COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [W] [R], [Z] [R], [S] [T] veuve [R], [V] [R], [N] [R], [D] [R] c/ S.A.S. BOCAGE

MINUTE N° 26/

Du 04 Février 2026

LOYERS COMMERCIAUX

N° RG 22/00014 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OPER

Par jugement en date du quatre Février deux mil vingt six

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Décembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 04 Février 2026,

PRONONCE

Par mise à disposition au greffe le 04 Février 2026 , signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Juge des Loyers Commerciaux, et Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

M^e Caroline LASKAR

M^e Emilie LAROSA

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDEURS:

Madame [W] [R]

[Adresse 14]

[Adresse 14]

[Localité 1]

représentée par M^e Emilie LAROSA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [Z] [R]

[Adresse 8]

[Localité 10]

représenté par M^e Emilie LAROSA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [S] [T] veuve [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Emilie LAROSA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [V] [R]

[Adresse 11]

[Localité 5]

représenté par M^e Emilie LAROSA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [N] [R]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Emilie LAROSA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [D] [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Emilie LAROSA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

S.A.S. BOCAGE représentée par son représentant légal en exercice

[Adresse 15]

[Localité 9]

représentée par M^e Caroline LASKAR, avocat au barreau de NICE, avocat postulant,M^e Hanan CHAOUI de la SCP DELCADE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

***********************

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant bail du 9 juillet 1987, M [O] [R] et Mme [W] [R] ont donné en location à la société Novitextil, un local commercial situé [Adresse 7] à [Localité 1] à usage exclusif de commerce de tissus, soieries, chemiseries, bonneterie, confections, fourrures, passementerie et voilage pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1987 expirant le 31 décembre 1995.

Par acte du 28 février 1996, le bail a été renouvelé entre les parties pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1996 jusqu’au 31 décembre 2004.

Suivant acte notarié du 28 janvier 1999, le bail a été renouvelé entre M. [C] [R] et Mme [W] [R] et la société Novitextil pour une durée de neuf ans du 1er février 1999 au 31 janvier 2008 moyennant un loyer annuel de 65 000 francs.

Suivant une donation-partage du 29 mai 2006, Mme [W] [R] a fait donation à ses trois enfants M. [Z] [R], M. [O] [R] et M. [J] [R] de la totalité de la nue-propriété des locaux commerciaux situés [Adresse 7] à [Localité 1], avec réserve d’usufruit.

Par un acte du 9 mai 2008, le renouvellement du bail été conclu entre M. [C] [R] et Mme [W] [R] et la société Chaussures Eram venant aux droit de Novitextil, à compter rétroactivement du 1er février 2008 jusqu’au 31 janvier 2017 moyennent un loyer annuel de 13.260 euros hors taxes et hors charges.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Le 28 décembre 2010, M. [J] [R] a cédé à M. [O] [R] à titre de licitation ses droits indivis, soit un tiers en nue-propriété détenu dans les biens situés [Adresse 7] à [Localité 1].

Par acte extra-judiciaire du 21 novembre 2019, la société Bocage venant aux droits de la société Chaussures Eram a sollicité de Mme [W] [R], de M. [Z] [R] et de M. [O] [R] venant aux droits de M. [C] [R], le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2020, aux mêmes charges et conditions sauf à majorer le loyer dans les conditions prévues par la loi.

Par acte extra-judiciaire du 2 mars 2020, Mme [W] [R], nue-propriétaire, M. [Z] [R], et M. [O] [R] usufruitiers, ont notifié à la société Bocage leur acceptation du renouvellement du bail mais moyennant un loyer annuel de 32.160 euros.

Par lettre du 20 mars 2020, la société Bocage a répondu qu’elle cessait de payer les loyers en raison de la pandémie Covid 19.

Par mémoire préalable, notifié à la locataire par lettre recommandée avec avis de réception du 23 février 2022, les bailleurs, invoquant le fait que le bail expiré, avait une durée supérieure à 12 ans, ont sollicité la fixation du loyer sur renouvellement à la valeur locative estimée à un montant de 32 .160 euros par an en principal à compter du 1er mars 2021.

Aucun accord n’ayant pu intervenir entre les parties, par acte de commissaire de justice du 5 août 2022, Mme [W] [R], M. [Z] [R], Mme [S] [T] épouse [R], M. [V] [R], Mme [N] [R] et M. [D] [R] venant aux droits de M. [O] [R], usufruitier décédé, ont fait assigner la société Bocage devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir :

— à titre principal, fixer le loyer sur renouvellement à la somme de 32.160 euros par an, hors charges,

— condamner la société Bocage au paiement de la somme de 31.353,28 euros au titre de l’arriéré locatif échu et exigible au mois de juillet 2022 avec les intérêts au taux légal et à compter du 2ème trimestre 2022, la somme de 8.040 euros hors taxes et charges par trimestres à échoir,

— et, en tout état de cause, condamner la locataire à lui verser une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 11 avril 2023, les consorts [R] ont sollicité :

— de juger nul et inopposable le renouvellement du bail du 9 mai 2008

— juger que le bail du 28 janvier 1999 s’est tacitement prorogé après son échéance du 31 janvier 2018, au-delà de 12 ans

— juger nulle la demande de renouvellement du bail commercial des 19 et 26 novembre 2019

— débouter la SAS BOCAGE de ses demandes et de celle visant à juger son action prescrite

— juger qu’il y a lieu à déplafonnement

— fixer le loyer au prix annuel de 32.160 euros hors taxes et hors charges

— subsidiairement, s’il devait être jugé qu’il n’y a pas lieu à déplafonnement total

— lui donner acte de l’interruption de la prescription résultant du décès de M. [R]

— juger qu’une modification des facteurs locaux de commercialité est intervenue

— juger qu’il y a lieu à déplafonnement

— fixer le loyer à 32.160 euros par an hors taxes et hors charges

— condamner la société Bocage au paiement de la somme de 31 353.28 euros au titre de l’arriéré locatif échu et exigible au mois de juillet 2022 avec les intérêts au taux légal et à compter du 2ème trimestre 2022, la somme de 8040 euros hors taxes et charges par trimestres à échoir,

— débouter la société Bocage de ses demandes

— condamner la locataire à lui verser une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 4 octobre 2023, le juge des loyers commerciaux a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Bocage et déclaré recevable l’action en fixation du loyer de renouvellement formée par les consorts [R],

— rejeté la demande visant à dire nul le renouvellement du bail du 9 mai 2008,

— dit que le bail s’est renouvelé à compter du 1er janvier 2020 pour une nouvelle durée de 9 ans et écarté le déplafonnement du loyer fondé sur une durée effective du bail expiré supérieure à douze années,

— avant-dire droit sur le montant du loyer sur renouvellement au 1er janvier 2020, ordonné une expertise, confiée à M. [A] [K], pour mission notamment de :

fournir tous éléments permettant de déterminer si au cours du bail expiré était intervenue une modification notable de l’un au moins des éléments mentionnés aux articles R 145 – 3 à R 145-6 et R 145-8 du code de commerce et plus particulièrement des facteurs locaux de commercialité, dans l’affirmative, de fournir tous éléments permettant de déterminer la valeur locative au 1er janvier 2020, conformément aux dispositions de l’article 145-33 du code de commerce et, en toutes hypothèses, de de calculer le loyer sur renouvellement à partir de la variation des indices.

M. [L] [H], désigné en remplacement de Mme [A] [K] par ordonnance du 14 décembre 2023, a établi son rapport d’expertise le 17 décembre 2024. Il conclut que la modification de la commercialité dans le secteur n’avait pas d’incidence sur le local considéré et fixe, à la date de renouvellement, la valeur locative annuelle à 21.896 euros HT et le loyer annuel de renouvellement sur la base de la variation indiciaire à 15.412 euros HT.

Dans leur mémoire récapitulatif après expertise judiciaire adressé à la société Bocage par lettre recommandée reçue le 19 juin 2025, Mme [W] [R], M. [Z] [R], Mme [S] [T] épouse [R], M. [V] [R], Mme [N] [R] et M. [D] [R] sollicitent :

— à titre principal,

qu’il soit jugé que le loyer des locaux loués par la société Bocage doit être déplafonné en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité,la fixation du loyer à la somme annuelle de 25.000 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er janvier 2020, soit un loyer mensuel le 2.083 euros,la fixation du loyer à compter du 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 26.678 euros hors charges et hors taxes, soit un loyer mensuel de 2.306 euros,la condamnation de la société Bocage à leur payer la somme de 72.466,50 euros au titre de l’arriéré locatif dû depuis le mois de janvier 2020,

— à titre subsidiaire,

la fixation du loyer à la somme annuelle de 21.896 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er janvier 2020, représentant un loyer mensuel de 1.825 euros,la fixation du loyer à compter du 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 24.241 euros hors charges et hors taxes, soit un loyer mensuel de 2.020 euros,la condamnation de la société Bocage à leur payer la somme de 54.275,60 euros au titre de l’arriéré locatif dû depuis le mois de janvier 2020,

— en tout état de cause, la condamnation de la société Bocage au paiement des frais d’expertise ainsi qu’à leur verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que si l’expert judiciaire a conclu à l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité, il a relevé que le secteur environnant du local loué avait connu des opérations de promotion immobilière, la modernisation des parkings publics existants, l’inauguration du musée Cocteau et l’arrivée de nouvelles enseignes. Ils contestent les conclusions de l’expert en estimant qu’il a commis une erreur d’appréciation en écartant arbitrairement l’impact de l’installation d’enseignes attractives à proximité du local qui ont drainé plus de passages, ainsi que la modernisation du secteur qui a renforcé son attractivité touristique en générant une augmentation du flux piétonnier bénéficiant à l’activité du preneur. Ils considèrent que les différents coefficients de pondération appliqués au local Bocage ne sont pas représentatifs de la configuration des lieux et des valeurs pouvant être retenues, notamment en ce que la réserve a été sous-évaluée générant une incidence pénalisante sur le résultat des surfaces à retenir minorée de 73 m² de surface corrigée. Ils ajoutent que les locaux et les enseignes retenus pour justifier des prix couramment pratiqués dans le voisinage manquent de pertinence en ce qu’elles ne concernent pas la même activité ou son situées hors de l’axe considéré. Ils font valoir que des enseignes situés à quelques mètres du local qui ont une activité similaire auraient été plus adaptées et qu’elles établissent une valeur locative comprise entre 325 et 350 €/m² conduisant à un loyer annuel d’un montant minimum de 25.000 euros. Ils soutiennent que le bail prévoit une révision triennale du loyer sur la base de l’ILC si bien qu’appliqué à la valeur locative, le prix du bail s’établit à 27.678 euros à compter du 1er janvier 2023 et qui leur est dû un arriéré locatif de 72.466,50 euros dont ils réclament le paiement.

Subsidiairement, ils sollicitent, sur la base des conclusions de l’expert, la fixation du loyer annuel de renouvellement déplafonné à la somme de 21.896 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er janvier 2020, revalorisée à la somme de 24.241 euros à compter du 1er janvier 2023 ainsi que le paiement d’un arriéré locatif de 54.275,60 euros.

Dans son mémoire en réponse après expertise judiciaire notifié à chacun des demandeurs par lettres recommandées du 28 novembre 2025, la société Bocage sollicite :

— à titre principal, qu’il soit jugé qu’aucune modification des facteurs locaux de commercialité n’est intervenu au cours du bail expiré et qu’il n’y a pas lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2020,

— à titre subsidiaire, la fixation du loyer déplafonné du bail renouvelé le 1er janvier 2020 à la somme annuelle de 17.986 euros hors taxes et hors charges,

— en tout état de cause, que la demande de révision légale triennale du loyer à compter du 1er janvier 2023 soit déclarée irrecevable, le rejet de toutes les demandes ainsi que la condamnation in solidum de Mme [W] [R], M. [Z] [R], Mme [S] [T] épouse [R], M. [V] [R], Mme [N] [R] et M. [D] [R] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens incluant les frais d’expertise.

Elle soutient qu’en l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence sur l’activité qu’elle exerce, le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2020 doit correspondre au montant du loyer du bail expiré corrigé par la variation des indices par application de l’article L. 145-34 du code de commerce. Elle rappelle que ce n’est qu’en cas de modification notamment des facteurs locaux de commercialité ayant un intérêt pour le commerce considéré, que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative déterminée d’après les éléments énumérés par l’article L. 145-33 du code de commerce.

Elle fait valoir que l’installation de nouvelles enseignes qui ont remplacé des commerces existants qui avaient la même activité n’a pas augmenté le,flux de piétons sur l’artère où est implanté le local. Elle que la rénovation du parking des Sablettes qui existait déjà n’est pas un aménagement urbain ayant une incidence sur la commercialité, de même que des constructions nouvelles dans un rayon de plus de 600 mètres de son commerce ou l’ouverture du musée Cocteau dont il n’est pas démontré qu’elle bénéficie à une activité de chausseur.

Elle estime en conséquence que les conclusions de l’expert devront être entérinées et que le loyer de renouvellement devra être fixé à la somme de de 15.412 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er janvier 2020 correspondant au plafond de la variation indiciaire.

Subsidiairement, elle explique que des travaux inexistants à la date du renouvellement ne peuvent pas être pris en considération et que l’expert a justement retenu des coefficients applicables aux locaux en l’état à la date de renouvellement et non des coefficients qui pourraient être appliqués après la réalisation de menus travaux de transformation permettant la création d’une surface d’exploitation supplémentaire. Elle expose que ne peuvent être pris en considération pour le calcul du prix du bail renouvelé que les éléments existants à la date de renouvellement le 1er janvier 2020 si bien que les références fournies par le bailleur pour l’année 2021 ou l’année 2022 ou se rapportant à des locaux non équivalents doivent être écartées. Elle considère également que deux des références retenues par l’expert judiciaire (Peter Polo et Générale d’Optique) devront être écartées car il s’agit d’un bail neuf pour le premier et d’un commerce d’optique pour le second ayant des marges différentes de celles d’un commerce d’habillement. Elle demande que la valeur locative retenue soit fixée à 230 €/m² pondéré, soit 17.986 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2020.

Elle soutient qu’en application de l’article L. 145-38 du code de commerce, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après le point de départ du bail renouvelé et que l’article R. 145-20 du même code précise qu’elle est formée par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en précisant, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. Elle fait valoir qu’il est constant que la demande de révision après le mémoire en demande ne permet pas de régulariser l’absence de demande de révision préalable. Or, elle expose que la demande de révision du bailleur a été formulée uniquement par mémoire après expertise si bien qu’elle ne respecte pas le formalisme prescrit par l’article R. 145-20 du code de commerce, ce qui la rend irrecevable.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 décembre 2025 et la décision a été mise en délibéré au 4 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fixation du prix du bail renouvelé le 1er janvier 2020.

Sur la demande de déplafonnement du loyer de renouvellement.

Aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

Le loyer peut ainsi être fixé à la valeur locative si le bailleur démontre une modification notable au cours du bail expiré des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce, à savoir :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité.

Lorsque la modification des facteurs locaux de commercialité est invoquée, elle ne justifie un déplafonnement du loyer qu’en cas d’incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur qui doit être démontrée par le bailleur.

L’article R. 145-6 du code de commerce précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transports, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Les modifications prises en compte pour justifier le déplafonnement doivent être survenues dans un rayon de 400 m autour des lieux loués et les modifications alléguées doivent présenter objectivement un intérêt que pour le commerce considéré.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise que les locaux donnés à bail sont situés [Adresse 7] à [Localité 1], commune de 30.000 habitants, au cœur de la vieille ville dans une partie piétonne de l’avenue qui comporte des enseignes diverses et variées mais également des bars, restaurants, agences immobilières, banques et superettes notamment.

M. [L] [H] précise que la situation du local en pied d’immeuble, qui dispose d’une bonne visibilité avec un long linéaire de façade en partie vitrée est excellente et que le local se décompose en plusieurs zones : un espace de vente qui dispose de deux petites vitrines en façade et d’une porte latérale menant à la réserve au rez-de-chaussée qui comprend également un cabinet toilette et une mezzanine, le tout pour une surface totale pondérée de 67,50 m² arrondie à 68 m².

Ce technicien rappelle que l’étude de l’évolution des facteurs locaux de commercialité ayant pu avoir une incidence sur le commerce de vente au détail de chaussures doit porter sur la période du bail expiré, à savoir du 1er février 2008 au 31 décembre 2019. Il explique que, dans le cas d’un commerce de centre-ville, doivent être examinés les éléments ayant accru le flux commerçant de la zone de chalandise au nombre desquels la création de nouveaux commerces, installation d’enseignes locomotives, nouveaux transports en commun ou facilité d’accès et stationnement proche, développement urbain avec nouveaux programmes immobiliers d’envergure. Il souligne que les centres-villes étant par essence dynamique pour regrouper des commerces et services en tous genres et bien desservis par le réseau de transport en commun, leur expansion commerciale est généralement limitée.

L’expert relève que durant le bail expiré, il y a eu trois opérations de construction, un immeuble de 80 appartements à 750 mètres du local, un immeuble de 30 appartements à 600 mètres du local et un immeuble de 33 logements à 650 mètres du local. Il souligne que le parking public des Sablettes situé à 1 kilomètre du local a été modernisé et sa capacité a été augmentée de 435 à 452 places de stationnement.

Il précise que le muse Cocteau a été inauguré en 2011 et qu’il est situé à 300 mètres du local et attirait en 2019 environ 20.000 visiteurs par an.

Il indique de nouvelles enseignes se sont implantées sur l'[Adresse 12] et sa prolongation piétonne (Peter Polo, Générale d’Optique, TBS, Solaris, Palais des Thés) mais qu’elles se sont installés en lieux et places d’enseigne de même nature (telle que Marese, Mephisto, L’Occitane, Maison Brémond) si bien que le nombre de boutique n’a pas évolué et qu’aucune des nouvelles enseignes ne peut être considérée comme une locomotive (Zara, H&M, Zara, Primark, Ikea).

Il en conclut que ces modifications ne constituent pas des éléments notables et suffisants pour impacter la commercialité du quartier et, de surcroît, le commerce considéré.

Les bailleurs contestent cette conclusion en faisant valoir que l’installation d’enseignes attractives à proximité immédiate du local a arbitrairement été écarté en citant les magasins Calzedonia, Tenezis, Intissimi, TBS, Eram et Texto qu’il qualifie de locomotives, ce qui ne peut être retenu s’agissant de ces marques qui sont du même niveau de notoriété et de chalandise que les commerces remplacés (Marese, Mephisto ou l’Occitane).

De manière générale, l’installation de boutiques dans une rue qui a toujours été le centre commercial de la ville, alors qu’il n’y a pas eu d’augmentation de population, n’est pas en elle-même une évolution notable des facteurs locaux de commercialité.

Les consorts [R] affirment par ailleurs que les constructions d’immeubles, la rénovation du parking des Sablettes et l’inauguration du musée [13] ont nécessairement généré une augmentation du flux piétonnier qui a nécessairement profité à l’activité de la société Bocage.

Or, le parking des Sablettes, qui existait préalablement à sa rénovation, est situé à près d’un kilomètre du commerce, les opérations de construction d’immeuble de « standing » à plus de 600 mètres de la boutique n’ont pas nécessairement augmenté la commercialité de l'[Adresse 12] qui était déjà une rue commerçante alors qu’il n’est pas rapporté la preuve d’une augmentation de la population mentonnaise, et il n’est pas démontré que l’inauguration du musée Cocteau a eu un intérêt en apportant de potentiels clients à un magasin de vente au détail de chaussures.

Il sera rappelé que les prix couramment pratiqués dans le voisinage ne sont pas un motif de déplafonnement, mais de calcul de la valeur locative puisque cet élément est expressément exclu par l’article L. 145-33 du code de commerce.

En définitive, les consorts [R] ne rapportent pas la preuve que les changements survenus au cours du bail expiré consistant en la rénovation d’un parking existant situé à un kilomètre du local sans augmentation significative de sa capacité, en l’ouverture d’un musée et en l’implantation d’enseignes en remplacement d’autres de même notoriété sont une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence sur l’activité de vente au détail de chaussures exercée par la locataire.

A défaut, le loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2020 est soumis à plafonnement et ne peu pas être fixé à la valeur locative comme le réclament les bailleurs.

Sur le montant loyer de renouvellement.

Au terme de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés au premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

Ce texte ajoute qu’à défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié, et qu’en cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

En l’espèce, l’expert judiciaire a procédé au calcul du loyer de renouvellement avec application de la variation des indices de la manière suivante : un loyer de base hors taxe et hors charges s’établissait à 13.260 euros hors taxes et hors charges au 1er février 2008, un ILC au 1er trimestre 2008 de 100 et au 1er trimestre 2020 de 116,23, ce qui porte le loyer annuel hors taxes et hors charges du bail renouvelé le 1er janvier 2020 à la somme de 15.412 euros.

Ce raisonnement est conforme au bail et à l’article L. 145-34 du code de commerce de sorte que le prix du loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2020 sera fixé à la somme de 15.412 euros par an, hors taxes et hors charges.

Sur la demande de révision du montant du loyer au 1er janvier 2023.

En vertu de l’article L. 145-38 du code de commerce, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. Ce texte précise que la révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision et que de nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

L’article R. 145-20 du même code prévoit que la demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et qu’elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert.

Ce formalisme est impératif, la notification de la demande jouant un rôle essentiel et marquant le point de départ de la prescription biennale dans les termes de l’article L. 145-60 du code de commerce.

Aucun autre acte ne peut remplacer les deux formes prescrites par l’article R. 145-20, à savoir l’acte extrajudiciaire ou la lettre recommandée, et la notification d’un mémoire préalable, qui est un acte distinct, ne peut tenir lieu de demande de révision (Cass. 3e civ., 15 nov. 2006, n° 05-18.259).

La demande de révision notifiée postérieurement au mémoire ne permet pas de régulariser l’absence de demande de révision préalable au mémoire (Cass. 3e civ., 26 janv. 2017, n° 16-10.304).

Si l’existence d’une procédure pendante relative au loyer de renouvellement, ne fait pas obstacle à une demande de révision trois ans après le point de départ du bail renouvelé, le mémoire notifié à cette fin doit, à peine d’irrecevabilité, être précédé d’une demande de révision.

En l’espèce, les bailleurs ont sollicité la révision triennale du loyer dans leur mémoire après expertise judiciaire sans avoir fait précédé leur demande d’un acte extrajudiciaire ou d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception précisant le montant du loyer demandé comme l’exige l’article R. 145-20 du code de commerce.

Or, le mémoire doit, à peine d’irrecevabilité, être précédé d’une demande de révision et à défaut, la situation n’est pas susceptible d’être régularisée.

Il s’ensuit que la demande de révision triennale du loyer formée par les bailleurs par un mémoire après expertise, non précédée d’une demande dans les formes prescrites par l’article R. 145-20 du code de commerce est irrecevable.

Sur les demandes accessoires.

La procédure ayant été nécessaire pour fixer les droits des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens en ce inclus les honoraires de Mme [A] [K].

Compte-tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile si bien que les parties seront déboutées de leurs demande de chef.

PAR CES MOTIFS

Le juge des Loyers Commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

FIXE le loyer du bail commercial portant des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 1] liant les consorts [R] à la société Bocage à la somme de 15.412 euros (Quinze mille quatre cent douze euros) par an, hors taxes et hors charges, à compter du renouvellement du 1er janvier 2020 ;

DECLARE irrecevable la demande de révision triennale du loyer formée par Mme [W] [R], M. [Z] [R], Mme [S] [T] épouse [R], M. [V] [R], Mme [N] [R] et M. [D] [R] ;

DEBOUTE Mme [W] [R], M. [Z] [R], Mme [S] [T] épouse [R], M. [V] [R], Mme [N] [R] et M. [D] [R] de leurs demandes de déplafonnement du loyer de renouvellement ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et déboute les parties de leurs demandes formulées de ce chef ;

CONDAMNE Mme [W] [R], M. [Z] [R], Mme [S] [T] épouse [R], M. [V] [R], Mme [N] [R] et M. [D] [R] in solidum d’une part, et la société Bocage d’autre part, à assumer la moitié des dépens qui incluront le coût de l’expertise judiciaire de M. [L] [H] ;

ET LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX A SIGNE AVEC LE GREFFIER

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX