juin 2024, la SCI MAYA a appelé en intervention la SELAS EGIDE, Mandataire Judiciaire, et la SCP CAVIGLIOLI BARON [O], prise en la personne de Me [H] [O], administrateur judiciaire désigné par le Tribunal, aux fins de régularisation de la procédure à l’égard des organes de la procédure de redressement judiciaire.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 24/02890. Suivant ordonnance en date du 26 septembre 2024, la jonction entre les deux instances a été prononcée, sous le numéro RG 20/04254.

Par jugement du 15 mai 2025, le tribunal de commerce a homologué le plan de redressement

par voie de continuation de la SARL CASTELBAR, et a désigné en qualité de commissaire à

l’exécution du plan la SCP CBF ASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [O].

L’ordonnance de clôture est intervenue à l’audience du 05 juin 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon conclusions n°3 suite à la réouverture des débats, notifiées le 27 novembre 2024, la SCI MAYA demande au tribunal, au visa des articles L. 145-4, L. 145-5 du Code de Commerce, 1737 du Code Civil,et 514 du Code de Procédure Civile,

«A titre principal :

— DIRE ET JUGER qu’un bail commercial a pris effet au 1er mai 2019 ;

— DIRE ET JUGER que la prochaine échéance triennale permettant la résiliation du bail est

le 30 avril 2025 faute de congé signifié en bonne et due forme ;

— PRONONCER l’inscription au passif du redressement judiciaire de la société CASTELBAR, la créance de la SCI MAYA à hauteur de 125.855 euros à titre privilégié en sa qualité de bailleur, correspondant aux loyers, charges et taxes foncières dus au titre du bail commercial du 22 décembre 2019 au 30 avril 2025, ainsi que les intérêts au taux légal applicables aux loyers et charges échus à compter du 22 décembre 2019 jusqu’au 4 avril 2024, date d’ouverture du jugement de redressement judiciaire ;

A titre subsidiaire :

Dans l’hypothèse extraordinaire où il serait considéré que le bail dérogatoire a pris fin le 22 décembre 2019 et qu’aucun bail commercial ne se serait opéré :

— PRONONCER l’inscription au passif du redressement judiciaire de la société CASTELBAR, la créance de la SCI MAYA à hauteur de 40.763 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de préjudice de jouissance faute de restitution des clés avant le 14 septembre 2021, à titre privilégié en sa qualité de bailleur ;

Dans l’hypothèse où la responsabilité de Maître [Y] [D] serait reconnue en sa qualité de rédacteur d’un acte inefficace, et condamné à relever et garantir la société CASTELBAR de toute condamnation prononcée à son encontre :

— CONDAMNER Maître [Y] [D] à régler la créance de la SCI MAYA directement entre ses mains en lieu et place de la société CASTELBAR.

En tout état de cause :

— DIRE ET JUGER que les locaux n’ont pas été restitués dans un état conforme ;

— DEBOUTER la société CASTELBAR de sa demande de restitution du dépôt de garantie qui doit être conservé par la SCI MAYA en dédommagement des travaux de remise en état à réaliser dans les locaux, sous réserve d’un coût de travaux supérieur au montant du dépôt de garantie, auquel cas le bailleur pourra solliciter une indemnité complémentaire ;

— DEBOUTER la société CASTELBAR de sa demande en paiement de la somme de 282,05 euros au titre de la moitié des frais d’huissier pour l’établissement de l’état des lieux ;

— DEBOUTER la société CASTELBAR de sa demande de suspension de l’exécution provisoire de droit en cas de condamnation ;

— CONDAMNER solidairement la société CASTELBAR et Maître [D] à régler à la SCI MAYA la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la société CASTELBAR aux entiers dépens».

Suivant conclusions responsives et récapitulatives n°3, signifiées le 30 mai 2025, la S.A.R.L. CASTELBAR et la SCP CBF ASSOCIES, prise en la personne de Me [H] [O], commissaire à l’exécution du plan, demandent au tribunal, au visa des articles L 145-5 et suivants du Code de Commerce, 514 et 700 du code de procédure civile et 1190 du code civil, de :

«- A titre principal:

— Débouter la SCI MAYA de l’ensemble de ses prétentions comme étant injustes et mal fondées, la résiliation étant intervenue avant le délai de trois ans et un mois soit avant le 01er juin 2021.

— Condamner la SCI MAYA à payer à la SARL CASTELBAR la somme de 2.726 € au titre de la restitution du dépôt de garantie déduction faite du coût de la réparation du volet roulant, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2020, conformément aux dispositions contractuelles.

— Condamner la SCI MAYA à payer à la SARL CASTELBAR la somme de 282,05 € au titre des frais de l’huissier en charge de l’état des lieux de sortie, conformément aux dispositions contractuelles.

— Si par extraordinaire une quelconque condamnation devait intervenir à l’encontre de la SARL CASTELBAR:

— Condamner Maître [Y] [D], notaire associé au sein de la SELARL [D] & ASSOCIES, rédacteur de l’acte inefficace, à relever et garantir la société CASTELBAR de toute condamnation susceptible d’intervenir à son encontre à l’exception des frais liés à la réparation du volet roulant;

En tout état de cause,

— Écarter l’exécution provisoire si une quelconque condamnation devait intervenir à l’encontre de la société CASTELBAR

— Condamner tout succombant à payer à la SARL CASTELBAR la somme de 4.200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre la condamnation aux entiers dépens.»

Selon conclusions en réponse n°3, notifiées le 02 janvier 2025, Me [Y] [D] demande au tribunal de :

— DEBOUTER la SARL CASTELBAR représentée par son mandataire judiciaire de ses demandes telles que dirigées à l’encontre de Me [Y] [D],

SUBSIDIAIREMENT,

— JUGER que le préjudice subi par la SARL CASTELBAR ne saurait excéder la somme de 5 296 € en réparation de la perte de chance d’éviter à la société preneuse la soumission au statut des baux commerciaux,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— DEBOUTER la SCI MAYA de ses demandes telles que dirigées à l’encontre de Me [Y] [D]

— ECARTER l’exécution provisoire de droit manifestement incompatible avec la nature du litige en tout cas dans les relations entre Me [Y] [D] et la SARL CASTELBAR,

— CONDAMNER la partie qui succombera aux dépens.»

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens comme l’autorise l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

A titre liminaire, la juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

La défenderesse ayant été placée en redressement judiciaire, il sera par ailleurs rappelé que selon les dispositions de l’article L622-21, I du code de commerce, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L 622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

L’article L622-2 ajoute que «Sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Le débiteur, partie à l’instance, informe le créancier poursuivant de l’ouverture de la procédure dans les dix jours de celle-ci.»

En l’espèce, l’instance interrompue par le jugement d’ouverture a été régulièrement reprise dès lors que, d’une part, la société civile immobilière SCI MAYA justifie de la déclaration de sa créance à la SELAS EGIDE par LRAR du 28 mai 2024 pour un montant de 25.628 euros à titre chirographaire et 100.224 euros à titre privilégié et que d’autre part, les organes de la procédure ont été dûment appelés en cause, la SCP CBF ASSOCIES, commissaire à l’exécution du plan, intervenant par voie de conclusions communes avec la S.A.R.L. CASTELBAR.

Sur l’interprétation de la clause et la qualification du bail liant les parties à compter du 1er mai 2019

Les parties s’opposent sur la qualification du bail qui se serait formé à l’expiration du terme contractuel, la société civile immobilière SCI MAYA et Me [Y] [D] soutenant qu’un bail commercial aurait pris naissance dès le 1er mai 2019 et la S.A.R.L. CASTELBAR soutenant pour sa part que le bail dérogatoire se serait tacitement reconduit. Elles se fondent toutes sur l’article L145-5 du code de commerce régissant les baux dérogatoires mais n’en tirent pas les mêmes conséquences.

Aux termes de l’article L145-5 du code de commerce, « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier.

Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.»

De jurisprudence constante, quelle que soit la durée du bail dérogatoire et du maintien dans les lieux, si le preneur demeure dans les lieux et est laissé en possession de ceux-ci au-delà du terme contractuel, il s’opère automatiquement un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. Un bail commercial peut ainsi se former avant l’expiration de la durée maximale de 3 ans, si le terme contractuel du bail dérogatoire initial est antérieur.

Il sera par ailleurs rappelé qu’aux termes de l’article 1188 du code civil : «Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.»

L’article 1189 ajoute que «Toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.»

L’article 1190 dispose également que «Dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé.»

Enfin, «lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l’emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun» (art.1191 du même code).

En l’espèce, il résulte de l’acte authentique rédigé par Me [Y] [D] que les parties ont entendu souscrire un «bail dérogatoire» soumis aux dispositions de l’article L145-5 du code de commerce, cet article étant expressément visé dans l’acte (page 1).

La durée du bail était convenue comme suit :

«DUREE DU BAIL – Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de 1 an qui a commencé à courir depuis le 1er mai 2018, pour se terminer le 30 avril 2019.

Si, à l’expiration d’une durée de trois ans, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le «preneur» reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau dont l’effet est réglé par les dispositions du statut des baux commerciaux, de même en cas de renouvellement de bail ou de conclusion d’un nouveau bail entre les parties.»

La difficulté tient à la contradiction apparente entre les deux alinéas, le premier mentionnant une durée d’un an et le second évoquant une durée de trois ans.

Le contrat doit donc être compris d’après la commune intention des parties à la date de sa signature, la clause litigieuse s’interprétant par rapport aux autres clauses du bail et devant recevoir le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier

Contrairement à ce qu’avance la S.A.R.L. CASTELBAR, quand bien même le bail litigieux ne précise-t-il effectivement pas expressément que ce terme du 30 avril 2019 serait « irrévocable» (comme dans l’affaire soumise à la Cour de cassation en 2017 à laquelle la société civile immobilière SCI MAYA se réfère : Cass, 3ème civ, 8 juin 2017, n°16-24.045), on ne peut déduire pour autant de la rédaction de la clause litigieuse une volonté commune des parties de prévoir une tacite reconduction du bail dérogatoire dans la limite de 3 années, faute de clause expresse prévoyant par ailleurs cette faculté.

Il ressort de manière claire et non équivoque de l’alinéa 1er de la clause litigieuse que les parties ont entendu déroger au statut des baux commerciaux dans le cadre d’un contrat d’une année, prenant fin au «terme convenu», soit le 30 avril 2019. Il est par ailleurs constant que le terme produisant son effet extinctif de plein droit, indépendamment de toute nouvelle manifestation de volonté, le bail dérogatoire cessait donc de plein droit à l’expiration du terme fixé, ce qui n’empêchait cependant pas les parties de conclure un nouveau bail à l’échéance tant que la durée cumulée des baux successifs n’excèderait pas trois ans.

Si la volonté des parties à la date de la signature du bail dérogatoire avait été de faire obstacle à l’application automatique du statut des baux commerciaux pendant une durée incompressible de trois ans, comme allégué par la S.A.R.L. CASTELBAR, elles n’avaient en réalité que deux possibilités : soit prévoir dans le bail dérogatoire une clause de tacite reconduction dans la limite de trois ans, ce qu’elles n’ont pas fait, soit conclure un nouveau bail dérogatoire à l’échéance, ce qu’elles pouvaient faire à l’échéance mais qu’aucune des parties n’a sollicité.

La S.A.R.L. CASTELBAR soutient pour sa part que la tacite reconduction avait été nécessairement prévue par les parties dans le contrat initial, dès lors qu’il y serait fait référence dans la clause «CAUTIONNEMENT» en page 11. Celle-ci contient un alinéa type rédigé ainsi: «Cet engagement vaut pour la durée des présentes, leur reconduction tacite ou leur renouvellement, et au maximum pour une durée d’UN AN». Or cette clause type mentionne certes l’éventuelle tacite reconduction ou le renouvellement du contrat mais c’est nécessairement sous réserve que ceux-ci aient été prévus par ailleurs. Cette clause ne régit en outre que l’engagement de la caution. Elle ne permet donc pas de pallier l’absence de clause de tacite reconduction. Elle souffre d’ailleurs elle-même d’une maladresse de rédaction dès lors qu’elle pourrait être interprétée comme confirmant au contraire la volonté des parties de conclure un bail unique d’un an, sans reconduction ni renouvellement, puisque l’engagement de la caution est prévu en tout état de cause «au maximum pour une durée d’UN AN», et non 3 ans.

Il est vrai que la référence à la durée de trois ans figurant dans l’alinéa 2 de la clause «DURÉE DU BAIL», pouvait créer une confusion et laisser penser que les parties avaient entendu maintenir l’application du statut dérogatoire pendant une durée incompressible de trois ans. C’est d’ailleurs en ce sens que le tribunal l’a provisoirement analysée dans son jugement avant dire droit du 12 mai 2022. Mais une lecture plus attentive de l’acte impose d’admettre que telle n’était pas la volonté initiale des parties puisqu’aucune faculté de reconduction du contrat n’était prévue dans l’acte. Ce second alinéa n’est en réalité que la reprise maladroite des termes de l’article L145-5, que le rédacteur de l’acte n’a pas adaptée à la durée convenue qui était d’un an et non de trois ans, ni, comme cela aurait pu être le cas, d’un an reconductible dans la limite de trois ans.

Cet alinéa n’est pas dénué de sens pour autant dès lors qu’en l’absence de clause de tacite reconduction expresse dans l’acte, si la volonté des parties avait été de se réserver la possibilité de maintenir le statut des baux dérogatoires au-delà du 30 avril 2019, il leur appartenait de conclure à l’échéance un nouveau bail dérogatoire n’excédant pas deux ans, ce qu’elles n’ont pas fait et ce que la locataire, qui s’est maintenue dans les lieux, n’a pas sollicité. C’est donc à tort que le tribunal a dans un premier temps et selon une analyse qu’il reconnaissait lui-même comme provisoire, soutenu que «le statut des baux commerciaux ne trouverait à s’appliquer qu’après que la durée du bail ait eu une durée de 3 ans», dès lors qu’en l’absence de tacite reconduction et/ou de renouvellement du bail, le maintien dans les lieux sans opposition du bailleur à l’échéance a fait automatiquement naître un bail commercial, peu important la durée initiale du bail par le seul effet de l’article L145-5 du code de commerce, texte d’ordre public.

Il ne pourra même pas être soutenu qu’une tacite reconduction se serait opérée sur le fondement du droit commun (art. 1738 du code civil), dès lors qu’à supposer cet article applicable, le bail né de la tacite reconduction aurait été d’une durée indéterminée, ce que ne peut être un bail dérogatoire dont la durée doit être inférieure à une durée de trois ans.

Le tribunal a certes pu indiquer dans son précédent jugement que la clause «Fin de bail» dans son dernier alinéa semblait «confirmer la possibilité d’une prolongation tacite puisqu’à l’expiration du bail (1er mai 2019), la locataire ne devient sans droit ni titre que si le propriétaire manifeste dès avant l’expiration du bail auprès d’elle sa volonté de mettre fin au bail par exploit d’huissier». Or cette clause intitulée «Fin de bail – Remise des clés» en page 9, qui rappelle en son alinéa 1er que le «bail prendra fin à son terme convenu ci-dessus», ne signifie nullement que le bail ne peut prendre fin à l’arrivée du terme sans une manifestation de volonté préalable du bailleur. Elle signifie simplement qu’à l’échéance du bail, deux possibilités s’offrent au bailleur: soit il entend faire obstacle à la naissance de tout nouveau bail, peu important sa nature, auquel cas, il doit le confirmer par exploit d’huissier afin d’éviter la naissance d’un bail dans l’hypothèse où sa locataire se maintiendrait dans les lieux, soit il consent à la naissance d’un nouveau bail, mais celui-ci sera de plein droit soumis au statut des baux commerciaux, en application de l’article L145-5, sans qu’aucune manifestation de volonté de sa part ne soit nécessaire.

Rien ne permet donc de déduire de la clause «Fin de bail-Remise des clés» une quelconque volonté commune de permettre la tacite reconduction d’un bail dérogatoire pendant 3 ans, ni a fortiori celle de faire obstacle à l’application impérative des dispositions d’ordre public de l’article L145-5 à l’échéance du bail, car cela reviendrait en réalité à permettre à la locataire de se maintenir dans les lieux sans droit ni titre pendant deux années supplémentaires sans se voir appliquer le régime des baux commerciaux, ni celui du bail dérogatoire qui aurait pris fin sans être renouvelé, ni reconduit tacitement.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y aura lieu de dire que la clause «DURÉE DU BAIL» en page 2 du bail dérogatoire conclu entre la société civile immobilière SCI MAYA et la S.A.R.L. CASTELBAR le 23 mai 2018, selon acte authentique dressé par Me [D], doit être interprétée comme fixant le terme du bail au 30 avril 2019 et prévoyant que si à l’expiration de cette durée d’un an devant se terminer le 30 avril 2019, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de cette échéance, le ‘'Preneur‘' reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, sauf à ce que les parties conviennent, à l’échéance, de reconduire le bail dérogatoire et sous réserve que la durée cumulée des baux dérogatoires successifs n’excède trois ans.

Cette interprétation est au surplus conforme à l’intérêt du preneur, le statut des baux commerciaux instaurant un ordre public de protection au bénéfice de celui-ci.

Ainsi,la clause relative à la durée du bail n’en reste pas moins valable et efficace. Il y aura donc lieu de constater qu’un bail commercial a pris automatiquement effet au 1er mai 2019, en application du contrat de bail dérogatoire et de l’article L145-5 du code de commerce.

Sur la validité du congé et la demande au titre des loyers et charges

La société civile immobilière SCI MAYA sollicite l’inscription de la créance de la SCI MAYA au passif du redressement judiciaire de la société CASTELBAR au titre des loyers, charges et taxes foncières pour toute la période comprise entre le 22 décembre 2019 et le 30 avril 2025, soit la somme globale de 125.855 euros, outre les intérêts au taux légal applicables aux loyers et charges échus des sommes dues à compter du 22 décembre 2019 jusqu’au 4 avril 2024, date d’ouverture du jugement de redressement judiciaire .

Elle relève que la S.A.R.L. CASTELBAR a adressé un courrier de résiliation visant le bail dérogatoire le 21 novembre 2019 mais soutient, au visa de l’article L145-4 du code de commerce, que ce congé est nul dès lors qu’un bail commercial avait pris effet le 1er mai 2019, que la première échéance triennale permettant au locataire de mettre un terme au bail était intervenue le 30 avril 2022. Elle avance ainsi que la société CASTELBAR devait signifier un congé par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception ou par voie d’huissier 6 mois avant l’échéance, soit avant le 31 octobre 2021.

Elle prend acte que la S.A.R.L. CASTELBAR a quitté les lieux le 21 décembre 2019 et rendu les clés le 14 septembre 2021 mais soutient qu’elle reste débitrice des loyers jusqu’à l’échéance de la période en cours, soit jusqu’au 30 avril 2025.

En réponse, la S.A.R.L. CASTELBAR conclut au rejet des demandes en faisant valoir qu’elle a régulièrement délivré congé, dans les formes prévues par le bail dérogatoire, lequel n’impose aucune forme.

Elle lui reproche d’avoir refusé la restitution des clés lors de l’état des lieux, auquel elle ne s’est pas présentée, puis à nouveau lors de l’audience devant le juge de l’exécution.

Elle ne formule pas d’observation dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait l’existence d’un bail commercial.

En droit, l’article L145-4, alinéa 1 et 2, du code de commerce dispose que « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.»

Le preneur peut ainsi solliciter la résiliation du contrat tous les trois ans, sans avoir à motiver sa décision. En revanche, le congé doit être signifié en respectant le délai de préavis de six mois, qui est un délai de procédure. À défaut ses effets sont repoussés à la fin de la période triennale suivante.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la S.A.R.L. CASTELBAR a réglé ses loyers et charges jusqu’au 21 décembre 2019, date pour laquelle elle pensait avoir délivré congé selon LRAR du 21 novembre 2019, ni que les clés ont été restituées le 14 septembre 2021.

Il ne peut être fait grief à la société civile immobilière SCI MAYA d’avoir refusé la restitution des clés lors de l’état des lieux du 20 décembre 2019 auquel elle ne s’est pas présentée, puis à nouveau devant le juge de l’exécution, dès lors que la bailleresse contestait précisément et à juste titre la validité du congé délivré par sa locataire le 30 avril 2019. Dans la mesure où la bailleresse pouvait en effet régulièrement se prévaloir de l’existence d’un bail commercial, lequel avait pris naissance le 1er mai 2019, le congé délivré tardivement par LRAR du 21 novembre 2019 pour le 22 décembre 2019 n’était pas nul mais son effet devait être reporté à la première échéance triennale permettant de délivrer congé, soit le 30 avril 2022.

Il ne peut pas plus être opposé à la demanderesse le jugement rendu par le juge de l’exécution, les termes de la motivation étant dénués d’autorité de la chose jugée et celui-ci n’ayant en tout état de cause pas été amené à statuer sur le fond du litige et la nature du bail litigieux.

La S.A.R.L. CASTELBAR ne peut au surplus soutenir aujourd’hui avoir véritablement cru que le bail dérogatoire s’était tacitement reconduit pour soutenir qu’elle avait valablement délivré congé, alors même que dans cette hypothèse, le congé n’aurait pas pu non plus produire ses effets pour le 21 décembre 2019, puisque le nouveau bail dérogatoire, reconduit pour une année, n’aurait pu être résilié unilatéralement avant son nouveau terme, soit le 30 avril 2020. Mais il ressort surtout des termes mêmes de sa lettre de «résiliation de bail dérogatoire» du 21 novembre 2019 qu’elle avait parfaitement conscience de l’absence de reconduction tacite puisqu’elle soutenait alors elle-même : «Malgré notre maintien dans les lieux après la date du 30 avril 2019, il ne s’est pas opéré de nouveau bail, et encore moins sous le régime du bail commercial.», ce qui tend à établir qu’elle se prévalait alors en réalité sinon d’un renouvellement ou d’une tacite reconduction, du moins d’une prolongation des effets du bail initial, ce qui ne pouvait être fondé ni sur les dispositions du code de commerce, ni sur les stipulations du bail.

Il est donc acquis que la résiliation unilatérale intervenue le 21 novembre 2019 pour le 21 décembre 2019 ne pouvait recevoir effet à cette date, quelle que soit la nature du bail en cours.

S’il est établi qu’un bail commercial a pris naissance le 1er mai 2019, lequel ne pouvait être résilié avant le 1er mai 2022, il sera néanmoins rappelé que la restitution des locaux a lieu au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre les lieux. Elle se distingue du simple fait consistant, pour le locataire, à quitter matériellement le logement et est généralement symbolisée par la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire. La restitution des clés ne vaut libération que pour autant que le locataire établisse que les clés ont été remises, sinon au bailleur en personne, du moins à un mandataire dûment habilité à les recevoir.

Dans ces conditions, s’il est constant que les effets du congé délivré tardivement auraient dû être reportés jusqu’à la prochaine échéance triennale, soit le 30 avril 2022, force est néanmoins de constater qu’en accusant réception des clés la 14 septembre 2021, la société civile immobilière SCI MAYA a mis un terme à son obligation de délivrance et repris la pleine et entière possession des lieux, ce qui manifeste clairement une acceptation de l’expiration du bail à cette date et l’empêche de solliciter le paiement des loyers ultérieurs.

Sa créance au titre des loyers et charges impayés sera donc calculée, conformément à ses écritures subsidiaires, en ce qu’elle correspond au montant des loyers et charges à compter du 22 décembre 2019 jusqu’au 14 septembre 2021, date de restitution des clés, (soit 20 mois et 22 jours), sauf en ce qui concerne la taxe foncière qui sera calculée pour l’année 2021 au prorata de la période d’occupation soit du 1er janvier 2021 au 14 septembre 2021 (257 jours).

Sa créance sera donc calculée comme suit :

Loyers : 31.370 € : 1.513 € x (22/30) + 1513 € x 20 mois

Charges : 4.561 € : 220 € x (22/30) + 220 € x 20 mois

Taxe foncière : 4.117 € : 2416 +(257/365) x 2416

Il y aura donc lieu de fixer au passif de la procédure collective la somme de 40.048 euros au titre de la période du 22 décembre 2019 au 14 septembre 2021.

Le caractère privilégié de la créance du bailleur, antérieure au jugement d’ouverture, n’est certes pas contesté.

Il sera toutefois rappelé que le privilège du bailleur est régi par les articles 2232 du code civil et L622-16 du code de commerce, lequel dispose qu’ «En cas de procédure de sauvegarde, le bailleur n’a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure.

Si le bail est résilié, le bailleur a, en outre, privilège pour l’année courante, pour tout ce qui concerne l’exécution du bail et pour les dommages et intérêts qui pourront lui être alloués par les tribunaux. (…)»

Le jugement d’ouverture est intervenu le 04 avril 2024, de sorte que la bailleresse n’aurait pu prétendre au caractère privilégié de sa créance que pour la période du 04 avril 2022 au 04 avril 2024. Or celle-ci étant antérieure au 04 avril 2022, le bailleurs ne peut prétendre au caractère privilégié de sa créance, laquelle sera inscrite à titre chirographaire.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêt à compter de l’assignation du 15 octobre 2020 pour les loyers échus à cette date et à compter de chaque échéance pour les sommes postérieures, et ce, jusqu’au 04 avril 2022, date du jugement d’ouverture ayant interrompu le cours des intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de la S.A.R.L. CASTELBAR en restitution du dépôt de garantie

La société CASTELBAR sollicite à titre reconventionnel, la restitution du dépôt de garantie pour un montant de 3.026 euros, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2020.

La société civile immobilière SCI MAYA conclut au rejet de la demande en se prévalant des nombreux désordres relevés lors de la restitution des lieux. Elle explique n’avoir eu communication de l’état des lieux que le 26 mai 2021, soit plusieurs mois avant la restitution des clés le 14 septembre 2021. Elle produit une facture de réparation du volet roulant et soutient que l’état des lieux de sortie, fût-il non contradictoire, suffit à démontrer que les locaux n’étaient pas conformes à l’état des lieux d’entrée. Elle soutient avoir constaté d’autre désordres après la remise des clés. Elle précise ne pas avoir été en mesure de chiffrer le coût du nettoyage et des travaux de remise en état. Elle ajoute enfin que la S.A.R.L. CASTELBAR ne justifie pas de l’entretien de la chaudière et n’a pas restitué les deux clés pour la manoeuvre du volet roulant ainsi qu’une clé du bureau.

En droit, il est constant qu’à la fin du contrat, le locataire répond selon l’article 1732 du Code civil, des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie permet de déterminer l’étendue de l’obligation de réparation du locataire, étant rappelé que l’article L145-40-1 du Code de commerce , applicable aux baux conclus à compter du 20 juin 2014, prévoit l’obligation d’établir un état des lieux d’entrée et de sortie contradictoire amiablement ou, par huissier de justice, si les parties ne peuvent l’établir amiablement. L’article prévoit in fine que le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’ article 1731 du code civil . Il s’agit d’une obligation d’ordre public ( C. com., art. L. 145-15 ).

En l’espèce, il est constant que l’état des lieux de sortie a été fait non contradictoirement le 20 décembre 2019, en l’absence de la société civile immobilière SCI MAYA. Cet état des lieux lui a été communiqué postérieurement, dans le cadre de l’instance.

La société civile immobilière SCI MAYA ne conteste pas le contenu de l’état des lieux communiqué tardivement et la S.A.R.L. CASTELBAR pour sa part consent à ce que soit déduit du dépôt de garantie le coût de la remise en état du volet roulant, justifié par la production de la facture, mais dans la limite du montant HT de 300 euros, sans s’expliquer sur le motif qui pourrait justifier que la TVA reste à la charge de la bailleresse.

Il y aura en tout état de cause lieu de déduire l’intégralité de la somme supportée par la société civile immobilière SCI MAYA, soit 360 euros TTC.

La société civile immobilière SCI MAYA soutient par ailleurs qu’après la remise des clés, les propriétaires ont pu se rendre sur place et constater les désordres suivants :

«- Le local n’était pas nettoyé (sols non lavés, détritus sur le paillasson, murs sales, cuvette des WC entartrée) ;

— La boîte aux lettres supérieure est abîmée sur le montant intérieur, sur le côté intérieur de la porte ;

— Le dessous de la porte d’entrée frotte sur le sol et son dormant est abimé au-dessus de la gâche ;

— La porte d’entrée du sas est abîmée au niveau de la serrure ;

— Le volet roulant de la fenêtre force à la manœuvre ;

— Plusieurs spots ne fonctionnent pas dans le couloir ;

— L’angle d’une cloison en placoplâtre est abîmé ;

— Il manque une pièce de fermeture d’un placard dans la salle de réunion;

— Il manque la commande de la chasse d’eau ;

— La commande de la ventilation est désintégrée : les boitiers, piles et afficheurs séparés,

jonchaient le sol devant la porte d’entrée menant au local des archives ;

— L’éclairage dans le local des archives ne fonctionne pas : les réglettes-néons pendent du plafond ;

— La gaine permettant de renvoyer l’air depuis la ventilation sise dans le local des archives à la bouche de sortie sise dans la salle de réunion est déboitée ou cassée ;

— Les VMC des WC et de son SAS ne fonctionnent pas. Il manquait également les accessoires WC préexistants (brosse à WC harpic et son bol, porte rouleaux vertical) ;

— Le filtre de la VMC n’a pas non plus été changé, ce qui était pourtant prévu une fois par an ;

— Il reste du mobilier dans des bureaux et dans le local des archives. Il y a une planche et 2 tréteaux dans le SAS menant au WC. La société civile immobilière SCI MAYA produit des photos qu’elle soutient avoir prises après la restitution des clés mais sans que sans que le tribunal ne puisse vérifier qu’il s’agit bien des locaux litigieux, ni qu’elles ont bien été prises à la date alléguée.»

Aucun nouvel état des lieux contradictoire n’a toutefois été dressé à la date de la remise des clés et la société civile immobilière SCI MAYA produit des photographies dont il est impossible de vérifier la date et la localisation. Elle échoue ainsi à démontrer que les désordres allégués qui ne seraient déjà pas mentionnés dans le constat d’huissier du 20 décembre 2019 dressé à la demande de la S.A.R.L. CASTELBAR sont imputables à celle-ci.

Pour sa part, l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 3 mai 2018 est très sommaire et dénué de photographies. Il fait état de locaux en état d’usage, avec notamment des traces de cheville, une peinture sale et un «gros problème au sol, boursoufles» dans la salle d’attente-secrétariat. L’éclairage était «ok» partout, sauf dans le couloir : «ok 2 ampoules. Problème», de sorte que les désordres allégués aujourd’hui par la société civile immobilière SCI MAYA étaient déjà existants à l’entrée et non imputables à la locataire.

La société civile immobilière SCI MAYA ne peut soutenir être fondée à conserver le dépôt de garantie pour la reprise des peintures et placoplâtres, des menuiseries et des frais de nettoyage, alors que l’état «usagé» était avéré lors de l’entrée et que le bailleur qui a loué un lieu en état d’usage ne peut prétendre à la remise à neuf des lieux. Elle ne justifie en outre pas des frais de nettoyage allégués, ni de leur nécessité, celle-ci ne ressortant pas de l’état des lieux de sortie du 20 décembre 2019.

Le devis de peinture et main d’oeuvre tout comme la facture des ampoules ne seront donc pas pris en compte.

Il n’existe en réalité pas de différence notable entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux non contradictoire du 20 décembre 2019, si ce n’est que le WC neuf à l’entrée ne fonctionne plus (chasse d’eau défectueuse et poussoir chasse manquant) et que la brosse et le porte-rouleaux sont manquants.

La S.A.R.L. CASTELBAR avait indiqué à l’huissier que les meubles présents dans le 2ème bureau de gauche étaient présents lors de l’entrée, ce qui ne ressort pas de l’état des lieux d’entrée et est contesté par la société civile immobilière SCI MAYA.

Par ailleurs, l’huissier avait certes récupéré 5 clés, soit 3 de moins que le nombre de clés figurant sur l’état des lieux d’entrée mais il ressort des échanges produits par la SCI MAYA que celle-ci était d’accord pour que les clés soient refaites et selon courrier du conseil de la locataire, non contesté alors, 10 clés ont été finalement restituées. Il n’est en tout état de cause justifié d’aucun frais resté à charge de la bailleresse.

Il n’est enfin pas constaté de commande de ventilation «désintégrée», ni de dysfonctionnement de la VMC.

La société civile immobilière SCI MAYA ne justifie pas plus avoir pris en charge le changement des filtres de ventilation en lieu et place de sa locataire.

En tout état de cause, si la société civile immobilière SCI MAYA ne chiffre pas précisément les seuls désordres allégués qui seraient susceptibles d’être mis à la charge de la S.A.R.L. CASTELBAR ( réparation du système de chasse d’eau et rachat des accessoires WC), force est de constater qu’elle justifie du coût du remplacement de la chasse d’eau et des accessoires WC pour un montant de 54,80 euros qui seront donc déduits du dépôt de garantie dès lors que ces réparations incombent à la locataire.

In fine, il y aura donc lieu de faire droit à la demande de restitution du dépôt de garantie, mais après déduction de la seule somme de 360 + 54,80, soit 414,80 euros prise en charge par la bailleresse au titre des réparations locatives imputables à la S.A.R.L. CASTELBAR.

La société civile immobilière SCI MAYA sera donc condamnée à lui restituer à la somme de 3026 – 360 = 2.611,20 euros.

La demande portant sur le paiement d’une obligation de somme d’argent, cette somme, exigible dans les trois mois de la fin du bail, soit depuis le 14 décembre 2021, portera intérêts dans les conditions de l’article 1231-6 du code civil, soit à compter de la première mise en demeure suivant l’exigibilité de la créance, donc à compter des premières conclusions postérieures au 14 décembre 2021, notifiées le 11 janvier 2022.

Sur la demande reconventionnelle de la S.A.R.L. CASTELBAR au titre des frais d’huissier

La société CASTELBAR sollicite la condamnation de la SCI MAYA au paiement de la somme de 282,05 euros correspondant à la moitié des frais d’huissier pour l’établissement de l’état des lieux du 20 décembre 2019.

La société civile immobilière SCI MAYA s’y oppose en faisant valoir que sa locataire ne pouvait valablement résilier le bail au 21 décembre 2019 en méconnaissance de l’existence du bail commercial qui avait pris naissance au 1er mai 2019.

La solution du litige qui confirme l’existence du bail commercial et l’inefficacité du congé délivré tardivement impose le rejet de cette demande, dès lors que l’état des lieux était prématuré et que la S.A.R.L. CASTELBAR n’a eu recours à un huissier qu’en raison du refus légitime de la société civile immobilière SCI MAYA d’accepter son congé et de procéder à l’état des lieux.

La demande sera donc rejetée.

Sur les demandes formées à l’encontre de Me [D]

La société CASTELBAR a mis en cause Maître [Y] [D], en sa qualité de Notaire rédacteur de l’acte litigieux, pour le voir condamné à la relever et garantir toute condamnation susceptible d’intervenir à son encontre.

Au visa de l’article 1240 du code civil et des obligations professionnelles du notaire (obligation d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il instrumente et devoir d’information de et de conseil à l’égard de toutes les parties), la défenderesse soutient que le notaire a manqué à son devoir d’assurer l’efficacité de l’acte, la rédaction de la clause ayant précisément pu lui faire croire, par son ambiguïté, que le statut des baux commerciaux ne pourrait pas s’appliquer avant l’expiration d’un délai de 3 ans, et ce d’autant que l’article L145-5 du code de commerce ne serait pas expressément visé dans l’acte.

La société civile immobilière SCI MAYA demande quant à elle au tribunal, dans l’hypothèse où la responsabilité de Maître [Y] [D] serait reconnue en sa qualité de notaire d’un acte inefficace, de condamner ce dernier à lui régler la créance directement entre ses mains, en lieu et place de la société CASTELBAR.

Me [Y] [D] conclut quant à lui au rejet des demandes formées à son encontre en faisant valoir l’absence d’ambiguïté de la clause, dont l’alinéa 2 n’est que le rappel de la législation applicable aux baux dérogatoires en rappelant aux parties la durée maximale de 3 ans. Il en déduit que l’efficacité juridique de la clause n’est pas susceptible d’être remise en cause et que tout permet de considérer qu’il a clairement informé la SARL CASTELBAR qu’en application des dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce, le bail dérogatoire qu’elle avait conclu avec la SCI MAYA serait soumis au statut des baux commerciaux si elle se maintenait dans les lieux sans opposition de la société bailleresse après l’arrivée du terme fixé au 30 avril 2019, sauf son renouvellement ou la conclusion d’un nouveau bail, sous réserve que leur durée totale ne dépasse pas 3 ans.

En droit, les notaires institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l’authenticité, ont également pour mission de renseigner leurs clients sur les conséquences des engagements qu’ils contractent. Le notaire est ainsi tenu de deux obligations professionnelles principales, d’une part, l’obligation d’assurer l’efficacité juridique de l’acte et d’autre part, son devoir de conseil et d’information. Dès lors qu’elles proviennent de son intervention même et non de la nature de l’acte qu’il rédige, ces obligations bénéficient, sans aucune distinction, à tous les clients du notaire c’est-à-dire à tous ceux qui sont parties à un acte qu’il a authentifié ou dont il a supervisé la rédaction.

De jurisprudence constante, le manquement au devoir de conseil ne produit pas les mêmes effets que le manquement au devoir d’efficacité. Dans le premier cas, le préjudice se limite à une perte de chance, et donc à un pourcentage de l’entier dommage ; dans l’autre, la victime peut prétendre à l’indemnisation de l’intégralité de ses préjudices.

En l’espèce, il est constant que la clause litigieuse régissant la durée du bail est affectée d’une ambiguïté flagrante et que le tribunal a été obligé de l’interpréter.

Or alors même que l’article L145-5 du code de commerce avait fait l’objet d’une réforme relativement récente et que l’interprétation du texte légal lui-même n’était pas aisée, puisqu’elle a justement dû être précisée par la jurisprudence (inchangée depuis l’arrêt de la cour de cassation de 2017 évoqué par les parties), il appartenait au notaire de faire preuve de vigilance sur les conditions de renouvellement du contrat et de s’assurer de la commune intention des parties.

Or force est de constater que nonobstant cette maladresse manifeste de rédaction, la S.A.R.L. CASTELBAR échoue à démontrer que le notaire n’avait pas suffisamment recherché la commune intention des parties quant à la durée du bail dérogatoire et l’application du statut des baux commerciaux, dès lors qu’elle ne peut de bonne foi prétendre aujourd’hui que les parties avaient implicitement convenu d’une tacite reconduction, alors qu’elle reconnaissait elle-même le caractère impératif du terme du bail dans sa lettre de résiliation et donc ce faisant, l’absence de reconduction tacite : «Malgré notre maintien dans les lieux après la date du 30 avril 2019, il ne s’est pas opéré de nouveau bail, et encore moins sous le régime du bail commercial».

Elle propose certes une rédaction dénuée d’ambiguïté, qui aurait effectivement eu le mérite d’éviter toute confusion, en faisant expressément référence aux dispositions de l’article L145-5 du code de commerce et stipulant que : « Aux termes du présent contrat les parties ont entendu limiter la durée du bail dérogatoire à un an, ledit bail ayant commencé à courir depuis le 01 e mai 2018 pour se terminer le 30 avril 2019.

Si à l’expiration de cette durée d’un an devant se terminer le 30 avril 2019, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de cette l’échéance le ‘'Preneur ‘' reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.»

Pour autant, il est constant que même si la clause régissant la durée du bail avait été rédigée ainsi, le congé délivré par la locataire n’aurait pas pu produire ses effets au 21 décembre 2019, le congé ne pouvant intervenir dans cette hypothèse que le 30 avril 2020.

En tout état de cause, la clause litigieuse, aussi ambiguë soit-elle, n’a pas été jugée inefficace dès lors que le tribunal a pu l’interpréter en recherchant la commune intention des parties, laquelle était bien alors de limiter le bail à une durée irrévocable d’un an, sans possibilité de recondution tacite, ce qui ressort tant de l’économie générale du contrat initial, que de la lettre de résiliation de la S.A.R.L. CASTELBAR elle-même.

Dans ces conditions, le preneur ne peut prétendre que le notaire a manqué à son obligation professionnelle d’assurer l’efficacité de l’acte juridique qu’il a rédigé, dès lors que la naissance d’un bail commercial s’opérait automatiquement du fait du maintien dans les lieux en l’absence d’opposition du bailleur, en application de l’article L145-5 du code de commerce, sans que la convention des parties ne puisse y faire obstacle. Il sera d’ailleurs rappelé que si l’article L145-5 du code de commercre n’est effectivement pas visé en tant que tel dans la clause litigieuse sur la durée du bail (page 2), il y est expressément fait référence en page 1 du bail, de sorte que les parties savaient toutes deux parfaitement sur quel fondement le bail avait été conclu.

La S.A.R.L. CASTELBAR pourrait tout au plus prétendre que le notaire a manqué à son devoir de conseil et d’information en n’attirant pas l’attention des parties sur les conséquences de l’absence de tacite reconduction et la portée de l’article L145-5 du code de commerce, mais force est de constater que si elle n’évoque ce moyen que très implicitement, encore aurait-il fallu qu’elle démontre un lien de causalité avec le préjudice allégué, or il a été retenu que quelle que soit la nature du bail en cours à compter du 1er mai 2019, bail dérogatoire reconduit ou bail commercial, le congé délivré le 21 novembre 2019 n’aurait en tout état de cause pas pu produire effet à la date pour laquelle il avait été délivré, le 21 décembre 2019.

La S.A.R.L. CASTELBAR ne soutient enfin ni ne démontre qu’elle aurait donné congé avant cette date si elle avait été mieux informée du risque de voir le bail se transformer en bail commercial dès le 1er mai 20219, ni qu’elle aurait négocié un mantien dans les lieux au-delà du terme, à d’autres conditions.

En conclusion, dès lors d’une part que le manquement du notaire à son obligation d’assurer l’efficacité juridique de l’acte n’est pas démontré et que d’autre part, la S.A.R.L. CASTELBAR échoue à démontrer le lien de causalité entre la rédaction ambiguë de la clause litigieuse et sa condamnation au paiement des loyers dus entre le 22 décembre 2019 et le 14 septembre 2021, sa demande de garantie ne peut qu’être rejetée.

Sur les mesures accessoires

Dès lors que la partie qui sera jugée débitrice des dépens et frais irrépétibles est en redressement judiciaire, il sera rappelé à titre liminaire que pour relever du traitement préférentiel prévu à l’article L622-17 du code de commerce, une créance de frais irrépétibles et de dépens doit non seulement être postérieure au jugement d’ouverture du débiteur, mais également respecter les autres critères fixés par ce texte, c’est-à-dire être utile au déroulement de la procédure collective ou être due au débiteur en contrepartie d’une prestation à lui fournie après le jugement d’ouverture (Cass., Com, 2 décembre 2014, n°13-20311).

Tel n’étant pas le cas en l’espèce, la juridiction ne peut prononcer une condamnation de ces chefs.

En l’absence de caractérisation des conditions requises, la créance de dépens et de frais irrépétibles ne pourra faire l’objet que d’une fixation au passif de la procédure collective.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la S.A.R.L. CASTELBAR, qui succombe à l’instance devra supporter la charge des dépens, lesquels feront l’objet d’une fixation au passif de la procédure pour le montant qu’il appartiendra à la société civile immobilière SCI MAYA de justifier.

°Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, «le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.»

En l’espèce, il y aura lieu de fixer au passif de la procédure de la S.A.R.L. CASTELBAR la créance de la société civile immobilière SCI MAYA à hauteur de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Me [Y] [D] ne formule aucune demande au titre des frais irrépétibles.

La demande de condamnation solidaire formée à l’encontre de Me [Y] [D] par la société civile immobilière SCI MAYA sera rejetée. Il en ira de même pour la demande de la S.A.R.L. CASTELBAR.

La demande adverse sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Il sera en tant que de besoin rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa redaction applicables aux instances introduites à compter du 1er Janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La S.A.R.L. CASTELBAR, qui fait l’objet d’un redressement judiciaire, ne justifie pas d’un motif suffisant pour que l’exécution provisoire soit écartée. Sa demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Dit qu’un bail commercial entre la société civile immobilière SCI MAYA et la S.A.R.L. CASTELBAR a pris effet à compter du 1er mai 2019 ;

Dit que le bail commercial entre la société civile immobilière SCI MAYA et la S.A.R.L. CASTELBAR a pris fin au 14 septembre 2021 ;

Fixe la créance de la société civile immobilière SCI MAYA au passif de la procédure collective de la S.A.R.L. CASTELBAR à titre chirographaire, à hauteur de 40.048 euros correspondant aux loyers, charges et taxes foncières dus au titre du bail commercial pour la période du 22 décembre 2019 au 14 septembre 2021, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 octobre 2020 pour les loyers échus à cette date et à compter de chaque échéance pour les sommes postérieures, et ce jusqu’au 04 avril 2022, date du jugement d’ouverture ;

Condamne la société civile immobilière SCI MAYA, prise en la personne de son représentant légal, à restituer à la S.A.R.L. CASTELBAR, prise en la personne de son représentant légal, le dépôt de garantie après déduction des frais de réparation du volet roulant, soit la somme de 2.611,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2022 ;

Déboute la S.A.R.L. CASTELBAR, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 282,05 euros au titre de la moitié des frais d’huissier pour l’établissement de l’état des lieux ;

Fixe la créance de la société civile immobilière SCI MAYA au titre des dépens au passif de la procédure collective de la société CASTELBAR ;

Fixe la créance de la société civile immobilière SCI MAYA au titre des frais irrépétibles au passif de la procédure collective de la société CASTELBAR à hauteur de 4.000 euros ;

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile par la société civile immobilière SCI MAYA à l’encontre de Me [Y] [D] d’une part et par la S.A.R.L. CASTELBAR à l’encontre de «tout succombant» ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit et rejette la demande de la S.A.R.L. CASTELBAR tendant à ce qu’elle soit écartée ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT