COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [B] [J], [E] [Q] épouse [R] c/ Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Syndic. de copro. [Adresse 1] AGENCE DU [Adresse 2]

N° 26/225

Du 12 Mars 2026

4ème Chambre civile

N° RG 23/00272 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OVF6

Grosse délivrée à :

Maître [Z] [X]

expédition délivrée à :

la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER

la SELARL JULIEN SALOMON

M^e Laura RICCI

le 12 Mars 2026

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du douze Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame SANJUAN PUCHOL

Assesseur : Madame VALAT

Assesseur : Madame VALLI

Greffier : Madame KALO.

DÉBATS

A l’audience publique du 15 Décembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 12 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Mars 2026, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEURS:

M. [B] [J]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Mme [E] [Q] épouse [R]

[Adresse 4]

[Localité 3] (NORVEGE)

représentée par Maître Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDEURS:

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES prise en la personne de son représentant légal (Assureur responsabilité Civile Agence du [Localité 4])

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par Maître Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] et [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice, la SNC [Adresse 8],

[Adresse 9]

[Localité 6]

représenté par M^e Laura RICCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.N.C. AGENCE DU [Localité 4] prise en la personne de son gérant en exercice

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentée par Maître Julien SALOMON de la SELARL JULIEN SALOMON, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [B] [J] et Madame [E] [T] [Q] épouse [R] sont copropriétaires au sein de la résidence immobilière du “[Adresse 6] et [Adresse 7]” à [Localité 7].

L’ensemble immobilier est régi par un règlement de copropriété en date du 29 octobre 1974.

Le syndic a convoqué une assemblée générale, pour le lundi 12 septembre 2022 à 14 heures 30, aux fins de modifier le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

En effet, l’un des copropriétaires, la SARL AGAPE, propriétaire du lot 108, situé au 1er étage avec une entrée indépendante au [Adresse 11], avait sollicité la mise à l’ordre du jour, lors d’une assemblée générale extraordinaire, de la division de son lot, auquel étaient affectés 701/10.000èmes, en trois nouveaux lots, un lot A, à savoir un appartement de 20,05 m2, un lot n° B, à savoir un appartement de 25,05 m2, et un lot n° C, à savoir un couloir commun de 2,53 m2. Le montant total des tantièmes devait rester inchangé, avec les affectations de tantièmes suivants : lot n° A : 295 tantièmes, lot n° B : 369 tantièmes, et le lot n° C, 37 tantièmes, soit un montant total conservé de 701/10.000èmes.

D’autre part, la SARL AGAPE demandait l’autorisation d’exercer, dans les nouveaux lots créés, des locations en meublés touristiques.

L’assemblée générale du 12 septembre 2022, en résolution n° 4, a approuvé la modification de l’état descriptif de division, telle que sollicitée par la SARL AGAPE, à la majorité de 3.624 tantièmes / 10.000 tantièmes, étant précisé que des copropriétaires détenant seulement 5.977 tantièmes étaient présents ou représentés, lors de l’assemblée.

La même assemblée générale, en résolution n° 5, a également autorisé, à la même majorité de 3.624 tantièmes, la SARL AGAPE à exercer, dans les nouveaux lots, une activité de locations en meublés touristiques.

Par assignation délivrée par-devant le tribunal judiciaire de NICE le 13 octobre 2022, à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du “[Adresse 12]”, mais également à l’encontre du syndic, la SNC [Adresse 8], à titre personnel, Monsieur [B] [J] et Madame [E] [T] [Q] épouse [R] ont sollicité l’annulation des résolutions n° 4 et 5, du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 6] ET [Adresse 13]” du 12 septembre 2022. Monsieur [B] [J] et Madame [E] [T] [Q] ont sollicité également diverses condamnations indemnitaires.

La SNC AGENCE DU [Localité 4], ès-qualité de syndic, a dénoncé ladite procédure à sa compagnie d’assurances, la compagnie MMA IARD Assurances mutuelles par assignation du 4 juillet 2023.

La SARL AGAPE a notifié des conclusions d’intervention volontaire le 6 septembre 2023 .

Parallèlement, et postérieurement à la délivrance de l’assignation en date du 13 octobre 2022 à l’encontre de l’assemblée générale du 12 septembre 2022, une nouvelle assemblée générale s’est tenue le 29 novembre 2022, et par la résolution N° 19, l’assemblée générale a voté l’autorisation à portée générale, dans les termes suivants :

L’assemblée générale autorise dans la copropriété l’exercice d’une activité commerciale de location meublée de courte durée touristique dans les appartements de la copropriété.

L’assemblée générale prend acte que le procès-verbal sera publié au service de la publication foncière à la charge de Monsieur [W].

Rappel tout changement des dispositions du règlement de copropriété, tel que la modification d’usage des lots d’appartement comme demandé à cette résolution doit se voter à l’unanimité de l’ensemble des copropriétaires.

La résolution a été adoptée à la majorité relative de 3863 voix sur 6093 voix présentes, sur un total de 10.000 tantièmes après un premier vote dans les mêmes proportions, portant rejet au regard de la majorité requise de l’article 25.

La résolution précédente n°18 de la même assemblée générale du 29 novembre 2022, énonçait:

“ INFORMATION SUR LES LOCATIONS SAISONNIERES OU DE COURTE DUREE TYPE AIRBNB

L’Assemblée Générale informe les copropriétaires que la location saisonnière ou de courte durée type AirBnB n’est pas autorisée dans l’immeuble. En effet, les occupations des appartements ne peuvent se faire que de manière bourgeoise avec l’autorisation d’avoir une activité de profession libérale au sein de l’appartement. La location meublée est autorisée seulement à la condition que l’appartement soit loué en totalité.

Tout changement des dispositions du Règlement de Copropriété doit se voter à l’unanimité de l’ensemble du Syndicat des Copropriétaires.

ONT VOTE POUR : 6093/10000. Résolution n’ayant pas fait l’objet d’un vote”.

Monsieur [B] [J] et Madame [E] [T] [Q] épouse [R] ont alors délivré une nouvelle assignation le 11 janvier 2023, à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du “[Adresse 12]”, mais également à l’encontre du syndic, la SNC [Adresse 8], à titre personnel, aux fins de solliciter l’annulation de ladite résolution n° 19 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 6] ET [Adresse 13]” du 29 novembre 2022.

Les demandeurs ont sollicité également les condamnations indemnitaires suivantes :

— La condamnation de la SNC AGENCE DU [Localité 4] à leur payer à chacun :

* La somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts, soit la somme totale de 20.000,00 euros,

* La somme de de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, soit 5.000,00 euros au total,

— La condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer à chacun, la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, soit 5.000,00 euros au total, et les entiers dépens ;

Cette assignation a été enrôlée sous le numéro RG 23/00272.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2023, la SNC [Adresse 8] a appelé en cause la compagnie MMA IARD Assurances mutuelles et, par ordonnance du 25 octobre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de l’appel en cause enrôlé sous le numéro de RG 23/2606 avec la présente affaire principale sous le plus ancien numéro de RG 23/0272.

Toutefois, par conclusions aux fins de désistement partiel notifiées le 13 février 2024, la SNC [Adresse 8] a demandé au tribunal de prendre acte de son désistement d’instance à l’encontre de la compagnie MMA IARD Assurances mutuelles, et de déclarer le désistement parfait en réservant les dépens.

La MMA IARD Assurances mutuelles a saisi le juge de la mise en état d’une demande d’incident.

Par ordonnance du 26 septembre 2024, le juge de la mise en état a constaté l’extinction de l’instance et le dessaisissement du tribunal exprimé par la compagnie d’assurance MMA IARD Assurances mutuelles, accepté par les défendeurs à l’incident.

Par jugement en date du 9 juillet 2025, dans la première affaire enrôlée sous le numéro RG 22/04021, le tribunal judiciaire de NICE a prononcé la nullité de la résolution numéro 5 de l’assemblée générale du 12 septembre 2022, autorisant la SARL AGAPE à exercer, dans les nouveaux lots, une activité de locations en meublés touristiques.

a SARL AGAPE a interjeté appel dudit jugement le 28 juillet 2025 mais exclusivement en ce qui concerne le rejet de sa demande indemnitaire et de sa condamnation à payer aux demandeurs, des frais irrépétibles et les dépens.

L’annulation de la résolution numéro 5 portant sur l’autorisation de la SARL AGAPE à exercer, dans les nouveaux lots, une activité de locations en meublés touristiques, est donc définitive à ce jour.

Dans la présente procédure relative à l’assemblée générale du 29 novembre 2022, et au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 25 novembre 2025, Monsieur [B] [J] et Mme [E] [T] [Q] demandent au tribunal de :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 9] " [Localité 6] et la SNC [Adresse 8] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

— Vu les dispositions des articles 42, 25, 11 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,

— Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Vu l’article 1240 du Code civil,

ANNULER la résolution n°19 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 9] " [Localité 6] du 29 novembre 2022.

CONDAMNER la SNC AGENCE DU [Localité 4] à payer et porter à chacun des requérants, la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts, soit la somme totale de 20.000 euros, outre celle de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, soit 5.000 euros au total.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer et porter à Madame [E] [T] [Q] épouse [R] et à Monsieur [B] [J], chacun, la somme de 2.500,00 euros sur la base de l’article 700 du Code de procédure civile soit la somme de 5.000,00 euros au total, et les entiers dépens.

JUGER que les concluants seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 octobre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et [Adresse 7] à Nice demande au tribunal de :

STATUER ce que de droit sur la validité de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 29 novembre 2022.

DEBOUTER Monsieur [B] [J] et Madame [E] [T] [Q] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 6] et [Adresse 7] ".

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER Monsieur [B] [J] et Madame [E] [T] [Q] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 6] et [Adresse 7] " la somme de 2500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER les mêmes, in solidum, aux entiers dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

RAPPELER l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 27 novembre 2025, la Société en nom collectif [Adresse 8], sollicite de voir le tribunal :

DEBOUTER Monsieur [B] [J] et Madame [E] [Q] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel :

CONDAMNER in solidum Monsieur [B] [J] et Madame [E] [Q] à payer à l’AGENCE DU [Localité 4] une somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause :

CONDAMNER in solidum Monsieur [B] [J] et Madame [E] [Q] à payer à l'[Adresse 8] une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Enfin, la compagnie MMA IARD Assurances mutuelles par conclusions du 25 novembre 2025 demande au tribunal de :

VU l’extinction de l’instance qui résulte du désistement d’instance et d’action exprimé par la Compagnie d’assurance MMA IARD Assurances mutuelles IARD ;

VU le désistement d’instance de la société [Adresse 8] à l’encontre de la compagnie

MMA IARD Assurances mutuelles ;

JUGER que la compagnie MMA IARD Assurances mutuelles devra être purement et simplement mise hors de cause.

En tout état de cause :

DEBOUTER les parties de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre des MMA IARD Assurances mutuelles dès lors que l’Agence du [Localité 4] n’a commis aucune faute en lien de causalité avec les préjudices allégués.

Pour un plus ample exposé des faits et moyens à l’appui des prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures respectives susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée au 1er décembre 2025 et retenue à l’audience collégiale du 15 décembre 2025. Le prononcé de la décision a été fixé au 12 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 novembre 2022 que Monsieur [B] [J] et Mme [E] [T] [Q] ont voté chacun contre l’adoption de la résolution n°19, tant lors du premier vote à la majorité de l’article 25 que lors du vote immédiatement suivant à la majorité de l’article 24.

Ils ont donc la qualité de copropriétaires opposants et leurs demandes sont recevables.

Sur la mise hors de cause de la compagnie MMA IARD Assurances mutuelles

Comme cela a été rappelé ci-dessus, par conclusions notifiées le 13 février 2024, la SNC [Adresse 8] a demandé au tribunal de " prendre acte du désistement d’instance de la SNC Agence du [Localité 4] à l’encontre de la compagnie MMA IARD Assurances mutuelles IARD ".

Le juge de la mise en état dans son ordonnance du 26 septembre 2024 a commis certaines erreurs matérielles en mentionnant notamment que c’était la compagnie MMA IARD Assurances mutuelles qui se serait désistée.

Par requête en rectification d’erreur matérielle, la compagnie MMA IARD Assurances mutuelles a sollicité la rectification de cette ordonnance en soulignant qu’elle ne s’était jamais désistée mais avait accepté le désistement offert. Par ailleurs elle relevait que le désistement portait sur l’instance mais non pas sur l’incident.

La société [Adresse 8], complétait cette demande au juge de la mise en état en indiquant s’être désistée de son instance mais non de son action.

Aucune ordonnance rectificative n’a été prononcée.

En l’état, il convient de constater que la SNC Agence du [Localité 4] a appelé en cause la compagnie MMA IARD Assurances mutuelles par acte du 4 juillet 2023 en sollicitant la jonction de cette instance avec l’instance principale enrôlée sous le numéro RG 23/272.

Puis par conclusions du 13 février 2024, ladite SNC [Adresse 8] s’est désistée de son instance à l’encontre de la seule compagnie MMA IARD Assurances mutuelles en demandant de voir ce désistement parfait en l’absence de conclusions au fond préalable de la Compagnie MMA IARD Assurances mutuelles.

Dès lors, au jour des conclusions de désistement partiel de la SNC [Adresse 8], le désistement de l’instance entre [B] Agence du [Localité 4] et la compagnie MMA IARD Assurances mutuelles devait être déclaré parfait.

Il ne peut s’agir que d’un désistement d’instance et non pas d’un désistement d’action d’autant que dans ses conclusions la SNC [Adresse 8] indiquait avoir obtenu confirmation qu’elle bénéficiait de la garantie de MMA IARD Assurances mutuelles.

Aucune des parties en la cause n’a présenté de demande contre MMA IARD Assurances mutuelles.

Il convient en conséquence de constater que la compagnie MMA IARD Assurances mutuelles est hors de cause depuis le désistement d’instance du 13 février 2024 et que la demande de mise hors de cause est sans objet.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 19 de l’assemblé générale du 29 novembre 2022

1/ sur la possibilité de changement de destination de l’immeuble

L’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation définit le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation comme le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Selon l’article 8 I. de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également les règles relatives à l’administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Aux termes de l’article 9 de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 14] à [Localité 8] ont été établis le 8 novembre 1974 par Me [O] [I], Notaire à [Localité 8].

Le règlement de copropriété prévoit à la section " destination de l’immeuble – usage des parties (page 11) :

“L’immeuble est destiné à l’usage principal d’habitation. Toutefois il pourra être exercé des commerces au rez de chaussée et des professions libérales dans les appartements".

Il ressort de la rédaction du règlement de copropriété, que l’immeuble est à destination bourgeoise sans exclusivité, que l’exercice des professions libérale est autorisé dans les appartements et que l’exploitation de commerces est autorisée au rez de chaussée sans limitation expresse relative à la nature de l’activité commerciale exercée.”

A la section de l’usage des parties privatives, il est prévu :

“ Article 2 :

Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse soit compromettre la solidité de l’immeuble, soit porter atteinte à sa destination et sous les réserves qui vont être ci-après formulées :

a) occupation

Les appartements ne pourront qu’être occupés bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une profession libérale.

La location en meublé d’appartements entiers est autorisée. En revanche la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite.”

Le règlement prévoit également en son article 16 (section modification des lots) :

“ Les copropriétaires pourront échanger entre eux des éléments détachés de leurs lots ou en céder aux propriétaires voisins ou encore diviser leurs locaux en plusieurs lots. Ils auront la faculté de modifier en conséquence la quote-part des charges de toutes natures afférents aux locaux en question, à la condition que le total reste inchangé.

Toutefois la nouvelle répartition des charges résultant des modifications ainsi effectuées, sera par application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, soumise à l’approbation de l’assemblée statuant à la majorité prévue par l’article cinquante du présent règlement.

Bien entendu, tout copropriétaire de plusieurs lots jouira de la faculté de modifier la composition de ses lots mais sous les mêmes conditions.

Toute modification des lots devra faire l’objet d’un acte modificatif de l’état descriptif de division.

En cas de division d’un lot, cet acte attribuera un nouveau numéro à chacune des parties du lot divisé lesquelles formeront autant de lots distincts (…).”

L’article 50 dudit règlement prévoit :

“Les décisions autres que celles visées sous les articles 88 à 92 inclus du présent règlement de copropriété sont prises à la majorité des voix dont disposent les copropriétaires ou associés présents ou représentée ayant en vertu du présent règlement voix délibérative au sujet de la résolution mise aux voix.”

En l’espèce, la résolution attaquée ne visait pas à la division d’un lot en plusieurs autres lots.

La résolution N°19 mise au vote vise à une modification du règlement de copropriété pour supprimer la clause d’occupation bourgeoise principale et permettre une exploitation d’activité commerciale de location meublée de courte durée touristique dans n’importe quel lot à usage d’appartement d’habitation de la copropriété.

Cette modification du règlement tend à avoir une portée générale au bénéfice de chacun des copropriétaires, en permettant un changement d’usage des différents lots à usage d’appartement d’habitation.

Le changement d’usage éventuel des lots en logement locatif doit répondre à des contraintes administratives de déclaration et d’autorisation.

La modification envisagée fixe la seule activité commerciale autorisée, à savoir la location meublée touristique de courte durée.

La localisation de l’immeuble dans le [Localité 9] à vocation touristique par excellence, ne s’oppose pas à cette modification du règlement de copropriété en relevant que les lots du rez-de chaussée étaient déjà affectés à un usage commercial, sans restriction.

En l’espèce, la division d’un lot en plusieurs lots en conservant le même nombre de tantièmes anciennement affectés au lot initial est prévue et autorisée par le règlement de copropriété.

Si la location meublée par chambre d’un seul lot est interdite, la location meublée par lot entier est prévue et autorisée par le règlement de copropriété.

Dès lors, la location meublée de chaque nouveau lot, issu d’un lot plus grand initial, ne peut être interdite.

En revanche, la résolution mise au vote envisage l’autorisation d’exercer une activité commerciale de location meublée touristique au sein des lots à destination d’habitation bourgeoise.

Dès lors la résolution 19 porte sur la modification de la destination de l’immeuble et des lots d’habitation qui relève d’un vote à l’unanimité.

2/ Sur la validité du vote de la résolution N°19

La résolution 19 visant à modifier le règlement de la copropriété quant à la destination de l’immeuble devait être votée à l’unanimité selon les dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui édicte :

Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

La résolution contestée devait donc être votée à l’unanimité des voix des copropriétaires.

En l’espèce, le vote de l’assemblée générale vise la majorité de l’article 25 puis le recours à un deuxième vote au titre de l’article 25-1, ce qui ne correspond pas aux dispositions prévues par la loi.

La résolution contestée doit donc être annulée et les demandes de Monsieur [J] et Mme [Q] seront accueillies.

Sur la responsabilité du syndic

Le syndic, Agence du port, est un syndic professionnel.

Dès lors, il lui appartenait d’éclairer les copropriétaires sur la majorité requise pour le vote sur le projet de résolution 19.

Le syndic dans ses conclusions soutient que l’activité de location meublée de courte durée n’est pas forcément de nature commerciale.

Cependant la résolution mise au vote vise expressément la possibilité d’exercer une activité commerciale de location meublée touristique, par quelque propriétaire de lot que ce soit, ce qui implique le changement de destination de l’immeuble.

Ce changement de destination de l’immeuble requiert l’unanimité et non pas une majorité même renforcée.

Dès lors le syndic a engagé sa responsabilité professionnelle et il est à l’origine de la présente procédure en nullité de la résolution sera donc condamné aux dépens at aux frais irrépétibles.

Il sera en revanche et pour ce motif débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

Les demandeurs ne démontrent pas l’existence d’un préjudice particulier lié directement à la faute commise par le syndic. Dès lors leur demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au procès, le syndicat de copropriété et le syndic seront condamnés aux dépens ainsi qu’à verser in solidum entre eux la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à chacun des demandeurs.

Il convient de dire que Monsieur [B] [J] et madame [E] [T] [Q] seront dispensés de participation aux frais de la présente procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La présente décision est de droit exécutoire par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE les demandes de Monsieur [B] [J] et Mme [E] [T] [Q] recevables ;

CONSTATE que le désistement de l’instance de la SNC [Adresse 8] à l’encontre de la compagnie MMA IARD Assurances mutuelles est parfait et DIT que la demande de mise hors de cause est sans objet ;

PRONONCE l’annulation de la résolution N°19 de l’assemblée générale du 29 novembre 2022;

CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires du l’immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 8] et la SNC [Adresse 8] à payer la somme de 1000 euros à Monsieur [B] [J] et la somme de 1000 euros à Mme [E] [T] [Q] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires du l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 8] et la SNC Agence du [Localité 4] aux dépens ;

DIT que Monsieur [B] [J] et madame [E] [T] [Q] seront dispensés de participation aux frais de la présente procédure ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Et le jugement a été signé par le greffier et le Président.

LE GREFFIER LE PRESIDENT