TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/01824 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7BO5

N° MINUTE : 3

Assignation du :

09 Janvier 2025

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert:

[C] [R] [N][2]

[2] À M^e OUAZAN et M^e CHASTAGNIER ; CCC à Mme [R] [N] et Mme [F]

[Adresse 3]

[XXXXXXXX01]

Médiateur :

Mme [Z] [F]

[Adresse 9]

[Courriel 16] -

[XXXXXXXX02]

JUGEMENT

rendu le 26 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. LA MERINGAIE

[Adresse 4]

[Localité 12]

représentée par Maître Valérie OUAZAN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0428

DEFENDERESSE

S.C. FRUCTIFONCIER

[Adresse 10]

[Localité 11]

représentée par Maître Sabine CHASTAGNIER de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, demeurant [Adresse 8], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0082

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 19 Juin 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 11 mai 2015, la SCI Lebozet aux droits de laquelle vient désormais la société civile Fructifoncier en vertu d’un acte de cession en date du 20 février 2019, a donné à bail commercial à la société La Méringaie des locaux dépendant d’un immeuble situé sis [Adresse 5] à [Localité 12], désignés comme suit :

« Un local commercial lot de copropriété n° 1 avec les 478/10088èmes de la propriété du sol et des parties communes générales et les 1698/1 0000èmes des parties communes spéciales au bâtiment A, au rez-de-chaussée une boutique en vitrine sur la [Adresse 15], un fournil, une douche, conduit d’extraction et au sous-sol trois caves le tout d’une surface carrez totale de 70.58 m2 et d’une surface au sol totale de ll4. 75 m2 .

L’ensemble des locaux est en état brut avec fluide en attente»

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 12 mai 2015 pour se terminer le 11 mai 2024 moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 110.000 euros HT HC.

La destination de lieux est celle de “Pâtisserie, boulangerie et épicerie fine.”

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2024, la société La Méringaie a sollicité le renouvellement du bail à la date du 12 mai 2024 pour une durée de douze années.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 8 août 2024, la société Fructifoncier a consenti au principe du renouvellement du bail sollicité aux clauses et conditions du bail antérieur, en ce compris le loyer.

Par mémoire notifié le 27 août 2024, la société La Méringaie a sollicité à titre principal la fixation d’un loyer de renouvellement évalué à la somme de 49.658 euros HT HC par an.

La société Fructifoncier a régularisé un mémoire en réponse le 12 décembre 2025 aux fins de solliciter la fixation du loyer à la somme annuelle de 128.500 euros HT HC.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025, la société La Méringaie a fait assigner la société Fructifoncier devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :

A titre principal,

— fixer le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 49.658 euros HC/HT à compter du 12 mai 2024, outre les intérêts à valoir sur la différence entre le montant du loyer fixé en renouvellement et le loyer effectivement réglé, en application de l’article 1352-6 du code civil, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du même code, à compter de l’assignation,

— constater que la valeur locative des locaux est inférieure au loyer plafonné,

— juger que le bailleur sera tenu de rembourser au preneur le trop-perçu de loyer avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2024,

— juger que le dépôt de garantie sera réajusté,

— juger qu’à défaut d’exercice par le preneur de son droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce et qu’à défaut d’appel, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conformément aux articles L. 112-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société Fructifoncier au paiement de la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Fructifoncier aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

— désigner en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, tel expert qu’il plaira à la juridiction avec mission, notamment, de rechercher la valeur locative du loyer du bail renouvelé, à compter du 12 mai 2024 en application des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce et des stipulations contractuelles et ce, aux frais avancés de la société Fructifoncier,

— fixer le loyer annuel provisionnel, pendant la durée de l’instance, à la somme de 49.658 euros annuel hors charges, hors taxes,

— ordonner l’exécution provisoire concernant le loyer provisionnel,

— réserver les dépens.

Au soutien de ses demandes, la société La Meringaie fait exposer en substance que la valeur locative des locaux loués, qu’il convient de fixer avant abattements à la somme annuelle de 54400 euros HT HC et après abattements pour charges exorbitantes à la somme arrondie de 49658 euros HT HC est inférieure au loyer plafonné qui est de 134 500 euros HT HC.

Aux termes de don dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 juin 2025, la société Fructifoncier demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 12 mai 2024 à la somme annuelle en principal de 128.500 euros HT HC,

— dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tous rappels de loyer, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, ou subsidiairement à compter de la notification du mémoire du bailleur, et seront ensuite capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— débouter la société La Méringaie de l’ensemble de ses prétentions,

— condamner la société La Méringaie au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Subsidiairement,

— si une expertise était ordonnée, fixer au montant du dernier loyer contractuel indexé, le loyer provisionnel que le Preneur devra régler à la date d’effet du nouveau loyer,

— voir, dans cette hypothèse, réserver les dépens.

La société Fructifoncier fait exposer en substance que la valeur locative est supérieure au loyer plafonné en ce qu’elle doit être fixée à la somme annuelle de 128 532 euros HT HC après correctifs et qu’il convient de fixer le loyer du bail renouvelé à hauteur de cette somme, compte tenu de la modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu un effet favorable sur l’activité exercée.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 juin 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 26 septembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 12 mai 2024, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’article L145-33 du code de commerce énonce que le montant des loyers et baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle, à défaut d’accord est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité.

L’article L145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Par ailleurs, l’article R.145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l’espèce, au regard de ce qui précède, les parties conviennent qu’il y a lieu de rechercher la valeur locative des lieux loués sur laquelle elles ne sont pas parvenues à un accord.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4.000 euros. La consignation de cette somme sera mise par moitié à la charge de chacune des parties.

Sur l’injonction de rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige ».

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, « le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’ est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives. Etant entendu qu’il n’est pas suffisamment justifié par la société preneuse de fixer un loyer provisionnel qui serait inférieur au dernier loyer contractuel de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société civile Fructifoncier à la SAS La Meringaie portant sur les locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 12], pour une durée de neuf ans à compter du 12 mai 2024,

Ordonne une expertise sur le prix du bail renouvelé,

Commet pour y procéder :

Mme [C] [R] [N]

[Adresse 3]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 14]

Avec pour mission de :

* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux en cause, les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,

* rechercher les références utiles de comparaison,

* rechercher la valeur locative à la date du 12 mai 2024 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* dans le cas où la valeur locative serait supérieure au loyer plafonné, donner son avis sur un éventuel motif de déplafonnement,

* donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 12 mai 2024 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

* du tout, dresser rapport,

Dit qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 décembre 2026,

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par moitié par la société Fructifoncier et par la société La Meringaie à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 13]) avant le 30 novembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 27 janvier 2026 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Mme [Z] [F]

[Adresse 9]

[Courriel 16] – [XXXXXXXX02]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 26 Septembre 2025

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL S. GUILLARME