COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. SCPI NOVAPIERRE c/ S.A.S.U. ESSET, S.A.S.U. SPN RENOVATION

MINUTE N°

Du 05 Mars 2026

2ème Chambre civile

N° RG 24/02476 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PT2I

Grosse délivrée à

M^e Laurent TOULZE

expédition délivrée à

M^e Marianne BRUGUIER

le 5 mars 2026

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

cinq Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 23 Octobre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 29 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Mars 2026 après prorogation du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

SCPI NOVAPIERRE, représentée par la SA PAREF GESTION, poursuites et diligences de ses représentants légaux

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Marianne BRUGUIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES:

S.A.S.U. ESSET, venant aux droits de la Société BILLON RST

[Adresse 2]

[Localité 3] / FRANCE

représentée par M^e Laurent TOULZE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

S.A.S.U. SPN RENOVATION

[Adresse 3]

[Localité 4]

n’ayant pas constitué avocat

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par actes des 28 et 29 mars 2024, la SCPI NOVAPIERRE, représentée par la SA PAREF GESTION, a fait assigner la SASU SPN et la SASU ESSET venant aux droits de la société BILLON RST, devant le Tribunal judiciaire de Nice. L’acte destiné à la SASU SPN a toutefois été transformé en procès-verbal de recherches infructueuses.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 septembre 2025 et signifiées à la SASU SPN (l’acte ayant toutefois également donné lieu à un procès-verbal de recherches infructueuses le 28 août 2025), et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SCPI NOVAPIERRE demande au Tribunal, au visa des articles 1215, 1792 et suivants, 1231-1 et 1240 du code civil, de :

— dire et juger recevables les demandes, fins et prétentions de la SCPI NOVAPIERRE ;

— condamner in solidum la société ESSET, venant aux droits de la société RST BILLON et la société SPN à verser la somme de 45 486,87 € à la SCPI NOVAPIERRE au titre des travaux de reprise, dont sommes à parfaire le jour de l’audience ;

— condamner in solidum la société ESSET, venant aux droits de la société RST BILLON et la société SPN RENOVATION à verser la somme de 44 256 € à la SCPI NOVAPIERRE au titre de la perte des loyers, dont sommes à parfaire le jour de l’audience ;

— condamner in solidum la société ESSET, venant aux droits de la société RST BILLON et la société SPN RENOVATION à verser la somme de 51 078,44 € à la SCPI NOVAPIERRE au titre des prestations indûment réalisées ;

— condamner in solidum la société ESSET, venant aux droits de la société RST BILLON et la société SPN à verser la somme de 10 000 € à la SCPI NOVAPIERRE au titre des dommages-intérêts ;

— condamner in solidum la société ESSET, venant aux droits de la société RST BILLON et la société SPN à verser la somme de 5 000 € à la SCPI NOVAPIERRE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et dont distraction au profit de Maître Doriane DJELLOUL en application de l’article 699 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 septembre 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la société ESSET venant aux droits de la société BILLON RST, demande au Tribunal de :

A titre principal :

— débouter la société NOVAPIERRE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société ESSET ;

— condamner la société NOVAPIERRE au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire :

— condamner la société SPN RENOVATION à garantir la société ESSET de toutes condamnations prononcées à son encontre du chef des sommes dont le paiement est réclamé par la société NOVAPIERRE ;

— condamner la société SPN RENOVATION au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 23 septembre 2025 par ordonnance du 6 mars 2025

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le défaut de comparution de la société SPN RENOVATION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de la société SPN RENOVATION n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à la SCPI NOVAPIERRE et à la société ESSET, venant aux droits de la société BILLON RST.

Sur les demandes formulées à l’encontre de la société SPN RENOVATION

Aux termes de l’article 1792-6 du code civil, la garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné.

En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.

La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage.

En l’espèce, la SASU SPN RENOVATION s’est vue confier des travaux de rénovation d’un bien immobilier appartenant à la SCPI NOVAPIERRE, selon devis signé le 26 octobre 2021.

Sur le fondement de l’article 1792-6 précité, la SCPI NOVAPIERRE sollicite la condamnation de la SASU SPN RENOVATION, arguant de nombreuses malfaçons dont la société serait responsable.

La réception des travaux est intervenue le 31 mars 2023. Le procès-verbal de réception a été signé par la société BILLON RST (aux droits de laquelle vient la SASU ESSET) et mentionne uniquement la réserve suivante : « 2 volets à remplacer > matériel non reçu en attente de réception d’ici fin avril 2023 ». Dès lors, les désordres pour lesquels la SCPI NOVAPIERRE sollicite la condamnation de la SASU SPN RENOVATION ne figurent pas sur le procès-verbal de réception.

L’article 1792-6 précité prévoit que la garantie de parfait achèvement s’étend à la réparation de désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. Or, la SCPI NOVAPIERRE ne verse aux débats aucune notification écrite, alors que l’étendue de la garantie repose précisément sur cette notification.

La Cour de cassation rappelle expressément à ce titre qu’en l’absence de notification préalable à l’entrepreneur des désordres révélés postérieurement à la réception, qu’une assignation, même délivrée avant l’expiration du délai d’un an prévu à l’article 1792-6 du code civil ne peut suppléer, les demandes indemnitaires du maître de l’ouvrage fondées sur la garantie de parfait achèvement ne peuvent être accueillies.

En conséquence, l’acte introductif d’instance ne valant pas notification préalable des désordres conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, les demandes formulées par la SCPI NOVAPIERRE à l’encontre de la SASU SPN RENOVATION sur le fondement de l’article 1792-6 du code civil seront rejetées.

La SCPI NOVAPIERRE ajoute dans ses conclusions qu’il résulte également de l’article 1792 du code civil que les constructeurs doivent répondre à l’égard du maître de l’ouvrage des obligations légales pour les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Ce fondement est invoqué sans plus de précision et la SCPI NOVAPIERRE n’indique pas quels désordres compromettraient la solidité de l’ouvrage ou le rendrait impropre à sa destination, et ne démontre pas davantage que ces critères de gravité seraient remplis.

En conséquence, la SCPI NOVAPIERRE ne démontre pas que ce fondement serait applicable à l’encontre de la SASU SPN RENOVATION.

Enfin, la SCPI NOVAPIERRE mentionne également qu’à défaut d’application de la garantie légale des constructeurs, les intervenants doivent répondre des fautes susceptibles de leur être reprochées au titre de l’exécution du marché qui leur est confié par le maître de l’ouvrage sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Cet article dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La seule pièce produite par la SCPI NOVAPIERRE en vue de démontrer l’existence de désordres est la pièce n°8 intitulée « compte-rendu de visite ». Il s’agit d’un ensemble de photographies – produites en noir et blanc – dont la SCPI NOVAPIERRE indique qu’elles auraient été réalisées par son property manager lors d’une visite sur site, mentionnant la date du 14 juin 2024, soit plus d’un an après le procès-verbal de réception. C’est uniquement sur cette base que la SCPI NOVAPIERRE sollicite la condamnation de la SASU SPN RENOVATION à payer la somme de 45 486,87 € au titre de la responsabilité contractuelle.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, il appartient à la SCPI NOVAPIERRE de démontrer les fautes contractuelles commises par la SASU SPN RENOVATION et un ensemble de photographies réalisées plus d’un an après le procès-verbal de réception ne peut suffire à les démontrer, d’autant plus que le procès-verbal de réception ne mentionne aucune réserve à l’exception de deux volets à remplacer, et qu’il n’est pas rapporté la preuve d’une quelconque notification de réserve supplémentaire à la SASU SPN RENOVATION.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, les demandes formulées à l’encontre de la SASU SPN RENOVATION seront rejetées.

Sur les demandes formulées à l’encontre de la SASU ESSET

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la SCPI NOVAPIERRE expose avoir confié à la société BILLON RST, aux droits de laquelle vient la SASU ESSET, une mission d’assistance technique et de maîtrise d’oeuvre le 21 décembre 2021 afin de procéder au suivi du chantier suite à la signature du contrat avec la SASU SPN RENOVATION.

La SCPI NOVAPIERRE indique que la société BILLON RST devait a minima vérifier les devis tant sur le plan quantitatif que sur la qualité des prestations, s’assurer que tous les intervenants réalisent et respectent leurs obligations, s’assurer du contrôle par l’entreprise de la conformité de l’exécution des travaux aux prescriptions des documents contractuels et avertir sans délai le mandant de tous défauts de conformité des ouvrages réalisés. La demanderesse expose que les photographies produites démontrent la mauvaise qualité des installations et une exécution contraire aux règles de l’art.

Dès lors, les demandes formées à l’encontre de la SASU ESSET, venant aux droits de la société BILLON RST, se fondent sur les fautes commises par la SASU SPN RENOVATION que la société BILLON RST n’auraient pas relevés, donc sur les photographies mentionnées ci-dessus censées démontrer ces fautes. Or ces photographies, réalisées par un agent de la SCPI NOVAPIERRE plus d’un an après la réception des travaux, ne permettent pas d’établir la responsabilité de la SASU SPN RENOVATION et par voie de conséquence, pas non plus la responsabilité de la société BILLON RST qui aurait failli à sa mission.

En conséquence, en l’absence d’éléments probants, les demandes formulées à l’encontre de la SASU ESSET venant aux droits de la société BILLON RST, seront rejetées.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, la SCPI NOVAPIERRE, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, la SCPI NOVAPIERRE sera condamnée à verser à la SASU ESSET une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision réputée contradictoire mise à disposition au greffe,

REJETTE l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de la SASU SPN RENOVATION ;

REJETTE l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de la SASU ESSET venant aux droits de la société BILLON RST ;

CONDAMNE la SCPI NOVAPIERRE à verser à la SASU ESSET venant aux droits de la société BILLON RST la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par la SCPI NOVAPIERRE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCPI NOVAPIERRE aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LA PRESIDENTE